1つの不動産を複数人で所有しているときに、各所有者が持つ所有権の割合を「持分」といいます。不動産担保ローンは、自分の持分だけを担保に融資を受けることはできるのでしょうか。この記事では、不動産担保ローンが持分のみで借りられるのか、また、特殊な不動産に対する融資が可能かどうかについて解説します。 自分の持分だけを担保にした不動産担保ローンは難しい 不動産担保ローンは、土地や不動産、マンションなどの不動産を担保に借り入れができるローンです。金融機関によっては、本人が所有する不動産だけでなく、家族や法人名義の不動産を担保にすることも可能です。しかし、共有名義の不動産について、自分の持分だけを担保にした融資を取り扱う金融機関は限られます。 「自分の持分だけを担保にした融資」とは、例えば、戸建て住宅を夫婦で二分の一ずつ所有している場合に、夫婦のどちらか一方のみの持分を担保とした借り入れを指します。 自分の持分だけを担保にした不動産担保ローンが難しい理由 金融機関が融資の際に担保提供を求めるのは、融資金が未回収となるリスクに備えるためです。不動産担保ローンの場合、金融機関は担保不動産に抵当権を設定します。これにより、万が一債務者がローンを返済できなくなった場合に、金融機関が担保不動産を競売にかけて、売却代金から優先的に弁済を受けられます。 しかし、担保不動産が共有名義であり、一方の持分のみを担保に融資を行う場合、その持分単独では不動産全体を処分できないため、融資金の回収リスクが高まります。そのため、多くの金融機関では持分のみを担保とした不動産の取り扱いに対応していません。なお、共有名義人全員が担保提供をする場合は、一人で所有する不動産を担保にする場合と同等に評価されることが一般的です。 関連記事はこちら抵当権とは？根抵当権との違いや設定・抹消登記について解説 不動産担保ローンでの特殊な不動産の融資可否 持分のほかに、一般的には「売却するのが難しい」といわれる特殊な不動産を担保にローンを組めるか気になる人もいるでしょう。 ここでは、「既存不適格建築物」「借地権付建物」「再建築不可」「市街化調整区域」の4種類の不動産について、不動産担保ローンの融資可否を紹介します。なお、あくまでも一般的な傾向であり、金融機関によって審査基準が異なる点には注意が必要です。 既存不適格建築物 既存不適格建築物とは、新築時には当時の法律に適合していたものの、その後の法改正などの影響で現在の基準に適合していない不動産をいいます。例えば、建築当時は問題なかったが、法改正により建ぺい率や容積率がオーバーしているケースが考えられます。 不適格という言葉が入っていますが、あくまでも現行法の基準を満たしていないという意味であり、違法な不動産ではありません。ただし、建て替える場合は現行法に適合させる必要があるため、現在と同じ不動産を建てることはできません。また、現行法に適合している不動産に比べると、金融機関の担保評価は低い傾向にあります。 既存不適格建築物は建築時には適法であった不動産であり、違反建築物ではないため、不動産担保ローンの融資対象となりますが、金融機関によっては取り扱い対象外の可能性もあります。 借地権付建物 借地権とは、不動産を建てるために一定期間にわたって土地を借りる権利のことです。一般的な不動産は、土地と建物をセットで取得します。一方で、借地権付建物とは、建物は自分の所有物ですが、土地の所有権は他人（地主）にある状態です。住宅ローンの場合、通常は土地と建物を一緒に担保とするため、借地権付建物では借り入れが難しくなります。 審査が柔軟な金融機関であったとしても、地主（借地権者）の同意の有無、借地権の残存期間などによって融資可能か判断されます。借地権付建物であっても融資を受けられる可能性はあるため、まずは不動産担保ローンを提供する金融機関に相談してみるとよいでしょう。 再建築不可 再建築不可とは、現在建てられている不動産を解体して更地にすると、新たな不動産を建てられない土地のことです。再建築不可の不動産は、主に都市計画法における都市計画区域や準都市計画区域にあります。これらの区域では、建築基準法で「幅が4ｍ以上の道路に敷地が2ｍ以上接していなければならない」という接道義務があり、基準を満たさないと新たに建物を建てることができません。 再建築不可の不動産は流通性が著しく劣るため、資産価値が低くなってしまいます。一般的には、再建築不可の不動産を担保に不動産担保ローンを借り入れることは難しいでしょう。 関連記事はこちらセットバックとは？2項道路や接道義務について徹底解説！ 市街化調整区域 市街化調整区域は、都市計画法において「市街化を抑制すべき区域」と定義されており、原則として新たな開発行為や住宅の建築は制限されています。既存の建物を建て替える場合や用途を変更する場合には、自治体の許可が必要となることがあります。 このような制限があるため、市街化調整区域の不動産は担保評価が低くなりやすく、不動産担保ローンの審査が厳しくなる傾向があります。 関連記事はこちら市街化区域とは？市街化調整区域との違いを解説 まとめ 不動産担保ローンは、共有名義の不動産について、自分の持分だけを担保に融資を受けることは可能ですが、対応している金融機関は限られています。ただし、共有者全員が担保提供する場合は、通常の不動産担保ローンが利用可能です。自分の持分を担保に不動産担保ローンで借り入れをしたい場合は、金融機関に申し込む前に共有者同士で十分に話し合いましょう。 無料相談してみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 無料相談をしてみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンの担保評価額を解説！いくら借りられるかの目安を知る方法とは？ 不動産担保ローンの利用を検討する際、自分がいくら借りられるのか、気になる人もいるでしょう。自分がいくら借りられるかの目安を知るために重要なのが、担保とする不動産の評価である「担保評価額」です...
不動産担保ローンの利用を検討する際、自分がいくら借りられるのか、気になる人もいるでしょう。自分がいくら借りられるかの目安を知るために重要なのが、担保とする不動産の評価である「担保評価額」です。各金融機関は、この「担保評価額」に基づいて、融資額を設定しているからです。 この記事では、不動産担保ローンの担保評価額の算出方法や、借入可能額の目安を知る方法について、解説します。 担保評価額とは？ 不動産担保ローンの担保評価額とは、担保とする不動産を処分することになった際に、金融機関が処分可能と見込む金額のことです。 そもそも不動産担保ローンは、不動産を担保とすることで、債務者の与信だけでは貸せない金額を融資しています。そして、もし債務者がローンを返済できなくなった場合は、金融機関が抵当権を行使し、融資金を回収することになります。 このような理由から各金融機関は、それぞれの方法で算出した担保評価額に基づいて、万が一の際にも回収が可能と見込める融資額を設定しています。 担保評価額の算出方法とは？ 担保評価額は不動産評価額に一定の担保掛目を乗算して算出されます。 例えば、不動産評価額が5,000万円の場合、担保掛目が80%の場合の担保評価額は、4,000万円（5,000万円 × 80％）となります。一方で、もし担保掛目が60%の場合、担保評価額は3,000万円（5,000万円 × 60％）となります。このように、不動産評価額が同じでも、担保掛目が異なることで、担保評価額も異なる場合があります。 また、不動産評価額を算出する指標は、一物五価とも呼ばれ、複数の指標がありますが、どの指標を採用するかは金融機関によって異なります。つまり、たとえ同じ担保不動産で申し込んだとしても、金融機関によって借入可能額が大きく異なる可能性があります。このような理由から、不動産担保ローンを利用する際には、複数の金融機関に相談すると良いでしょう。 関連記事はこちら不動産評価の方法と不動産価値の考え方 正確な担保評価額は自分で算出できる？ 上述の算出方法のとおり、正確な不動産評価額と担保掛目が分かれば、正確な担保評価額を算出することができます。 しかし、不動産評価額の算出に用いる指標や担保掛目の両方を公表している金融機関は多くありません。そのため、基本的に正確な担保評価額を算出することはできないと考えて良いでしょう。 担保評価額の目安を知る方法とは？ 正確な担保評価額を知ることは難しいですが、不動産評価額と担保掛目を推測することで、担保評価額の大まかな目安を知ることは可能です。 担保掛目については多くの金融機関が60～80％としているため、不動産評価額を推測することができれば、担保評価額の大まかな目安を把握することができます。不動産評価額を推測する方法をいくつかご紹介します。 実際の指標を利用する 1つ目は、不動産評価額の算出に用いる指標を、自身で算出する方法です。例えば、国土交通省が公表している「公示価格」、都道府県が公表している「標準地価」、国税庁が公表している「路線価」については、誰でも調べることができます。 他にも、「固定資産税評価額」であれば、毎年送付される固定資産税の納税通知書で、土地と建物の両方の評価額を確認することができます。ただし金融機関によっては、建物は経年劣化によって価値が減少してしまうことを考慮し、建物の評価を低く評価する場合や、そもそも評価対象から外す場合もあるので注意が必要です。 この方法は、特に担保不動産が戸建てである場合に利用しやすい方法だと言えます。