2022.06.15

土地区画整理事業とは?概要や仕組み、事業の流れをわかりやすく解説

土地区画整理事業は、住みやすい街づくりのために宅地や公共施設を整備する手法の一つです。言葉は聞いたことがあっても、実際にどんなことが行われるかはよくわからないのではないでしょうか。

今回は土地区画整理事業の概要や仕組み、事業の流れについて解説します。

土地区画整理事業とは?

土地区画整理事業とは、都市計画区域内で行われる市街地整備の代表的な手法の一つです。道路や公園などの公共施設と宅地の総合的な整備が可能となります。土地区画整理法では、土地区画整理事業を以下のように定義しています。

「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。

引用)土地区画整理法 第二条

古い市街地は道路が狭く、複雑に入り組んで境界線があいまいになっているところもあります。このような土地をきれいに整備することで、快適で住みやすい街に生まれ変わります。

区画整理

引用)小樽市「土地区画整理事業」

土地区画整理事業はさまざまな場面で活用されており、施行面積は2017年3月末現在で約37万haとなっています。

参考)公益社団法人 街づくり区画整理協会「土地区画整理事業とは」

土地区画整理事業の仕組み

土地区画整理事業では、道路や公園などが整備されていない区域の地権者から少しずつ土地を提供(減歩)してもらい、公共用地に充てます。提供してもらった土地(保留地)を売却し、移転や整備といった事業資金の一部に充当します。

地権者の宅地は、新たな区画に合わせて再配置(換地)されます。減歩で面積は減少しますが、地形や形状の改善によって従前の土地に見合う評価を得られます。なお、不均衡が生じる場合は金銭(清算金)で調整されます。

区画整理の仕組み

引用)成田市「区画整理のしくみ」

主な区画整理の用語

区画整理の仕組みを理解するために、主な用語の意味を確認しておきましょう。

・保留地(ほりゅうち)
土地区画整理事業で整備された宅地のうち、施行者が換地と定めない宅地のことです。施行者は保留地を売却して事業資金の一部に充当します。

・減歩(げんぶ)
土地区画整理事業のために地権者が土地の一部を提供することです。減歩には「公共減歩」と「保留地減歩」の2つがあります。公共減歩は公共施設の整備、保留地減歩は事業資金に充てるための減歩です。

・換地(かんち)
土地区画整理事業で公共施設などが整備された後に、従前の土地に対して新しく置き換えられた土地のことです。

・仮換地(かりかんち)
仮換地指定によって、区画整理前の土地から使用収益権が移行した土地のことです。建物の建築が可能で、通常はそのまま換地となります。

事業の施行者

土地区画整理事業の施行者になれるのは以下6者です。

施行者 定めるもの 同意 認可
個人施行 規約 全員同意 知事の認可
組合施行 定款 2/3以上の同意 知事の認可
会社施行 基準 議決権の過半数
2/3以上の同意
知事の認可
地方公共団体施行 施工規程 土地区画整理審議評議会評価員 知事または
国土交通大臣の認可
国土交通大臣施行
都市再生機構等施行

参考)公益社団法人 街づくり区画整理協会「土地区画整理事業とは」

国や地方公共団体だけでなく、宅地所有者または借地権者である個人、その個人が共同で設立した組合が施行者となることも可能です。ただし、規約や定款を定めたうえで、施行地区内の土地所有者の同意や知事の認可を得る必要があります。

事業の費用負担

土地区画整理事業に必要な費用は、保留地の売却によって賄われます。また、国からの補助金や地方公共団体の助成金、公共施設管理者負担金も活用されます。

公共施設管理者負担金とは、公共減歩された土地の用地費相当額について地方公共団体などの施設管理者に負担を求めるものです。

土地区画整理事業で期待できる効果

土地区画整理事業では以下のような効果が期待できます。

  • 地域のコミュニティがそのまま生かされる
  • 安全で快適な道路に生まれ変わる
  • 公園が確保される(子どもの遊び場、憩いの場)
  • 宅地が利用しやすくなる(形が整う、境界が明確になる)
  • 上下水道、ガスなどのインフラ施設を一体的に整備できる

整備前の権利を保全しながら事業を行うので、地域のコミュニティを維持しながら、宅地や道路をより使いやすい形に整備できます。公園などの公共施設が確保され、インフラ施設も一体的に整備されるため、治安の向上や災害の防止・被害軽減などにつながります。

土地区画整理事業の流れ

土地区画整理事業の流れは以下の通り です。

  1. 企画・調査
  2. 都市計画決定
  3. 事業計画
  4. 換地設計
  5. 仮換地指定
  6. 移転補償・工事
  7. 換地処分・登記
  8. 清算

施行者は住民参加の機会なども作りながら企画・調査を進め、土地区画整理事業を都市計画として定めます。設計内容や施行期間、資金計画などをまとめて、都道府県知事などに事業認可を申請します。

認可を得たら換地設計を行い、工程にあわせて仮換地の指定をして地権者に通知します。地権者と補償契約を締結し、地権者は期日までに建物の移転を行います。

換地処分によって従前地の権利が換地へ移行し、清算金の額などが確定すると、施行者が一括して全宅地の登記を行います。換地について不均衡が生じる場合は、清算金の徴収・交付によって調整します。

まとめ

土地区画整理事業で道路や公共施設、宅地が整備されることで、より快適で安全な街に生まれ変わります。お住まいの地域で土地区画整理事業の実績や実施状況、予定を知りたい場合は地方公共団体のホームページなどで確認してみましょう。

執筆者紹介

大西 勝士(Katsushi Onishi)
金融ライター(AFP)。早稲田大学卒業後、会計事務所、一般企業の経理職、学習塾経営などを経て2017年10月より現職。大手金融機関を含む複数の金融・不動産メディアで年間200本以上の記事執筆を行っている。得意領域は不動産、投資信託、税務。
<運営ブログ>
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