金融/不動産知恵袋

リースバック

  • リースバックと固定資産税の関係性を解説

    リースバックと固定資産税の関係性を解説

    「リースバックをした場合に固定資産税は誰が支払う必要があるのだろうか?」そんな疑問を持つ方もいるでしょう。結論から言うとリースバックを利用すると固定資産税は支払う必要がありません。しかし、リースバックを利用した年の固定資産税は支払わなければならないなどの注意点もあります。そこで今回は、リースバックと固定資産税の関係性を分かりやすく解説します。 そもそも固定資産税とは? 固定資産税とは、所有している不動産に対して課税される税金のことを言います。地方自治体に納める地方税であり、対象の不動産が所在する市町村に納める税金です。その年の1月1日時点の不動産所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納めなければなりません。 固定資産税というと、マイホームの所有者だけ支払えばいいイメージがあるかもしれません。しかし、固定資産税の対象となる不動産は住宅だけではありません。店舗・田畑さらには山林や倉庫・工場などおおよそすべての不動産に対して発生します。 なお、固定資産税の額は、建物や土地の場合次の計算で求められます。 固定資産の課税標準額×1.4%(税率) 課税標準額は、固定資産税評価額を元に算出され、固定資産税課税明細書や自治体の窓口などで確認できます。4月~5月ごろに納税通知書が送付されるので、通知書で納付するのが一般的です。 リースバック利用中の固定資産税はどうなるのか 固定資産税は「不動産の所有者」に納税義務が発生します。リースバックは、自宅を不動産会社などのリースバック運営会社に買い取ってもらい、その後は賃料を支払って住み続けるサービスです。そのため、自宅を売却した時点で所有権を手放しており、家の所有者は買主であるリースバック運営会社ということになります。 売主であるリースバック利用者は家に住み続けていますが、あくまで賃料を支払って住んでいるだけであり、所有者ではありません。所有者に対して課せられるのが固定資産税のため、支払い義務が発生するのは買主(貸主)であるリースバック運営会社となります。 リースバックを利用した年の固定資産税は? 前述の通り、固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。たとえ1月2日にリースバックを利用したとしても、その年の納税者はリースバックの利用者ということになるのです。しかし、それでは不動産の所有者が固定資産税を支払わなけれならないという実態と異なるため、基本的には物件代金の決済日に日割りした固定資産税を精算します。 例えば、6月1日に物件の決済をした場合は、買主であるリースバック運営会社は6月1日以降の固定資産税分の金額を物件代金とは別に精算し、売主であるリースバックの利用者に支払います。このように固定資産税を精算することで、リースバックの利用者は実質的に固定資産税の負担がなくなります。そのため、リースバックの利用者は決済日前日までの固定資産税の支払いだけが必要となるのです。 ただし、納税をするのはリースバックの利用者である点には注意が必要でしょう。固定資産税分の代金は受け取って、うっかり支払い忘れてしまった場合には延滞税が発生してしまい、余分なお金を支払わなくてはならないという事態にもなりかねません。固定資産税代金を受け取ったらすぐに支払っておくなどして、支払い忘れがないように注意しましょう。 固定資産税を踏まえたリースバックのメリット リースバックを利用すると、家にそのまま住み続けてはいますが、所有者ではないため固定資産税の負担がなくなります。他にも、火災保険料やマンションの場合は管理費や修繕積立金も同様に支払う必要がなくなります。そのため、リースバック利用者はそれまで支払っていた維持費が家賃に一本化されるというメリットがあります。 一方で、純粋に家賃だけの支払いということではなく、リースバック運営会社は、固定資産税や不動産の維持にかかる費用も加味して家賃を設定しています。しかし、固定資産税は一般的な物件で数万から高ければ数十万という金額なので、大きな負担とはならないでしょう。 リバースモーゲージとの違い リースバックと比較されるリバースモーゲージの場合は、固定資産税の支払い義務はそのまま利用者に残ります。リバースモーゲージとは、家を担保にしてお金を借入れるシニア向けのサービスのことです。利用中の元金返済は必要なく、利用者が死亡後に金融機関が物件を売却してお金を回収する仕組みです。 リバースモーゲージはあくまで不動産を担保にした借入のため、所有者は利用者本人のままです。そのため、固定資産税の支払い義務がなくならないという点はリースバックと異なります。 リースバック利用前後の比較ポイント リースバックを検討している場合、住宅ローンの返済額と家賃の負担を比較するかもしれません。しかし、それだけでの比較は不十分と言えます。なぜなら、リースバック後に支払う必要がなくなる費用には次のようなものがあります。 固定資産税 火災保険料 建物の修繕費 管理費や修繕積立金(マンションの場合) リースバックでは、利用者は税金や修繕費用など、不動産を所有する上で必要なコストを大きく削減できます。そのため、住宅ローンと家賃を比較するのではなく、住宅を所有することで発生するすべての費用を月割りにした上で月額賃料と比較するとよいでしょう。 まとめ 今回はリースバックと固定資産税の関係についてお伝えしました。不動産の所有者に納税義務が発生する固定資産税は、リースバックを利用することで支払い義務もなくなります。リースバックでは、不動産の所有権を手放すため、不動産を所有することで発生する費用負担がなくなるというメリットがあります。住宅ローンや住宅所有で発生するコストの支払い総額と、リースバック後の家賃の支払いなどを比較して、慎重に検討するとよいでしょう。 リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • リースバックできない物件の特徴とは?

    リースバックできない物件の特徴とは?

