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  不動産担保ローンの審査基準と審査通過のためのポイント

  不動産担保ローンを利用して資金調達するには、金融機関の審査に通過する必要があります。しかし、不動産担保ローンの利用経験がないと、審査がどのように行われ、どうしたら審査を通過できるかわからないかもしれません。 この記事では、不動産担保ローンの審査基準と審査通過のためのポイントを解説します。 不動産担保ローンの審査基準とは？ 不動産担保ローンを申し込むと、金融機関は融資を受ける人の審査をします。その審査結果によって、「お金を貸してもよいか？」「融資できる金額はどのくらいか？」といった判断をします。 不動産担保ローンの場合、審査の対象は融資をする相手の「信用力」と、担保となる「不動産の価値」の大きく二つに分かれます。審査のポイントを理解し、必要書類などを不備なく準備して面談に臨むことで審査に通りやすくなります。 審査を受けるための準備 不動産担保ローンの審査に進むためには、まず金融機関のホームページから仮審査に申し込みます。仮審査の結果をもとに担当者と面談をした後、本申込を行うと担保不動産の実地調査や信用力の審査が行われ、審査に通過すれば契約をし、融資実行という流れになります。本申込の際は、主に以下の書類が必要です。 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど） 実印 印鑑証明書 納税証明書、固定資産税納付書 収入証明書 不動産登記簿謄本 借入残高証明書 商業登記謄本、決算書類、事業計画書など（法人の場合） 印鑑証明書、納税証明書、収入証明書は、自治体の窓口で即日発行が可能です。また、印鑑証明書は、マイナンバーカードがあれば全国のコンビニでも発行できます。固定資産税納付書は手元に保管しているかを確認し、見つからない場合は自治体の窓口で相談しましょう。 関連記事はこちら納税証明書とは？種類ごとの記載事項や取得方法などを解説 不動産登記簿謄本は法務局の窓口のほか、郵送やオンラインによる交付請求も可能です。ローンが残っている不動産を担保にする場合は、ローンを組んでいる金融機関に借入残高証明書の発行を依頼します。法人の場合は商業登記謄本や決算書類、事業計画書なども提出しなくてはなりません。 すべての必要書類を準備するには時間がかかるので、余裕を持って対応することが大切です。金融機関や条件によって、上記以外の必要書類もあるので、担当者に必ず確認しましょう。 「信用力」の審査基準とは？ 審査対象の１つ目は融資をする相手の信用力です。これはあらゆるローン商品において必ず審査をされる対象で、担保となる不動産がある不動産担保ローンであっても、その重要性は変わりません。その信用力を計る条件としては、まず収入が挙げられます。収入とは個人であれば年収、企業であれば利益のことです。 収入 当然、収入は多ければ多いほど信用力はアップしますが、金額だけで評価されるわけではありません。毎月の収入に対するローンの返済額の割合を表す「返済負担率」がポイントとなります。例えば、毎月の収入が50万円で、返済額が15万円の場合は、返済負担率は30％になります。返済負担率が高いほど評価は悪くなり、審査に通過する可能性も低くなります。 過去の返済履歴 過去にローンを借り入れたことがあれば、その返済状況が審査されます。そして、ローンの返済が滞ったことがあると信用力は低くなります。短期間かつ1、2回程度の返済の遅れであれば、「不注意による引き落とし口座の残高不足」と見なされ、審査に通過することはありますが、それ以上の延滞が重なると審査は厳しくなります。 勤続年数 個人の信用力では勤続年数も重要です。勤続年数が長くなるほど、安定した収入が継続的に得られている、とみなされるからです。法人の場合は、事業年数ということになります。設立したばかり、あるいは事業年数が短い法人は、信用力がないと判断はされやすくなります。 年齢 不動産担保ローンの返済期間は、10年、20年と長期にわたることもあるため、年齢も審査項目になります。ローンを完済したときに何歳になっているかという「完済時年齢」がポイントで、完済時年齢は、高齢になるほど収入が不安定になるとみなされてしまいます。 他の金融機関からの借入状況 また、他の金融機関からの借り入れの有無と、その借入金額、何社からの借り入れがあるのかという点も信用力の判断基準になります。借入金額の大きさや、借り入れている金融機関の数の多さで審査の通過しやすさが変わります。 「不動産の価値」の審査基準とは？ 審査対象の２つ目は不動産の価値です。借り入れの担保不動産の価値が高い、すなわち、不動産の価格が高いほど審査に通りやすく、大きな金額のローンが組めることになります。では、不動産の価格はどうやって測定するのでしょうか。 土地の評価方法 不動産は土地と建物の2つの軸で評価がされます。土地価格はいくつかの基準があり、国土交通省が発表している「公示地価」、都道府県による「基準地価」、国税庁の「路線価」、市町村の「固定資産税評価額」、の4つです。したがって、同じ土地であっても4種類の価格が存在することになります。 関連記事はこちら公示価格とは？