自宅を購入する際、「フラット35」を検討する人もいるでしょう。フラット35は一般的な住宅ローンにはないメリットがある一方で、デメリットもあるため、商品を調べていく中で「やめたほうがいい」や「やばい」といった記事を見ることもあるかもしれません。 この記事では、「フラット35はやめたほうがいい」と言われる主な理由を紹介します。 やめたほうがいいと言われる理由①：金利 そもそもフラット35とは、全期間固定金利の住宅ローンで、住宅金融支援機構と提携している民間の金融機関が提供しています。名称に“35”とあるとおり、最長35年間の固定金利で住宅ローンを借りることができます。 固定金利型であるため、借り入れ時に返済終了までの借入金利と返済額が確定し、長期の返済計画を立てやすいのが特徴です。ただし、変動金利型の住宅ローンに比べると金利は高い傾向にあります。 2025年7月現在、フラット35（新機構団信付き：借入期間21年以上）の金利状況は下表のとおりです。 融資率* 金利の範囲 最も多い金利 9割以下 年1.840％～年3.970％ 年1.840％ 9割超 年1.950％～年4.080％ 年1.950％ ※融資率とは、住宅の建設費または購入価額に対するフラット35の借入額の割合を指す。 出典）住宅金融支援機構「フラット35（金利情報）」 金融機関や融資条件によって異なりますが、フラット35の金利は年2％程度となっています。 それに対して2025年7月現在、一般的な銀行が提供している変動金利型の住宅ローンは、優遇金利の適用を加味すると0.6％前後です。変動金利型の住宅ローンと比較すると、フラット35の金利は相対的に高く感じられるため、「やめたほうがいい」と言われます。 やめたほうがいいと言われる理由②：頭金 フラット35は、総返済負担率などの利用条件を満たしていれば、頭金なしでも住宅の建設費または購入価額まで借りられます。しかし、上述のとおり、融資率が9割を超えると金利が高くなるため、少しでも低い金利で借りるには、頭金を1割以上準備しなくてはなりません。 仮に住宅の購入価額が5,000万円とすると、頭金として500万円以上を用意する必要があります。頭金を用意するのが難しい世帯は、融資率9割以下より高い金利が適用されてしまうため、不利になります。 それに対して、銀行の住宅ローンの場合、融資率が100％でも最優遇金利が使えることもあり、金利を下げるためには頭金が必要という点で「やめたほうがいい」と言われます。 関連記事はこちらフラット35は頭金・自己資金なしで組める？ やめたほうがいいと言われる理由③：物件の審査基準 フラット35を借りるには、借入対象となる物件の審査基準を満たす必要があります。具体的には、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしているかを確認するために、物件検査を受けて「適合証明書」を取得しなくてはなりません。主な基準項目とその概要は下表のとおりです。 【例：新築住宅の場合の技術基準】 主な基準項目 概要 接道 原則として一般の道に2ｍ以上接すること 住宅の規模 一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上 住宅の規格 原則として2以上の居住室、炊事室、便所及び浴室の設置 断熱構造 断熱等性能等級4以上、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上など 住宅の構造 耐火構造もしくは準耐火構造であることなど 収入などの利用条件を満たしていても、物件がフラット35の基準を満たしていないと借りられない点に注意が必要です。なお、金融機関によって異なりますが、物件検査を受ける際に数万円程度の手数料がかかることもあります。 それに対して、銀行の住宅ローンの場合、適合証明書が必須の要件ではなく、取得にかかる手続きや費用の面で「やめたほうがいい」と言われます。 関連記事はこちらフラット35を利用するために必要な適合証明書とは？ フラット35は本当にやめたほうがいいのか？ フラット35は「やめたほうがいい」と言われることがある一方で、次のようなメリットもあります。 全期間固定金利で返済額が一定のため返済計画を立てやすい 団体信用生命保険（団信）への加入が必須ではない 保証料や繰上返済手数料が無料 フラット35は全期間固定金利であるため、借り入れ後の市場金利の影響を受けません。そのため、借入期間中に「金利が上がったらどうするか」を考える必要がなく、借入時の返済計画を立てやすいのがメリットです。 なお、一般的な住宅ローンの場合でも、全期間固定金利の商品はありますが、適用金利は担保物件や与信によって決定されます。そのため、申込人の与信次第では、銀行の住宅ローンが必ずしもフラット35よりも有利とは限らず、そもそも取扱可否すら変わることもあります。 また、一般的な住宅ローンの場合は、団信の加入が融資条件となることがほとんどです。フラット35は団信加入が必須ではないため、健康面で団信加入が難しい人でも利用できる点はメリットといえるでしょう。 さらに、一般的な住宅ローンは金融機関によって、保証料や繰上返済手数料がかかることもありますが、フラット35なら無料です。繰上返済による早期完済を計画している人にとって、繰上返済手数料がかからないのは大きなメリットといえます。 結局のところ、フラット35をやめたほうがいいかは、申込人の与信やそもそも住宅ローンで何を重視するかによって異なります。メリットとデメリットを比較して、自分に適した住宅ローン商品を選ぶと良いでしょう。 Appendix：フラット35の様々な選択肢 フラット35をやめたほうがいいかを判断するにあたり、一言でフラット35と言っても「買取型」と「保証型」の2種類があることと、フラット35にはさまざまな金利引き下げメニューがあることの2点を知っておくことが大切です。 フラット35の「買取型」と「保証型」 世間一般で「フラット35」と言われる商品は、「買取型」を指していることが多いです。これは、「買取型」を扱う金融機関が300社を超えるのに対し、「保証型」を扱う金融機関はわずか8機関（2025年7月時点）しかないからです。 「保証型」のフラット35は、取扱金融機関ごとに商品性が異なることが特長で、頭金をより多く用意することで、「買取型」よりも金利が低く抑えられる場合や、団信が「買取型」よりも充実している場合があります。詳細は以下の記事で解説しているので、ぜひご確認ください。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35の金利引き下げメニュー フラット35は、子育て支援や環境保全、地方創生といった観点で、条件を満たす利用者に対して一定の期間金利引き下げを行うというメニューがあります。 