金融/不動産知恵袋

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  • リースバックにおける賃貸借契約の種類と退去について

    リースバックにおける賃貸借契約の種類と退去について

    リースバックは、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるサービスです。売却先であるリースバック運営会社と賃貸借契約を締結しますが、契約の種類によって退去の条件が変わります。リースバックの賃貸借契約では、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。 今回は、リースバックにおける賃貸借契約の種類と退去について詳しく解説します。 リースバックについてより詳しく知りたい方はこちらリースバックとは?仕組みを解説 リースバックにおける2つの契約 リースバックにおける契約は、「不動産売買契約」と「賃貸借契約」の2つに分かれます。 自宅を売却する際は、運営会社と不動産売買契約を締結して手続きを進めます。売却後にリースバック運営会社との賃貸借契約が成立すると賃貸が開始され、家賃を払うことで引き続き同じ家に住み続けられます。 リースバックの賃貸借契約は、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらも契約期間が定められていますが、普通借家契約は借主であるリースバックの利用者が希望すれば契約更新が可能です。一方、定期借家契約は更新がなく、再契約するためには運営会社の合意が必要となります。 リースバックで強制退去させられる? リースバックによる賃貸借契約は一般的な賃貸借契約と基本的には同じです。そのため、引っ越しなどで退去したい場合には、貸主であるリースバック運営会社に申し出をすることで問題なく退去できます。どれくらい前に申し出ればよいかは契約内容によって異なるため、契約時に確認しておきましょう。 また、賃貸借契約の継続については希望の有無にかかわらず、ずっと住み続けられるとは限りません。状況によっては、運営会社の都合で強制的に退去させられる可能性もあります。強制退去の理由として以下3つが考えられます。 賃貸借契約に違反する 契約期間の満了 建物の状態の悪化 それぞれ詳しく確認していきましょう。 契約の違反について 賃貸借契約に違反し、運営会社との関係が悪化すれば強制退去の可能性があります。運営会社が裁判所へ強制退去を申し立て、請求が認められれば退去しなくてはなりません。 契約違反は長期間の家賃滞納、近隣への騒音や悪臭、ペットによるトラブル、運営会社に無断で転貸するといったケースが考えられます。 契約期間の満了について 普通借家契約であれば、契約期間が満了しても利用者が契約更新を希望すれば引き続き住み続けられます。しかし、定期借家契約の場合は、運営会社と利用者の双方が合意できなければ再契約できません。そのため、運営会社が再契約を認めなければ退去する必要があります。 建物の状態の悪化 賃貸物件の所有者である運営会社は、建物の瑕疵や修繕義務の違反により、入居者がケガをしたというような場合には賠償する責任があります。 瑕疵とは、普通なら備えているはずの品質や性能を満たしておらず、何らかの欠陥があることです。所有している建物の瑕疵が原因で何らかの損害を与えた場合、運営会社はその損害を賠償しなくてはなりません。 そのため、経年劣化により建物が老朽化し、隣家に被害が及ぶ恐れがある場合などは、利用者に退去するよう申し出ることができます。 リースバックにおける退去時の注意点 リースバックでは、退去時に現金を払うことをうたっている運営会社もあります。「引っ越しサポート費用」など、その名目は会社よってさまざまです。 「退去時に現金を払う」と説明された場合は、「対象期間」「支払金額」といった条件が契約書に明記されているかを必ず確認しておきましょう。 リースバックの退去に関するよくある質問 ここでは、リースバックの退去に関するよくある質問とその回答を紹介します。 利用者が死亡したら親族はどうなる? リースバックで利用者が死亡した場合、その賃貸借契約は相続の対象です。そのため、親族が賃貸借契約を相続した場合は、そのまま住み続けることが可能です。 運営会社(物件の所有者)が変わったらどうなる? 運営会社が変わっても退去する必要はありません。賃貸借契約は新しい所有者に引き継がれ、賃貸人が変わるだけです。ただし、定期借家契約の場合は、これまでと同様に再契約を断られるリスクがあります。 退去時に払う費用はある? 退去時に費用が発生するかどうかは、リースバック運営会社によって異なります。通常は、契約書に退去時の費用について記載されています。賃貸借契約を締結する際に、退去時の費用の有無や内容を確認しておきましょう。 また、退去に伴い転居先の賃貸物件を探す場合は、新居を借りる際の初期費用(敷金、礼金、仲介手数料など)や引っ越し費用がかかります。ある程度まとまった資金を準備しておくと安心です。 退去後の買戻しはできる? 運営会社は退去後に物件を売却するため、基本的に退去後の買戻しはできません。交渉次第ではできるかもしれませんが、「買戻しはできない」と考えておくほうがいいでしょう。 リースバックで売却した自宅の買戻しを想定している場合は、事前に買戻し条件を確認したうえで退去前に申し出ることが大切です。 まとめ リースバックは自宅を売却してまとまった資金を手に入れた後も、家賃を払うことで同じ家に住み続けられるのがメリットです。 しかし、定期借家契約の場合は再契約が認められず、退去となるリスクがあります。普通借家契約でも、契約違反や建物の老朽化などの理由で退去せざるを得ないケースもあります。リースバックを利用する前に、賃貸借契約の種類や退去について理解を深めておきましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む

