2021.07.14

不動産相続で知っておきたい手続きと費用

updated:2021.10.06

不動産相続で知っておきたい手続きと費用

不動産を相続することになった場合、さまざまな手続きが必要になります。相続は何度も経験するものではないので、どのように対応すればよいかわからないのではないでしょうか。

不動産相続では、相続税がかかる場合もある他、不動産は均等に分割しづらいことなどから、相続人が複数いる場合にトラブルが発生することもあります。不動産相続をスムーズに進めるには、手続きの流れを理解して早めに準備をすることが大切です。

今回は、不動産相続で知っておきたい手続きの流れと費用について詳しく解説します。

不動産相続の手続きのステップ

不動産の相続が発生したときは、以下の流れで手続きを進めることになります。

  1. 相続人や相続財産を確認する
  2. 遺産分割協議で遺産の分け方を決める
  3. 相続不動産の名義を変更する
  4. 相続税の申告・納付をする

相続発生時に慌てずに済むように、不動産相続の大まかな流れを把握しておきましょう。

STEP1:相続人や相続財産を確認する

相続が発生したときに、最初にやらなくてはならないのが相続人や相続財産を確認することです。具体的には以下の通りです。

相続人の確定

誰が遺産を相続する権利を持っているのかをはっきりさせるために、相続人を確定させます。そのためには、被相続人(亡くなった人)の相続関係を調査しなくてはなりません。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、相続情報を調査して法定相続人を確定させましょう。必要書類を準備して法務局に依頼すれば、相続関係が一覧でわかる「法定相続情報一覧図」を作成してもらうことも可能です。

遺言書の確認

相続が発生したら、被相続人が遺言書を残していないかを確認します。遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続を進めなくてはなりません。また、遺言書で法定相続人以外の人を相続人として指定している可能性もあります。

遺言書は、主に「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」の2つがあります。公正証書遺言は情報が登録されているので、公証人役場に確認すれば、遺言書の有無を確認できます。一方、自筆証書遺言の場合は、被相続人の机の引き出しや金融機関の貸金庫など、思い当たる場所を探す必要があります。

遺産の確認

被相続人がどのような財産を残しているかを確認しましょう。主な相続財産の種類は以下の通りです。

  • 現金、預貯金
  • 有価証券
  • 不動産
  • 生命保険の死亡保険金
  • 貸付金
  • 宝石、美術品
  • ゴルフ会員権
  • 特許権、著作権

資産だけでなく、負債(債務、税金の未払いなど)も調べることが必要です。相続では、基本的に資産だけを引き継ぐことはできません。そのため、負債のほうが多い場合は、相続放棄を検討する必要があります。

遺産分割のやり直しを避けるためにも、被相続人のすべての財産(資産と負債の両方)を調べましょう。

相続放棄をする場合(3ヵ月以内)

相続財産を調べた結果、借金など負債のほうが多いケースもあるでしょう。その場合は、相続放棄も選択肢の1つです。

相続の開始があったことを知ったときから3ヵ月以内に家庭裁判所に申述すれば、相続放棄ができます。 相続放棄をすれば、被相続人が残した借金を返済する必要はなくなります。

ただし、相続放棄をすると、預貯金や不動産といった資産を相続する権利も放棄することになるので慎重に判断しましょう。

参考)国税庁 No.4132 相続人の範囲と法定相続分

限定承認をする場合(3ヵ月以内)

限定承認とは、被相続人の資産の範囲内で負債を相続することです。

相続では、資産と負債がどれくらいあるのか、すぐに把握できないこともあります。限定承認を選択すれば、たとえ債務があっても資産の範囲で引き受けられるので安心です。

ただし、限定承認は相続人全員が共同で家庭裁判所に申述する必要があります。申述期限は、相続の開始があったことを知ったときから3ヵ月以内です。

故人の準確定申告が必要な場合(4ヵ月以内)