例えば、子供が2人いる家庭で、環境にやさしい「ZEH」の住宅を購入する場合、最初の5年間は1％、6年目～10年目も0.25％もの金利引き下げを受けることができます。こちらも詳細は以下の記事で解説しているので、自分がどの程度金利引き下げを受けられるかも考慮したうえで、返済シミュレーションを行うことをお勧めします。 関連記事はこちらフラット35の金利引き下げメニューについて詳しく解説 まとめ フラット35は、「借入時の金利が比較的高い」「頭金を1割以上入れないと金利が高くなる」などの理由でやめたほうがいいと言われることがあります。一方で、「毎月の返済額がずっと変わらない」「保証料や繰上返済手数料が無料」といったメリットもあります。 フラット35を検討する場合は、メリットとデメリットをしっかりと比較して自分に向いているかを見極めましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 60歳以上のフラット35利用者が増加傾向！最新の実績調査を考察 フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期にわたる返済計画を立てやすいのが...
「フラット35の審査は甘い」と言われることがありますが、本当にそうなのでしょうか？実際には、申込者や住宅に関する明確な基準が設けられており、事前に確認することが可能です。 この記事では、申込者と住宅それぞれの審査基準をわかりやすく解説し、審査通過のポイントや注意点を具体的に紹介します。事前に基準を確認することで、安心して申し込みを進めることができます。 フラット35の審査基準①：申込者に求められる条件 フラット35の審査では、申込者の「年齢」「収入」「信用情報」などが重要な判断材料になります。 以下の5つの項目について、具体的な条件を見ていきましょう。 年齢 国籍 収入 信用情報 資金使途 年齢 フラット35では、申込時点で満70歳未満の人が対象となります。これは、返済期間中の年齢を考慮した基準であり、安定した返済計画を立てるための条件のひとつです。 ただし、親子リレー返済を利用する場合には、満70歳以上の人でも申し込みが可能です。親子リレー返済の仕組みや申込時の注意点については、以下の記事で詳しく解説しているので、該当する人は参考にしてみてください。 関連記事はこちら親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 国籍 フラット35では、日本国籍であることが基本条件となります。これは制度の対象を国内居住者向けとすることを前提としているためです。 ただし、外国籍の人でも、永住許可を受けている人や特別永住者であれば申し込みが可能です。外国籍の人の申込条件や必要な手続きについては、以下の記事で詳しく解説しているので、該当する人は参考にしてみてください。 関連記事はこちらフラット35は外国人でも利用できる？住宅ローンの申込要件を解説 収入状況 フラット35では、申込者の年収に応じて「総返済負担率」の基準が設けられています。これは、住宅ローンに加え、自動車ローンやカードローンなども含めた年間の返済額が、年収に対してどの程度の割合になるかを示す指標です。 具体的には、年収400万円未満の場合は総返済負担率30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下が目安となります。年収は原則として申込年度の前年の収入で判断され、会社員は給与収入、自営業者は事業所得などの合計額が対象です。一定の条件を満たせば、親や配偶者との収入合算も可能です。 また、太陽光発電設備を設置する住宅の場合、売電収入を年収に加算できるケースもあります。ただし、加算額には発電出力（kW数）に応じた上限があるため、事前に確認しておくと安心です。 信用情報 フラット35の審査では、信用情報の内容が重要な判断材料となります。過去の延滞履歴などがある場合、フラット35の審査に影響する場合があります。これは、過去の金融取引における支払い状況や債務履歴をもとに、安定した返済が可能かどうかを見極めるための重要な審査項目です。 具体的には、税金の滞納や他のローンの延滞履歴などが記録されている場合、審査に通過しにくくなることがあります。信用情報に不安がある人は、事前に内容を確認しておくと安心です。 資金使途 フラット35の融資は、申込者本人またはその親族が実際に居住する住宅の取得に限定されています。対象となるのは、新築住宅の建設や購入、中古住宅の購入などで、自己居住を前提とした利用が条件です。 そのため、第三者に賃貸する目的の物件や、投資用不動産の取得には利用できません。あくまで「マイホームのための住宅ローン」である点に注意が必要です。 フラット35の審査基準②：住宅に求められる条件 フラット35では、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅が融資対象となります。基準を満たしていることを証明するためには、物件検査を受けて「適合証明書」を取得する必要があります。なお、取得する住宅が新築か中古かによって、適用される基準が異なります。 新築住宅の場合 新築住宅に求められる主な基準は下表のとおりです。 戸建て マンション 接道 原則として一般の道に2m以上接すること 住宅の規模 70㎡以上 30㎡以上 住宅の企画 原則として2以上の居住室、炊事室、便所および浴室の設置 併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 戸建型式など 木造の住宅は戸建てまたは連続建てのみ 住宅の構造 耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合すること このほかにも、断熱性能や配管設備などの技術基準が定められています。マンションの場合は、管理規約や長期修繕計画の有無も審査対象となります。 新築住宅の物件検査は、以下の流れで進みます。 設計検査（工事前に設計図などを確認） 中間現場検査（工事途中に目視で確認） 工事完了後の現場検査（工事完了後に検査済証が交付されていることを確認） 合格後、適合証明書の交付 中古住宅の場合 中古住宅に求められる基準は、新築住宅と大きくは変わりません。ただし、耐震性や劣化状況など、建物の状態に関する項目が重視されます。 特に耐震性については、建築確認日が昭和56年6月1日以降であることが原則です。それ以前に建築された住宅の場合は、耐震評価基準に適合していることが求められます。 