    リースバックは家を売却しても家賃を支払うことでそのまま家に住み続けられるサービスです。資金使途が自由なため、借金の返済や一度にまとまった資金を調達するための手段として利用することができます。しかし、すべての物件でリースバックできるわけではありません。そこで今回は、リースバックできない物件の特徴について解説します。 リースバックできない理由:建物 リースバックできない物件の特徴として、「建物自体に問題がある」という場合があります。リースバックを利用すると、リースバック運営会社に物件を売却します。リースバックの利用者は、一定期間内であれば将来買い戻すことができますが、利用者が買戻しをしなかった場合は、運営会社はその物件を第三者に販売する必要があります。 そのため、資産価値の低い物件や買い手が期待できないような流通性の低い物件では、多くの運営会社で利用できないでしょう。具体的にリースバックできない物件には次のようなものがあります。 物件に瑕疵がある 既存不適格物件である 特殊な物件である 以下、それぞれ見ていきましょう。 物件に瑕疵がある 瑕疵とは、造成や設備の不良など建物に何らかの欠陥があることをいいます。本来なら備えている物件の品質や性能を満たしていない状態であり、物理的な瑕疵だけでなく心理的瑕疵も含まれます。 物理的瑕疵には、雨漏りやシロアリなどが該当し、それらの生活上の重大な瑕疵がある場合リースバックは難しいでしょう。ただし、事前に大規模なリフォームなどで修繕できる場合は、利用できる可能性があります。 また、物理的瑕疵の他にも自殺者が出た・殺人事件が起こったなどの心理的瑕疵の場合、不動産として取り扱いが難しいことが多いです。 既存不適格物件である 既存不適格物件とは、現行の建築基準などの違反しているものや再建築できないような物件のことをいいます。建築物は、建築基準法や都市計画法などさまざまな法律に則り建築されるものです。しかし、それらの法律は適時改正されているため、以前の法律はクリアしていても現行の基準には違反しているという場合もあります。 改築や建て替えで現行の基準に適合できれば問題ないですが、適合できない場合は不動産としては売りにくくなり、リースバックも難しくなります。ただし、既存不適格だからといって必ずしも取扱が出来ないとは限りません。詳細は、リースバック運営会社に確認してみるといいでしょう。 特殊な物件である 賃貸併用住宅やテナントが入っている物件や、工場やクリーニングが入っているような物件など、事業用の不動産も取り扱いが難しいです。これは前述した流通性の問題に当てはまります。 リースバックできない理由:土地 リースバックできない理由は建物自体の問題だけではありません。建物が建っている土地が問題となってリースバックできないこともあります。具体的な土地の問題としては、次のようなことがあります。 借地権である 市街化調整区域である 運営会社の取扱エリア外である 以下、それぞれ見ていきましょう。 借地権である 借地権とは、土地の所有者に地代を支払うことで建物を建設して利用できる権利のことです。借地権が付いている物件は、土地と建物の所有者が違うため取り扱いが複雑になります。リースバックに限らず物件を売却するには、物件の所有者だけでなく土地の所有者の許可が必要になります。そのため、土地の所有者の許可を得られればリースバックできる可能性はあるでしょう。 市街化調整区域である 市街化調整区域とは、自治体によって定められた市街化を抑制すべき区域のことをいいます。この区域の物件は、建築に制限がかかるため建て替えなどが難しいです。建て替えが難しい場合、物件としての流通性が低いため、リースバックできない可能性があります。 運営会社の取扱エリア外である リースバックの運営会社によっては、取扱物件のエリアが決まっている場合があります。地方都市のみやマンションのみといった制約がある場合は、対象外の物件は取り扱ってもらえないでしょう。リースバック運営会社の取扱エリアについては、それぞれの会社のホームページなどに記載されているので、事前に確認する必要があります。 リースバックできない理由:その他 その他のリースバックできない理由としては、以下のようなことがあります。 共有持ち分である 住宅ローン残債が多い 家賃の支払い能力がない 共有持ち分である 物件の持ち主が複数いる場合、リースバックには持ち主全員の承諾が必要となります。ペアローンなどで所有者が夫婦や親子である場合や、相続した物件の所有者が相続者全員といった場合などがあるでしょう。ただし、所有者全員の合意があればリースバックが可能です。 住宅ローンの残債が多い 住宅ローンが残っている物件の場合、売却金額で住宅ローンが完済できれば問題なくリースバックできます。しかし、売却金額で住宅ローンが完済できない場合は、リースバックが難しくなるでしょう。売却金額で完済できなかったとしても、手元資金から完済することが出来ますが、リースバックの利用者のほとんどが手元資金を確保するために行うため、現実的には事例は多くないでしょう。 家賃の支払い能力がない リースバック後は家賃を支払うことになるため、賃貸の保証会社の審査を通る必要があります。この保証会社の審査に通らなければリースバック自体も難しくなるでしょう。保証会社の審査では、過去の家賃の滞納状況や収入の安定性・毎月の支払額などがチェックされます。 また、保証会社によっては高齢者や生活保護受給者への審査が厳しい場合もあります。保証会社の審査が通らない場合は、保証人を付けることでリースバックできる可能性があるので運営会社に相談してみましょう。 まとめ リースバックできない物件の特徴についてお伝えしました。リースバックできない理由としては物件や土地の問題などがあります。問題によっては対策できるものもあり、また、リースバックを運営する不動産会社によっても基準が異なるので、一つの会社で落ちたからと言ってあきらめる必要はないでしょう。この記事を参考に、リースバックできない理由を理解したうえで、リースバックを検討してみてください。 リースバックならSBIスマイル リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • リースバックの買い戻しに関するよくある質問