土地の価値と建物の価値を分けて推測することで、建物の評価が低く見積もられた場合の目安も把握しておきましょう。 関連記事はこちら公示価格とは？実勢価格との違いと活用法をわかりやすく解説 実際の取引事例を調べる ２つ目は、担保とする不動産の周辺の取引事例を調べる方法です。周辺の不動産が直近いくらで売買されたのか、現在いくらで売り出しているか、などを調べることで、担保とする不動産の大まかな不動産評価額を推測することができます。 ただし、地域によっては、そもそも取引事例が少なく、推測が難しい場合もあるので注意が必要です。また、築年数や立地条件など、全く同じ不動産は存在しない点にも注意しましょう。 この方法は、特に担保不動産がマンションである場合に利用しやすい方法だと言えます。同じマンション内であれば、近い階の売り出し価格や過去の取引事例を調べやすいため、不動産評価額の推測もしやすいでしょう。 関連記事はこちらマンションの資産価値の調べ方は？基準もあわせて紹介 不動産会社に査定を依頼する ３つ目は、不動産会社に不動産査定を依頼する方法です。戸建て、マンション問わず、担保とする不動産の不動産評価額を簡単に把握することができます。 ただし、不動産会社ごとに不動産査定の結果も異なるため、複数の不動産会社に依頼することが大切です。一度に複数の不動産会社に査定を依頼できる、一括査定サービスも展開されているので、必要に応じて活用しましょう。 関連記事はこちら家を売る前に知っておきたい不動産査定のポイントと注意点を解説 担保評価額が借入可能額の上限とは限らない 基本的には、不動産の担保評価額が借入可能額の上限となります。しかし、住宅ローンの残債などがある担保不動産は、担保評価額からローンの残債を差し引いた残りの金額が借入可能額となります。 例えば、不動産評価額が5,000万円、担保掛目が80％の場合で、住宅ローンの残債が1,000万円のケースを考えてみましょう。住宅ローンの残債がない場合は、上述の例示と同様に担保評価額は4,000万円です。しかし、担保評価額から住宅ローン残債を差し引く必要があるので、実際の借入可能額の上限は3,000万円（4,000万円－1,000万円）となります。 また、借入可能額は不動産の担保評価額だけで決まるわけではありません。金融機関は担保不動産だけでなく、年収や職業、勤続年数、延滞履歴の有無といった申込者の信用情報も含めて審査を行います。たとえ不動産の担保評価額が高くても、返済能力を超える金額を融資してもらうことはできません。 さらに、借入可能額が問題ないとしても、「住宅ローンの残債がある」という理由で融資そのものが断られる可能性もあります。そのような時は、住宅ローンを完済することを承諾するか、2番抵当でも借り入れ可能な金融機関を探すことで対応が可能となります。 関連記事はこちら不動産担保ローンの審査基準と審査通過のためのポイント まとめ 不動産担保ローンはカードローンのような無担保ローンに比べて金利が低く、まとまったお金を長期間借りられます。そして、不動産担保ローンの借入可能額の上限は、担保評価額の60～80％が目安となり、概算であれば自身で調べることもできます。一方で、急ぎで資金が必要な場合や融資可能額を正確に知りたい場合は、不動産担保ローンを扱う金融機関に相談てみるのもいいかもしれません。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産価値の高め方とは？立地条件と不動産価値の関係 不動産の価格は価値と連動するため、高く売るためには価値を高めることが大切です。 それでは、所有する不動産をできるだけ高く売るために、オーナーは何を行えば良いのでしょうか。 不動産価値を高める...
自宅や賃貸用の不動産を購入する時、多くの人がローンを利用して購入するため、融資を受けられることは想像できるでしょう。しかし、所有する賃貸用不動産を担保にする場合、「果たしてローンを組めるのか」と疑問を持つ方もいるのではないでしょうか？ そこでこの記事では、賃貸用不動産を担保にローンを借りる際のポイントや、事例について紹介します。 抵当権設定の有無がポイント 結論として、条件が整えば所有する賃貸用不動産を担保にローンを借りることは可能です。実際に借りる際にはいくつかのハードルがあり、まずは担保にする賃貸用不動産の抵当権設定の有無がポイントとなります。 賃貸用不動産に抵当権設定がない場合 所有する賃貸用不動産に抵当権が設定されていない（つまり、所有する賃貸用不動産を担保にした借り入れがない）場合、基本的には問題なくローンを借りることが出来るでしょう。現金で賃貸用不動産を購入した場合や、繰り上げ返済などによりローンを完済した場合であれば、資金調達の際に賃貸用不動産を担保に利用することは有効な手段の一つです。 しかし、所有する賃貸用不動産が金融機関の取り扱いエリア外である場合や、築年数が古い物件の場合は担保に利用することが難しい場合もあります。その場合は複数の金融機関に打診するなど、取り扱いが出来る金融機関を探す必要があります。 賃貸用不動産に抵当権設定がある場合 所有する賃貸用不動産に抵当権が設定されている場合、下記に該当すると借り入れが難しくなります。 金銭消費貸借契約で後順位の抵当権設定を認めていない 先順位のローン*の残債が大きい ※先順位の抵当権を設定する際に締結した金銭消費貸借契約による借り入れを指します。（以下、当コラムでは「先順位のローン」と呼称します。） 先順位のローンによっては、後順位の抵当権設定を認めていないケースが多いです。もし仮にこのようなケースで、契約を無視して後順位の抵当権を設定すれば、期限の利益の喪失事由にあたり、先順位のローンの一括返済を求められることとなります。 また、先順位のローンの残債が大きい場合にも賃貸用不動産を担保にした借り入れは難しいでしょう。例えば、2,000万円の価値の不動産に対して、先順位のローンの残債が1,500万円の場合、担保余力は500万円しかありません。このようなケースでは、金融機関に回収が難しいと判断され、融資を断られることがほとんどです。 なお、担保の掛け目については、下記のコラムで詳しく解説していますのでご覧ください。 関連記事はこちら不動産担保ローン金利の基礎知識と低金利で借りるコツ 不動産投資ローンの２番抵当でローンは借りられるのか？ 上述のとおり、先順位のローンの内容と、先順位のローンの残債が少ないなどの条件を満たさなければならないため、賃貸用不動産を担保にした借り入れは基本的には難しいです。ただし、上記の条件を満たせば、２番抵当でローンを借りることは可能です。 なお、後順位の抵当権設定を禁止している場合には、先順位のローンの残債も含めた借り換えも一つの手となります。残債が少なければ、借り入れのハードルは低くなるでしょう。ただし、購入時に組む不動産投資ローンよりも金利が高くなることがほとんどであるため注意が必要です。金利や融資条件の判断が付かない場合は、借入予定の金融機関に相談してみるといいでしょう。 賃貸用不動産を担保にローンを借りる代表的な事例 上述のとおり、賃貸用不動産を担保にローンを借りることは可能です。ここでは、所有する賃貸用不動産を担保にローンを借りる代表的な事例をご紹介します。 賃貸用不動産のリフォーム資金を借りる 賃貸用不動産を長年所有していると、設備の入れ替えや建物の修繕のためにリフォームが必要です。このような修繕の際には100万円単位で資金が必要となることも珍しくないため、手元資金だけで融通するのは大きな負担となってしまうかもしれません。 このようなときに、所有する賃貸用不動産を担保にリフォーム資金を借りることで、毎月の返済負担を抑えながらリフォーム資金の調達をすることができます。 賃貸用不動産の相続資金を借りる 自身の親が所有していた賃貸用不動産を相続によって取得するケースがあるかもしれません。不動産を相続する場合には、相続財産の額が大きくなり、場合によっては多額な相続税の支払いが発生することもあるでしょう。相続時に預貯金が多く残っていれば、その預貯金で支払うこともできますが、相続財産が不動産に偏っている場合などは難しいでしょう。 このようなときに、相続する賃貸用不動産を担保に相続資金を借りることで、自身の手元資金がなくとも相続税の支払いなどに活用することができます。 賃貸用不動産を担保に不動産の購入資金を借りる 新規に不動産を購入する際に、購入資金の借入申し込みをしても、融資金が購入資金の満額ではなく、頭金が必要となるケースがあるかもしれません。すでに所有する賃貸用不動産を共同担保にすることで、不動産の購入資金を満額借りることも可能です。 また、購入不動産が金融機関の取扱対象外である場合でも、所有する不動産が取扱対象であれば、それを担保に購入資金を借りることも可能です。 まとめ この記事では賃貸用不動産を担保にした借り入れの可否や抵当権との関係を解説しました。賃貸用不動産を担保にした借り入れは可能ですが、先順位のローンの内容や、残債によって借り入れは難しいかもしれません。賃貸用不動産を担保にした借り入れを検討の際は、借入予定の金融機関に相談してみるといいでしょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産投資ローンの審査はココをみる（１） 賃貸アパートやマンション等の収益物件を担保とした貸出しは、金融機関の不動産関連融資の中では主力商品のひとつです。2013年から始まったアベノミクスによって、国内の金融市場は超低金利状態に突入...