中古住宅の物件検査では、書類審査と現地調査が行われ、基準を満たしていれば適合証明書が交付されます。なお、新築時に適合証明書を取得していた場合でも、原則として中古住宅として再度取得する必要があります。 詳しい取得方法や注意点については、以下の記事も参考にしてみてください。 関連記事はこちらフラット35を利用するために必要な適合証明書とは？ フラット35の審査はなぜ「緩い」「甘い」と言われるのか フラット35について調べていると、「審査が緩い」「審査が甘い」といった声を目にすることがあります。こうした印象を持たれる背景には、民間の住宅ローンとは異なる審査基準が採用されている点が関係しています。 ここでは、フラット35の審査が「緩い」「甘い」と言われる主な理由を3つに分けて解説します。 審査金利が適用金利と同じ 住宅ローンの審査では、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が重要視されます。この返済負担率を計算する際に使われる金利は「審査金利」と呼ばれます。 民間の住宅ローン（特に変動金利型）では、将来的な金利上昇を見越して、3％以上の審査金利が設定されることが一般的です。一方、フラット35では、実際の適用金利（2025年8月時点で約2％）がそのまま審査金利として使われるため、返済負担率が低く計算され、結果として審査に通りやすくなる傾向があります。 職種を重視されない 民間の住宅ローンでは、申込者の職種や勤務先、雇用形態が審査項目として重視されるケースが多くあります。実際、住宅金融支援機構の調査によると、金融機関の約46.3％が「職種等の重要度が増している」と回答しています。 しかし、フラット35の審査基準には職種に関する記載がなく、他の条件を満たしていれば、原則として職種による制限はありません。これにより、職種に関係なく幅広い人が申し込みやすい制度となっています。 出典）住宅金融支援機構「2024年度 住宅ローン貸出動向調査」 団体信用生命保険の加入が任意 多くの民間住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が申込要件となっており、健康状態によっては審査に通らないケースもあります。 一方、フラット35では団信の加入が任意となっており、健康上の理由で団信に加入できない場合でも、ローンの審査に影響しません。ただし、団信に加入しない場合は、万が一の際の返済方法について事前にしっかりと検討しておく必要があります。 フラット35の本審査に落ちる人の特徴と対策 フラット35の審査基準は明確に公表されていますが、基準を満たしていない場合は本審査で落ちてしまうことがあります。以下のような特徴に当てはまる人は、審査通過が難しくなる傾向があります。 勤続年数が短い フラット35以外に借り入れがある 自己資金が少ない 物件の担保評価が低い ただし、これらの項目に該当するからといって、必ずしも審査に落ちるとは限りません。ご自身の状況を改めて確認し、改善できる点があれば事前に対策を講じることで、審査通過の可能性を高めることができます。 なお、フラット35の本審査に落ちた場合の対応策や、再申し込みに向けた準備については、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。 関連記事はこちらフラット35の本審査はどんな人が落ちやすい？落ちた場合の対策も紹介 フラット35の審査に関するよくある質問（FAQ） ここまで、フラット35の審査基準について詳しく解説してきました。ここでは、よくある疑問をQ&A形式でまとめています。 フラット35の審査は金融機関によって違いがありますか？ フラット35の審査基準は住宅金融支援機構によって明確に定められており、基本的にはどの金融機関でも同じ基準で審査されます。ただし、事前審査は各金融機関が行うため、対応のスピードや実績、サポート体制などに違いがある場合もあります。申込先を選ぶ際は、信頼性や実績を確認するのがおすすめです。 関連記事はこちらフラット35で住宅ローンを組みたいときはどこに相談する？選び方と注意点を解説 フラット35の借入申込から融資までの流れは？ フラット35の申し込みには、注文住宅の建設、新築住宅の購入、中古住宅の購入といった複数のケースがあります。ここでは、注文住宅の建設を例に、借入申込から融資実行までの一般的な流れをご紹介します。 ＜住宅を建設する場合の手続きの流れ＞ 借入申込・団信加入の申込 設計検査の申請・合格 着工 中間現場検査の申請・合格 工事完了 工事完了後の現場検査の申請・合格（適合証明申請・適合証明書の交付） 借入のご契約・資金の受取り・登記・抵当権の設定・火災保険への加入 入居 ※工事期間や引き渡し日程などは、工務店や売主に事前確認しておきましょう。 出典）フラット35「借入申込みから資金の受取りまで、期間はどれくらいかかりますか。Q&A番号：367」 総返済負担率はどのように計算されますか？ フラット35では、申込者の年収に対する年間返済額の割合を示す「総返済負担率」が審査項目のひとつです。以下の計算式をもとに算定されます。 総返済負担率に含まれる借入れの種類 1.住宅取得に伴う借入れ フラット35をはじめとする住宅ローン全般が含まれます。 2.住宅取得以外の借入れ 自動車ローン、教育ローン、カードローンなどが該当します。カードローンには、キャッシングや分割払い、リボ払いも含まれます。賃貸用住宅関連のローンも一部対象となりますが、賃貸用アパートローン（共同住宅や寄宿舎が対象）は除外されます。 3.現在返済中の住宅ローン 売却予定の住宅ローンは、売却予定額で完済が見込める場合に限り、総返済負担率の計算から除外可能です。売却額が返済残高に満たない場合でも、不足額を手持ち資金や新たな借入金で補えることが確認できる場合は除外できます。 収入合算について 収入合算は可能ですが、ペアローンの場合はそれぞれ個別に総返済負担率を計算する必要があります。詳細は以下のリンクをご確認ください。 出典） ・フラット35「収入を合算して申込みできますか。また、その場合に条件はありますか。Q&A番号：376」 ・フラット35「総返済負担率はどのように算定すればよいですか。Q&A番号：3222」 適合証明（物件検査）の申請方法は？ 適合証明の申請は、住宅金融支援機構と協定を結んでいる指定確認検査機関または登録住宅性能評価機関が行います。申請費用は申込者の負担となります。 ハウスメーカーや不動産仲介業者から住宅を購入する場合は、業者側が申請の段取りを組んでくれるケースが多いため、事前に確認しておくと安心です。 