    リースバックの買い戻しに関するよくある質問

    リースバックは不動産売買と賃貸借契約を一体として契約するサービスのことです。不動産を売却した後も賃貸で住むことができ、条件を満たせば将来買い戻すこともできます。リースバックでは売買金額や家賃は注目されますが、買戻しまではよくわからない方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、リースバックの買い戻しでよくある質問について、ご紹介します。 リースバックで買い戻しをする仕組みとは? リースバック運営会社によって詳細は異なりますが、買戻しは大きく分けて二つの方法で行われます。ひとつは、売買契約書上に特約として明記される方法、もう一方は売買予約契約として別の契約で締結される方法です。 買戻しの特約は民法第579条、売買予約契約は民法第556条でそれぞれ定められており、この民法に応じて買戻し代金や期間を定めることが一般的です。 契約書の形式は異なりますが、いずれの場合にせよ、リースバックの利用者が一定期間内に買戻しの意思を表明することによって、買戻しが成立します。 参考) ・wikibooks「民法第579条」 ・wikibooks「民法第556条」 リースバック後に必ず買い戻せる? リースバックで売却した物件は、契約書上にあらかじめ明記した特約の条件を満たしておけば、買い戻すことが可能です。ただし、家賃を滞納した場合など、契約書に記載されている条件に違反すると、買い戻せなくなります。 その他、リースバック運営会社が倒産してしまった場合も、倒産後に物件がどのように取り扱われるかによって、買い戻せなくなることがあります。 リースバック後の買い戻し価格の基準は? リースバック後の買い戻し価格については、一般的に売却価格より高くなります。これは、売却価格に以下のような費用が上乗せされるからです。 売買時の費用 買戻しにかかる費用 運営会社の利益 具体的にどの程度上乗せされるかについては、リースバック運営会社によって異なります。不動産取引は費用や税金が大きくなるほか、不動産を所有するリスクがあるため、売却時よりも高くなるのは仕方ないと言えるでしょう。 リースバックの買い戻しができない場合とは? リースバックの買戻しは、あらかじめ定めた条件を満たせないと買い戻せなくなります。たとえば、家賃の支払いを2~3か月以上滞納してしまった場合には、買戻しできなくなるだけでなく、賃貸契約の違反となり、引越しを余儀なくされるかもしれません。 それ以外にも、「売買契約から〇年間」など期間が定められる点に注意が必要です。その他、細かく条件が定められることがありますが、具体的な内容についてはリースバック運営会社によって異なるため、契約前にしっかり確認しておくようにしましょう。 リースバックで買い戻すときに住宅ローンは組める? 一度リースバックした家を買い戻す場合でも、住宅ローンを組むことは可能です。ただし、買い戻すときにも通常の不動産購入と同じように住宅ローンの審査が行われます。 仮に、ローンの支払いが厳しくなっており、住宅ローンを延滞してしまっていた場合には買戻し時にローンを組むこともできないでしょう。 また、金融機関によっては、そもそもリースバックの買戻しには住宅ローンを利用できないケースもあるかもしれません。詳細は住宅ローンを組む予定の金融機関やリースバック運営会社に相談することをおすすめします。 リースバックで買い戻すときのデメリットや注意点は? リースバックで買い戻すときのデメリットは、売却金額よりも高い金額で買い戻すこと自体です。そのため、最初から買戻し前提でリースバックを利用する際には、本当にリースバックでなければ抱えている問題を解決できないのかをよく考えた方が良いでしょう。 次に、注意点としては、リースバックで買戻しをするときに、合意した契約内容と契約書上に明記されている内容に相違がないか、よく確認しましょう。 リースバックで買戻しする際には売買契約の段階で、リースバックの条件を決めることができます。買戻し価格や買戻し可能な期限などをあらかじめ定めますが、定めた内容については、売買契約書の特約欄(売買予約契約の場合には、売買予約契約の契約書上)に必ず明記しておきましょう。 これらの契約書類はリースバック運営会社が作成するのが一般的ですが、事前に合意していた事項が正しく反映されているか、契約書の内容をしっかり確認しておくことが大切です。 リースバックの買い戻しで損をしない方法とは? リースバックの買戻し時の価格の計算方法は、運営会社毎に異なりますが、一般的には「売買価格から〇〇%上乗せした金額」で定められます。最初の契約の段階で買い取り価格を設定することができるため、あらかじめ確認しておきましょう。なお、少しでも安く買い戻したいと考えるのであれば、そもそもの売却価格を安くするのも一つの方法です。 例えば、売却価格に10%上乗せした価格を買戻し価格とする会社であれば、2,000万円で売却した場合、買戻し価格は2,200万円になりますが、1,500万円で売却すれば1,650万円になります。そのため、買戻しを前提としてリースバックを利用するのであれば、売却価格を抑えて取引するのもいいでしょう。 リースバックで買い戻しをするまでの期間設定の目安や最大期間は? リースバックで家を売却した後、ずっと買戻しの権利があるかというと、そうではありません。普通賃貸借契約の場合は、2年更新などになりますが、買戻し期間は賃貸契約と同じではありません。例えば、買戻し特約の場合は、民法上最長10年、期間の定めがない場合は5年などの期間が定められています。 最終的に何年先まで買戻しできるかについては、リースバック運営会社によって異なります。できるだけ長期で考えたいという方は、複数の運営会社に問い合わせして比較するとよいでしょう。その際は、最大期間だけでなく、買戻し価格など諸条件を見ながら総合的に判断することが大切です。 まとめ リースバックの買戻しについてよくある質問とその回答をお伝えしました。リースバックの買戻しにはさまざまな条件があるため、あらかじめ条件を確認したうえで、契約する際には特約にその旨を明記するなどのポイントを押さえておくことが大切です。 リースバックならSBIスマイル リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 住み替えにリースバックを利用するメリットを解説

    持ち家にお住みの方が住み替えをする場合、「自宅の売却」と「新居の購入」という2つの不動産取引を行います。また、住宅ローンの手続きや仮住まいの準備も必要になるため、計画的に進めないと予想以上に資金や手間がかかるかもしれません。 住み替えをスムーズに進めるには、リースバックを利用するのも選択肢の1つです。リースバックで現在の自宅を売却すれば、住み替え時の悩みを解消できるかもしれません。今回は、住み替えにリースバックを利用するメリットについて詳しく解説します。 住み替えにリースバックを利用する仕組み 持ち家の住み替え方法は、大きく「買い先行」と「売り先行」、「同時決済」の3つに分けられます。 買い先行は、新居を購入してから自宅の売却活動を始める方法です。仮住まいは不要ですが、自宅の住宅ローンが残っていると新居のローン審査が厳しくなり、組めたとしても多くの場合はダブルローンとなります。 売り先行は、自宅の売却をしてから新居を探す方法です。売却代金で自宅の住宅ローンを完済できるので、新居の住宅ローン審査に通りやすくなります。ただし、新居が決まるまでの仮住まいが必要です。 同時決済は、新居購入と自宅売却の決済日を合わせる方法です。新居の購入と自宅の売却タイミングを合わせるので、仮住まいは不要です。ただし、決済日を合わせるハードルが高いことが難点です。 上記のように住み替えは、資金面やスケジュールの面でスムーズに進められないことがあります。しかし、リースバックを利用することで、住み替えの悩みを解決できる場合があります。リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスですが、住み替えに利用することもできます。 自宅を売却した後も、売却先であるリースバック運営会社に家賃を払うことで、現在の自宅に住み続けられます。現在の自宅がそのまま仮住まいとなるため、新居へ直接引っ越しすることができます。 関連記事はこちらリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 関連記事はこちら住み替えの方法と成功させるポイント 住み替えにリースバックを利用するメリット(買い先行との比較) 買い先行は新居を決めてから現在の自宅を売却するため、住み替え資金の確保や現在の自宅の住宅ローンが課題となります。リースバックを利用すれば、資金面に関するデメリットを解消できます。 ダブルローンの心配がない 現在の自宅の住宅ローンが残っていると、新居の住宅ローンとのダブルローンになる可能性があります。住宅ローンは、自宅の売却代金で完済できますが、スムーズに売れないとダブルローンとなり、月々の返済負担が大きくなります。リースバックを利用すれば、売却代金で現在の自宅の住宅ローンを完済できるので、ダブルローンの心配はなくなります。 新居の住宅ローン審査に通りやすい 現在の自宅の住宅ローンが残っていると、与信面から新居のローン審査が厳しくなります。理想の物件が見つかっても、住宅ローンを組めなければ住み替えはできません。リースバックで現在の自宅を売却して住宅ローンを完済することで、新居の住宅ローン審査に通りやすくなります。 頭金を用意できる 新居を購入する際は、頭金・手付金として物件価格の10%程度の資金を求められることがあります。買い先行では自宅の売却代金を活用できないため、貯蓄状況によっては手元資金が不足する恐れがあります。リースバックで先に自宅を売却すれば、売却資金を住宅ローンの完済に充て、その残りを頭金に利用できます。 住み替えにリースバックを利用するメリット(売り先行との比較) 売り先行は先に現在の自宅を売却するので、新居が決まるまでの仮住まいが必要です。リースバックを利用すれば、新居が決まるまで自宅にそのまま住み続けられるので、仮住まいの問題を解消できます。 仮住まいの手間がかからない 仮住まいを用意する際は、通勤や生活の便を考慮して物件を探さなくてはなりません。子育て中の場合は、子どもの学区内での転居する必要もあります。リースバックを利用すれば、現在の自宅に住み続けながら新居を探すことができます。仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しは現在の自宅から新居への1回で済みます。 仮住まいの費用負担が小さく済む 仮住まいへの引っ越しが必要な場合、毎月の家賃だけでなく、転居費用や敷金・礼金などの初期費用も発生します。新居探しが長引けば費用が膨らみ、家計に大きな負担となります。リースバックなら、現在の自宅に住み続けながら新居を探すことができます。また、敷金・礼金などが不要なリースバックを利用すれば、余計な費用をかけずに済みます。 住み替えにリースバックを利用する注意点 ここまで住み替えにリースバックを利用するメリットを説明してきましたが、住み替えにリースバックを利用する場合は、現在の自宅の売却価格が時価よりも安くなる点に注意が必要です。不動産売却には、不動産業者が媒介して買主を見つける「仲介」と、不動産業者自身が直接購入する「買取」の2つがあります。 一般的な仲介での売却は不動産の時価を基準に取引されることが多いため、仲介に比べるとリースバックの売却価格は安い傾向にあります。 一方で、不動産会社自身が買い取る場合は、リースバック運営会社が買い取る場合と本質的には同じため、売却価格に大きな差はないと言えるでしょう。現在の自宅を少しでも高く売る必要がある場合には、仲介で売却活動を進めるのがよいでしょう。 ただし、仲介は買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。また、買主が見つかったとしても、希望価格で売却できるとは限りません。仲介や買取、リースバックのどれで売却するかは、売却価格だけでなくその他の費用や手続きの手間も考慮して決めることが大切です。 まとめ 持ち家の住み替えでは、住宅ローンや仮住まいの問題など、スムーズに進められない要因が多々あります。リースバックを利用することで、買い先行や売り先行のデメリットを解消できるかもしれません。住み替えをスムーズに進めたい場合には、リースバックの利用を検討してはいかがでしょうか。 リースバックならSBIスマイル 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 持ち家に住んでいても、ライフスタイルの変化や金銭的な問題で「住み替え」を検討することがあるでしょう。しかし、住み替えたいと思っても、どのような手順で住み替えを進めたらよいかわからないのではな...記事を読む リースバックの仮査定を申込む ご自宅をリースバックすることでいくら資金調達可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 5つの活用事例を紹介~リースバック編~