  • リースバックの契約に必要な書類と入手方法について解説

    リースバックの契約に必要な書類と入手方法について解説

    リースバックは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。契約時の必要書類は通常の不動産売買契約や賃貸借契約と同じですが、物件の状況や運営会社によって変わることもあります。具体的にはどんな書類を準備すればよいのでしょうか。 今回は、リースバック契約の必要書類と入手方法について詳しく解説します。 リースバックについてより詳しく知りたい方はこちらリースバックとは?仕組みを解説 リースバックの契約までの流れ リースバック契約は以下の流れで手続きを進めます。 ご相談・仮査定 仮査定の提示 物件の調査及び査定 契約条件の提示 契約 売買成立・賃貸開始 仮査定の結果に問題がなければ現地調査を行い、正式な契約条件が提示されます。提示条件に納得したら売買契約と賃貸借契約を締結します。その後は自宅に賃貸として住むこととなります。 詳細はこちらリースバック契約の流れと注意点を紹介、賃貸契約の期間に要注意 リースバックの査定時に必要な書類と入手方法 リースバックの査定時に必要な書類は以下の通りです。 身分証明書(運転免許証、マイナンバーカード、保険証など) 住民票 固定資産税通知書 収入証明書(源泉徴収票、年金通知書など) 身分証明書や住民票は、本人確認や住所確認のために使用します。住民票は自治体の窓口のほか、マイナンバーカードがあればコンビニで発行することも可能です。 固定資産税通知書は、不動産の評価額を確認する際に使用します。固定資産税通知書は自治体から毎年送付されるもので、査定価格の算出のために必要な書類です。なお、固定資産税を確認するために使用するため、場合によっては提出までは求められないかもしれません。 また、リースバックでは賃貸となっても支払いが滞りなくできるかを確認するため、収入状況も審査されます。収入証明書として、勤務先から受け取った源泉徴収票や年金通知書などを準備しておきましょう。 リースバックの契約時に必要な書類と入手方法 リースバックは、査定時と契約時で必要書類が異なります。また、契約は「不動産売買契約」と「賃貸借契約」の2つに分かれており、それぞれ必要な書類は変わってきます。必要な書類は売買契約に必要な書類がほとんどです。 不動産売買契約時には、身分証明書のほかに以下の書類が必要です。 実印 印鑑証明書(実印も) 権利証(登記識別情報通知、登記済証) 売買契約時に必要な書類は、一般的な不動産売却の契約時に必要な書類と同じです。印鑑証明書は、印鑑が登録されたもの(実印)であることを証明する書類です。虚偽の申請で買主が不利益を受けないように、不動産売買では印鑑証明書を添付する必要があります。印鑑証明書は自治体の窓口のほか、マイナンバーカードがあればコンビニで発行することも可能です。 権利証は、不動産の所有者であることを証明する書類です。リースバックで自宅を売却すると、所有権が運営会社に移転します。この所有権移転登記を行う際に権利証が必要になります。権利証は自宅を取得したときに発行されていますが、万が一紛失している場合にも代替措置があるので、運営会社に相談してみましょう。 賃貸借契約時には、身分証明書や収入証明書を準備します。連帯保証人をたてる場合は、連帯保証人の承諾書も必要です。ただし、保証会社と契約することで連帯保証人が不要となる運営会社もあります。 リースバックの契約時に必要に応じて提出する書類 リースバック契約で運営会社から提出を求められた場合は、以下の書類も準備しましょう。 ローン残高証明書・抵当権抹消書類 住宅ローンが残っている自宅を売却する場合は、ローン残高証明書と抵当権抹消書類が必要です。売却資金でローンを完済できないとリースバックは利用できないため、利用可否の判断に使用します。また、自宅を売却するには住宅ローンの抵当権抹消も必要です。 書類が必要な場合は、融資を受けている金融機関に相談しましょう。 自宅の図面 自宅の図面は、建築の際に建築会社や不動産会社から受け取る書類で、運営会社から提出を求められることがあります。自宅を建築してから時間が経っていると、増築や改築により建物登記と異なる場合があるためです。手元に残っているかを確認し、紛失している場合はその旨を伝えましょう。 掘削承諾書(前面道路が私道の場合) 採掘承諾書とは、上下水道管などの引き込み工事を行うことを私道の所有者が承諾した書面です。自宅の前面道路が私道の場合は、運営会社に提出を求められることがあります。 自宅購入時の重要事項説明書 重要事項説明書は、不動産売買に関する重要事項が記載されている書類です。自宅を購入するときに不動産会社から受け取ります。不動産の評価に使用するため、運営会社によっては提出が必要です。 自宅建築時の建築確認通知書 建築確認通知書とは、建築された建物が建築基準法の規定に適合していることを証明する書類です。建築会社から発行されるもので、リースバックで自宅を売却する際に提出を求められることがあります。 境界確定書 境界確定書とは、隣地との境界を明確にするために測量を行い、その境界を証明する書類です。境界確定書があれば物件を評価しやすく、売却もスムーズに進められます。必要に応じて準備しましょう。 管理規約・総会議事録(マンションの場合) 自宅マンションを売却する場合は、マンションの管理規約や総会議事録が必要になることがあります。管理規約には共用部分の範囲や使用方法、総会議事録には収支決算や事業計画、修繕積立金の状況などが記載されており、評価額に影響を与えます。 その他の確認事項 相続で取得した自宅を売却する場合は、相続登記(名義変更)が行われているかを確認することが大切です。相続登記が行われていないと、リースバックに限らず不動産を売買できません。相続登記をしていない場合は、司法書士に依頼して速やかに手続きを行いましょう。 詳細はこちら不動産相続について徹底解説!知っておきたい手続きや費用 まとめ リースバック契約の必要書類は、基本的には通常の不動産売買契約や賃貸借契約と同じです。その多くは自治体や不動産会社から入手可能で、すでに発行されている書類もあります。契約時にあわてずに済むように、運営会社に確認して早めに準備しておきましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します 執筆者紹介 大西 勝士(Katsushi Onishi) 金融ライター(AFP)。早稲田大学卒業後、会計事務所、一般企業の経理職、学習塾経営などを経て2017年10月より現職。大手金融機関を含む複数の金融・不動産メディアで年間200本以上の記事執筆を行っている。得意領域は不動産、投資信託、税務。 <運営ブログ> https://www.katsushi-onishi.com/ リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む