出典） ・フラット35「適合証明のお問い合わせ窓口」 ・フラット35「適合証明（物件検査）の申請はどこに行うのですか。Q&A番号：512」 フラット35Sの対象かどうかはどう確認すればいいですか？ フラット35Sの対象となるかどうかは、売主や工事請負業者、販売代理業者などに確認するのが確実です。 申込時点では、フラット35Sの技術基準を満たしていることを証明する書類の提出は不要ですが、資金実行前までに、フラット35Sの基準を満たすことが確認できる適合証明書を金融機関に提出する必要があります。 出典）フラット35「住宅が【フラット35】Sの対象かどうかの確認はどのように行えばいいのですか。Q&A番号：403」 まとめ：事前確認で安心して申し込みを フラット35の審査では、「申込者の条件」と「住宅の基準」の両方を満たす必要があります。事前に審査基準を確認しておくことで、自分の状況に足りない点を把握し、必要な対策を講じることができます。こうした準備をしておくことで、審査通過の可能性を高めることができ、安心して申し込みに進めるでしょう。 一方で、「フラット35の審査は甘い」と言われる背景には、民間ローンとの審査方法の違いがあります。審査に不安がある人は、公式情報や専門スタッフの相談を活用しながら、事前にしっかりと準備を進めることが大切です。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35Sとは？種類や金利、利用条件について解説 近年、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」の金利が上がっています。「今後金利がますます上昇するのでは？」と不安になり、全期間固定金利であるフラット35を利用したい一方で、既にフラット3... { "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [ { "@type": "Question", "name": "フラット35の審査は金融機関によって違いがありますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "フラット35の審査基準は住宅金融支援機構によって明確に定められており、基本的にはどの金融機関でも同じ基準で審査されます。ただし、事前審査は各金融機関が行うため、対応のスピードや実績、サポート体制などに違いがある場合もあります。申込先を選ぶ際は、信頼性や実績を確認するのがおすすめです。" } }, { "@type": "Question", "name": "フラット35の借入申込から融資までの流れは？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "フラット35の申し込みには、注文住宅の建設、新築住宅の購入、中古住宅の購入といった複数のケースがあります。ここでは、注文住宅の建設を例に、借入申込から融資実行までの一般的な流れをご紹介します。住宅を建設する場合の手続きの流れ：1.借入申込・団信加入の申込 2.設計検査の申請・合格 3.着工 4.中間現場検査の申請・合格 5.工事完了 6.工事完了後の現場検査の申請・合格（適合証明申請・適合証明書の交付） 7.借入のご契約・資金の受取り・登記・抵当権の設定・火災保険への加入 8.入居 ※工事期間や引き渡し日程などは、工務店や売主に事前確認しておきましょう。" } }, { "@type": "Question", "name": "総返済負担率はどのように計算されますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "フラット35では、申込者の年収に対する年間返済額の割合を示す「総返済負担率」が審査項目のひとつです。以下の計算式をもとに算定されます。総返済負担率に含まれる借入れの種類：1. 住宅取得に伴う借入れ 2. 住宅取得以外の借入れ 3. 現在返済中の住宅ローン。収入合算は可能ですが、ペアローンの場合はそれぞれ個別に総返済負担率を計算する必要があります。" } }, { "@type": "Question", "name": "適合証明（物件検査）の申請方法は？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "適合証明の申請は、住宅金融支援機構と協定を結んでいる指定確認検査機関または登録住宅性能評価機関が行います。申請費用は申込者の負担となります。ハウスメーカーや不動産仲介業者から住宅を購入する場合は、業者側が申請の段取りを組んでくれるケースが多いため、事前に確認しておくと安心です。" } }, { "@type": "Question", "name": "フラット35Sの対象かどうかはどう確認すればいいですか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "フラット35Sの対象となるかどうかは、売主や工事請負業者、販売代理業者などに確認するのが確実です。申込時点では、フラット35Sの技術基準を満たしていることを証明する書類の提出は不要ですが、資金実行前までに、フラット35Sの基準を満たすことが確認できる適合証明書を金融機関に提出する必要があります。" } } ] }
近年、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」の金利が上がっています。「今後金利がますます上昇するのでは？」と不安になり、全期間固定金利であるフラット35を利用したい一方で、既にフラット35の金利を高く感じており、どうするべきか迷っている人もいるかもしれません。 そういった方に知っていただきたいのが、「フラット35S」という制度です。一定の条件を満たし、この制度を利用することで、フラット35の金利を一定期間下げることができます。この記事では、フラット35Sの種類や金利、利用の条件について解説します。 フラット35Sとは フラット35Sとは、フラット35の申込者が長期優良住宅など、省エネルギー性や耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。新築住宅だけでなく、中古住宅も対象です。 住宅の基準は通常のフラット35より厳しく設定されますが、基準を満たせば金利が下がるため、返済負担の軽減が期待できます。フラット35Sは、住宅の技術基準の高い順から、「フラット35S（ZEH）」、「フラット35S（金利Ａプラン）」、「フラット35S（金利Ｂプラン）」の3種類があります。