不動産を含む相続が発生した時、相続税の支払いや遺産分割の方法によっては、まとまったお金が必要になることがあるでしょう。そのような時、不動産担保ローンを活用できるかもしれません。 この記事では、相続時に不動産担保ローンを活用する4つの方法をご紹介していきます。 相続で不動産担保ローンを活用する4つの事例 一口に「相続で不動産担保ローンを活用できる」と言っても、「相続が発生してから」活用する場合と「相続が発生する前に」活用する場合の大きく2つが考えられます。 また、相続が発生してから不動産担保ローンを利用するケースは、「相続税の支払いに利用する」「法定相続分の支払いに利用する(代償分割)」「遺留分の支払いに利用する」ケースの3つにわかれます。さらに、相続が発生する前に不動産担保ローンを利用するケースは、「親族間売買をする」ケースが考えられます。順に解説します。 相続税の支払いに利用する 相続が発生し、その相続財産の価値が控除分を超えるとき、相続税を支払う必要があります。そして、相続税として納める税金は基本的に現金で用意しなければなりません。相続財産として不動産だけでなく、まとまった現金も相続した場合では、相続税の支払いを現金で用意できるかもしれません。一方で、相続財産が不動産だけの場合など、現金が足りないこともあるでしょう。 相続税は相続があったことを知ったときから10カ月以内に納める必要があります。流通性の高い不動産であれば、期間内に相続不動産を売却して相続税の支払いをすることもできますが、流通性が低く売却までに時間がかかることもあります。このような時に、不動産担保ローンの活用は有効な手段の一つです。 法定相続分の支払いに利用する（代償分割） 相続方法にはいくつかの種類がありますが、代償分割を選んだ場合にも、不動産担保ローンを活用できます。代償分割とは、相続人の内の誰かひとりまたは数人が不動産などの現物を相続し、その他の相続人に対して相続分に応じた現金を支払う方法です。 法定相続分の支払いに利用する事例 たとえば、相続財産が3,000万円で、配偶者と子2人の相続人がいるケースを考えてみましょう。配偶者と子の場合の法定相続分は配偶者と子が2分の1ずつです。そのため、子供が2人のとき、配偶者の法定相続分は2分の1、子の法定相続分は4分の1ずつとなります。 相続財産3,000万円が全て現金であれば、配偶者に1,500万円、子に750万円ずつ相続させることが可能です。しかし、相続財産が不動産しかない場合、簡単に分割することができません。こうした場合に、ひとりの子が不動産を相続して、不動産を相続しなかった配偶者や子に法定相続分に応じた支払いをするといった方法があります。この方法を代償分割と呼びます。 上記の場合、他の相続人に支払うための資金を現金で用意しなければなりませんが、多額の現金を手元から支払うのは難しいでしょう。不動産担保ローンを活用すれば、相続不動産を担保に代償分割のための資金を借りられます。 遺留分の支払いに利用する 遺留分の支払いに不動産担保ローンを活用することも考えられます。遺留分とは配偶者や子、直系尊属（※1）など、一部の法定相続人（※2）が取得できる一定割合の相続財産のことです。その遺留分の総額は相続財産全体の2分の1で、法定相続人が直系尊属のみの場合は3分の1となります。また、遺留分の総額から法定相続人の法定相続分に応じて遺留分が決定します。 ※1被相続人の父母、父母がどちらも亡くなっている場合は祖父母 ※2兄弟姉妹や兄弟姉妹が先に亡くなっている場合に相続人となる甥姪には遺留分が認められていません。 法定相続人にはそれぞれ法定相続分が決められていますが、遺言によって、法定相続人以外や法定相続分とは異なる配分で相続がなされることがあります。しかし、遺留分が認められている法定相続人は、自分に認められた遺留分までであれば、相続後に遺留分減殺請求を求めることができます。 遺留分の支払いに利用する事例 例えば、先ほどと同様に相続財産が3,000万円で、配偶者と子2人の相続人がいる場合で、被相続人の遺言によって、子の内の1人だけにこの3,000万円の相続がされるケースを考えてみましょう。 相続人が配偶者と子なので、相続財産全体の2分の1が遺留分の総額として扱われます。そして、法定相続分は配偶者と子ともに2分の1となるので、遺留分は配偶者が4分の1、子が8分の1ずつとなります。つまり、相続財産を受け取れない配偶者は、相続財産の4分の1である750万円、子は相続財産の8分の1である375万円分の遺留分減殺請求できます。 遺留分減殺請求を受けた側は現金で支払わなければなりませんので、相続不動産を担保とした、不動産担保ローンを活用することで問題を解決できるかもしれません。 親族間売買をする 相続発生前に、あらかじめ不動産の親族間売買をする場合には、不動産担保ローンの利用が考えられます。居住用財産で、自己居住用であれば住宅ローンを利用することも考えられますが、そうでない場合には住宅ローンの利用はできません。また、銀行などの金融機関では一般的に親族間売買を取り扱っていません。 一方で、不動産担保ローンであれば住宅ローンのように自己居住用でなければならないといった制約はなく、親族間売買でも取り扱うことの出来る可能性があります。ただし、住宅ローンと比べると金利が高いなど、融資条件が悪くなってしまう点には注意が必要です。 まとめ 相続時に不動産担保ローンを利用する4つの事例を解説しました。不動産の相続では相続税の支払いに現金を用意できず困る場合があるでしょう。また、速やかに売却活動を行っても、中々買い手が見つからず、相続税の支払いに間に合わない場合もあります。 このような場合、不動産担保ローンを有効に活用出来るかもしれません。その他にも、遺留分や代償分割など活用できる機会は多いため、手元資金が不足する時には、不動産担保ローンを検討してみるといいでしょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説 不動産の評価は一物五価とも呼ばれ、同じ不動産でも指標によって評価額は変化します。そして、相続の際の不動産評価額のことを、「相続税評価額」と言います。では、この相続税評価額はどのように算出すれ...