  • リースバック契約の流れと注意点を紹介、賃貸契約の期間に要注意

    リースバック契約の流れと注意点を紹介、賃貸契約の期間に要注意

    リースバックとは、不動産売却と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅の売却でまとまった資金を手に入れた後も、家賃を払うことで同じ家に住み続けられます。老後資金を確保したいときや相続トラブル対策として活用できます。 リースバックは通常の不動産売却や賃貸借契約とは異なる点もあるため、仕組みを理解したうえで利用することが大切です。今回は、リースバック契約の流れや注意点について詳しく解説します。 詳細はこちらリースバックとは?仕組みを解説 リースバックの流れと契約までの期間 はじめに一般的なリースバックの流れを紹介します。 STEP1 ご相談・仮査定 まずはリースバック運営会社に問い合わせをします。一般的には、所有物件の状況や売却価格・家賃などの希望条件について確認されます。相談して問題がなければ、仮査定の申込を行いましょう。なお、仮査定の際には固定資産税額やマンションの場合には管理費や共益費などを確認されるので、問い合わせの際には正しく把握しておくといいでしょう。 STEP2 仮査定(売却価格・家賃)の提示 仮査定が終わると大まかな売却価格や家賃が提示され、希望条件とのすり合わせを行います。現地を確認せずに行う机上査定のため、提示内容はあくまでも目安です。現地調査で仮査定ではわからなかった事柄が判明した場合は、本査定で売却価格や家賃が変更される可能性もあります。 STEP3 物件の調査及び査定 建築士などの専門家が物件を訪問し、詳細な調査と査定を行います。具体的には物件の状況確認や図面との照合、境界線の確認などが実施されます。現地調査をもとに本査定を行い、最終的な売却価格や家賃を確定させます。 STEP4 契約条件(売却価格・家賃)の提示 運営会社から本審査の結果が通知されます。売却価格や家賃などの契約条件が提示されるので、内容を確認して契約するかどうかを判断しましょう。なお、運営会社によっては売買価格や家賃の調整が一定の範囲内で可能な場合もあるので、自身の希望を伝えてみるといいでしょう。 STEP5 契約 契約条件に同意する場合は契約手続きに進みます。契約の意思を伝えると、必要書類の確認と契約日の日程調整が行われます。ここで締結される契約は売買契約と賃貸借契約で、物件の買戻しのための売買予約契約を締結する会社もあります。 STEP6 売買成立・賃貸開始 売買代金の支払いが完了すると、売買が成立して物件の所有権が運営会社に移転します。それと同時に賃貸借契約も成立し、自宅の賃貸が開始されます。 リースバックを利用する際に準備するもの リースバックを利用する際に準備するものは、通常の不動産売却や賃貸借契約に必要なものと同じです。主な必要書類は以下の通りです。 身分証明書 住民票 印鑑証明書 権利証(登記識別情報通知、登記済証) 固定資産税通知書 固定資産評価証明書 収入証明書(源泉徴収票、年金通知書など) 状況によっては、ローン残高証明書や自宅の図面などの提出を求められることもあります。必要なものは物件や申込者の状況、運営会社によって変わってきます。事前に運営会社に確認して準備を進めましょう。 詳細はこちらリースバックの契約に必要な書類と入手方法について解説 リースバックの契約 リースバックの契約で注意したい事項は以下の通りです。 売買契約書の内容 賃貸借契約書の内容 買戻しに関する事項 売買契約では、物件の売却価格や売却代金の支払方法、支払日を確認しましょう。そのほか、通常の不動産売却と同様に、売主が負う契約不適合責任には注意が必要です。 賃貸借契約については、契約期間の種類(普通借家契約または定期借家契約)が重要なポイントです。先述の通り、定期借家契約は契約更新ができず、退去となるリスクがあります。長く住み続けたい場合は、普通借家契約が利用できる運営会社を選びましょう。 敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用、更新料の有無、退去の申出期限、原状回復費用の負担割合も確認が必要な項目です。 また、リースバックは売却した自宅の買戻しが可能なケースもあります。通常は買戻しの可否や可能期間、買戻し金額などが売買契約書に特約として記載されています。将来買戻しを想定しているなら、買戻し事項の内容を確認しておきましょう。なお、運営会社によっては、売買契約書上の特約ではなく、売買予約契約として別の契約で締結する場合もあります。 リースバックにおける賃貸契約の期間と種類 リースバックにおける賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。 一般的に普通借家契約は2年更新で、希望すれば契約更新が可能です。正当な事由がない限り、貸主都合による一方的な契約解除はできないため、借主の希望次第で長く住み続けられます。 一方、定期借家契約はあらかじめ契約期間が定められており、一般的には3年以内の任意の期間で設定されます。賃貸借契約の期間満了後も貸主と借主の双方が合意すれば契約更新は可能です。しかし、運営会社(貸主)の都合で再契約を断られると退去しなくてはなりません。 リースバックにおける契約で気をつけるポイント リースバックを利用する際は、複数の運営会社を比較することが大切です。運営会社によって売却価格や家賃、賃貸借契約の期間・種類が異なります。複数の運営会社に相談したうえで、希望条件に近い会社と契約しましょう。 また、リースバックで自宅を売却する前に、相続人と相談することも重要です。売却後は自宅の所有権が運営会社に移転するため、自宅は相続財産の対象外となります。 そのまま住み続けられるので、リースバックで自宅を売却したことに周囲は気づかないかもしれません。相続発生後に相続人がリースバックに気づき、トラブルとなるケースもあります。 リースバックで自宅を売却することを契約前に相続人に伝えておけば、相続トラブルを回避できるでしょう。 詳細はこちらリースバックのデメリットやリスクは?トラブル事例や注意点を解説 まとめ リースバックは、老後資金の確保や相続トラブルの回避に有効です。しかし、通常の不動産売却や賃貸借契約とは異なる点もあるため、仕組みを理解しておかないとトラブルになる恐れがあります。特に普通借家契約と定期借家契約の違いには注意が必要です。 リースバックで自宅を売却してから後悔しないように、事前に契約の流れや注意点について理解を深めておきましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む

  • リースバックにかかる税金・節税方法について解説!

    リースバックにかかる税金・節税方法について解説!

    リースバックとは、自宅の売却と同時に賃貸契約を結ぶことで、今の家に住みながらまとまった資金が得られる方法です。しかし、不動産関連の売買は税金の仕組みが複雑でよくわからないという方や、損をしないか心配という方もいるのではないでしょうか。今回は、リースバックの際に必要となる主な税金と、節税方法について解説します。よくある質問もあわせてご紹介しますので、リースバックを利用する際の参考にしてみてください。 リースバックの売却と譲渡所得税 譲渡所得税の計算方法 リースバック時に必要な税金のなかで、気を付けなければならないのは「譲渡所得税」です。譲渡所得税とは、資産を売却して得た利益に対して課税される税金です。課税対象となる課税譲渡所得金額は下記の計算式で算出します。 課税譲渡所得金額=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額 計算式に登場する譲渡費用の詳細は以下の通りです。特別控除については、「リースバックにおける節税方法」でご紹介します。 課税譲渡所得金額:譲渡所得税の税率をかける前の金額 譲渡収入金額:不動産売却時に、リースバックをした売主が受け取る金額 取得費:不動産購入時代金や建築費、家をリフォームした際の費用の合計から減価償却費相当額を控除した合計金額 譲渡費用:不動産売却時にかかった費用の総額* ※仲介手数料や売買契約書作成時に貼る印紙税なども含む 上記の方法で算出した課税譲渡所得金額に、それぞれの家に応じた税率をかけることで譲渡所得税の金額を算出することができます。 所得税、住民税を計算する時の注意点 譲渡所得税として課される所得税、住民税は、リースバックする家に何年所有していたかによって税率が変わります。 ・売却年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物の売却時 所得税*住民税 15.315%5% ・売却年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物の売却時 所得税*住民税 30.63%9% ※平成25年1月1日から令和19年12月31日までの間は、復興特別所得税の2.1%を含む リースバックをする際は、マイホームを所有してから何年経っているかを前もって確認するようにしましょう。 参考) ・国税庁HP No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) ・国税庁HP No.3208 長期譲渡所得の税額の計算 リースバックに関するその他の税金 譲渡所得税の他にも、リースバックにかかる税金は3つあります。 印紙税 印紙税は領収書や契約書の作成時に必要な税金です。リースバックの場合は、不動産売却時に作成する売買契約書にかかります。契約書の金額が1,000万円超~5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超~1億円以下の場合は3万円……と、契約書の金額に応じて変わります。納付を忘れると過怠税の徴収対象となり、納付を忘れた印紙税額の2倍相当が上乗せされてしまうので注意しましょう。 固定資産税 土地、建物を、1月1日現在で所有する人が支払う税金です。売主は売却年分の負担をしなければならず、固定資産税は1年分の支払いが必要なため、売却年は1年分の金額を日割りで計算し、売主と買主双方で負担をする場合が多くあります。 登録免許税 リースバックをする際は、家のローンを組んだ時に設定した抵当権の抹消や、所有権の移転のために登記情報を申請します。ここで必要となる税金が登録免許税です。通常、所有権移転は買主が行いますが、その際、住宅用家屋は軽減税率の対象になるため、自宅のある市区町村などの証明書も提出しましょう。 リースバックにおける節税方法 リースバックにはさまざまな税金が必要となりますが、控除や特例を使用することで課税を免除・減額することができます。これが、特別控除です。 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 マイホーム売却の場合、所有した期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円以下まで控除されます。ただし、同族会社、親族間の売買では適用されないので注意しましょう。また、確定申告も必要となります。 マイホーム売却時の軽減税率の特例 家を所有していた期間が売却年の1月1日現在で10年を超える場合、3,000万円控除後のうちの金額が6,000万円以下の部分は所得税、住民税が通常より低い税率(14.21%)となります。3,000万円の特別控除と一緒に使用できるので、あわせて利用しましょう。 また、リースバックで損失が発生する場合でも、確定申告をすることでメリットが生まれることもあります。 損益通算 課税譲渡所得でマイナスになった分の金額を、売却した年の給与所得など、他の所得の控除にあてることができます 繰越控除 損益通算をした年で控除しきれなかった分の金額を、最大3年間の所得の控除に使うことができます。 居住用不動産譲渡損失が発生した場合、他の所得(給与所得など)と損益通算できる特定居住用財産の買換えなどの損益通算、繰越控除制度を利用できます。 その際は要件として下記のいずれかが必要です。 買換え取得資産をローン付きで取得すること 売却資産について、売却金額を上回るローンが残っていること ただし、現実的にはほとんどが1のケースであり、リースバックの形態ではありません。2についてもオーバーローンで売る方は少ないため、損益通算も繰越控除も適用されるケースは少ないのが現状です。 リースバックにかかる税金についてのよくある質問 リースバック検討時のお問い合わせとして多い質問を、4つご紹介します。 Q.リースバックをする際、消費税はかかりますか? サラリーマンなどの会社員の場合は、事業を行っているわけではないため、消費税は課税されません。法人や個人事業者が会社の事業に関わる資産を譲渡する場合は、取引した建物について課税の対象になります。 Q.リースバックで権利を譲渡した後も何か税金はかかりますか? リースバック後のマイホームは賃貸物件となるため、固定資産税が課税されることはありません。つまり、売却年の1月1日から売却までの固定資産税は売主負担、売却後の固定資産税は買主負担となります。 Q.将来売却した家を買い戻したいのですが、その際も税金はかかりますか? 物件の購入と同じ扱いになるため、不動産の取得時に必要な以下3種類の税金が課税されます。 登録免許税:所有権の移転などに必要な税金です。 不動産取得税:不動産を取得する時に課税される税金で、不動産の価格×税率で計算します。税率は数年ごとに更新されるので、最新の情報を確認してから買い戻しましょう。 印紙税:売却した時と同じく、売買契約書を作成する際に貼付が必要となります。 Q.相続時にリースバックした住宅の扱いはどうなりますか? リースバックした住宅は所有権を買主へ移転しているので、所有財産としては扱われません。リースバックを利用して得た資金が相続の対象になります。 よくある質問をご紹介いたしましたが、実際、税金の心配を過度にする必要はありません。解説してきたように、個人の売却なら消費税はかかりませんし、譲渡所得税についても居住用財産であれば3,000万円の特別控除が適用されます。 まとめ リースバックは、もとの家に住みながらまとまった資金を得られたり、家を所有することでかかるコストが不要になったりと、メリットの多い売却方法です。売却時に必要な税金を正しく理解して、損のないリースバックを行いましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します 執筆者紹介 菊地 則夫(Norio Kikuchi)/税理士法人スマートシンク代表税理士 成城大学経済学部卒、日本大学大学院法学研究科税法松澤智研究室卒。 得意分野は相続税や不動産税務。「不動産所得」と「住まいと暮らしの税金」のプロフェッショナル集団、税理士法人スマートシンクの代表として日々、土地・建物の税金問題に取り組む。 <主な著書> 「住宅ローン&マイホームの税金がスラスラわかる本2021」エクスナレッジ、「相続の手続と節税が全部わかる本」あさ出版、「不動産税務の手引別巻」大成出版、「不動産実業の手引き別巻」清文社、その他雑誌「家主と地主」、「賃貸Life」新聞など著書多数 リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む