    5つの活用事例を紹介~リースバック編~

    リースバックの概要についてはこちら リースバックは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。 自宅を活用した資金調達方法として注目されており、老後資金の確保をはじめ、ローン返済や相続対策など、さまざまなシーンで活用できます。 しかし、リースバックはまだ新しいサービスであるため、どのように活用すればいいかイメージできないかもしれません。そこで今回は、リースバックの活用事例を5つ紹介します。 1.定年後の生活資金の不安を解決した事例 Aさんの状況 年代・職業70代男性・法人代表者 物件種別戸建 借入状況残債500万円(事業用ローン) 月返済額10万円 Aさんは事業を営んでいますが、年齢的に「仕事を長く続けることが難しい」と感じるようになりました。しかし、事業用ローンがまだ500万円残っており、「早めにローンを返したい」という悩みがあります。 そこでAさんはリースバックで自宅を売却し、事業用ローンを完済することにしました。リースバック運営会社から提示された条件と手元に残った資金は以下の通りです。 売買価格1,750万円 家賃12万円 手元資金1,250万円 Aさんは売却代金で、無事に事業用ローンを完済することができました。毎月の支出は2万円増えたものの、手元に1,000万円以上の資金を確保でき、老後の生活資金に関する不安も軽減されました。 2.住宅ローン返済の不安を解決した事例 Bさんの状況 年代・職業60代男性・アルバイト 物件種別マンション 借入状況残債1,500万円(住宅ローン) 月返済額(管理費等含む)12.5万円 Bさんは勤めていた会社を定年退職し、アルバイトを始めました。会社員時代に比べて収入は大幅に減少しており、住宅ローンや管理費などの支払いを負担に感じています。少しでも返済負担を軽減したいと考えていますが、新居探しや引っ越しが負担であることや、住み慣れた生活圏を変えたくないため、できれば引っ越しはしたくありません。 そこでリースバックを活用し、自宅マンションを売却することにしました。 リースバック運営会社から提示された条件と手元に残った資金は以下の通りです。 売買価格1,600万円 家賃8.6万円 手元資金100万円 Bさんは売却代金で、住宅ローンを完済することに成功しました。また、運営会社と交渉したところ、売買価格を抑えることで家賃を下げることができたため、毎月の支出を約4万円減らすことができました。 3.相続トラブルの不安を解決した事例 Cさんの状況 年代・職業80代女性・無職 物件種別マンション 借入状況残債なし 月返済額(管理費等含む)5.3万円 Cさんは2年前に夫を亡くし、自宅マンションでの一人暮らしです。住宅ローンなどの残債はなく、住居費用は管理費や修繕費用のみのため、貯金と年金で生活に必要な資金は確保できています。しかし、自分が亡くなった後の相続について心配しています。 Cさんは親の自宅に関する相続トラブルを経験しており、子どもたちには同じ思いをさせたくないと考えています。解決策を模索していたところ、知人からリースバックを紹介され、マンションを売却することにしました。リースバック運営会社から提示された条件と手元に残った資金は以下の通りです。 売買価格1,800万円 家賃11.5万円 手元資金1,800万円 不動産を現金化すれば、複数の相続人に財産を分配しやすくなるので、不動産に関する相続トラブルを回避できます。 また、生前に必要な金額をシミュレーションすることで、家賃を無理のない金額に抑えながら十分な手元資金を確保できました。 4.離婚による財産分与のトラブルを解決した事例 Dさんの状況 年代・職業50代男性・会社員 物件種別マンション 借入状況残債2,000万円(住宅ローン) 月返済額(管理費等含む)16万円 会社員のDさんは妻と離婚することになりましたが、財産分与に関する話し合いがまとまっていません。というのも、Dさん所有のマンションは住宅ローンが残っており、Dさんは売却を考えていましたが、子供の学区の問題などから妻と子は同じ家に住み続けることを希望しています。 そのため、住宅ローンを完済しながらも妻と子が同じ家に住み続けることのできるリースバックを活用し、マンションを売却することにしました。リースバック運営会社から提示された条件と手元に残った資金は以下の通りです。 売買価格2,800万円 家賃12万円 手元資金800万円 Dさんは売却代金で住宅ローンを完済し、妻を賃借人とすることで、お互いが納得する形で離婚による財産分与の問題を解消することに成功しました。また、毎月の支払負担を減らしたいという希望もあったため、運営会社と条件について話し合い、相場賃料よりも低い金額で借りることができました。 5.自宅の住み替え時の難題を解決した事例 Eさんの状況 年代・職業40代男性・会社員 物件種別マンション 借入状況残債3,000万円(住宅ローン) 月返済額(管理費等含む)15万円 会社員のEさんは、現在住んでいるマンションが手狭になったため、住み替えを検討しています。しかし、自宅の住宅ローンの残債が大きく、融資の面から先に新たな物件を購入するのが難しい状況です。 そこで、自宅を売却した後に物件を探すことを検討します。通常の不動産売買では引っ越しが必要になるため、リースバックを活用することにしました。リースバック運営会社から提示された条件と手元に残った資金は以下の通りです。 売買価格3,500万円 家賃15万円 手元資金500万円 自宅の売却代金で、住み替えの重荷となっていた住宅ローンを完済することができました。また、現在の自宅に住み続けながら、余裕をもって物件選びができるようになりました。 まとめ リースバックは老後資金の確保だけでなく、資金調達やローン返済、相続対策など、さまざまな活用方法があります。今回紹介した5つの事例を参考に、リースバックの活用を検討してみましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む リースバックの仮査定を申込む ご自宅をリースバックすることでいくら資金調達可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 本査定との違いや注意点を解説!リースバックの仮査定とは?