飲食店を開業しようと思っても、飲食店を開業するためにどのような費用がかかるか知らなくてはなりません。また、いくらかかるのかを把握したうえで、どのような資金調達方法を選択するか決める必要があります。 この記事では、飲食店の開業費用がいくらかかるのか、資金調達方法として不動産担保ローンを活用する事例を紹介します。 小さな飲食店の開業資金はいくら必要？ 自分の店（飲食店）を持ちたい。そんな夢を抱いている人や、あるいはすでに準備を進めている人もいることでしょう。では、小さな飲食店を開こうと思った場合、どれくらいの開業資金が必要になるのでしょうか。開業資金がいくらかかるかは、店の場所や規模、具体的な内容によって大きく異なりますが、具体的な開業資金の目安として次のような費用があります。 物件取得費 店舗用物件を借りるためには、契約をする際に必要となる保証金（10カ月分）や礼金（1～2カ月分）、仲介手数料（1ヵ月分）、前家賃（1ヵ月分）などがかかります。他にも、物件によっては保証会社への加入が義務付けられている場合があります（1ヵ月分程度）。そのため、借りる物件の約1年分の家賃が必要となります。 店舗工事/設備費 店舗を開くからには自分好みのデザインにリフォームする必要があるかもしれません。費用として、店舗の内装・外装等の設計・工事費や、厨房機器や店内のカーテンやテーブル・イスなど家具類の購入費用がかかります。 備品/諸経費 食器や調理器具、メニューボード、レジや電話機、パソコンなどの備品や、店のロゴやチラシ、領収書、スタンプなどの文具類なども必要です。火災保険に加入する保険料もかかります。一つ一つは大きな金額でなくとも、合計すると数十万円単位でかかるので、しっかりと見積もっておきましょう。 予備費（運転資金） 準備が終わり、いざ開店してもすぐに売上が安定するとは限りません。しかし、その間も家賃や人件費、材料費などの支出は発生し続けます。そのため、売上がなかったとしても運営できるよう、少なくとも予備費として月々のランニングコストの3～4カ月分は必要でしょう。 全体で必要になる資金はこれらを合算した分といえます。どのような店か、家賃はいくらか、飲食店の種類、スタッフの人数などで予算は大きく異なります。しかし、それほど家賃の高くないエリアで、かつアルバイトを雇って自分で経営する小さな飲食店でも、1,000万円前後の資金は必要でしょう。 知っておきたい「FLコスト比率」 飲食店を経営しようと思ったら、「FLコスト比率」を知っておく必要があります。「FLコスト」は、F=Food（食材費）、L＝Labor（人件費）の両方を合わせた金額で、飲食店における重要なコストです。 このFLコストが売上高に占める割合を見たものが「FLコスト比率」です。売上が月100万円で、食材費が25万円、アルバイトなどの人件費が25万円の場合、FLコスト比率＝（25万円＋25万円）÷100万円＝50％となります。 売上からFLコストを引いた残りから、家賃や水道光熱費、設備などの減価償却費、消耗品費、雑費ほかのコストを差し引いた分が利益です。FLコスト比率が高くなりすぎないようにすることが、利益を出すためにも重要だと言われています。この数字のバランスも念頭に置いて、開業の準備を進めましょう。 開業資金に補助金・助成金は使える？ 開業資金を捻出する際に、各種補助金や助成金は利用できるでしょうか。飲食店の開業でも使える補助金・助成金が見つかる場合がありますので、あらかじめ調べてみましょう。 募集がない年もある他、地域や年齢が限定されているものなどもあるので注意が必要です。 地域創造的起業補助金 ホームページには「新たな需要や雇用の創出等を促し、我が国経済を活性化させることを目的に、新たに創業する者に対して創業に要する経費の一部を補助します」とあります。補助率は50%以内で、外部の調達資金がない場合は50万～100万円、ある場合は50万～200万円。新たに従業員を1名以上雇うなどの条件があります（平成30年度の場合）。ただし、令和元年度、2年度の同補助金の募集は予定されていません。 若手・女性リーダー応援プログラム助成金 東京都中小企業振興公社の助成金です。都内商店街の活性化を図るため、女性または39歳以下の若手男性が新規開業をする際に、店舗の新装・改装・設備導入等に要する経費の一部を助成します。助成は最大730万円（事業所整備費400万円、実務研修受講費6万円、店舗賃借料1年目：月15万円、2年目：月12万円）で、助成率は実費の4分の3です。事業所整備費・実務研修受講費は開業後に、店舗賃借料は交付決定日から1年経過後と2年経過後に交付されます。 >詳細はこちら こうした補助金や助成金は通常、支払いが発生した後の清算払いになります。開業資金を支払う時点では間に合わないので、資金計画をしっかり立てる必要があります。また、審査がある場合は要件に合致しても利用できないこともあるため、過剰に期待しすぎないことも大事かもしれません。 開業資金不足を融資で補うには？ 一般的に、開業資金は自己資金と融資がベースになるでしょう。融資を検討する際に、まず浮かぶのは地域の信用金庫ですが、それまでの事業実績がないと融資を受けるのは難しいという現実があります。通常だと、事業実績がなくても利用できて、比較的低利で借りられる日本政策金融公庫に相談することになります。 しかし、日本政策金融公庫でも、もちろん本人の返済能力や事業計画を審査され、内容によっては審査が通らず利用できないケースもあります。その他、自治体の制度融資を利用する方法もあります。制度融資とは、自治体と信用保証協会、金融機関が連携して、創業間もない中小企業や個人事業主への融資を行うものです。 具体的には、自治体が推薦する形で、信用保証協会の保証を付けて金融機関が貸出しを行っています。自治体によっては保証料や金利の一部を負担してくれるところもあり、比較的低利で借りることができます。ただし、融資実行まで時間がかかる点がデメリットです。 不動産担保ローンの活用も 不動産を活用して開業資金を調達する方法もあります。それが、不動産担保ローンです。不動産担保ローンとは、土地や戸建て、マンションなどの不動産を担保にした融資商品です。 金融機関によっては本人名義の物件だけでなく、配偶者や親名義でも担保にできるところもあります。有担保のローンのため、無担保ローンに比べて低金利で利用でき、返済期間も長期で利用することが可能です。また、資金使途が限定されないフリーローンで、開業資金や事業資金として利用できます。不動産の評価や審査があるため、融資実行までは2週間から1カ月程度かかります。 まとめ 「自分の飲食店を持つ」という夢を実現するためにも、事業計画とともに資金調達も重要な要素です。コロナ禍の中でも生き残っていけるよう、よりよいアイデアとプランを立てることは大事です。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 豊田 眞弓（ Mayumi Toyoda ） マネー誌ライターを経て、94年より独立系ファイナンシャルプランナー。 個人相談、講演・研修講師、コラム寄稿などを行う。座右の銘は「笑う門には福もお金もやってくる」。趣味は講談、投資。 ＜主な著書＞ 「夫が亡くなったときに読む本」（日本実業出版社）、「親の入院・介護が必要になるときいちばん最初に読む本」（アニモ出版）、ほか著書多数。 次に読むべき記事 不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保として借り入れを行うローン商品のことです。不動産を担保にすることで、無担保ローンに比べてまとまった金額を低金利で借りることができます。 一方...