実勢価格との違いと活用法をわかりやすく解説 金融機関によって評価の手法はさまざまで、重視する基準も異なりますが、比較的よく用いられるのは国税庁の路線価のようです。路線価の正式名称は「相続税路線価」といい、相続税を算定するときに使う地価のことです。 一般的な不動産の売買価格は公示地価や基準地価に基づいて行われており、路線価は公示地価、基準地価よりも低く、その8割程度とされています。つまり、路線価は、公示地価、基準地価より2割程度は割安に評価されているわけです。 実態よりも低い路線価が採用されている理由は、金融機関のリスクヘッジのためです。不動産担保ローンでは、融資金の回収が不可能となった場合に、担保不動産を売却することで融資金を回収します。しかし、地価が値下がりすると、担保不動産を売却しても融資金を全額回収できない恐れがあります。そこで、より保守的な価格である路線価を採用することで、将来的に地価が値下がりをしていても、融資金を回収できる可能性が高まります。 建物の評価方法 土地に比べて建物の評価の方法は少し複雑です。まず、建物の「再調達価格」を算定するところから始まります。再調達価格とは、その建物を新たに建築、購入した場合に必要となる金額のことです。そして、建物の「延べ床面積」や「法定耐用年数」などを用いて、建物の評価額を決定します。 ただし、建物の築年月が法定耐用年数を超えていると、建物の価格は0円になってしまう点には注意が必要です。例えば、住宅用の木造戸建ての場合、国税庁が定める法定耐用年数は22年です。すると、築22年を超えた戸建ての建物価格は0円になってしまいます。したがって、不動産価格は土地だけを評価すればいいことになります。 審査通過のためのポイント 不動産担保ローンの審査に通過するために、必要書類を早く集め、担当者からの質問には正確に回答して、なるべく多くの情報を提供することを心掛けましょう。担保不動産の評価や信用力も大切ですが、担当者への対応も審査結果に影響を与えます。 金融機関の担当者は日々多くのローン相談を受けており、担保不動産や信用力の調査を徹底的に行うため、虚偽の情報は逆効果です。仮に審査に通過したとしても、融資実行後に嘘が発覚した場合は一括返済を求められる恐れもあります。不利になることも正直に伝えるなど真摯に対応することで、金融機関から信頼を得ることができ、結果として審査に通りやすくなるでしょう。 また、個人事業主の方や法人の場合は、事業計画書の内容も非常に重要です。金融機関の信頼を得られるように、客観的な事業計画を作成することも審査通過のポイントです。内容がわかりやすく、根拠をもとに作られた事業計画であれば、金融機関は審査しやすくなります。 事業計画書を提出する前に、税理士などの専門家に確認してもらうといいでしょう。自分ひとりで事業計画書を作成すると、金融機関の印象を少しでも良くしたいという思いから、売上などの見通しが甘くなることも考えられます。専門家の視点を取り入れることで、実現可能性が高い、説得力のある事業計画を作成できます。 まとめ 不動産担保ローンの審査の対象は、融資をする相手の「信用力」と、担保となる「不動産の価値」であることを説明しました。しかし、審査通過のためには正確な情報を真摯に担当者に伝え、金融機関からの信頼を得ることが大切です。これらのポイントを踏まえたうえで不動産担保ローンの審査に進むといいでしょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産担保ローン金利の基礎知識と低金利で借りるコツ ローン金利は、一般的に「○％～○％」というように上限と下限が表示されることがほとんどです。このような表示は、個別のローンごとに適用される金利が変わることを表しています。当然、ローンを借り入れ...記事を読む

  2019.02.26不動産担保ローン審査
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  不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説

  不動産担保ローンとは、不動産を担保とするローン商品のことです。不動産を担保にすることで、無担保ローンと比べてまとまった金額を低金利で借り入れることが可能です。一方で、万が一返済ができなくなった場合、担保にした不動産が競売となる恐れがあるため、利用前に仕組みを理解しておくことが大切です。 この記事では、不動産担保ローンの仕組みやメリット・デメリットについて解説します。 不動産担保ローンとは 不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を担保にして、お金を借り入れられるローン商品です。金融機関によっては、本人が所有している不動産だけでなく、家族や法人名義の不動産も担保にできます。 不動産担保ローンの審査では、信用力に加えて担保不動産の価値も判断されるため、一般的な無担保ローンに比べて、まとまった金額を低金利で借り入れられます。また、資金使途は原則自由であるため、事業資金や借換資金などのさまざまな目的で利用できます。 不動産担保ローンのメリット 不動産担保ローンは、一般的な無担保ローンに比べて以下のようなメリットがあります。 