    本査定との違いや注意点を解説!リースバックの仮査定とは?

    リースバックの概要についてはこちら リースバックは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅を売却してまとまったお金を手に入れながら、家賃を払うことで売却後も同じ家に住み続けられるため、自宅を活用した資金調達方法として注目されています。 リースバックを検討する場合はまず仮査定に申し込み、その後は本査定・契約という流れで手続きが進みます。仮査定と本査定ではどのような違いがあるのでしょうか。今回は、リースバックの仮査定の内容や本査定との違い、注意点について解説します。 リースバックの仮査定とは? リースバックの仮査定とは、売買価格と家賃を提示してくれる手続きです。リースバック運営会社のホームページから、基本情報(氏名、住所、年齢など)や物件情報などを入力して送信すると、自宅の売却価格と売却後の家賃の概算金額を提示してくれます。 仮査定は基本的に無料で受けることができます。仮査定にかかる期間は運営会社によって異なり、最短即日で審査結果を伝えてくれる会社もあります。 仮査定は現地に行かないケースがほとんどで、申込者の入力情報や入手可能な情報などを基に査定されます。そのため、比較的早く審査結果が提示されます。仮査定の結果に大方合意できる場合は本査定(現地調査)が行われ正確な売買金額を算出する手続きへと進んでいきます。 仮査定と本査定の結果はどの程度乖離する? リースバックの仮査定で提示される売買価格や家賃は、あくまでも概算の金額です。本査定では現地調査が行われ、仮査定ではわからなかった事柄が判明することもあるため、仮査定と本査定の結果に乖離が発生する可能性があります。 査定結果の乖離は物件種別によっても傾向が分かれ、一般的には、戸建てよりもマンションのほうが乖離は小さい傾向にあります。なぜなら戸建ての場合は、周辺環境や個別要因による影響が大きいからです。 ただし、マンションの場合でもマンションの管理会社から取得したレポートにより、管理費・修繕積立金が将来値上がりすることが判明すれば、大きな見直しが行われることもあります。 そのため、マンションの管理組合等から査定結果に影響を与える情報(大規模修繕の予定、管理費・修繕積立金の値上がりなど)が提示されている場合は、念のため仮査定を申し込むときにリースバック運営会社に伝えておくといいでしょう。 本査定の結果が提示されたときに注意すること リースバックの本査定結果が提示されたときは、以下2つに注意することが大切です。 住宅設備の維持等の付帯事項 本査定の結果を確認するときは売却価格や家賃だけでなく、前提条件にも注目しましょう。 一般的に本査定の前提条件として、運営会社が負う維持管理責任の範囲が提示されています。運営会社の責任範囲と自身で維持管理が必要な範囲を確認しておかないと、契約後にトラブルとなる可能性があります。 たとえば、設備のメンテナンス費用の取り扱いは、確認しておきたいポイントの一つです。通常の賃貸借契約とは異なり、住宅設備の維持管理が貸主(運営会社)負担ではなく、借主負担になっているケースもあります。 本査定結果の前提条件は、運営会社によって異なるため、複数の運営会社の前提条件を比較して、希望に合ったサービスを利用するといいでしょう。 普通借家契約か定期借家契約か 本査定結果を確認するときは、賃貸借契約の内容にも注意が必要です。リースバックでは、自宅を売却後にリースバック運営会社と賃貸借契約を締結し、家賃を払うことで同じ家に住み続けることができます。 リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。 普通借家契約とは、通常の賃貸物件で適用される賃貸借契約です。普通借家契約の契約期間は一般的に2年間ですが、借主が住み続けることを希望している場合、貸主に正当な理由がない限りは契約更新を拒否できない内容となっています。 一方、定期借家契約は、契約更新のない賃貸借契約です。基本的には契約期間が終了した時点で契約は終了するため、再契約できなければ物件を明け渡さなくてはなりません。本査定の前提条件が定期借家契約の場合、再契約できるとは限らないので、引っ越しが必要になるかもしれません。 定期借家契約でも契約が更新される可能性はありますが、リースバックでなるべく長く住み続けたいのであれば、売買価格や家賃よりも、普通借家契約が可能な運営会社を優先するほうがいいでしょう。 まとめ リースバックの仮査定・本査定の結果には、前提条件が付くケースがほとんどです。運営会社によって提示される売買価格・家賃は変わりますが、前提条件にも違いがあります。また、リースバックの売買価格は家賃とのバランスで決まるため、柔軟に調整できてしまいます。 各運営会社の査定結果を比較する際は、単純に売買価格のみを比べるのではなく、取引にかかる費用や将来のリスク負担を考慮して総合的に判断することが大切です。提示された売買価格や家賃、前提条件を十分に検討した上で契約手続きを行いましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む リースバックの仮査定を申込む ご自宅をリースバックすることでいくら資金調達可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 任意売却にリースバックを利用するメリットや注意点を解説