準確定申告とは、被相続人の1月1日から死亡した日までに確定した所得金額および税金を計算して確定申告をすることです。確定申告が必要な人が翌年の1月1日から確定申告期限までの間に確定申告をせずに亡くなった場合、提出が必要なので注意が必要です。

相続人は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヵ月以内に準確定申告(申告と納税)をしなくてはなりません。 準確定申告が必要な場合は、期限までに申告・納税を行いましょう。

参考)国税庁 No.2022 納税者が死亡したときの確定申告(準確定申告)

STEP2:遺産分割協議で遺産の分け方を決める

相続人と相続財産が確認できたら、遺産の分け方を決めていきます。被相続人が遺言書を残している場合は、遺言書の内容に従って財産を分割します。ただし、一定の相続人には「遺留分」が認められています。

遺留分とは、配偶者や子供、直系尊属(※1)など、一部の法定相続人(※2)が取得できる一定割合の相続財産のことです。たとえば、遺言書に法定相続人以外の人に財産をすべて残すと書かれていても、配偶者や子などには遺留分が認められます。

遺言書がない場合は、遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、相続人が集まって相続財産をどう分けるかを話し合う手続きのことです。

遺産分割協議は基本的に相続人全員で行う必要がありますが、全員で集まって話し合う必要はありません。相続人全員が合意していれば、「メールや電話で話し合う」「数人で話し合った内容を他の相続人が了承する」といった形でも可能です。

遺産分割について合意したら、遺産分割協議書を作成して相続人全員が署名・捺印します。遺産分割協議がまとまらない場合は、調停が必要になることもあるので、弁護士などの専門家に相談しましょう。

※1被相続人の父母、父母がどちらも亡くなっている場合は祖父母

※2兄弟姉妹や兄弟姉妹が先に亡くなっている場合に相続人となる甥姪には遺留分が認められていません

STEP3:相続不動産の名義を変更する

遺産分割協議が終了して相続する財産が決まったら、相続不動産の名義変更を行います。

実家の土地・建物などを相続する場合、不動産の所有権を相続人に移転する相続登記が必要です。不動産の相続登記は、必要書類を準備した上で、対象不動産を管轄する法務局に申請します。

法定相続分通りに相続する場合、相続登記の必要書類は以下の通りです。

  • 登記申請書
  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 法定相続人の戸籍謄本
  • 法定相続人の住民票
  • 登録免許税(収入印紙)

また、遺産分割協議によって財産を分割する場合は、遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書も必要です。

相続登記に期限はありませんが、名義を変更しておかないと、相続不動産の売却や不動産を担保にした借り入れができません。そのため、相続が発生したときに、相続登記を済ませておくのがおすすめです。

なお、自身で手続きするのが難しい場合は、司法書士に代行してもらうことも可能です。

STEP4:相続税の申告・納付をする

最後に相続税の申告・納付を行います。手続きの流れは以下の通りです。

相続税の課税遺産総額を確認

まずは相続税の課税遺産総額を確認します。相続税は、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた課税遺産総額に対して課税されます。正味の遺産額とは、相続等によって取得した財産の価額と相続時精算課税の適用を受ける財産の価額を合計した金額から、債務や葬式などの金額を差し引いたものです。

相続時精算課税制度の詳しい説明はこちら

課税遺産総額 = 正味の遺産額 - 基礎控除額

相続税の基礎控除額は、以下の算式で求められます。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

参考)国税庁 No.4152 相続税の計算

たとえば、法定相続人が配偶者と子の2人の場合、基礎控除額は4,800万円(3,000万円 + 600万円 × 3人)です。

正味の遺産額が1億円の場合、課税遺産総額は5,200万円(1億円 - 4,800万円)となります。相続財産が4,800万円以下であれば、課税遺産総額は0となるため、相続税はかかりません。