  • リースバックと固定資産税の関係性を解説

    リースバックと固定資産税の関係性を解説

    「リースバックをした場合に固定資産税は誰が支払う必要があるのだろうか?」そんな疑問を持つ方もいるでしょう。結論から言うとリースバックを利用すると固定資産税は支払う必要がありません。しかし、リースバックを利用した年の固定資産税は支払わなければならないなどの注意点もあります。そこで今回は、リースバックと固定資産税の関係性を分かりやすく解説します。 そもそも固定資産税とは? 固定資産税とは、所有している不動産に対して課税される税金のことを言います。地方自治体に納める地方税であり、対象の不動産が所在する市町村に納める税金です。その年の1月1日時点の不動産所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納めなければなりません。 固定資産税というと、マイホームの所有者だけ支払えばいいイメージがあるかもしれません。しかし、固定資産税の対象となる不動産は住宅だけではありません。店舗・田畑さらには山林や倉庫・工場などおおよそすべての不動産に対して発生します。 なお、固定資産税の額は、建物や土地の場合次の計算で求められます。 固定資産の課税標準額×1.4%(税率) 課税標準額は、固定資産税評価額を元に算出され、固定資産税課税明細書や自治体の窓口などで確認できます。4月~5月ごろに納税通知書が送付されるので、通知書で納付するのが一般的です。 リースバック利用中の固定資産税はどうなるのか 固定資産税は「不動産の所有者」に納税義務が発生します。リースバックは、自宅を不動産会社などのリースバック運営会社に買い取ってもらい、その後は賃料を支払って住み続けるサービスです。そのため、自宅を売却した時点で所有権を手放しており、家の所有者は買主であるリースバック運営会社ということになります。 売主であるリースバック利用者は家に住み続けていますが、あくまで賃料を支払って住んでいるだけであり、所有者ではありません。所有者に対して課せられるのが固定資産税のため、支払い義務が発生するのは買主(貸主)であるリースバック運営会社となります。 リースバックを利用した年の固定資産税は? 前述の通り、固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。たとえ1月2日にリースバックを利用したとしても、その年の納税者はリースバックの利用者ということになるのです。しかし、それでは不動産の所有者が固定資産税を支払わなけれならないという実態と異なるため、基本的には物件代金の決済日に日割りした固定資産税を精算します。 例えば、6月1日に物件の決済をした場合は、買主であるリースバック運営会社は6月1日以降の固定資産税分の金額を物件代金とは別に精算し、売主であるリースバックの利用者に支払います。このように固定資産税を精算することで、リースバックの利用者は実質的に固定資産税の負担がなくなります。そのため、リースバックの利用者は決済日前日までの固定資産税の支払いだけが必要となるのです。 ただし、納税をするのはリースバックの利用者である点には注意が必要でしょう。固定資産税分の代金は受け取って、うっかり支払い忘れてしまった場合には延滞税が発生してしまい、余分なお金を支払わなくてはならないという事態にもなりかねません。固定資産税代金を受け取ったらすぐに支払っておくなどして、支払い忘れがないように注意しましょう。 固定資産税を踏まえたリースバックのメリット リースバックを利用すると、家にそのまま住み続けてはいますが、所有者ではないため固定資産税の負担がなくなります。他にも、火災保険料やマンションの場合は管理費や修繕積立金も同様に支払う必要がなくなります。そのため、リースバック利用者はそれまで支払っていた維持費が家賃に一本化されるというメリットがあります。 一方で、純粋に家賃だけの支払いということではなく、リースバック運営会社は、固定資産税や不動産の維持にかかる費用も加味して家賃を設定しています。しかし、固定資産税は一般的な物件で数万から高ければ数十万という金額なので、大きな負担とはならないでしょう。 リバースモーゲージとの違い リースバックと比較されるリバースモーゲージの場合は、固定資産税の支払い義務はそのまま利用者に残ります。リバースモーゲージとは、家を担保にしてお金を借入れるシニア向けのサービスのことです。利用中の元金返済は必要なく、利用者が死亡後に金融機関が物件を売却してお金を回収する仕組みです。 リバースモーゲージはあくまで不動産を担保にした借入のため、所有者は利用者本人のままです。そのため、固定資産税の支払い義務がなくならないという点はリースバックと異なります。 リースバック利用前後の比較ポイント リースバックを検討している場合、住宅ローンの返済額と家賃の負担を比較するかもしれません。しかし、それだけでの比較は不十分と言えます。なぜなら、リースバック後に支払う必要がなくなる費用には次のようなものがあります。 固定資産税 火災保険料 建物の修繕費 管理費や修繕積立金(マンションの場合) リースバックでは、利用者は税金や修繕費用など、不動産を所有する上で必要なコストを大きく削減できます。そのため、住宅ローンと家賃を比較するのではなく、住宅を所有することで発生するすべての費用を月割りにした上で月額賃料と比較するとよいでしょう。 まとめ 今回はリースバックと固定資産税の関係についてお伝えしました。不動産の所有者に納税義務が発生する固定資産税は、リースバックを利用することで支払い義務もなくなります。リースバックでは、不動産の所有権を手放すため、不動産を所有することで発生する費用負担がなくなるというメリットがあります。住宅ローンや住宅所有で発生するコストの支払い総額と、リースバック後の家賃の支払いなどを比較して、慎重に検討するとよいでしょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む