    任意売却にリースバックを利用するメリットや注意点を解説

    リースバックの概要についてはこちら 住宅ローンの返済が困難となって自宅を売却せざるを得なくなった場合、任意売却をすれば競売は回避できます。任意売却なら自分の意志で不動産を売却でき、市場価格に近い値段で売却できる可能性もありますが、売却後に住む家を探さなくてはなりません。 自宅を手放したくない場合は、リースバック運営会社に自宅を売却することで、そのまま同じ家に住み続けることが可能です。そこで今回は、任意売却にリースバックを利用するメリットや注意点について解説します。 任意売却とは 任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、債権者・債務者の間で合意し、担保不動産を売却することです。競売は裁判所を通じて強制的に売却されてしまうのに対して、任意売却は債務者が自分の意志で不動産を売却する点が異なります。 担保不動産を売却する場合、通常は売却時に債務を一括返済して抵当権を抹消する必要があります。任意売却の場合、担保不動産を売却しても住宅ローンを全額返済できない時には、金融機関に抵当権抹消の承諾を得た上で売却することになります。任意売却後に残った債務の返済については、金融機関と話し合って返済方法や返済額の取り決めを行います。 任意売却では通常の不動産売買と同じ方法で売却できるので、「経済的な事情を知られずに売却できる」「市場価格に近い値段で売却できる」といったメリットがあります。 任意売却にリースバックを利用するメリット リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。任意売却にリースバックを利用するメリットは以下の通りです。 売却後も自宅に住める 通常の不動産売却の場合は、売却後に自宅を手放すことになります。別に住む家を見つけて引っ越しが必要になるため、手続きに手間がかかり、引っ越し費用も用意しなくてはなりません。 一方で、リースバックであれば、売却後も慣れ親しんだ自宅に住み続けることができます。引っ越しも不要のため、経済的にも利点があると言えるでしょう。 将来的に買戻しができる リースバックで売却した不動産は、将来的に買戻しができます。多くのリースバック運営会社では、買戻しができる期間が定められています。任意売却後に仕事や経済状況が安定すれば、買い戻して再び自宅を所有することも可能です。 任意売却にリースバックを利用する注意点 任意売却にリースバックを利用する場合は、以下の点に注意が必要です。 売却価格が債権額を上回る必要がある 通常、リースバックの売却価格は単独で決まるものではなく、家賃とのバランスによって決まります。売却価格が安くなれば家賃も安くなる関係にあるため、通常はリースバック運営会社との調整が可能です。 しかし、任意売却では担保不動産を売却することで債務を返済しなければならないため、家賃を安くするために価格を下げようと思っても、金融機関(債権者)に認められなければ、リースバック運営会社が提示する売却価格で利用できるとは限りません。 売却価格が安くなる可能性がある リースバックでは、不動産の売却価格が市場価格の7割程度となるのが一般的です。そのため、仲介による不動産売却よりも売却価格が安くなる可能性があります。また、リースバック運営会社は数が限られるため、通常の不動産買取業者への売却よりも価格が安くなる可能性もあります。 自宅に住み続けることにこだわりがなければ、仲介で売却するほうが債務を減らすことができるかもしれません。 リースバック以外の選択肢は? 住宅ローンの返済が困難となった自宅の所有権を手放したくない場合は、「親族間売買」という方法もあります。親族間売買とは、親子などの親族間で不動産を売買することです。 具体例として、親が住宅ローンを返済するのが難しくなったときに、そのまま住み続けるために親から子に自宅を売却するケースが挙げられます。 親族間売買の注意点は、売買価格と実勢価格の乖離が大きいと贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があることです。また、親族間売買は通常の不動産売買と同じ税金が発生し、譲渡益が生じる場合は所得税・住民税が課税されます。 また、親族間売買は金融機関の審査が厳しいので、住宅ローンを組むのは難しいでしょう。ただし、不動産は高額であるため、購入資金を全額自己資金でまかなうのは現実的ではありません。不動産担保ローンであれば、親族間売買でも利用できる可能性があります。 不動産担保ローンは住宅ローンよりも金利はやや高くなりますが、まとまった資金を長期間借りることができるので、選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。 リースバックならSBIスマイル リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 不動産担保ローンとは?メリット・デメリットを解説 不動産担保ローンとは、不動産を担保にすることで、お金を借りることができるローンです。不動産を担保にするため、まとまった金額を低金利で借り入れることが可能です。一方で、万が一返済不能になった場...記事を読む リースバックの仮査定を申込む ご自宅をリースバックすることでいくら資金調達可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 不動産の親子間売買とは?デメリットや手続きについて解説

    不動産の親子間売買とは?デメリットや手続きについて解説

    不動産の親子間売買とは、文字通り親子間で不動産を売買することです。親子間で自宅を売買する主なケースとして、親がローンの返済に困ってしまい、子供が住み続けるために親から子に売却するケースが挙げられます。 自宅の親子間売買は、基本的には個人間の不動産売買と大きな違いはありません。しかし、税金の取り扱いやローンの組み方など、注意すべき点もあります。 今回は、自宅の親子間売買のデメリットや税金、手続きの流れなどについて解説します。 自宅の親子間売買におけるデメリット 売買に関する費用が発生する 自宅の親子間売買で発生する税金は、基本的には通常の不動産売買と同様です。 親から子に自宅を売却するケースで譲渡益が発生した場合、親(売主)に譲渡所得税がかかります。税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下なら約39%(短期譲渡所得)、5年超なら約20%(長期譲渡所得)です。 なお、通常のマイホーム売却で売主に適用される「3,000万円の特別控除」「特定居住用財産の買換え特例」は、親子間売買では適用されないので注意が必要です。 一方、子(買主)には不動産取得税や印紙税(契約時)、登録免許税(登記手続き時)などがかかります。また、自宅を購入後は毎年固定資産税の負担も生じます。 参考) ・国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ・国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」 買主が住宅ローンを組むのが難しい 親子間売買で自宅を購入する場合は金融機関の審査が厳しくなるため、住宅ローンを組むことが難しいケースもあります。不動産は高額なので、ローンを組まずに実勢価格と同水準で現金購入するのは現実的ではないでしょう。 一方で、住宅ローンは組めなくても、不動産担保ローンであれば融資を受けられる可能性があります。不動産担保ローンは住宅ローンに比べて金利は高くなるものの、借入限度額が比較的大きく、長期にわたって借りられます。 参考)・不動産担保ローンとは? 贈与税が発生する可能性がある 売買価格と実勢価格の乖離が大きいと贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。「類似物件の取引価格を調べる」「不動産会社や不動産鑑定士に査定を依頼する」などの対応を行った上で、適正価格で売買することが大切です。 贈与とみなされないか心配な場合は、売買価格に問題がないかを税理士などの専門家に確認するといいでしょう。 自宅の親子間売買の手続き 自宅の親子間売買を行うときの流れは以下の通りです。 不動産に関する情報収集(登記簿謄本の取得、実勢価格の調査など) 売買価格の決定 売買契約書の作成 売買契約の締結 登記手続き 売買契約書を作成するために、まずは売却する自宅について情報収集を行います。登記簿謄本を取得して、所有者や抵当権設定の有無などを確認しましょう。また、不動産会社に査定を依頼するなどして、自宅の実勢価格を調べます。 不動産の売買価格は売主と買主で自由に決められますが、実勢価格から乖離した著しく安い価格での取引は贈与とみなされることがあります。売却価格を決定したら、契約書を作成して売買契約の締結と登記手続きを行いましょう。 一連の手続きは個人で行うことも可能ですが、不備があると契約をスムーズに進められなかったり、贈与とみなされたりする可能性もあります。不動産に知見のない個人の方では難しいことも多いので、必要に応じて税理士や司法書士、不動産会社などに相談しながら手続きを進めるといいでしょう。 親子間売買ではなくリースバックという選択肢も 住宅ローンや不動産担保ローンの借り入れによる親族間売買が出来ない場合は、「リースバック」という選択肢もあります。リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を手に入れながら、家賃を払うことで同じ家に住み続けられるサービスです。 リースバックで自宅を売却して現金化すれば、相続財産を分配しやすくなるため、相続トラブルを避けられます。また、親子間売買のように贈与とみなされる心配もありません。 また、子が「自宅を所有したい」という希望がある場合は、親が一度リースバック運営会社に売却した後に子が買戻しすることも可能です。 まとめ 自宅の親子間売買は、通常の不動産売買と大きな違いはありません。ただし、「売却価格によっては贈与とみなされる」「住宅ローンを組むのが難しい」といった注意点もあります。 相続対策として自宅の売却を考えているなら、状況に応じて「不動産担保ローン」や「リースバック」の利用を検討してみましょう。 リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む リースバックの仮査定を申込む ご自宅をリースバックすることでいくら資金調達可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • リースバックとリバースモーゲージの違いを徹底解説