借入金利が低金利である 無担保の個人向けカードローンや法人向けビジネスローンに比べて、不動産担保ローンは低金利で借り入れられます。この情報は日本貸金業協会が公表している月次統計資料*からも分かり、消費者向けの無担保貸付が約15％であるのに対して、有担保貸付の借入金利は約4％です。 出典）日本貸金業協会「月次統計資料」 借入限度額が大きい 無担保のキャッシングやカードローンは、収入や他社からの借入状況などによって借入可能額が決まり、借入限度額は一般的に1,000万円程度です。一方で、不動産担保ローンは、担保不動産の評価額によって変化しますが、1億円以上の借入限度額とされていることも珍しくありません。 長期間借り入れられる カーローンや教育ローンなどのローンでは、借入期間は7年や10年程度に設定されています。一方で、不動産担保ローンは、返済期間を長く設定することができ、最長35年のローンを提供しているところもあります。返済期間を長期にすれば、月々の返済額を抑えることが可能です。 ただし、返済期間が長くなるほど、利息の負担額は大きくなる点には注意が必要です。 不動産担保ローンのデメリット 一方で、不動産担保ローンは、一般的な無担保ローンに比べて以下のようなデメリットもあります。 借り入れまでに時間がかかる 無担保のキャッシングやカードローンは、数分で審査が終了し、即日融資を受けられるローン商品です。一方で、不動産担保ローンは審査の過程で与信と不動産の審査が必要なため、スピードを重視する金融機関であったとしても、審査には数日、実際に融資が実行されるまでには1週間程度の期間が必要です。 手数料がかかる 無担保のキャッシングやカードローンは、借り入れる人が負担する費用は利息のみで、別途手数料などはありません。一方で、不動産担保ローンは「事務手数料」、「不動産調査費用」、「印紙代」、「登記費用」などの費用がかかります。 これらの費用は、「融資金額の○○％」のように定められていることが一般的で、借入金額が300万円の場合でも、10万円以上かかることもあります。そのため、低金利の借り入れができても、結果的にカードローンよりも支払総額が大きくなることも考えられます。 返済不能になると競売になる 金融機関は融資時に担保不動産に抵当権の設定登記をします。抵当権は、債務者が返済出来なくなったときに、不動産を売却することで融資金を回収するために設定されます。 返済ができなくなると直ちに競売手続きが行われるとは限りませんが、延滞が続き、債権が正常化しないと金融機関が判断すれば、競売手続きに移行します。競売はさまざまなデメリットがあるため、返済が確実にできるかどうかあらかじめ考えておく必要があります。 関連記事はこちら競売とは？競売を回避すべき理由とその回避方法 不動産担保ローン利用の流れ 不動産担保ローンを借り入れる流れは、以下のような流れで進めます。 仮審査 面談・本申込 不動産調査 審査 契約 融資実行 まずは、金融機関のホームページなどから仮審査を申し込み、審査結果をもとに営業担当者と面談を行います。面談の結果、不動産担保ローンを利用することに決めたら、本申込み手続きに進みます。なお、面談したからといって、必ずしも本申込みをする必要はありません。 関連記事はこちら不動産担保ローンの「仮審査」とは？ 本申込みをすると、金融機関が担保不動産の調査を行います。調査の方法は担保不動産や金融機関によって異なり、実際に対象物件の内覧まで必要な場合もあります。審査の結果、担保不動産や与信に問題がないと判断されれば、契約手続きに進みます。 契約当日は、金銭消費貸借契約や抵当権設定登記の手続きを行い、融資実行日に資金が振り込まれます。なお、借り入れにかかる手数料は、融資金から清算されるので、手数料分のお金を別途用意する必要はありません。 これら一連の手続きは、金融機関の店舗で行うのが一般的ですが、店舗に行くのが難しい場合は、担当者が自宅や事務所まで来てくれることもあるので、相談してみるといいでしょう。 不動産担保ローンの必要書類 不動産担保ローンを利用する際には、以下のような書類が必要となります。 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど） 実印 印鑑証明書 納税証明書、固定資産税納付書 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書など） 不動産登記簿謄本 不動産権利証 借入残高証明書 商業登記謄本、決算書類、事業計画書など ※法人の場合 本申込みの際には、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類、契約の際には、印鑑証明書や実印などが必要です。審査の過程で、与信を判断するために、納税証明書や固定資産税納付書、収入証明書などを用意します。 また、担保不動産の状況を確認するために、不動産登記簿謄本や借入残高証明書も必要です。不動産担保ローンの必要書類は金融機関や担保となる不動産によって異なるため、担当者に確認して必要書類を用意しましょう。 不動産担保ローンの審査 不動産担保ローンの審査は、融資をする相手の「信用力」と、担保となる「不動産」から総合的に判断されます。信用力の審査では、個人の場合は収入、法人の場合は利益をはじめとして、過去の返済状況や申込人の年齢、ほかの金融機関からの借入状況などを確認します。 