  • リースバックできない物件の特徴とは?

    住宅ローンの残債が多いとできない?リースバックできない物件の特徴とは?

    リースバックは家を売却しても家賃を支払うことでそのまま家に住み続けられるサービスです。資金使途が自由なため、借金の返済や一度にまとまった資金を調達するための手段として利用することができます。しかし、すべての物件でリースバックできるわけではありません。そこで今回は、リースバックできない物件の特徴について解説します。 リースバックできない理由:建物 リースバックできない物件の特徴として、「建物自体に問題がある」という場合があります。リースバックを利用すると、リースバック運営会社に物件を売却します。リースバックの利用者は、一定期間内であれば将来買い戻すことができますが、利用者が買戻しをしなかった場合は、運営会社はその物件を第三者に販売する必要があります。 そのため、資産価値の低い物件や買い手が期待できないような流通性の低い物件では、多くの運営会社で利用できないでしょう。具体的にリースバックできない物件には次のようなものがあります。 物件に瑕疵がある 既存不適格物件である 特殊な物件である 以下、それぞれ見ていきましょう。 物件に瑕疵がある 瑕疵とは、造成や設備の不良など建物に何らかの欠陥があることをいいます。本来なら備えている物件の品質や性能を満たしていない状態であり、物理的な瑕疵だけでなく心理的瑕疵も含まれます。 物理的瑕疵には、雨漏りやシロアリなどが該当し、それらの生活上の重大な瑕疵がある場合リースバックは難しいでしょう。ただし、事前に大規模なリフォームなどで修繕できる場合は、利用できる可能性があります。 また、物理的瑕疵の他にも自殺者が出た・殺人事件が起こったなどの心理的瑕疵の場合、不動産として取り扱いが難しいことが多いです。 既存不適格物件である 既存不適格物件とは、現行の建築基準などの違反しているものや再建築できないような物件のことをいいます。建築物は、建築基準法や都市計画法などさまざまな法律に則り建築されるものです。しかし、それらの法律は適時改正されているため、以前の法律はクリアしていても現行の基準には違反しているという場合もあります。 改築や建て替えで現行の基準に適合できれば問題ないですが、適合できない場合は不動産としては売りにくくなり、リースバックも難しくなります。ただし、既存不適格だからといって必ずしも取扱が出来ないとは限りません。詳細は、リースバック運営会社に確認してみるといいでしょう。 特殊な物件である 賃貸併用住宅やテナントが入っている物件や、工場やクリーニングが入っているような物件など、事業用の不動産も取り扱いが難しいです。これは前述した流通性の問題に当てはまります。 リースバックできない理由:土地 リースバックできない理由は建物自体の問題だけではありません。建物が建っている土地が問題となってリースバックできないこともあります。具体的な土地の問題としては、次のようなことがあります。 借地権である 市街化調整区域である 運営会社の取扱エリア外である 以下、それぞれ見ていきましょう。 借地権である 借地権とは、土地の所有者に地代を支払うことで建物を建設して利用できる権利のことです。借地権が付いている物件は、土地と建物の所有者が違うため取り扱いが複雑になります。リースバックに限らず物件を売却するには、物件の所有者だけでなく土地の所有者の許可が必要になります。そのため、土地の所有者の許可を得られればリースバックできる可能性はあるでしょう。 市街化調整区域である 市街化調整区域とは、自治体によって定められた市街化を抑制すべき区域のことをいいます。この区域の物件は、建築に制限がかかるため建て替えなどが難しいです。建て替えが難しい場合、物件としての流通性が低いため、リースバックできない可能性があります。 運営会社の取扱エリア外である リースバックの運営会社によっては、取扱物件のエリアが決まっている場合があります。地方都市のみやマンションのみといった制約がある場合は、対象外の物件は取り扱ってもらえないでしょう。リースバック運営会社の取扱エリアについては、それぞれの会社のホームページなどに記載されているので、事前に確認する必要があります。 リースバックできない理由:その他 その他のリースバックできない理由としては、以下のようなことがあります。 共有持ち分である 住宅ローン残債が多い 家賃の支払い能力がない 共有持ち分である 物件の持ち主が複数いる場合、リースバックには持ち主全員の承諾が必要となります。ペアローンなどで所有者が夫婦や親子である場合や、相続した物件の所有者が相続者全員といった場合などがあるでしょう。ただし、所有者全員の合意があればリースバックが可能です。 住宅ローンの残債が多い 住宅ローンが残っている物件の場合、売却金額で住宅ローンが完済できれば問題なくリースバックできます。しかし、売却金額で住宅ローンが完済できない場合は、リースバックが難しくなるでしょう。売却金額で完済できなかったとしても、手元資金から完済することが出来ますが、リースバックの利用者のほとんどが手元資金を確保するために行うため、現実的には事例は多くないでしょう。 家賃の支払い能力がない リースバック後は家賃を支払うことになるため、賃貸の保証会社の審査を通る必要があります。この保証会社の審査に通らなければリースバック自体も難しくなるでしょう。保証会社の審査では、過去の家賃の滞納状況や収入の安定性・毎月の支払額などがチェックされます。 また、保証会社によっては高齢者や生活保護受給者への審査が厳しい場合もあります。保証会社の審査が通らない場合は、保証人を付けることでリースバックできる可能性があるので運営会社に相談してみましょう。 まとめ リースバックできない物件の特徴についてお伝えしました。リースバックできない理由としては物件や土地の問題などがあります。問題によっては対策できるものもあり、また、リースバックを運営する不動産会社によっても基準が異なるので、一つの会社で落ちたからと言ってあきらめる必要はないでしょう。この記事を参考に、リースバックできない理由を理解したうえで、リースバックを検討してみてください。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む