相続税申告書の作成

課税遺産総額を求めたら、相続税を計算して申告書を作成します。相続税は自身で計算することもできますが、難しい場合は税理士に代行してもらうことも可能です。

相続税の申告は期限があり、申告漏れなどの誤りがあると修正申告が必要になるので、心配な場合は税理士に依頼することを検討しましょう。相続税の計算方法は、後ほど詳しく説明します。

相続税の申告・納付をする

相続税の申告書が作成できたら、必要書類を添えて所轄税務署に提出し、税金を納付します。相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内です。

本人確認書類や相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書などを添付します。 また、不動産相続の場合は、固定資産税評価証明書や登記事項証明書なども必要です。

期限までに申告をしないと、本来の税金のほかに加算税や延滞税がかかることがあるので注意しましょう。

参考)相続税の申告の際に提出していただく主な書類

不動産相続の対象

相続が発生した場合、誰が不動産の相続対象となるのでしょうか。ここでは、相続人の優先順位について確認していきましょう。

相続人の優先順位

法定相続人には優先順位があり、以下の通りです。

相続人の範囲

第1順位 死亡した人の子供
第2順位 死亡した人の直系尊属(父母や祖父h簿など)
第3順位 死亡した人の兄弟姉妹

また、財産の原則的な相続割合のことを「法定相続分」、被相続人が遺言で定めた相続分のことを「指定相続分」といいます。指定相続分は法定相続分に優先するため、遺言書がある場合は、遺言書の内容に従って相続財産を分割することになります。

法定相続分は以下の通りです。

法定相続分

相続人 相続分
配偶者と子供の場合 配偶者1/2 子ども1/2
配偶者と直系尊属の場合 配偶者2/3 直系尊属1/3
配偶者と兄弟姉妹の場合 配偶者3/4 兄弟姉妹1/4

たとえば、配偶者と子2人が法定相続人の場合、法定相続分は以下のようになります。

  • 配偶者:1/2
  • 子A:1/4(1/2×1/2)
  • 子B:1/4(1/2×1/2)

相続財産が1億円であれば、配偶者が5,000万円(1億円×1/2)、子A、Bがそれぞれ2,500万円(1億円×1/4)を相続します。

参考)国税庁 No.4132 相続人の範囲と法定相続分

不動産相続でかかる税金

不動産相続では以下の税金がかかります。

  • 登録免許税
  • 相続税

登録免許税は、不動産の相続登記を行う際にかかる税金です。登録免許税の税額は「不動産価格×0.4%」で、不動産価格は市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格になります。

また、基礎控除額を超える財産を相続する場合は相続税もかかります。相続税総額を算出する際は、各人が相続などで実際に取得した財産に直接税率を乗じるというものではありません。相続税を計算する手順及びイメージ図は以下の通りです。

相続税の計算例

  1. 課税遺産総額を法定相続分で分割したものとして各人の取得金額を算出する
  2. 各人の課税額を算出し、合計して相続税総額を算出する
  3. 相続税総額を各人の相続分に按分して、実際に収める税金を決定する

各人の課税額を算出する際には、取得金額に基づき、速算表から以下のように計算します。

2,600万円 × 15% - 50万円 = 340万円

相続税の速算表

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

この速算表で計算した各人の課税額の合計が、相続税総額となります。そして、各人が実際に相続した相続分に従って相続税総額を案分し、各人の税額を算出します。

相続税は財産の評価方法や計算方法が複雑で、相続開始から10ヵ月以内に申告・納付を行わなくてはなりません。実際に相続税を計算する際は、税理士などの専門家に相談しながら進めるのが確実です。

参考)国税庁 No.4155 相続税の税率

不動産相続におけるトラブルを防ぐための注意点・ポイント

不動産は相続財産に占める割合が大きいと、均等に分割することが難しいなどの理由から相続争いの原因となる場合があります。トラブルを防ぐには、被相続人(不動産の所有者)が元気なうちに準備しておくことが重要です。具体的には、以下の3点について検討・確認をしておきましょう。