不動産担保ローンの利用を検討する場合、どこの金融機関を選ぶかが重要です。しかし、インターネット上では様々な金融機関がおすすめされており、実際に何を基準に金融機関を選べば良いか、分からない人も多いのではないでしょうか。 この記事では、不動産担保ローンを比較するために大切な5つのポイントを解説します。 金融機関は大きく2種類に分けられる 不動産担保ローンを比較するために大切なポイントを解説する前に、不動産担保ローンを提供する金融機関が大きく「銀行系」と「ノンバンク系」の2種類に大別されることを理解しておきましょう。 銀行系の不動産担保ローンとは、その名のとおり銀行もしくは銀行の子会社が提供する不動産担保ローンを指します。銀行系の不動産担保ローンは、一般的にノンバンク系よりも比較的金利が低いメリットがある反面、ノンバンク系よりも審査が厳しく、融資までの時間がかかる傾向があります。 一方でノンバンク系の不動産担保ローンとは、銀行のように預金業務を行わない、融資専業の会社が提供する不動産担保ローンを指します。ノンバンク系の不動産担保ローンは、一般的に銀行系よりも融資までの時間が短く資金使途などにも融通が利きやすい反面、金利は銀行系よりも比較的高くなる傾向があります。 比較するポイント１ ― 融資金額 不動産担保ローンは無担保ローンに比べて融資限度額が大きいローン商品ですが、金融機関によっては、そもそも自身の希望額に対応していない場合もあります。特に銀行系はノンバンク系と比較して融資限度額が低い場合もあるため、まずはそもそもの融資限度額を、金融機関がホームページなどで公開している融資条件表で確認しておきましょう。 ただし、実際の債務者に対して適用される融資限度額は、必ずしも融資条件表の数字と一致しません。最終的な不動産担保ローンの融資限度額は、担保不動産と債務者の与信で決定されます。担保不動産の評価は会社ごとに行われ、そこから担保掛目を乗じた金額を基準に、年収や勤務先、勤続年数といった個人の与信等を考慮したうえで、最終的な融資限度額が決定されます。 一般的に担保掛目は不動産評価額の60％から80%程度に設定されており、金融機関によって差があります。また、担保不動産の評価方法も金融機関によって異なるため、同じ担保不動産でも融資金額に差が生まれます。不動産担保ローンを利用する場合は、複数の金融機関に相談して自身の希望する融資額を融資してもらえるかを確認しましょう。 比較するポイント２ ― 費用（金利、手数料など） 不動産担保ローンでは金利や手数料がかかるため、これらの費用も比較することが大切です。不動産担保ローンでは、主に以下のような費用がかかります。 金利 事務手数料 登記費用（司法書士報酬、登録免許税など） 審査に必要な書類の取得費用（住民票、印鑑証明書など） 印紙代 繰上返済手数料（一部繰上返済と全部繰上返済で手数料が異なる） これらの中で、まず比較しておきたいのは金利です。融資金額と返済期間が同じ場合、金利によって月々の返済額や総返済額は大きく異なります。月々の返済額に注目しがちですが、必ず総返済額も比較しましょう。 また、事務手数料をはじめとする諸費用も無視できません。特に事務手数料は「融資金額の～%」という形でかかるため、少しの差でも負担する費用は大きく変わります。借り換えの場合は、今まで借りていたローンの一括返済時にも繰上返済手数料がかかるので、諸費用を考慮しても借り換えたほうが有利なのか判断する必要があります。 かかる費用は少ないに越したことはないため、他の4つのポイントを比較して問題がないようであれば、費用面で最終的にどの金融機関を選択するかを決めるのも良いでしょう。 比較するポイント３ ― 融資までのスピード 不動産担保ローンの融資までのスピードは「最短即日」「１週間程度」など、金融機関によって異なります。早期に資金を用意しなくてはならない場合は、借り入れが必要なタイミングを伝えて、希望する時期に間に合うかを確認しましょう。早期に資金が必要なことを事前に伝えておけば、優先的に対応してくれる場合もあります。 ただし、融資までのスピードは早いほどいいとは限りません。担保不動産を評価する際、物件によっては現地調査なども必要になるため、ある程度の時間を要します。「即日融資が可能」とうたっている金融機関もありますが、あくまでも不動産評価に時間を要しない他、必要書類がすべてそろっているなど限られた前提である可能性が高いので注意が必要です。 なお、自分の希望する融資までの期間が短いと、それだけ対応可能な金融機関が絞られます。その場合の注意点を以下の記事で詳しく解説しているので、確認しておくことをおすすめします。 関連記事はこちら即日融資可能な不動産担保ローンの注意点を解説！最短で資金調達するには？ 比較するポイント４ ― 融資担当者の対応 不動産担保ローンを利用するときは、融資担当者の対応についても比較しましょう。初めて借りる人にとって不動産担保ローンの手続きは複雑で、理解が難しい用語も多く出てきます。融資担当者が手続きや用語についてわかりやすく解説し、サポートしてくれれば安心して利用できます。 金融機関によっては、専属の担当者をつけてくれたり、電話でサポートを受けられたりするところもあります。金利や費用はもちろん大事ですが、融資担当者の対応が適切でないと、スムーズに契約できずにトラブルになる恐れもあるので、安心して任せられる担当者を選びましょう。 比較するポイント５ ― 金融機関の信頼性 不動産担保ローンは、金融機関選びも重要なポイントになります。上述のとおり、担保不動産の評価は金融機関によって異なるため、有利な条件で融資を受けるには信頼性の高い金融機関を選ぶことが大切です。 不動産担保ローンを借りている中で、融資を受けた金融機関が倒産する恐れもあります。また、金利や費用、融資までのスピードなど、1つのポイントだけで判断すると、返済中にトラブルに巻き込まれるかもしれません。営業年数や融資実績、ブランド、提案内容などを比較したうえで、安心して利用できる金融機関かどうか判断しましょう。 まとめ 不動産担保ローンは資金使途が基本的に自由なので、運転資金や開業資金など、まとまった現金が必要になった場合や長期で融資を受けたい場合に活用できます。ただし、金融機関によって担保不動産の評価方法は異なり、融資金額や金利などの融資条件、諸費用にも差があります。 不動産担保ローンを利用する際は、必ず複数の金融機関に相談して比較検討することが大切です。この記事で紹介した5つのポイントを参考に、不動産担保ローンを提供する金融機関を比較してみてください。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保として借り入れを行うローン商品のことです。不動産を担保にすることで、無担保ローンに比べてまとまった金額を低金利で借りることができます。 一方...
不動産担保ローンで資金調達する場合、銀行とノンバンクのどちらを利用すべきか悩むかもしれません。ノンバンクとは、銀行のように預金業務を行わず、与信業務（融資）に特化した金融機関のことです。銀行は預金業務を行っていることもあり、「なんとなく銀行のほうが安心」と思う人も多いでしょう。しかし、銀行とノンバンクの不動産担保ローンはそれぞれ特徴に違いがあるため、自身の状況に合わせて最適な金融機関を選ぶことが大切です。 この記事では、不動産担保ローンにおける銀行とノンバンクの違いについて解説します。 銀行とノンバンクの違い 不動産担保ローンにおいて、銀行とノンバンクでは「総量規制（そうりょうきせい）」という法律の点で大きく異なります。総量規制とは、会社員等の個人における貸金業者からの借入残高が年収の3分の1を超える場合、新規の借入れをすることができなくなる規制のことです。返済能力を超えた債務で生活が破綻するのを防ぐために、個人向けの貸付には借入金額に上限が設けられています。 不動産を担保とする貸付は総量規制の適用除外となりますが、担保とする不動産が自宅の場合は総量規制の対象となります。一方で、銀行法が適用される銀行は総量規制の対象外であるため、会社員でも銀行を利用すれば、自宅を担保に年収の3分の1を超える範囲でも融資を受けられる可能性があります。 これらのことから、会社員で事業を行っていない個人は、ノンバンクで不動産担保ローンを借りようと思っても年収による制限が付くことがほとんどです。そのため、ノンバンクでは、個人向け不動産担保ローンと称しながらも、事業を営んでいることを前提としていることも珍しくありません。 融資条件で見るそれぞれの特徴 次に、不動産担保ローンの融資条件について、銀行とノンバンクそれぞれの特徴を確認していきましょう。 金利と手数料 銀行の不動産担保ローンは、ノンバンクに比べて比較的金利が低めに設定されていることが多いです。たとえば、資金使途が限定されていない不動産担保フリーローンの場合、ある銀行では最低金利が1.0%前後であるのに対し、あるノンバンクでは2.5％前後となっています。 金利以外にも不動産担保ローンは以下のような手数料がかかります。 事務手数料 繰上返済手数料（解約料） 印紙代 登記費用 手数料については、銀行とノンバンクの違いというよりは、金融機関によって異なります。銀行、ノンバンクにかかわらず、金利と手数料の両方を考慮して、支払う費用面で有利なローンを選ぶことが大切です。無事に返済を終えるには繰り上げ返済を活用することも重要なので、繰り上げ返済の条件や手数料も確認しておきましょう。 融資金額 不動産担保ローンの最低融資金額～融資限度額の幅も、銀行とノンバンクというよりは、金融機関によって異なります。また、希望する金額の融資を受けることが出来るかどうかは、あくまで担保不動産の評価や担保掛目、申込人の与信によって変わります。担保掛目とは、担保不動産の評価額に対して金融機関が設定する比率のことで、担保掛目が大きいほど借りられる金額は大きくなります。一般的に担保掛目は評価額の70％～80%程度に設定されていますが、一部のノンバンクでは80%を超えるところもあります。 