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】S」 フラット35Sの金利の引下げ幅と期間 フラット35Sの金利の引下げ幅と引下げ期間は、プランによって異なります。 フラット35S（ZEH）は、当初5年間は年-0.5％、6年目から10年目までは年-0.25％の引下げとなります。対してフラット35S（金利Aプラン）は当初10年間、フラット35S（金利Bプラン）は当初5年間、それぞれ年-0.25％の引下げとなります。 なお、どのプランでも金利引下げ期間が終了したら、通常のフラット35の金利に戻ります。 フラット35Sの返済シミュレーション フラット35Sによって、返済負担はどのくらい軽減されるのでしょうか。 下表は、借入額3,000万円（融資率9割以下）、借入金利年1.80％、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしの場合の返済シミュレーションをまとめたものです。 フラット35 フラット35S (ZEH) フラット35S (金利プランA) フラット35S (金利プランB) 借入金利 全期間 年1.80％ 当初5年間 年1.05％ 6年目以降 年1.80％ 当初5年間 年1.30％ 6年目以降 年1.80％ 当初5年間 年1.55％ 6年目以降 年1.80％ 毎月の返済額 全期間 96,327円 当初5年間 85,386円 6年目以降 94,811円 当初5年間 88,944円 6年目以降 95,330円 当初5年間 92,591円 6年目以降 95,835円 総返済額 40,457,296円 39,255,206円 39,655,280円 40,056,060円 差額 - ▲1,202,090円 ▲802,016円 ▲401,236円 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】S」 通常のフラット35と比較した総返済額の負担軽減効果は、フラット35S（ZEH）で約120万円、フラット35S（金利Aプラン）で約80万円、フラット35S（金利Bプラン）で約40万円となります。より住宅の技術基準が厳しいプランほど、総返済額の負担軽減効果も高くなります。 フラット35Sの対象となる住宅の技術基準 フラット35Sを利用するには、フラット35の技術基準に加えて、プランごとに定められた追加基準を満たす必要があります。ここでは、フラット35Sの対象住宅の主な技術基準を紹介します。 ①フラット35S（ZEH） フラット35S（ZEH）では、「断熱性能」と「一次エネルギー消費量」の基準が設定されています。断熱性能は地域の区分、一次エネルギー消費量はZEH住宅の種類（区分）に応じた基準値を満たすことが要件です。 その他にも、戸建てと戸建て以外（マンションなど）で、それぞれ適用条件が詳細に定められています。 出典）【フラット３５】Ｓ（ＺＥＨ）に関する基準 ②フラット35S（金利Ａプラン） フラット35S（金利Ａプラン）は、以下1～5のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす新築住宅が対象です。 断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 耐震等級3の住宅 免震建築物 高齢者等配慮対策等級4以上の住宅 長期優良住宅 中古住宅については、基準が異なります。詳しくは取扱金融機関にご確認ください。 出典）【フラット３５】Ｓの対象となる住宅 ③フラット35S（金利Ｂプラン） フラット35S（金利Bプラン）は、以下1～5のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす新築住宅が対象です。 断熱等性能等級4以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4または等級5の住宅 耐震等級2以上の住宅 高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅 金利Aプランと同じく、中古住宅は基準が異なります。詳細は取扱金融機関にご確認ください。 出典）【フラット３５】Ｓの対象となる住宅 フラット35Sの注意点 フラット35Sは金利引下げの特典を受けられますが、以下の点に注意が必要です。 予算金額次第で利用できない場合がある フラット35Sは予算が決まっており、全体の実行額が予算額に達する見込みとなった時点で受付が終了します。受付終了日は、終了する３週間前までにフラット35のホームページにて掲載されます。利用を検討している場合は、定期的に確認しておきましょう。 フラット35であれば必ず併用できるわけではない フラット35には、いくつか商品ラインナップがあります。そのうち、「フラット35（リノベ）※」はフラット35Sと併用できません。また、資金使途が借り換えの場合も利用できないので注意しましょう。 ※フラット35（リノベ）とは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを実施すると、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度 借入期間中ずっと金利が下がるわけではない フラット35Sの金利引下げ期間は当初5～10年間です。金利引下げ期間が終了すると金利は元に戻り、その後は返済負担が大きくなります。金利が元に戻ったときに、返済が厳しくならないかを考えておく必要があります。 フラット35Sを利用すべき？ フラット35を利用することが決まっている場合は、検討すべきでしょう。総返済額が減るため、一定期間金利を下げられるのは大きなメリットといえます。 ただし、フラット35Sを利用して金利を一定期間下げられたとしても、民間の金融機関の住宅ローンを固定金利で借りたほうが、総返済額が少なく済むことも考えられます。他の住宅ローンと総返済額などを比較したうえで、フラット35Sを利用するか判断することが大切です。 まとめ 一定の省エネルギー性や耐震性などを備えた住宅を購入する場合は、フラット35Sを利用することで金利が下がるかもしれません。固定金利で住宅ローンを組む場合は、銀行などのローンと比較したうえで、フラット35Sを検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 60歳以上のフラット35利用者が増加傾向！最新の実績調査を考察 フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期にわたる返済計画を立てやすいのが...