そもそも相続させない

不動産を相続させないことによってトラブルを防ぐ方法です。不動産相続を避ける手段として、以下2つが考えられます。

  • 生前贈与
  • リースバック

生前贈与

生前贈与は、生きているうちに被相続人の意志で不動産を渡す人を決められます。不動産を引き継いでほしい人を選んで好きなタイミングで贈与できるので、相続人同士での分割協議や共有を避けられます。

一方で、不動産を生前贈与すると、贈与税や不動産取得税などの税金がかかります。特に贈与税は評価額が減額される特例がないので、通常は相続で取得するより税負担が重くなりますが、相続時精算課税制度という贈与時の負担を軽減する制度もあります。相続時精算課税制度の詳細は下記コラムをご参考ください。

とはいえ、不動産に関わる税金は金額が大きくなることが多いので、判断が難しいでしょう。税理士に相談して、税金の損得や必要な手続きを確認した上で判断しましょう。

リースバック

リースバックは、不動産(自宅)をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結して家賃を払うことで、引き続き同じ家に住み続けられるサービスです。

不動産を売却して所有権を手放せば、不動産相続を避けられます。また、そのまま家に住み続けられるので、通常の不動産売買とは異なり、住み替え先を探す必要もありません。

ただし、リースバックの売却価格は市場価格より安くなるのが一般的です。また、賃貸借契約が定期借家契約の場合は、契約更新ができない可能性がある点にも注意が必要です。リースバックについての詳細は下記コラムをご参考ください。

不動産の登記を確認する

法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を取得し、登記の内容を確認しておくことも不動産相続のトラブル防止につながります。

登記簿謄本の記載項目は、「表題部」と「権利部」に分けられます。

表題部には所在や面積、構造といった不動産の基本情報が記載されており、土地と建物で項目は異なります。権利部は、所有権に関する「甲区」と所有権以外の「乙区」の2つがあります。甲区と乙区で確認しておきたい内容は以下の通りです。

  • 甲区:所有権や住所移転等の情報に誤りがないか
  • 乙区:抵当権の設定があるか、抹消登記がされて

抵当権が設定されている場合は返済予定や残債、団体信用生命保険の有無などを確認しておきましょう。不動産の名義が被相続人でないなど、記載内容に誤りがあると相続トラブルの原因となります。

遺言書を作成する

不動産相続のトラブルを防ぐには、遺言書の作成も有効な手段です。遺言書があれば、相続人はその内容に従って相続財産を分割します。意思能力があるうちに遺言書を作成しておけば、遺産分割でもめる可能性は低くなります。

遺言書は、主に「公正証書遺言」と「自筆証書遺言」の2つがあります。

公正証書遺言は、証人2人が立会いのもと公証役場で作成する遺言です。一定の手数料は必要ですが、公証人が作成してくれるため遺言が無効となるリスクは低いです。公証役場に原本が保管されるので遺言書の紛失・破棄の心配がなく、安全に管理できるのもメリットです。

自筆証書遺言は自分で作成するためいつ書いてもよく、費用もかかりません。ただし、作成した遺言書に法的な不備があれば、無効となる可能性があります。遺言書による相続を実現させたい場合は、専門家が作成に関わる公正証書遺言を選ぶのが確実です。

不動産相続の相談先

ここまで確認してきたように、不動産相続ではさまざまな手続きが必要です。そのため、専門知識がない個人が、すべての手続きを行うのは難しいかもしれません。不動産相続について相談したい場合は、誰に依頼すればよいのでしょうか。

不動産相続は、以下のように相談内容によって依頼先は分かれます。

  • 相続登記についての相談:司法書士
  • 税金についての相談:税理士
  • トラブルについての相談:弁護士

まず、相続登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士によって金額は異なりますが、登録免許税とは別に10万円程度の費用が発生します。