    リースバックとリバースモーゲージの違いを徹底解説

    リースバックの概要についてはこちら 近年、「リースバック」や「リバースモーゲージ」が老後資金を確保する手段として注目されています。持ち家があっても十分な老後資金がない場合、自宅を売却してまとまった資金を得ることもできますが、自宅を売却してしまった場合は別の住居を探さなくてはなりません。 しかし、リースバックやリバースモーゲージを利用すれば、まとまった資金を手に入れながら自宅に住み続けられます。それぞれメリット・デメリットはあるものの、高齢者が老後資金を確保するために利用するなら、リースバックの方がメリットは大きい場合があります。 そこで今回は、リバースモーゲージよりリースバックの方が優れている点を紹介します。 リースバックとリバースモーゲージの違いとは? まずはリースバックとリバースモーゲージ、それぞれの特徴を確認しておきましょう。 リースバックとは リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結して毎月家賃を払うことで、売却後も同じ家に住み続けられます。 リースバックは不動産取引であるため、基本的に年齢制限や年収基準、家族の同居制限はありません。また、賃借権は相続されるので、契約者にもしものことがあっても配偶者は住み続けられます。 リバースモーゲージとは リバースモーゲージとは、自宅を担保に借り入れができる高齢者向けのローン商品です。毎月の支払いは利息のみで、債務者の死亡後に相続人が自宅の売却もしくは現金一括で元本を返済します。一般的なローンとは異なり、毎月の支払いは利息のみなので、月々の返済額を抑えられるのがメリットです。 ただし、元金は据え置きなので、長生きするほど利息負担が増えるリスクがあります。また、自宅の売却代金よりローン残債の方が多かった場合、残った債務が相続人に引き継がれることがあります。 リースバックのメリット・デメリット リースバックは、一般的な売却に比べて資金化までのスピードが早く、短期間での資金調達が可能です。また、売却後は所有権が運営会社に移転するため、家を所有することにより発生するリスクを無くせることもメリットの一つです。 一方で、リースバックで自宅を売却する場合、売却価格が市場価格よりも安くなってしまう点がデメリットとして挙げられます。また、契約の種類によっては一定期間後に引っ越しを迫られる可能性があり、同じ家にずっと住み続けられるとは限らない点にも注意が必要です。 詳細はこちらリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 リバースモーゲージのメリット・デメリット リバースモーゲージは、自宅を担保とした借り入れのため、自宅に住み続けながらまとまった資金を調達することができます。毎月の支払が利息のみのため、月々の支払を抑えることができる点がメリットです。 一方で、リバースモーゲージでは、資金使途や対象不動産に制限がある場合が多く、融資条件が厳しいのがデメリットです。更に、毎月の支払いが利息のみで元金が減らないため、返済が長期化すればするほど返済負担が大きくなってしまう点に注意が必要です。 詳細はこちらリバースモーゲージとは?メリット・デメリットや老後資金づくりの方法を紹介 リバースモーゲージよりリースバックの方が優れている点 リバースモーゲージよりリースバックの方が優れている点は以下の4つです。 誰でも利用できる リースバックは不動産売却なので、基本的に与信面で断られることはありません。また、年齢制限や年収基準がないので、持ち家があれば高齢者でも利用しやすいでしょう。 一方で、リバースモーゲージは自宅を担保とした融資であるため、金融審査があります。年齢制限や年収基準が設定されていることが多く、一定の収入がないと与信面で否決される可能性があります。 ローンを完済できる リースバックは不動産売却なので、住宅ローンが残っていても売却資金で完済できます。ただし、売却資金が住宅ローンの残債を上回る必要がある点には注意が必要です。 一方で、リバースモーゲージは融資なので、ローンが残っている状態がずっと続きます。毎月の支払いは利息のみですが、市場金利が上昇すれば、毎月の返済額が増えて支払いが困難になる可能性があります。 相続対策になる リースバックは自宅を売却して現金化するため、相続時に財産分与しやすいのがメリットです。特に複数の相続人がいる場合、自宅をどのように分けるかを考える必要がないので、相続問題を回避しやすくなります。 一方で、リバースモーゲージは、債務者の死亡後に自宅を売却して元本を返済する仕組みですが、売却資金がローン残債より少ない場合、残った債務は相続人に引き継がれます(リコース型の場合)。ノンリコース型なら債務が残っても相続人に返済義務は生じませんが、リコース型に比べて適用金利が高い傾向にあります。 持ち家の所有リスクを移転できる リースバックで自宅を売却すれば、持ち家の所有リスクを移転できます。そのため、自宅の維持管理のためのメンテナンスコストが不要である点や、突発的な地震や台風といった自然災害で住居に被害が出ても、修繕費用は運営会社が負担してくれるので安心です。 一方で、リバースモーゲージは、資金調達後も持ち家であることに変わりはないので、メンテナンスコストや建物に被害が出たときの修繕費用は自身で負担しなくてはなりません。住まいに関する資金も借り入れする事が出来ますが、借入金が膨らんでしまう点には注意が必要です。 リースバックとリバースモーゲージは似て非なるもの リースバックとリバースモーゲージ*の共通点は以下の通りです。 不動産を活用して資金調達する 相続後に不動産は残らない リースバックとリバースモーゲージは、自宅を活用して資金調達できるのは同じです。タイミングは異なりますが、どちらも最終的には自宅を売却するため、相続後に不動産が残らないのも共通点です。 その一方で、以下のような相違点があります。 所有権移転のタイミング 資金の受け取り方(売却と融資) 月々の支払い(家賃と利息) リースバックは、自宅を売却して賃貸に切り替えた時点で所有権は運営会社に移転します。それに対して、リバースモーゲージは債務者の死亡後、自宅を売却して元本を返済する仕組みなので、債務者が生きている間は自宅の所有権は移転しません。 また、リースバックは売却資金を受け取り、その後は毎月家賃を払うのに対し、リバースモーゲージは融資金を受け取り、毎月利息を払うのも相違点です。 リースバックとリバースモーゲージは不動産を活用して資金を調達できるという点から似ていると感じるかもしれませんが、リースバックは不動産売買+賃貸借契約、リバースモーゲージは不動産担保融資であり、その特徴や仕組みは大きく異なります。 まとめ リースバックとリバースモーゲージを比較すると、利用しやすさや相続対策、所有リスクを移転できる点などはリースバックの方が優れています。持ち家があって十分な老後資金を準備できていない場合は、リースバックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。 リースバックならSBIスマイル リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む リースバックの仮査定を申込む ご自宅をリースバックすることでいくら資金調達可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 老後にリースバックを利用すると得られる4つのメリット