親子リレーローンは、親子二世代にわたって返済する仕組みの住宅ローン商品です。親子リレーローンを利用することで、単独でローンを組むより借入金額を増やせる可能性があります。一方で、親子リレーローンにはデメリットもあるので、仕組みを理解して利用することが大切です。 この記事では、親子リレーローンの概要やメリットとデメリット、注意点を解説します。 親子リレーローンの概要 親子リレーローンとは、主に親子で1つの住宅ローンを契約し、二世代にわたって返済していくローンです。一般的には最初に親が返済し、親が定年退職したタイミングなどで子に返済を引き継ぎます。 「親子」という名称ですが、フラット35の親子ローンなど、申込者本人の孫や、子もしくは孫の配偶者を後継者とできる場合もあります。また、新築や購入だけでなく、リフォームや住み替え、借り換えでも利用できます。 申込要件 親子リレーローンは、金融機関ごとに申込要件が設定されています。例えば、とある民間の金融機関では、以下のような申込要件が設定されています。 親子で同居している、または将来同居を予定している 子の申込時年齢が満70歳未満、完済時年齢が満80歳未満（親の完済時年齢は上限なし） 安定した継続収入がある 団体信用生命保険（団信）に加入できる 親子の同居が要件となるかは、金融機関によって異なります。例えば、住宅金融支援機構が提供するフラット35の親子リレー返済では、後継者の同居は問われません。 原則として、親子ともに安定収入があることが要件です。また、親子のどちらかが団信に加入する必要があります。金融機関によっては、親子ともに団信への加入が求められる場合もあります。申込要件は金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。 親子リレーローンのメリット 単独で住宅ローンを組む場合に比べて、親子リレーローンには以下のようなメリットがあります。 借入金額を増やせる 親子リレーローンでは、親子の収入合算で借入可能額を計算します。そのため、親または子が単独で住宅ローンを組むより借入金額を増やせます。単独で住宅ローンを申し込んだものの、借入希望額に届かなかった場合に有効です。 月々の返済額を減らせる 親子リレーローンは、親から子へ返済が引き継げます。そのため、単独借り入れでは高齢であることを理由に期間が短くなってしまう場合でも、親子リレーローンであれば、返済期間を長くすることが可能です。返済期間が長くなれば、その分月々の返済額を抑えられます。 住宅ローン控除をそれぞれで利用できる 親子リレーローンでは、住宅の持分割合や返済負担割合に応じて、親と子がそれぞれ住宅ローン控除を利用できます。例えば、住宅の持分が2分の1ずつの場合、親と子のどちらもローン年末残高の50％を基準に控除を受けられます。 なお、持分割合と返済負担割合が一致しない場合、控除を受けられる金額が変わるため注意が必要です。詳しくは、税理士などの専門家に相談しましょう。 関連記事はこちら【令和7年版】住宅ローン控除とは？取得した住宅の状況に分けて解説 親子リレーローンのデメリット 一方で、親子リレーローンには以下のようなデメリットもあります。 親が亡くなった際に子に債務が残る 親子リレーローンは、基本的に子だけが団信に加入するか、親子がそれぞれ借入金額の1/2ずつ団信に加入する場合がほとんどです。そのため、どちらの場合であっても親が先に亡くなると、子に債務が残ることになります。 加えて、親が団信に加入できないローンの場合、親が返済期間中の早い段階で亡くなってしまった場合に、子に過大な負債が残る恐れもあります。返済を引き継ぐ子に過度な負担をかけないためには、親も団信に加入できるローンを選ぶのが有効です。 他のローンが組めなくなることがある 親子リレーローンでは、返済を引き継ぐ子は連帯債務者となります。親の返済期間中も同じ返済義務を負うため、子は他のローンを組めなくなる場合があります。他のローンを組むことを想定している場合は注意が必要です。 贈与とみなされる場合がある 親子リレーローンでは、住宅の持分割合とローンの返済負担割合を一致させるのが一般的です。「子の返済を親が負担する」など、一方に有利な変更をすると贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる恐れがあります。贈与とみなされることに不安がある場合は、返済方法について税理士などの専門家に確認しておくと安心です。 親子リレーローンの注意点 親子リレーローンを利用する場合は、以下の点に注意しましょう。 住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例が使えない 父母や祖父母から住宅の新築や取得、増改築に充てるために金銭の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税になる特例があります。非課税限度額は、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅は500万円です。 しかし、親子リレーローンは親子で住宅ローンを組んで返済していくため、この贈与税の特例の適用対象外です。 相続人の間でトラブルが起きる場合がある 親子リレーローンを組む場合、住宅の親の持分は相続財産に含まれます。子（相続人）が複数いる場合、その持分を巡ってトラブルになる恐れがあるため、事前に財産の分け方などを話し合っておくことが大切です。 Appendix：フラット35の親子リレーローンは親だけで団信に加入できる デメリットで解説したとおり、基本的に親子リレーローンは、親が先に亡くなると、子に債務が残ることになります。 しかし、フラット35の親子リレーローンの場合、親が返済している間は親が単独で団信に加入できます*。つまり、親が債務を引き継ぐ前（80歳未満）に亡くなった場合、保険金によって住宅ローンを完済でき、子に債務を残さずに済みます。 ただし、もし親が80歳になっても存命である場合は、団信に加入していない状態で子に債務を引き継がなければなりません。ただ、そのタイミングで、新たに子が団信に加入することもできます*。 以上を踏まえると、フラット35の親子リレーローンは「子に債務を残さずに済む可能性がある」という点で、有効な手段と言えます。親子リレーローンを利用する場合は併せて検討しても良いでしょう。 ※健康状態によっては団信に加入できない恐れもあるので注意が必要です。 まとめ 親子リレーローンは、単独でローンを組むより借入可能額が増えるため、理想の住宅を取得しやすくなるのがメリットです。住宅ローン控除も、親と子がそれぞれ利用できます。一方で、親が返済期間中に亡くなると、子に過大な負債が残る恐れがあります。相続人が複数いる場合は、相続トラブルの原因にもなります。 親との同居を見据えて住宅を購入する場合は、仕組みやメリットとデメリットを理解したうえで、親子リレーローンを検討してみるといいでしょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 高齢者向け住宅ローン「リ・バース60」を徹底解説！ 老後の住まいに不安を感じていませんか？定年後の生活では、体力の変化や子どもの独立に伴い、住み替えやリフォームを検討する人は少なくありません。また、現役時代に組んだ住宅ローンの返済が続いている...
フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期にわたる返済計画を立てやすいのが特長です。 この記事では、住宅金融支援機構の「2022年度 フラット35利用者調査」の結果から、利用実績や読み取れることを紹介します。 フラット35の利用者は減少している フラット35の融資区分別（建て方別）の利用実績は下表のとおりです。 融資区分（建て方） 2021年度 2022年度（前年比） 注文住宅 8,200件 7,355件（-10.3％） 土地付注文住宅 20,429件 16,026件（-21.6％） 建売住宅 15,574件 11,128件（-28.5％） マンション 5,397件 4,278件（-20.7％） 中古戸建 8,363件 6,559件（-21.6％） 中古マンション 7,914件 5,796件（-30.7％） 合計 65,877件 51,142件（-22.4％） 出典）住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」 表からわかるとおり、すべての融資区分で利用者は減少しています。2022年度の全体利用実績は、前年と比較して-22.4％の減少となりました。 フラット35の利用者が減少したのは、借入時の金利が低い「変動金利型の住宅ローン」の人気が高まっていることが理由のひとつだと考えられます。国土交通省の調査によれば、住宅ローンの新規貸出額における金利タイプ別割合の推移は下図のとおりです。 〇新規貸出額における金利タイプ別割合の推移 出典）国土交通省「令和４年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」 変動金利型の新規貸出額は上昇が続いており、令和3年（2021年）度の割合は全体の76.2％となっています。一方で、令和2年度と令和3年度の全期間固定金利型の変動を見ると、＋0.4％となっており、フラット35の利用者が減少する要因の説明にはなりません。 次に、下図は民間金融機関の住宅ローン金利の推移です。 〇民間金融機関の住宅ローン金利の推移 出典）住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」 変動金利型は、固定金利型に比べて借入時の金利が低く設定されています。近年、固定金利型の住宅ローン金利は上昇傾向にありますが、変動金利型に大きな変動は見られません。 これらの結果から、金利負担の軽減を重視して、変動金利型の住宅ローンを選ぶ人が増えていると考えられます。一方で、フラット35は年間5万件を超える利用実績があるのも事実です。 変動金利型は、市場金利が上昇すると返済額が増える「金利変動リスク」があります。借入時の金利は高くても、将来の利上げの可能性を考慮し、金利や返済額が変わらないフラット35を選択する人が一定数いることが考えられます。 フラット35の主な利用者は中間層 フラット35利用者の世帯年収を確認すると、2022年度の世帯年収別の利用割合は下表のとおりです。 世帯年収 利用割合 400万円未満 19.9％ 600万円未満 39.2％ 800万円未満 21.5％ 1,000万円未満 9.5％ 1,200万円未満 4.3％ 1,200万円以上 5.6％ 出典）住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」 2022年度のフラット35利用者は、世帯年収400～800万円が全体の約6割を占めています。平均世帯年収は634万円で、前年比+26万円となりました。一部のメディアでは「フラット35は審査に通りやすい」と説明されることもありますが、実際は一定以上の世帯年収がある中間層の利用が多いことが分かります。 一方で、住宅金融支援機構による「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年4月調査）】 」によると、住宅ローン利用者の800万円超の割合が40.3％となっています。このことから、住宅ローン利用者の中では、「相対的に年収の低い層」に利用されているとも言えます。 また、2022年度のフラット35利用者は、世帯年収400万円未満の割合も約20％あります。フラット35は、総返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）などの申込要件が明確に示されています。年収が400万円未満であっても、申込要件を満たせば利用できる可能性もあることが読み取れます。 出典）住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年4月調査）】」 フラット35の融資金額は依然上昇傾向 フラット35の融資金額の推移は以下のとおりです。 出典）住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」 2022年度のフラット35の融資金額は、全ての融資区分において上昇しています。また、ここ10年は全体的に右肩上がりの傾向が見られます。 日本では、日銀の金融緩和政策により低金利が続いています。少ない金利負担で融資を受けられることが不動産価格の上昇を招いており、フラット35の融資金額の増加にもつながっていると考えられます。 年収倍率や総返済負担率も上昇している 融資金額が以前上昇している状況下で、フラット35の年収倍率と総返済負担率はどのように推移しているのでしょうか。まず、フラット35の融資区分別の年収倍率の推移は以下のとおりです。 出典）住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」 2022年度のフラット35の年収倍率は、5.7～7.7倍となりました。この10年は、全体として右肩上がりで推移しています。また、フラット35利用者の2022年度の総返済負担率の割合は下表のとおりです。 