次に、相続税をはじめとする税金については、税理士に依頼するといいでしょう。相続財産の確認や税金計算、申告書の作成などを任せられます。

相続税申告の費用は税理士によって異なりますが、課税遺産総額の0.5~1.0%程度が相場となります。つまり、課税遺産総額が5,000万円であれば、25~50万円程度が目安です。税理士によって専門分野が異なるので、依頼の際には相続税に詳しい税理士を探しましょう。

最後に、相続トラブルに備えたい場合は、弁護士を検討しましょう。状況によっては遺言書の検認が必要だったり、相続放棄を検討したりするケースもあります。「遺産分割協議がまとまらない」といったトラブルが見込まれる場合は、弁護士に相談すると安心です。

弁護士に依頼するときは相談料や着手金、報酬金などがかかります。弁護士によって費用は異なるので、事前に金額を確認してから依頼しましょう。

上記以外に、不動産相続で納税資金などが必要な場合は、金融機関に相談するのがおすすめです。相続税の納税資金などが足りない場合、相続不動産を担保に融資を受けられる可能性があります。

不動産相続による資金不足ならSBIエステートファイナンス

ここでは、不動産相続による資金不足についてSBIエステートファイナンスに相談するメリットを3つご紹介します。

メリット①:相続税の支払代金に活用できる

相続財産がすべて現金であれば、相続税が発生しても相続した現金で納税できます。しかし、不動産相続の場合は、相続財産の額によっては納税資金が足りず、相続税を納めるのが難しいケースもあります。

SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンを利用すれば、相続不動産を担保に融資を受けることが可能です。原則として資金使途は自由であるため、相続税の支払代金に活用できます。

メリット②:代償分割や遺留分減殺請求の支払に活用できる

代償分割とは、現物の財産を取得した相続人が、他の相続人に代償金を支払うことで清算する遺産分割方法です。たとえば、5,000万円の不動産を子2人で相続するときに、兄が不動産を取得し、弟に2,500万円の代償金を支払うケースが該当します。

遺留分減殺請求とは、遺言によって特定の相続人が財産を取得した場合などに、相続財産の最低割合の受け取りが保証されている遺留分を取り戻す制度です。

不動産を相続し、代償分割や遺留分減殺請求によって支払いが生じる場合は、資金を準備しなくてはなりません。SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンなら、相続不動産を担保に融資を受けられるため、支払代金を用意できます。

メリット③:相続発生前の親族間売買に

不動産は現金のように分割できないため、相続人が複数いる場合はトラブルになる可能性があります。親が存命中に子へ不動産を売却しておけば、相続トラブルを避けられるかもしれません。

しかし、不動産の親子間売買では金融機関の審査が厳しくなるため、住宅ローンを組むのが難しいケースがあります。また、親子間売買であっても、通常の不動産売買と同じように、譲渡益が発生する場合は譲渡所得税がかかります。

SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンであれば、親子間売買であっても融資を受けられる可能性があります。相続時に不動産担保ローンを利用する方法については、下記の記事で詳しく解説しています。

不動産相続の準備はお早めに

親が亡くなった場合は、相続以外にもしなくてはならないことが多くあります。不動産相続は手続きが複雑で時間がかかりますが、相続手続きの多くには期限が設けられているため、じっくり考える余裕がないのが実情です。

そのため、不動産を相続する予定があるなら、実際に相続が発生したときに慌てずに済むように、早めに準備しておくとよいでしょう。

まとめ

不動産相続が発生したら、相続人や財産の確認、名義変更、遺産分割協議、相続税の申告・納付など、やるべきことがたくさんあります。どのように対応すればよいかわからない場合は、弁護士や税理士などの専門家に相談して手続きを進めましょう。

執筆者紹介

「金融/不動産知恵袋」編集部
金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
ご相談、仮審査申込は無料です。お気軽にお問い合わせください。
0120-334-258受付時間:月~土 9:00 - 17:45