  • リースバックの買い戻しに関するよくある質問

    リースバックの買い戻しに関するよくある質問

    リースバックは不動産売買と賃貸借契約を一体として契約するサービスのことです。不動産を売却した後も賃貸で住むことができ、条件を満たせば将来買い戻すこともできます。リースバックでは売買金額や家賃は注目されますが、買戻しまではよくわからない方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、リースバックの買い戻しでよくある質問について、ご紹介します。 リースバックで買い戻しをする仕組みとは? リースバック運営会社によって詳細は異なりますが、買戻しは大きく分けて二つの方法で行われます。ひとつは、売買契約書上に特約として明記される方法、もう一方は売買予約契約として別の契約で締結される方法です。 買戻しの特約は民法第579条、売買予約契約は民法第556条でそれぞれ定められており、この民法に応じて買戻し代金や期間を定めることが一般的です。 契約書の形式は異なりますが、いずれの場合にせよ、リースバックの利用者が一定期間内に買戻しの意思を表明することによって、買戻しが成立します。 参考) ・wikibooks「民法第579条」 ・wikibooks「民法第556条」 リースバック後に必ず買い戻せる? リースバックで売却した物件は、契約書上にあらかじめ明記した特約の条件を満たしておけば、買い戻すことが可能です。ただし、家賃を滞納した場合など、契約書に記載されている条件に違反すると、買い戻せなくなります。 その他、リースバック運営会社が倒産してしまった場合も、倒産後に物件がどのように取り扱われるかによって、買い戻せなくなることがあります。 リースバック後の買い戻し価格の基準は? リースバック後の買い戻し価格については、一般的に売却価格より高くなります。これは、売却価格に以下のような費用が上乗せされるからです。 売買時の費用 買戻しにかかる費用 運営会社の利益 具体的にどの程度上乗せされるかについては、リースバック運営会社によって異なります。不動産取引は費用や税金が大きくなるほか、不動産を所有するリスクがあるため、売却時よりも高くなるのは仕方ないと言えるでしょう。 リースバックの買い戻しができない場合とは? リースバックの買戻しは、あらかじめ定めた条件を満たせないと買い戻せなくなります。たとえば、家賃の支払いを2~3か月以上滞納してしまった場合には、買戻しできなくなるだけでなく、賃貸契約の違反となり、引越しを余儀なくされるかもしれません。 それ以外にも、「売買契約から〇年間」など期間が定められる点に注意が必要です。その他、細かく条件が定められることがありますが、具体的な内容についてはリースバック運営会社によって異なるため、契約前にしっかり確認しておくようにしましょう。 リースバックで買い戻すときに住宅ローンは組める? 一度リースバックした家を買い戻す場合でも、住宅ローンを組むことは可能です。ただし、買い戻すときにも通常の不動産購入と同じように住宅ローンの審査が行われます。 仮に、ローンの支払いが厳しくなっており、住宅ローンを延滞してしまっていた場合には買戻し時にローンを組むこともできないでしょう。 また、金融機関によっては、そもそもリースバックの買戻しには住宅ローンを利用できないケースもあるかもしれません。詳細は住宅ローンを組む予定の金融機関やリースバック運営会社に相談することをおすすめします。 リースバックで買い戻すときのデメリットや注意点は? リースバックで買い戻すときのデメリットは、売却金額よりも高い金額で買い戻すこと自体です。そのため、最初から買戻し前提でリースバックを利用する際には、本当にリースバックでなければ抱えている問題を解決できないのかをよく考えた方が良いでしょう。 次に、注意点としては、リースバックで買戻しをするときに、合意した契約内容と契約書上に明記されている内容に相違がないか、よく確認しましょう。 リースバックで買戻しする際には売買契約の段階で、リースバックの条件を決めることができます。買戻し価格や買戻し可能な期限などをあらかじめ定めますが、定めた内容については、売買契約書の特約欄(売買予約契約の場合には、売買予約契約の契約書上)に必ず明記しておきましょう。 これらの契約書類はリースバック運営会社が作成するのが一般的ですが、事前に合意していた事項が正しく反映されているか、契約書の内容をしっかり確認しておくことが大切です。 リースバックの買い戻しで損をしない方法とは? リースバックの買戻し時の価格の計算方法は、運営会社毎に異なりますが、一般的には「売買価格から〇〇%上乗せした金額」で定められます。最初の契約の段階で買い取り価格を設定することができるため、あらかじめ確認しておきましょう。なお、少しでも安く買い戻したいと考えるのであれば、そもそもの売却価格を安くするのも一つの方法です。 例えば、売却価格に10%上乗せした価格を買戻し価格とする会社であれば、2,000万円で売却した場合、買戻し価格は2,200万円になりますが、1,500万円で売却すれば1,650万円になります。そのため、買戻しを前提としてリースバックを利用するのであれば、売却価格を抑えて取引するのもいいでしょう。 リースバックで買い戻しをするまでの期間設定の目安や最大期間は? リースバックで家を売却した後、ずっと買戻しの権利があるかというと、そうではありません。普通賃貸借契約の場合は、2年更新などになりますが、買戻し期間は賃貸契約と同じではありません。例えば、買戻し特約の場合は、民法上最長10年、期間の定めがない場合は5年などの期間が定められています。 最終的に何年先まで買戻しできるかについては、リースバック運営会社によって異なります。できるだけ長期で考えたいという方は、複数の運営会社に問い合わせして比較するとよいでしょう。その際は、最大期間だけでなく、買戻し価格など諸条件を見ながら総合的に判断することが大切です。 まとめ リースバックの買戻しについてよくある質問とその回答をお伝えしました。リースバックの買戻しにはさまざまな条件があるため、あらかじめ条件を確認したうえで、契約する際には特約にその旨を明記するなどのポイントを押さえておくことが大切です。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 住み替えにリースバックを利用するメリットを解説

