更新日： / 公開日：2025.04.30
一般的な住宅ローンは、契約者本人が居住するための不動産取得に資金使途が限定されます。そのため、セカンドハウスを購入する目的で住宅ローンを組むことはできません。
しかし、民間金融機関のセカンドハウスローンや住宅金融支援機構の【フラット35】を利用すれば、セカンドハウス購入のための借り入れができる可能性があります。
この記事では、【フラット35】を活用して、セカンドハウスを購入するメリット、返済負担を抑える世代別の活用方法、具体的な手続きや注意点について解説します。
【本記事の要約】
セカンドハウスとは、生活拠点としている自宅以外に所有する自己居住用の住宅を指します。セカンドハウスローンとは、そのような自身のためのセカンドハウスや両親・子どものための不動産を購入する際に利用できるローンです。
一般的な住宅ローンは、契約者本人やその家族が日常の生活拠点とする「主たる居住用不動産の取得」を目的としているため、セカンドハウスの購入は融資対象外となることが一般的です。
セカンドハウスの取得に一般的な住宅ローンを利用した場合、資金使途が契約内容と異なるとして契約違反と判断される可能性があり、金融機関から借入金の一括返済を求められるおそれがあります。
そのため、用途を偽った借り入れは厳禁であり、目的に合った専用のローンを選択する必要があります。
民間金融機関のセカンドハウスローンは、一般の住宅ローンと比較して適用金利が高く設定され、審査基準も厳格化される点がデメリットです。
適用金利が高い理由は、既存の住宅ローンとの二重借り入れ(ダブルローン)による返済不能リスクや、主たる居住用ではないことによる貸し倒れリスクを金融機関が重く評価するためです。
一定の条件を満たすことでセカンドハウスの購入に【フラット35】も利用できます。【フラット35】は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。全国300以上の提携金融機関が扱っており、最長35年間固定金利で融資を受けられます。
【フラット35】であれば、借入時に毎月の返済額や総返済額が確定するため、資金計画を立てやすいのが特長です。資金使途がセカンドハウスの購入だからといって、金利や対象となる不動産、借入金額、借入期間などの条件に差はありません。
融資を希望する場合は、住宅金融支援機構ではなく、民間の提携金融機関に申し込みを行います。
また、現在お住まいの住宅用として【フラット35】を返済中の場合でも、総返済負担率の基準や資金使途の証明など所定の要件を満たせば、セカンドハウス用として新たに【フラット35】を申し込むことは可能です。
【フラット35】は、返済期間の設定や世帯属性に応じた金利引下げ制度を組み合わせることで、総返済額を軽減可能です。自身の年代やライフプランに合致した仕組みを選択することが、返済負担の軽減につながります。
40代・50代からのセカンドハウス取得では、返済期間を20年以内に設定する【フラット20】の利用が有効な選択肢の一つです。
返済期間の短縮と低い基準金利の適用により総返済額を軽減できるだけでなく、定年退職前の完済計画を組むことで退職後の家計圧迫を防ぐことができます。
【フラット20】は、返済期間21年〜35年の【フラット35】と比較して低い基準金利が設定されています。返済期間短縮に伴い現役時代の毎月返済額は増加するため厳格な資金計画が必要ですが、返済期間の短縮と適用金利の低下により総返済額の軽減が可能です。
さらに、収入が減少する退職前に完済できる返済計画を組むことで、退職後に老後資金を取り崩すリスクを回避できます。
以下は返済期間の短縮により、返済額がどれほど軽減されるかのシミュレーションです。
<条件>
| 月々の返済額 | 総返済額 | |
|---|---|---|
| ①適用金利3.50%、返済期間35年 | 約8.3万円 | 約3,472万円 |
| ➁適用金利3.20%、返済期間20年 | 約11.3万円 | 約2,710万円 |
| 差額 | 約＋3.0万円 | 約▲762万円 |
出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて「住まいとお金の知恵袋編集部」試算
※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。
返済期間短縮により、月々の返済額は約3.0万円大きくなるものの、総返済額は約762万円軽減される試算です。
現役時代の資金に余裕があり返済負担軽減と退職前完済を優先する場合は【フラット20】、毎月の返済額を抑えて手元資金の流動性を維持したい場合は【フラット35】が選択肢となります。自身のライフプランや将来の収支予測に応じて比較・検討しましょう。
若年夫婦や子育て世帯によるセカンドハウス取得では、要件を満たす場合に金利引下げ制度である「【フラット35】子育てプラス」を利用できます。