不動産の審査では、担保不動産が対象物件として問題ないかを確認の上、担保評価額を算出します。基本的には、不動産の価値が高ければ高いほど審査に通りやすく、大きな金額を借り入れられます。 関連記事はこちら不動産担保ローンの審査基準と審査通過のためのポイント 不動産担保ローンの活用事例 不動産担保ローンの代表的な活用事例を紹介します。 まとまった資金を確保して、資金繰りを改善 不動産担保ローンは、銀行等からの借り入れの借換資金に活用できます。不動産担保ローンは、まとまった金額を長期間借り入れることができるため、金利が引き下がり、借入期間を延ばすことで、月々の返済額を抑えながら資金調達ができます。 ただし、長期間の借り入れになればなるほど、総返済額は増加するため、借入前に返済シミュレーションを必ず行いましょう。 赤字決算の法人が、事業資金を確保 赤字決算の法人が資金調達をしようとしても、無担保の事業資金融資等は、借り入れが難しいかもしれません。しかし、不動産担保ローンは、信用力だけでなく担保不動産の価値を加味して審査を行うため、融資を受けられる可能性があります。 また、赤字決算の法人だけでなく、開業したばかりで実績がない法人でも、融資を受けられる可能性もあります。 相続不動産を活用して、相続費用を確保 相続時には、相続税をはじめとして、代償分割や遺留分減殺請求によって多額の支払いが発生する場合があります。相続財産に不動産があれば、その不動産を担保にすることで、融資を受けられる可能性があります。 関連記事はこちら住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンで借り入れできる人とは？ 不動産担保ローンのよくある質問 不動産担保ローンは、金融機関によって基準が異なりますが、以下のような質問が代表的です。 住宅ローンを借りていても融資を受けられますか？ 担保不動産に第二順位の抵当権を設定することで、融資を受けられる可能性があります。ただし、住宅ローンが多く残っている場合は、担保余力がないとみなされ融資を受けられません。 関連記事はこちら住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンで借り入れできる人とは？ 本人以外の所有不動産を担保にして融資を受けられますか？ 不動産の所有者が親族、法人の場合は会社の役員等の特定の条件で融資を受けられる可能性があります。ただし、不動産の所有者は、融資の物上保証人や連帯保証人になることを求められます。 共有名義の不動産を担保にして融資を受けられますか？ 所有者全員の同意があれば、融資を受けられる可能性があります。ただし、不動産を共有する人全員が連帯保証人になることを求められます。 信用情報に不安がありますが、融資を受けられますか？ 信用情報に問題があっても、融資を受けられる可能性はあります。債務者へ融資をするかしないかは金融機関によって異なり、特定の金融機関で融資を断られたとしても、必ずしも審査に落ちるということはありません。 融資限度額はいくらですか？ 融資限度額は金融機関によって異なり、１億円以上の金融機関も珍しくありません。ただし、不動産担保ローンの融資限度額は、個人の信用力や担保不動産の価値に左右されるので、実際に金融機関に問い合わせてみないと正確な金額はわかりません。 関連記事はこちら不動産担保ローンのよくあるご相談５選 まとめ 不動産担保ローンには、一般的な無担保ローンと比較して大きな資金を、低金利かつ長期間にわたって借り入れることができます。一方で、融資までには時間と費用がかかるほか、万が一返済不能となったときには不動産を失う恐れがあります。こうしたメリットとデメリットを踏まえて、不動産担保ローンの利用を検討しましょう。 { "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [{ "@type": "Question", "name": "住宅ローンを借りていても融資を受けられますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "担保不動産に第二順位の抵当権を設定することで、融資を受けられる可能性があります。ただし、住宅ローンが多く残っている場合は、担保余力がないとみなされ融資を受けられません。" } }, { "@type": "Question", "name": "本人以外の所有不動産を担保にして融資を受けられますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"不動産の所有者が親族、法人の場合は会社の役員等の特定の条件で融資を受けられる可能性があります。ただし、不動産の所有者は、融資の物上保証人や連帯保証人になることを求められます。" } }, { "@type": "Question", "name": "共有名義の不動産を担保にして融資を受けられますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", 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  2019.02.12不動産担保ローン