    持ち家にお住みの方が住み替えをする場合、「自宅の売却」と「新居の購入」という2つの不動産取引を行います。また、住宅ローンの手続きや仮住まいの準備も必要になるため、計画的に進めないと予想以上に資金や手間がかかるかもしれません。 住み替えをスムーズに進めるには、リースバックを利用するのも選択肢の1つです。リースバックで現在の自宅を売却すれば、住み替え時の悩みを解消できるかもしれません。今回は、住み替えにリースバックを利用するメリットについて詳しく解説します。 住み替えにリースバックを利用する仕組み 持ち家の住み替え方法は、大きく「買い先行」と「売り先行」、「同時決済」の3つに分けられます。 買い先行は、新居を購入してから自宅の売却活動を始める方法です。仮住まいは不要ですが、自宅の住宅ローンが残っていると新居のローン審査が厳しくなり、組めたとしても多くの場合はダブルローンとなります。 売り先行は、自宅の売却をしてから新居を探す方法です。売却代金で自宅の住宅ローンを完済できるので、新居の住宅ローン審査に通りやすくなります。ただし、新居が決まるまでの仮住まいが必要です。 同時決済は、新居購入と自宅売却の決済日を合わせる方法です。新居の購入と自宅の売却タイミングを合わせるので、仮住まいは不要です。ただし、決済日を合わせるハードルが高いことが難点です。 上記のように住み替えは、資金面やスケジュールの面でスムーズに進められないことがあります。しかし、リースバックを利用することで、住み替えの悩みを解決できる場合があります。リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスですが、住み替えに利用することもできます。 自宅を売却した後も、売却先であるリースバック運営会社に家賃を払うことで、現在の自宅に住み続けられます。現在の自宅がそのまま仮住まいとなるため、新居へ直接引っ越しすることができます。 関連記事はこちらリースバックとは?仕組みやメリット・デメリットを解説 関連記事はこちら住み替えの方法と成功させるポイント 住み替えにリースバックを利用するメリット(買い先行との比較) 買い先行は新居を決めてから現在の自宅を売却するため、住み替え資金の確保や現在の自宅の住宅ローンが課題となります。リースバックを利用すれば、資金面に関するデメリットを解消できます。 ダブルローンの心配がない 現在の自宅の住宅ローンが残っていると、新居の住宅ローンとのダブルローンになる可能性があります。住宅ローンは、自宅の売却代金で完済できますが、スムーズに売れないとダブルローンとなり、月々の返済負担が大きくなります。リースバックを利用すれば、売却代金で現在の自宅の住宅ローンを完済できるので、ダブルローンの心配はなくなります。 新居の住宅ローン審査に通りやすい 現在の自宅の住宅ローンが残っていると、与信面から新居のローン審査が厳しくなります。理想の物件が見つかっても、住宅ローンを組めなければ住み替えはできません。リースバックで現在の自宅を売却して住宅ローンを完済することで、新居の住宅ローン審査に通りやすくなります。 頭金を用意できる 新居を購入する際は、頭金・手付金として物件価格の10%程度の資金を求められることがあります。買い先行では自宅の売却代金を活用できないため、貯蓄状況によっては手元資金が不足する恐れがあります。リースバックで先に自宅を売却すれば、売却資金を住宅ローンの完済に充て、その残りを頭金に利用できます。 住み替えにリースバックを利用するメリット(売り先行との比較) 売り先行は先に現在の自宅を売却するので、新居が決まるまでの仮住まいが必要です。リースバックを利用すれば、新居が決まるまで自宅にそのまま住み続けられるので、仮住まいの問題を解消できます。 仮住まいの手間がかからない 仮住まいを用意する際は、通勤や生活の便を考慮して物件を探さなくてはなりません。子育て中の場合は、子どもの学区内での転居する必要もあります。リースバックを利用すれば、現在の自宅に住み続けながら新居を探すことができます。仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しは現在の自宅から新居への1回で済みます。 仮住まいの費用負担が小さく済む 仮住まいへの引っ越しが必要な場合、毎月の家賃だけでなく、転居費用や敷金・礼金などの初期費用も発生します。新居探しが長引けば費用が膨らみ、家計に大きな負担となります。リースバックなら、現在の自宅に住み続けながら新居を探すことができます。また、敷金・礼金などが不要なリースバックを利用すれば、余計な費用をかけずに済みます。 住み替えにリースバックを利用する注意点 ここまで住み替えにリースバックを利用するメリットを説明してきましたが、住み替えにリースバックを利用する場合は、現在の自宅の売却価格が時価よりも安くなる点に注意が必要です。不動産売却には、不動産業者が媒介して買主を見つける「仲介」と、不動産業者自身が直接購入する「買取」の2つがあります。 一般的な仲介での売却は不動産の時価を基準に取引されることが多いため、仲介に比べるとリースバックの売却価格は安い傾向にあります。 一方で、不動産会社自身が買い取る場合は、リースバック運営会社が買い取る場合と本質的には同じため、売却価格に大きな差はないと言えるでしょう。現在の自宅を少しでも高く売る必要がある場合には、仲介で売却活動を進めるのがよいでしょう。 ただし、仲介は買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。また、買主が見つかったとしても、希望価格で売却できるとは限りません。仲介や買取、リースバックのどれで売却するかは、売却価格だけでなくその他の費用や手続きの手間も考慮して決めることが大切です。 まとめ 持ち家の住み替えでは、住宅ローンや仮住まいの問題など、スムーズに進められない要因が多々あります。リースバックを利用することで、買い先行や売り先行のデメリットを解消できるかもしれません。住み替えをスムーズに進めたい場合には、リースバックの利用を検討してはいかがでしょうか。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 住み替えの流れや費用、利用できる税制上の特例を解説 持ち家に住んでいても、ライフスタイルの変化や金銭的な問題で「住み替え」を検討することがあるでしょう。しかし、住み替えたいと思っても、どのような手順で住み替えを進めたらよいかわからないのではな...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 5つの活用事例を紹介~リースバック編~

    5つの活用事例を紹介~リースバック編~

    リースバックは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。 自宅を活用した資金調達方法として注目されており、老後資金の確保をはじめ、ローン返済や相続対策など、さまざまなシーンで活用できます。 しかし、リースバックはまだ新しいサービスであるため、どのように活用すればいいかイメージできないかもしれません。そこで今回は、リースバックの活用事例を5つ紹介します。 1.定年後の生活資金の不安を解決した事例 リースバックの概要についてはこちら Aさんの状況 年代・職業70代男性・法人代表者 物件種別戸建 借入状況残債500万円(事業用ローン) 月返済額10万円 Aさんは事業を営んでいますが、年齢的に「仕事を長く続けることが難しい」と感じるようになりました。しかし、事業用ローンがまだ500万円残っており、「早めにローンを返したい」という悩みがあります。 そこでAさんはリースバックで自宅を売却し、事業用ローンを完済することにしました。リースバック運営会社から提示された条件と手元に残った資金は以下の通りです。 売買価格1,750万円 家賃12万円 手元資金1,250万円 Aさんは売却代金で、無事に事業用ローンを完済することができました。毎月の支出は2万円増えたものの、手元に1,000万円以上の資金を確保でき、老後の生活資金に関する不安も軽減されました。 2.住宅ローン返済の不安を解決した事例 Bさんの状況 年代・職業60代男性・アルバイト 物件種別マンション 借入状況残債1,500万円(住宅ローン) 月返済額(管理費等含む)12.5万円 Bさんは勤めていた会社を定年退職し、アルバイトを始めました。会社員時代に比べて収入は大幅に減少しており、住宅ローンや管理費などの支払いを負担に感じています。少しでも返済負担を軽減したいと考えていますが、新居探しや引っ越しが負担であることや、住み慣れた生活圏を変えたくないため、できれば引っ越しはしたくありません。 そこでリースバックを活用し、自宅マンションを売却することにしました。 リースバック運営会社から提示された条件と手元に残った資金は以下の通りです。 売買価格1,600万円 家賃8.6万円 手元資金100万円 Bさんは売却代金で、住宅ローンを完済することに成功しました。また、運営会社と交渉したところ、売買価格を抑えることで家賃を下げることができたため、毎月の支出を約4万円減らすことができました。 3.相続トラブルの不安を解決した事例 Cさんの状況 年代・職業80代女性・無職 物件種別マンション 借入状況残債なし 月返済額(管理費等含む)5.3万円 Cさんは2年前に夫を亡くし、自宅マンションでの一人暮らしです。住宅ローンなどの残債はなく、住居費用は管理費や修繕費用のみのため、貯金と年金で生活に必要な資金は確保できています。しかし、自分が亡くなった後の相続について心配しています。 Cさんは親の自宅に関する相続トラブルを経験しており、子どもたちには同じ思いをさせたくないと考えています。解決策を模索していたところ、知人からリースバックを紹介され、マンションを売却することにしました。リースバック運営会社から提示された条件と手元に残った資金は以下の通りです。 売買価格1,800万円 家賃11.5万円 手元資金1,800万円 不動産を現金化すれば、複数の相続人に財産を分配しやすくなるので、不動産に関する相続トラブルを回避できます。 また、生前に必要な金額をシミュレーションすることで、家賃を無理のない金額に抑えながら十分な手元資金を確保できました。 4.離婚による財産分与のトラブルを解決した事例 Dさんの状況 年代・職業50代男性・会社員 物件種別マンション 借入状況残債2,000万円(住宅ローン) 月返済額(管理費等含む)16万円 会社員のDさんは妻と離婚することになりましたが、財産分与に関する話し合いがまとまっていません。というのも、Dさん所有のマンションは住宅ローンが残っており、Dさんは売却を考えていましたが、子供の学区の問題などから妻と子は同じ家に住み続けることを希望しています。 そのため、住宅ローンを完済しながらも妻と子が同じ家に住み続けることのできるリースバックを活用し、マンションを売却することにしました。リースバック運営会社から提示された条件と手元に残った資金は以下の通りです。 売買価格2,800万円 家賃12万円 手元資金800万円 Dさんは売却代金で住宅ローンを完済し、妻を賃借人とすることで、お互いが納得する形で離婚による財産分与の問題を解消することに成功しました。また、毎月の支払負担を減らしたいという希望もあったため、運営会社と条件について話し合い、相場賃料よりも低い金額で借りることができました。 5.自宅の住み替え時の難題を解決した事例 Eさんの状況 年代・職業40代男性・会社員 物件種別マンション 借入状況残債3,000万円(住宅ローン) 月返済額(管理費等含む)15万円 会社員のEさんは、現在住んでいるマンションが手狭になったため、住み替えを検討しています。しかし、自宅の住宅ローンの残債が大きく、融資の面から先に新たな物件を購入するのが難しい状況です。 そこで、自宅を売却した後に物件を探すことを検討します。通常の不動産売買では引っ越しが必要になるため、リースバックを活用することにしました。リースバック運営会社から提示された条件と手元に残った資金は以下の通りです。 売買価格3,500万円 家賃15万円 手元資金500万円 自宅の売却代金で、住み替えの重荷となっていた住宅ローンを完済することができました。また、現在の自宅に住み続けながら、余裕をもって物件選びができるようになりました。 まとめ リースバックは老後資金の確保だけでなく、資金調達やローン返済、相続対策など、さまざまな活用方法があります。今回紹介した5つの事例を参考に、リースバックの活用を検討してみましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 本査定との違いや注意点を解説!リースバックの仮査定とは?