金融機関選びは、自分が希望する金額が融資可能額の範囲内にあるかどうかを前提として、担保不動産の評価と掛け目がポイントになります。銀行、ノンバンクにかかわらず、希望する金額を借りられるかどうかを重視するといいでしょう。 融資までの日数 不動産担保ローンでは、銀行よりノンバンクのほうが、融資までの日数が早いことが多いです。あくまでも目安ですが、ノンバンクは最短数日から2週間程度で融資が実行されるのに対し、銀行は2週間から1か月程度かかります。銀行は担保不動産の評価はもちろん、与信も厳しく審査される上、保証会社の保証が入ることが多いため、ノンバンクに比べて日数がかかります。そのため、少しでも早く資金を調達したい場合は、銀行よりノンバンクを利用したほうがいいかもしれません。 そもそも不動産担保ローンは、担保不動産の調査が必要になるため、無担保ローンに比べると融資実行までに時間がかかります。多くの金融機関が「最短〇日」といった表記をしていますが、資金計画の際は保守的に「早くても1週間はかかる」と考えておくといいでしょう。 審査基準（与信と担保不動産） 不動産担保ローンの審査基準については、銀行よりノンバンクのほうが柔軟なことが多く、与信面では、過去に銀行で断られた場合や返済の延滞歴がある場合でも、ノンバンクに相談すれば融資してもらえる可能性があります。 また、担保不動産では「借地権がついている」「建ぺい率や容積率がオーバーしている」など、いわゆる「既存不適格」物件の場合、銀行では断られることがほとんどです。しかし、ノンバンクによっては「借地権者の承諾書を取得する」「担保掛目を下げる」といった対応で担保の適格性を確保することで、融資してもらえる可能性があります。 さらに、不動産担保ローンの資金使途は原則自由ですが、一部の銀行では開業資金や納税資金などが認められないケースもあります。一方、ノンバンクは基本的にこのような制限はなく、開業資金や納税資金にも利用できます。そのため、不動産担保ローンで調達する資金の用途によっては、銀行よりノンバンクのほうがいいかもしれません。 まとめ ここまで説明してきたように、不動産担保ローンは、銀行とノンバンクでそれぞれ特徴に違いがあります。銀行は金利が比較的低く設定されていますが、融資基準が厳しい場合や、融資実行までに時間がかかることがあます。それに対して、ノンバンクは銀行より金利は高くなる傾向がありますが、融資基準が柔軟で、融資実行までの日数も短いのが特徴です。 これらのことから、なんとなく銀行の方が安心という理由のみで銀行に決めるのではなく、自身の担保不動産の状況や資金使途、金利や手数料などの融資条件を踏まえた上で、どこの金融機関が良いのかを総合的に判断する必要があります。まずは、銀行とノンバンクのどちらかに絞るのではなく、複数の金融機関に相談し、自分に合ったローンを利用することが大切です。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保として借り入れを行うローン商品のことです。不動産を担保にすることで、無担保ローンに比べてまとまった金額を低金利で借りることができます。 一方...
不動産担保ローンを提供している金融機関の中には、即日融資に対応しているところもあります。持ち家の人で至急まとまった資金が必要になれば、不動産担保ローンで即日融資を受けることを考えるかもしれません。しかし、不動産担保ローンは即日融資を受けるのがそもそも難しく、利用する場合にも注意すべき点があります。 この記事では、不動産担保ローンの即日融資について解説します。 不動産担保ローンの即日融資は難しい そもそも不動産担保ローンは即日融資を受けるのが難しい商品です。なぜなら、無担保ローンでは与信のみに審査が行われるのに対して、不動産担保ローンでは不動産を評価するための時間が必要となるからです。 土地の広さや権利関係、建物の築年数や周辺道路の状態など、担保不動産の価値を正確に評価するために必要な情報はたくさんあります。特に戸建てなどの個別要因の高い担保不動産の場合、現地調査や役所調査なども行う必要が生じるため、審査に数日かかる場合がほとんどです。 加えて、物件や与信の審査にあたって様々な書類を準備しなければならないため、書類に少しでも不備があると即日融資が難しくなります。 なお、不動産担保ローンの審査基準や審査に必要となる書類などについては以下の記事で詳しく解説しています。初めて不動産担保ローンの利用を検討されている方は、あらかじめ概要を理解しておきましょう。 関連記事はこちら不動産担保ローンの審査基準と審査通過のためのポイント 不動産担保ローンで即日融資を受ける前に知っておくべき特徴 担保不動産の価値が過小評価される場合がある 上述のとおり、担保不動産の価値を正確に審査するには、時間を要します。そのため、即日融資に対応するには、担保不動産を保守的に評価せざるを得なくなり、金利や融資可能額などの条件面で不利になる恐れがあります。 対応金融機関が少ない 不動産担保ローンで即日融資に対応している金融機関の数は多くありません。本来、不動産担保ローンで資金調達をする場合、複数の金融機関に相談して提案された内容を比較検討したうえで、経済条件や信頼できる金融機関でローンを借りることが大切です。しかし、対応できる金融機関が少ないうえ、検討期間も短いため比較すること自体が困難です。 不動産担保ローンで即日融資を受ける際の注意点 不動産担保ローンで即日融資を受ける場合は、以下の点に注意しておきましょう。 信頼できる金融機関かどうかを確かめる 即日融資に対応している金融機関は、基本的にノンバンク系の金融機関が中心となります。ノンバンク系の金融機関の場合、貸金業者として行政に登録されている金融機関であるかを確認することが大切です。 行政に登録されていない、いわゆるヤミ金からは絶対に融資を受けてはいけません。行政に登録されているかどうかは、金融庁が提供している「登録貸金業者情報検索入力ページ」から確認できます。 融資条件を冷静に判断する たとえ至急まとまった資金が必要な状況だとしても、金融機関から提示された金利や手数料の条件をすぐ鵜呑みにして、そのまま融資を受けないようにしましょう。 無理なく返済を続けるのが難しいにもかかわらず融資を受けてしまうと、後々生活が苦しくなってしまいます。不動産担保ローンの返済が滞ってしまうと、最悪の場合担保不動産を手放さなければならなくなります。 そうならないためにも、提示された金利や手数料と自分の収入を比較し、無理なく返済を続けられることを確認のうえ、即日融資を受けるようにしましょう。 不動産担保ローンの即日融資を利用せずに資金調達を行う方法 もし不動産担保ローンの即日融資が必要なほど至急まとまった資金が必要である場合、カードローンをつなぎとして利用し、後から不動産担保ローンに借り換えるという方法があります。 まずはカードローンを借りた方がいい3つの理由 ここでは、不動産担保ローンで即日融資を狙うときに、まずはつなぎとしてカードローンを借りた方がいい理由を3つ紹介します。 カードローンであれば、即日融資を受けられる 上述のとおり、不動産担保ローンは、担保不動産を評価するための時間が必要です。一方で、無担保で借りられるカードローンなら審査は早く、即日融資も可能です。カードローンを利用すれば、不動産担保ローンの融資実行までに必要な資金をすぐに準備できます。 カードローンは融資事務手数料・繰上返済手数料がかからない カードローンは金利が高く、返済額に占める利息の割合が大きいため、長期の借り入れには向きません。しかし、カードローンは融資事務手数料や繰り上げ返済手数料がかからないので、短期間の利用には適しています。 不動産担保ローンを検討する猶予がうまれる 即日融資可能な不動産担保ローンだと、提供している金融機関も少なく、検討期間が限られます。ひとまず、カードローンを利用することで、即日融資に対応していなくとも、良い条件を提示してくれる金融機関が見つかるかもしれません。 カードローンを借りると審査が不利になる？ カードローンを借りると、不動産担保ローンの審査が不利になるか気になるかもしれません。しかし、カードローンを借りているという理由だけで、審査が不利になることはほとんどありません。 ただし、カードローンを利用した理由について、金融機関にしっかりと説明する必要があります。不動産担保ローンの相談をするときに、カードローンを借りた経緯や必要性について説明できるように準備しておきましょう。また、基本的には不動産担保ローンの借り入れと同時にカードローンの返済を求められます。 カードローンをつなぎとして利用する場合の注意点 カードローンをつなぎとして利用する場合は、融資額に注意しましょう。不動産担保ローンの融資限度額以上をカードローンで借りると、カードローンから不動産担保ローンへの借り換えができなくなるからです。 不動産担保ローンでは、担保不動産の市場販売価格の6割～8割程度が、融資上限額の目途になります。たとえば、担保不動産の市場販売価格が2,000万円であれば、1,200万円～1,600万円が融資額の上限です。 ただし、実際の融資額は担保不動産だけでなく、債務者の属性も含めて総合的に審査したうえで決定されます。そのため、カードローンの借り入れは、保守的にみて不動産の市場販売価格の5割ぐらいまで（先程の例なら1,000万円まで）に抑えた方がよいでしょう。 まとめ 不動産担保ローンは不動産の担保評価に時間がかかるため、基本的に即日融資は難しいです。無理をして即日融資を受けようとすると、思わぬリスクを抱えることもあります。まとまった資金が急に必要になった場合、まずはつなぎとしてカードローンを利用し、その後に不動産担保ローンへ借り換えるといった資金調達も検討してみましょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンへの借り換えを分かりやすく解説 現在、銀行などの金融機関から借りているローンについて、「毎月の返済額を減らしたい」「資金繰りが厳しい」といった悩みをかかえていないでしょうか。このような悩みがある場合、不動産担保ローンへの借...