    老後にリースバックを利用すると得られる4つのメリット

    リースバックの概要についてはこちら リースバックは、自宅を売却してまとまった資金を手に入れながら、家賃を払うことで同じ家に住み続けられるサービスです。老後資金を確保する目的で利用されることもありますが、リースバックには他にもさまざまなメリットがあります。 そのため、生活費に余裕がある方でも、リースバックを利用することで老後の不安を解消し、より快適な生活が送れるようになるかもしれません。今回は、老後にリースバックを利用すると得られる4つのメリットを紹介します。 老後にリースバックを利用する4つのメリット 老後にリースバックを利用すると、以下4つのメリットが得られます。 老後資金を確保できる 持ち家があって老後の生活費が足りない場合、通常は自宅の売却を検討するのではないでしょうか。しかし、自宅を売却すると転居先を決めたり、引っ越しの手間や費用が発生したりします。また、慣れ親しんだ自宅に住み続けたいのであれば、リースバックも選択肢のひとつとなるでしょう。 リースバックで自宅を売却すれば、まとまった資金を手に入れながら、家賃を払うことで同じ家に住み続けられます。また、住宅ローンの返済が苦しくて老後資金を貯められない場合も、リースバックの売却資金で住宅ローンを一括返済すれば、家計収支を改善できます。 参考)老後資金を確保するための住宅ローン返済術(60歳以上編) 相続問題が解決される リースバックは、複数の相続人がいる場合に、相続問題を解決する手段としても利用できます。不動産は実物資産であるため、複数の相続人がいる場合は簡単に分けられません。相続資産の大部分を自宅が占める場合、財産をどのように分けるか折り合いがつかず、相続争いが起こることもあります。 しかし、リースバックで自宅を売却すれば、所有権がリースバック運営会社に移転するため、自宅をどう分けるかを考えなくて済みます。特に相続財産が自宅と預貯金のみの場合、不動産を現金化すれば相続財産は預貯金のみとなるので、均等に分配しやすくなります。 参考)相続争いを生まないためのリースバックという選択肢 固定費の増加要因や突発的な支出がなくなる 老後の家計収支を安定させるには、固定費を下げたり、突発的な支出を減らしたりすることが大切です。 持ち家の場合、家賃を払う必要はありませんが、固定資産税がかかります。また、マンションなら、管理費や修繕積立金の支払いも必要です。他にも、設備の故障などで急にまとまった支出が発生する可能性もあるでしょう。 そのようなときにリースバックで賃貸に切り替えて、毎月一定額の家賃を払うようにすれば、家計管理がしやすくなります。また、固定資産税や管理費・修繕積立金がなくなり、家賃のみの支払いになるほか、老朽化などで設備が故障した場合の費用がオーナー負担となるのも安心材料です。 自然災害リスクを減らせる リースバックで自宅を売却して賃貸に切り替えれば、自然災害で住居に被害が出ても、修繕費用などはリースバック運営会社が負担してくれます。しかし、持ち家の場合は、修繕や建て替えにかかる費用は自分で負担しなくてはなりません。 持ち家の場合には火災保険や地震保険に加入することで備えることもできますが、保険に加入していても、保険金で費用を全額カバーできず、持ち出しが発生する可能性があります。また、災害などで住むことができない状態になったとしても、住宅ローンが残っている場合、基本的にローン返済は免除されません。 近年では、地球温暖化の影響により、台風や洪水などの自然災害リスクが高まっています。また、日本は地震大国でもあり、過去には阪神・淡路大震災や東日本大震災といった大地震も発生しているので、楽観視する要因ではないと言えるでしょう。 そのため、自宅に住み続けながら自然災害リスクに備えたいなら、リースバックは有効な手段となるでしょう。 リースバックのデメリットは契約によって軽減できる リースバックは先程紹介したメリットがある一方で、「ずっと住み続けられるとは限らない」「一生家賃を払う必要がある」といったデメリットもあります。しかし、契約によってデメリットは軽減可能です。具体的には、契約する際に以下の内容を意識しましょう。 賃貸借契約は「普通借家契約」にする リースバックの賃貸借契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。定期借家契約の場合は再契約できる保証がなく、2~3年の契約期間満了後に退去しなくてはならない可能性があります。できるだけ長く住み続けたい場合は、普通借家契約が可能な運営会社を選ぶと安心です。 周辺の賃料相場より家賃をかなり安く設定することも可能 リースバックの家賃は売却価格と家賃のバランスで決まり、売却価格が安くなると家賃も安くなります。運営会社と交渉して売却価格を抑えることで、周辺の賃料相場より家賃をかなり安く設定することも可能です。 ただし、売却価格を抑えすぎると調達できる資金が少なくなります。リースバックの家賃を安くしたい場合は、売却価格とのバランスを検討してから交渉しましょう。 配偶者が契約を引き継ぐことも可能 自宅をリースバックで売却した場合、残された配偶者が契約者である夫(妻)が死亡した後も住み続けられるか気になるのではないでしょうか。賃貸借契約は相続の対象になるため、夫(妻)の死亡後も配偶者が契約を引き継ぐことが可能です。念のため、運営会社に契約を引き継げるかを確認しておくと安心です。 リースバックの大きなデメリットは家を残せないこと リースバックの最大のデメリットは、自宅を残せないことにあります。自宅の所有権が運営会社に移転してしまうので、子供に家を残したい場合は、リースバックは避けるべきです。 ただし、家を残すことにこだわりがなければ、老後にリースバックを利用するメリットは大きいでしょう。老後資金や相続問題など、老後に起こりうるさまざまな問題を回避できます。 まとめ 「家を残せない」というデメリットを許容できるのであれば、老後のリースバックは有力な選択肢となります。持ち家があり、老後資金や相続、自然災害などの不安を抱えているなら、リースバックを検討してみてはいかがでしょうか。 リースバックならSBIスマイル リースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む リースバックの仮査定を申込む ご自宅をリースバックすることでいくら資金調達可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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