    本査定との違いや注意点を解説!リースバックの仮査定とは?

    リースバックは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅を売却してまとまったお金を手に入れながら、家賃を払うことで売却後も同じ家に住み続けられるため、自宅を活用した資金調達方法として注目されています。 リースバックを検討する場合はまず仮査定に申し込み、その後は本査定・契約という流れで手続きが進みます。仮査定と本査定ではどのような違いがあるのでしょうか。今回は、リースバックの仮査定の内容や本査定との違い、注意点について解説します。 リースバックの仮査定とは? リースバックの概要についてはこちら リースバックの仮査定とは、売買価格と家賃を提示してくれる手続きです。リースバック運営会社のホームページから、基本情報(氏名、住所、年齢など)や物件情報などを入力して送信すると、自宅の売却価格と売却後の家賃の概算金額を提示してくれます。 仮査定は基本的に無料で受けることができます。仮査定にかかる期間は運営会社によって異なり、最短即日で審査結果を伝えてくれる会社もあります。 仮査定は現地に行かないケースがほとんどで、申込者の入力情報や入手可能な情報などを基に査定されます。そのため、比較的早く審査結果が提示されます。仮査定の結果に大方合意できる場合は本査定(現地調査)が行われ正確な売買金額を算出する手続きへと進んでいきます。 仮査定と本査定の結果はどの程度乖離する? リースバックの仮査定で提示される売買価格や家賃は、あくまでも概算の金額です。本査定では現地調査が行われ、仮査定ではわからなかった事柄が判明することもあるため、仮査定と本査定の結果に乖離が発生する可能性があります。 査定結果の乖離は物件種別によっても傾向が分かれ、一般的には、戸建てよりもマンションのほうが乖離は小さい傾向にあります。なぜなら戸建ての場合は、周辺環境や個別要因による影響が大きいからです。 ただし、マンションの場合でもマンションの管理会社から取得したレポートにより、管理費・修繕積立金が将来値上がりすることが判明すれば、大きな見直しが行われることもあります。 そのため、マンションの管理組合等から査定結果に影響を与える情報(大規模修繕の予定、管理費・修繕積立金の値上がりなど)が提示されている場合は、念のため仮査定を申し込むときにリースバック運営会社に伝えておくといいでしょう。 本査定の結果が提示されたときに注意すること リースバックの本査定結果が提示されたときは、以下2つに注意することが大切です。 住宅設備の維持等の付帯事項 本査定の結果を確認するときは売却価格や家賃だけでなく、前提条件にも注目しましょう。 一般的に本査定の前提条件として、運営会社が負う維持管理責任の範囲が提示されています。運営会社の責任範囲と自身で維持管理が必要な範囲を確認しておかないと、契約後にトラブルとなる可能性があります。 たとえば、設備のメンテナンス費用の取り扱いは、確認しておきたいポイントの一つです。通常の賃貸借契約とは異なり、住宅設備の維持管理が貸主(運営会社)負担ではなく、借主負担になっているケースもあります。 本査定結果の前提条件は、運営会社によって異なるため、複数の運営会社の前提条件を比較して、希望に合ったサービスを利用するといいでしょう。 普通借家契約か定期借家契約か 本査定結果を確認するときは、賃貸借契約の内容にも注意が必要です。リースバックでは、自宅を売却後にリースバック運営会社と賃貸借契約を締結し、家賃を払うことで同じ家に住み続けることができます。 リースバックの賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。 普通借家契約とは、通常の賃貸物件で適用される賃貸借契約です。普通借家契約の契約期間は一般的に2年間ですが、借主が住み続けることを希望している場合、貸主に正当な理由がない限りは契約更新を拒否できない内容となっています。 一方、定期借家契約は、契約更新のない賃貸借契約です。基本的には契約期間が終了した時点で契約は終了するため、再契約できなければ物件を明け渡さなくてはなりません。本査定の前提条件が定期借家契約の場合、再契約できるとは限らないので、引っ越しが必要になるかもしれません。 定期借家契約でも契約が更新される可能性はありますが、リースバックでなるべく長く住み続けたいのであれば、売買価格や家賃よりも、普通借家契約が可能な運営会社を優先するほうがいいでしょう。 まとめ リースバックの仮査定・本査定の結果には、前提条件が付くケースがほとんどです。運営会社によって提示される売買価格・家賃は変わりますが、前提条件にも違いがあります。また、リースバックの売買価格は家賃とのバランスで決まるため、柔軟に調整できてしまいます。 各運営会社の査定結果を比較する際は、単純に売買価格のみを比べるのではなく、取引にかかる費用や将来のリスク負担を考慮して総合的に判断することが大切です。提示された売買価格や家賃、前提条件を十分に検討した上で契約手続きを行いましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 執筆者紹介 「金融/不動産知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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