現在、銀行などの金融機関から借りているローンについて、「毎月の返済額を減らしたい」「資金繰りが厳しい」といった悩みをかかえていないでしょうか。このような悩みがある場合、不動産担保ローンへの借り換えを検討するのがおすすめです。 この記事では、不動産担保ローンへの借り換えのメリットとデメリット、借り換えを考える場面について解説します。 不動産担保ローンへの借り換えのメリット 不動産担保ローンへの借り換えのメリットは、以下の2点です。 総返済額を減らせる 新たな不動産担保ローンへの借り換えは、ローンの総返済額を減らせるのがメリットです。借り換えによって金利が下がれば、ローン残高は変わらなくても総返済額を減らすことが可能です。借り換える際の諸費用を考慮しても、金利や返済期間などの条件によっては総返済額を減らせます。担保とする不動産や債務者の属性に対する評価は金融機関によって異なるので、ローンを借り換えることで融資条件の改善が期待できます。 毎月の返済額を減らせる（資金繰りが楽になる） 不動産担保ローンの借り換えは、毎月の返済額を減らせるのもメリットのひとつです。借り換えによって融資条件が改善されれば、毎月の返済額と総返済額の両方を減らせます。また、総返済額はそれほど変わらなくても返済期間が長くなれば、毎月の返済額が減ってキャッシュフローが改善し、資金繰りが楽になります。 不動産担保ローンへの借り換えのデメリット 不動産担保ローンへの借り換えのデメリットは、借り換え時に余分な諸費用がかかることです。具体的には、現在のローンの繰上げ返済手数料と、新たに加入する不動産担保ローンの事務手数料です。不動産担保ローンへの借り換えを検討する際には、これらの諸費用を考慮しても返済負担を軽減できるのかを確認しておきましょう。 なお、繰上げ返済手数料は新しい不動産担保ローンで準備でき、事務手数料も融資金額から差し引かれるので、諸費用を別途用意する必要はありません。 不動産担保ローンへの借り換え手続きの流れ 不動産担保ローンの借り換えの手続きの流れは以下のとおりです。 借換元・借換先との相談と日程調整 1.金融機関にローン借り換えの相談をする（仮審査） 2.本申し込みを行い、審査結果を待つ 3.審査通過後、借換元の金融機関に連絡して、返済可能日と返済総額を確認する 4.借換先と契約日を調整する まずは金融機関に不動産担保ローンの借り換えについて相談し、仮審査に申し込みましょう。仮審査の回答が出たら本申し込みを行い、審査通過後に借換元の金融機関に連絡して返済可能日と返済総額を確認します。借換先の融資金額や金利、手数料、返済総額などの条件が決定したら、現在の契約内容と比較し、確認したうえで借換先と契約手続きに進みましょう。 契約・借り換えの実行と実行後の手続き 5.借換先と契約手続きを行う 6.契約日当日に借換先から借換元に返済総額が振り込まれる 7.借換元から抵当権抹消に必要な書類を受領する 8.借換元の抵当権を抹消する 9.借換先の抵当権を設定する 10.新しい不動産担保ローンの返済が開始される 上記5～9は同日中に行われ、7～9は通常、借換先から紹介された司法書士に委託して手続きを進めます。一連の手続きが終了したら、新たな不動産担保ローンの返済が開始されます。 不動産担保ローンの借り換えイメージを紹介 ここでは、不動産担保ローンの借り換えを行い、総返済額と毎月の返済額が減った場合のイメージをひとつ紹介します。 A法人（仕入れ販売業）は、資金繰りに行き詰まった際に銀行から不動産担保ローンを借りましたが、金利が高かったため、キャッシュフローの改善を目的に不動産担保ローンの借り換えを行いました。担保とする不動産は、法人代表者所有の自宅（区分マンション）です。不動産担保ローンの借り換え前と借り換え後の状況は以下のとおりです。 〇不動産担保ローンの借り換え前と借り換え後の状況 借り換え前 借り換え後 ローン残高2,230万円2,300万円（手数料等含む） 返済期間20年20年 金利8.00%6.00% 月々の返済額18.6万円16.4万円 総返済額4,476万円3,954万円 ローン残高は2,230万円から2,300万円に増えていますが、金利が8.00%から6.00%に下がったことで、月々の返済額と総返済額の両方の引き下げに成功しました。このように、ローン残高は変わらなくても、ローンの借り換えによって金利などの融資条件が改善されれば、返済負担を軽減することができます。 不動産担保ローンによる借り換えを考える場面 不動産担保ローンによる借り換えは、以下のような場面で検討するといいでしょう。 毎月の返済が苦しいとき 毎月の返済が苦しいときは、ローンを借り換えることで毎月の返済額を減らすことができます。利用中のローンが不動産担保ローンであるときはもちろん、条件によっては無担保ローンや住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換えであっても、返済負担の軽減が期待できます。 収入や売上が拡大し、返済能力が高まったとき 収入や売上が拡大して返済能力が高まったときは、金融機関からの評価も高くなります。不動産担保ローンによる借り換えを行うことで、好条件でまとまった資金を調達できる可能性があります。 返済中に金利以外の手数料を請求されたとき 現在のローンで繰上げ返済や条件変更などを行う場合、金融機関によっては金利以外に繰上げ返済手数料や条件変更手数料などを請求されます。このような場面では、不動産担保ローンによる借り換えを行うことで、今までより好条件で融資を受けられるかもしれません。 不動産を相続した、譲渡されたとき 相続や譲渡によって不動産を取得した場合、その不動産を担保に金融機関から不動産担保ローンを借りることができます。現在のローンを借り換えることで、毎月の返済額や総返済額の軽減が期待できます。 担保不動産の価格が上昇したとき 不動産価格が上昇すると担保不動産の価格も上昇し、不動産担保ローンで調達できる金額が増えます。金融機関によって担保評価額は異なるため、不動産担保ローンを借り換えることで調達できる資金が増える可能性があります。 まとめ 不動産担保ローンの借り換えは、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。また、不動産担保ローンからだけでなく、無担保ローンや住宅ローンからの借り換えであっても、返済負担の軽減や資金繰りの改善が期待出来る場合があります。毎月のローン返済や資金繰りで困っているなら、不動産担保ローンへの借り換えを検討してみましょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンを選ぶために比較すべき5つのポイントとは？ 不動産担保ローンの利用を検討する場合、どこの金融機関を選ぶかが重要です。しかし、インターネット上では様々な金融機関がおすすめされており、実際に何を基準に金融機関を選べば良いか、分からない人も...