本制度を適用することで一定期間の適用金利が引き下げられ、二拠点生活や週末移住の開始に伴う借入初期の返済負担を軽減できます。
出典)住宅金融支援機構「【フラット35】子育てプラス」
※【フラット35】子育てプラスの適用要件などは変更される場合があります。最新の制度については住宅金融支援機構の公式ページでご確認ください。
「【フラット35】子育てプラス」は、若年夫婦世帯(夫婦のいずれかが39歳以下)または18歳未満の子どもを有する世帯を対象とした金利引下げ制度です。
子どもの人数や取得する住宅の性能などに応じて付与されるポイント数に基づき、1ポイントにつき年▲0.25%の金利引き下げが一定期間適用されます。
セカンドハウスの購入であっても自家用住宅と同等の引下げ措置を受けられるため、返済初期の総返済額軽減効果が期待できます。
以下は子育てプラスを利用し、金利引き下げの適用を受けた場合に返済額がどれほど軽減されるかのシミュレーションです。
<条件>
| 月々の返済額 | 総返済額 | |
|---|---|---|
| 引下げなし 適用金利：3.50% | 全期間：約8.2万円 | 約3,471万円 |
| 引下げポイント4ポイント 適用金利： 当初5年間 2.50% 6年目以降 3.50% | 当初5年：約7.1万円 6年目以降：約8.1万円 | 約3,354万円 |
| 差額 | 当初5年：約▲1.1万円 6年目以降：約▲0.1万円 | 約▲117万円 |
出典)住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」にて「住まいとお金の知恵袋編集部」試算
※本試算は、上記出典をもとに算出した参考値です。実際の金額は、金融機関の審査基準や個々の状況などによって異なります。
金利引き下げの適用により、当初5年間は月々の返済額が約1.1万円、総返済額は約117万円軽減されます。セカンドハウス取得直後には、不動産取得にかかる諸費用や家具・家電の購入費用などが重なることもあるため、当初の返済額の軽減は、資金計画の安定化に寄与します。
【フラット35】でセカンドハウスを購入する場合は、以下の点について注意が必要です。
セカンドハウス用の【フラット35】を、2つ以上借り入れることはできません。なお、現在お住まいの自宅用として【フラット35】を返済中の場合であっても、所定の要件を満たせば、セカンドハウス用として新たに【フラット35】を申し込むことは可能です。
【フラット35】を利用して契約者本人が居住する不動産を購入する場合、一定の要件を満たすと住宅ローン控除を利用できます。しかし、セカンドハウスの購入を目的とする場合は原則として住宅ローン控除の対象外です。
【フラット35】は、賃貸に利用する投資目的で借り入れができません。あくまで、契約者本人やその家族がセカンドハウスを購入して居住することが前提であるため、第三者に貸し出すといった目的では利用できません。
セカンドハウスを購入する目的で【フラット35】の融資を受けるには、金融機関の審査に通過する必要があります。ここでは、融資申し込み時の流れについて説明します。
【フラット35】を利用する際の一般的な流れは以下のとおりです。
【フラット35】を利用してセカンドハウスの購入を希望する場合は、銀行等の金融機関や不動産会社、住宅ローン専門の相談窓口などで事前審査を申し込みます。事前審査に通過したら、必要書類を提出して本審査に進みます。
この段階では、自身の収入や購入物件などについて詳細な情報提供が必要です。本審査に通過し、契約手続きが完了すると融資が実行されます。
【フラット35】の主な申込条件は以下の3つです。なお、総返済負担率は【フラット35】だけでなく、自動車ローンやカードローンなどのすべての債務を含めて計算する点に注意が必要です。
※住宅には住宅金融支援機構が定める技術基準を満たすことなどの条件があります。
出典)住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」
【フラット35】に申し込む際は、主に次の書類を提出する必要があります。必要書類は主に以下のようなものですが、詳細は金融機関によって異なるため、事前に確認して早めに準備しましょう。
一般的な住宅ローンは、セカンドハウスを購入する目的で利用できません。一方で、【フラット35】はセカンドハウスの購入にも利用可能です。
【フラット35】を利用することで、全期間固定金利で返済額が確定できます。さらに、返済期間を短縮した【フラット20】や「子育てプラス」などの金利引下げ制度を活用することで、返済負担を軽減することも可能です。
一般の住宅ローンとの違いや制度上の注意点を確認し、収支計画を踏まえた返済シミュレーションから進めましょう。
執筆者紹介
次に読むべき記事
「フラット35の審査は甘い」と言われることがありますが、本当にそうなのでしょうか？実際には、申込者や住宅に関する明確な基準が設けられており、事前に確認することが可能です。 この記事では、申込...