自分だけでなく、家族がやりたいことを実現するために、急にまとまった資金が必要になることはよくあることでしょう。そんな時、先に住宅ローンの完済などへ充当してしまって手持ち資金が少なく、悩む方も多くみかけます。 この記事では、退職金で住宅ローンを完済した後に、家族を応援するために資金を捻出したいという66歳のFさんの相談事例をご紹介します。 [ご相談者 Fさん] 66歳男性 退職後アルバイト。配偶者を亡くし、一人娘（独身）が近所に住む。 自宅はマンション。昨年、退職金で住宅ローンを完済したので、手元の預貯金が少ない。 娘が知人のカフェを引き継ぎ、室内を一部リニューアルしたいと資金の相談を持ちかけてきた。5～6年後には返してくれるようだが、今、資金の余裕がなくどうしたらいいか？ （１）自宅に住むのは変わらずお金を生み出す更なる方法 >不動産担保ローンの概要についてはこちら >リースバックの概要についてはこちら Fさん： 昨年、退職金で住宅ローンを完済したので、手元の預貯金はかなり減ってしまいました。それでも、アルバイトをしながら、自分の老後のことは何とかできるようにと思ってがんばっています。 FP吹田：住宅ローンを完済されたのですね。アルバイトなどお仕事をされて収入を得続けられることは、経済面だけでなく、人との関わりや生きがいなどにもつながっていく大切なことだと思います。 Fさん： はい、家にじっとしているよりは、よほど充実しています。実は、一人娘がいるのですが、知人から譲り受けたカフェのリニューアル資金を貸してもらえないかと相談を持ちかけられました。5年前に亡くなった妻とともに可愛いがってきた娘なので、なんとか援助したいのですが、手元の資金は少なく、悩んでいます。 FP吹田：なるほど。お嬢様からはどのくらいの資金で、返済についても何かおっしゃっていましたか？ Fさん： はい、500万円～600万円くらいの予算らしく、毎年100万円くらいずつ返すと言われています。実は、娘は証券会社に勤めていた経験もあるので、お金の管理はちゃんとできる方だと思います。 FP吹田：しっかりしているお嬢様ですね。金融機関にお勤めでしたら、銀行からの借入は、審査が厳しく、無担保だと金利が高いのもご存じなのでしょうね。Fさんは、援助して応援したいと思っていらっしゃるのですよね。 Fさん： はい、そうです。今、担保とおっしゃいましたが、せっかく住宅ローンを完済したのだし、自宅を担保にしても住み続けながらお金を捻出する方法ってあるのでしょうか？ FP吹田：はい、いくつかあります。実は、先日、不動産を担保に年金形式で分割借入をしていくリバースモーゲージに関するご相談もあったのですが（詳細はこちらの記事参照「不動産担保ローンとリバースモーゲージ、違いを知って賢く使い分けよう！」）Fさんはまとまった資金なので、他の方法がいいでしょう。ご自宅に住み続けながら、ご自宅を活用して資金を生みだす方法として、不動産担保ローンとリースバックという方法があります。 （２）不動産担保ローンとリースバックの違いは？ Fさん： 不動産担保ローンはイメージがわきますが、リースバックって何ですか？ FP吹田：リースバックというのは、不動産の売却と賃貸の組み合わせで、不動産業者に自宅などの不動産を売却するのですが、そのまま賃貸するというものです。一方、イメージしやすいとおっしゃった不動産担保ローンは、不動産を担保にまとまったお金を借りることです。両方とも特に引越しなども不要で住み続けられるという点は似ていますね。 Fさん： では、違うのはどんなことでしょうか？ FP吹田：決定的に違うのは、所有権です。不動産担保ローンは、抵当権を設定はしますが、所有権は自分や家族など現状と変わりません、一方、リースバックは、売却をするので、所有権は一旦買い取った不動産業者に移ります。その不動産業者と、そのまま賃貸契約をするわけです。 Fさん： 引越しなどはしなくても、権利が変わっているんですね。所有権にこだわるかどうかが一つ目の鍵ですね。 FP吹田：所有権を手放すということは、精神的に寂しく感じる方もいらっしゃいますが、維持費の負担、例えば固定資産税の納税義務や地震や災害での修復などの重荷から解放されるとも言えます。 Fさん： 確かにそうですね。他に、返済などの今後については、どのような違いが出ますでしょうか？ FP吹田：リースバックは、家賃を支払い、将来、資金ができたら買い戻すこともできます。一方、不動産担保ローンは、借入期間中は借入元本と利息の返済をしていきます。 Fさん： なるほど。今の自分だとリースバックで家賃を払ったり、将来買い戻したりするのは資金的に難しそうです。でも、ローンだと、昨年終わったはずが、また始まるわけですね。 FP吹田：とはいえ、不動産担保ローンの実際の負担は、予算では500万円～600万円という借入金額ですし、何年間借りるかという返済期間によって全然変わってきますよ。それに、不動産担保ローンはFさんのお嬢様が借りる形にする方法もありますよ。 （３）利用者の生活スタイルや性格・志向によって使い分けできる Fさん：え？私がローンを組まなくても、娘の名前で不動産担保ローンを契約できるのですか！それなら、娘が借入希望額や返済期間を決められるので、スッキリするような気がします。たぶん私への負い目を感じることも少なくてすむでしょうし。 FP吹田：そうですね。以下に比較一覧を作成しましたが、基本的にローンが嫌いな方、所有権が変わっても平気な方、物件も共有名義などでなく自分で決められるという方は、リースバックを好まれる傾向が強いようです。 Fさん： なるほど。所有権の変更で、ふと思い出したのですが、うちは小規模なマンションなので、管理組合の理事がよく回ってきます。来年くらいに順番だからお願いねと打診があったのを思い出しました。これは所有権の有無によって、理事を受けれるかどうか影響も出てきますよね。みんなからあれ？って思われてしまいそうで、ちょっと心配です。 FP吹田：マンション内でコミュニティができていて、皆さんよくお話しされる関係なのですね。理事の人事を巡って詮索されたくない場合は、所有権が変わらない状態で、担保評価の範囲内で借入をして返済をしていく不動産担保ローンのほうが、使いやすいかもしれませんね。お嬢様なら、返済計画もしっかり考えていそうでしょうし、お話しされてはいかがでしょうか？ Fさん： わかりました。話してみます。それぞれの仕組みや特徴の違いがわかったので、私も娘も納得できると思います。 不動産担保ローンとリースバックの主な特徴 不動産担保ローンリースバック 仕組み不動産を担保にした借入れ不動産の売却と賃貸の組み合わせ 所有権の変更なしあり 月々の負担額借入元本返済と利息家賃 取引後返済できれば、不動産はそのまま。返済できない場合は、担保不動産を売却。そのまま賃貸として住み続けられる。後で買い戻すことも可能。 資金使途の制限少ないなし 契約当事者所有者本人のほか、家族でも可能。所有＆居住者（共有していれば名義人全員） まとめ 住み続けながら資金を捻出する方法として、 不動産担保ローンが向いているタイプは？ ・返済計画がしっかりできている方 ・所有権が変わるのが気になる方（近所付き合いやマンション管理組合の理事など） ・本人や家族が不動産を持ち、ローンへの抵抗が少ない方 リースバックが向いているタイプは？ ・借金が嫌いな方 ・所有権を手放しても平気な方（固定資産税や維持費など負担が軽くていいなど） ・不動産が共有名義でなく、自分で意思決定しやすい方 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。 ※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など 次に読むべき記事 リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは「セール・リースバック」や「セール・アンド・リースバック」とも称される取引手法で、所有している資産を第三者に売却し、リース契約を締結することで、それまでと同じ資産を利用し続け... 次に読むべき記事 リースバックと不動産担保ローンの違いとは リースバックと不動産担保ローンは、不動産を活用して資金調達するところは同じですが、特徴や仕組みには違いがあります。両者の違いを理解しておくことで、ご自身のライフスタイルや考え方に合わせて最適...
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