総返済負担率 割合（前年比） 10％未満 4.5％（±0.0％） 15％未満 10.6％（-0.3％） 20％未満 18.4％（-0.8％） 25％未満 22.4％（-0.9％） 30％未満 27.5％（-0.7％） 30％以上 16.6％（+2.7％） 出典）住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」 2022年度の平均は23.1％（前年比＋0.4％）です。総返済負担率が25％以上の割合は44.1％で、ここ10年で最大となりました。 融資金額の上昇に伴い、年収倍率や総返済負担率も上昇していることが分かります。この状況から、全体的にフラット35における取扱金融機関の積極的な融資姿勢も見て取れます。 40歳以上の利用者が増加傾向 今回の実績調査で最も着目すべき点は、フラット35利用者の年齢層が大幅に変化しつつある点です。フラット35の年齢別利用者割合の推移は以下のとおりです。 出典）住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」 2022年度のフラット35利用者の平均年齢は42.8歳（前年度比＋1.3歳）です。2020年以降、顕著に40歳代以上の利用者割合が上昇しています。利用者の高齢化が進んでいる要因には、持ち家から持ち家の住み替えの際に、フラット35を利用する人が増えていることが挙げられるかもしれません。 まとめ 調査結果を見ると、依然としてフラット35の利用者が減っており、住宅価格が上昇し、返済負担率も上昇している状況が続いていることが分かりました。一方で、今回の調査結果で特筆すべき点は、フラット35の利用者が高齢化している点です。フラット35が50代以上の住宅ローンの選択肢の一つとして台頭していることが分かりました。 住み替えたいのに住宅ローンを組む目途が立たない人は、フラット35を検討してみるのもいいかもしれません。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 シニアが住み替える際の4つのポイント シニア世代は、子どもの独立や退職などをきっかけに生活環境が大きく変化します。今住んでいる家がライフスタイルに合わなくなると、将来を見据えて住み替えを検討することもあるでしょう。 この記事では...
フラット35は、自宅購入時に利用できる住宅ローン商品の一つです。住宅ローンを検討する際、全期間固定金利で自宅を購入したい場合は、フラット35が有力な選択肢となるでしょう。 この記事では、フラット35を利用するメリットや、利用を検討する前に知っておきたい基礎知識を解説します。 フラット35とは フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローン商品です。フラット35の特長をまとめると、以下のとおりです。 返済期間は最長35年間である 全期間固定金利である 全国300以上の提携金融機関が扱っており、基本的に全国どこでも利用可能 自宅（新築住宅・中古住宅）の購入資金や借り換え資金に活用できる 保証料・繰上返済手数料が無料 利用条件の詳細が公開されている 上記の特長を踏まえ、メリットとデメリットについて詳細を解説します。 フラット35を利用するメリット フラット35には、他の住宅ローンにはない特徴的なメリットもあります。以下に主なポイントを整理し、順に詳しく解説していきます。 返済額が変わらない全期間固定金利 保証料や繰上返済手数料が無料 団体信用生命保険の加入が任意 オーバーローンが可能 金利引き下げメニューが豊富 返済額が変わらない全期間固定金利 フラット35は全期間固定金利であり、借入期間中に金利が変わることがありません。一方、変動金利型の住宅ローンでは、金融情勢によって金利が定期的に見直され、返済額が変わることがあります。このような特徴から、フラット35は資金計画を立てやすい住宅ローンといえます。 保証料や繰上返済手数料が無料 フラット35では、保証料や繰上返済手数料が無料です。一般的な住宅ローンでは、保証料がかかることがあるほか、繰上返済手数料がかかる場合があります。そのため、一般的な住宅ローンに比べて、手数料の負担が少なく済む可能性があります。 団体信用生命保険の加入が任意 フラット35では、団体信用生命保険（以下、団信）の加入が任意です。対して、一般的な住宅ローンでは、団信への加入が義務付けられています。例えば、健康状態によって団信に加入できない場合、一般的な住宅ローンは利用できなくなります。その点、フラット35は団信の加入が任意のため、柔軟に利用できます。 また、団信に加入できる人でも、代わりに収入保障保険などの民間生命保険を利用することで、団信なしでフラット35を利用する選択肢を検討できます。保険の種類によっては、団信加入よりも費用を抑えられるほか、保障内容を柔軟に設計することもできます。 オーバーローンが可能 フラット35はオーバーローンにもできます。平成30年4月1日の制度改正以降、従前のフラット35では借りられなかった融資手数料や仲介手数料等の費用が、新たに住宅の売買代金に上乗せして借りられるようになりました。ただし、上乗せできるのはあくまで住宅の購入に必要な費用に限られる点や、手付金には利用できない点に注意が必要です。 なお、オーバーローンは複数の意味を持ちますが、この記事では「購入する住宅の価格に諸費用を上乗せして住宅ローンを組むこと」と定義しています。 出典）【フラット35】制度変更のお知らせ 金利引き下げメニューが豊富 フラット35には「ポイント制」という金利引下げメニューがあり、家族構成や住宅の性能のほか、エリアなどの要件によって金利の優遇を受けることが可能です。 申込者が長期優良住宅など、省エネルギー性や耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合や、申込者が子育て世帯である場合などに金利引き下げが期待できます。条件の詳細は以下の記事で解説しています。実際に自分がどの程度金利引き下げが受けられるのかのシミュレーションもできるので、ぜひ参考にしてください。 関連記事はこちらフラット35の金利引き下げメニューについて詳しく解説 金利引継特約による優遇 金利引継特約とは、フラット35の返済中に長期優良住宅を売却する場合に、債務を引き継ぐことができる特約です。買主は売主が利用していた借入金利のまま、フラット35の債務を引き継ぐことができます。 売却金額がローン残高より高い場合、買主は差額を売主に支払います。一方、売却金額がローン残高を下回る場合、売主が差額を買主に支払う必要があります。 当初の借入時よりも金利が上昇している場合は、新規に住宅ローンを借りるよりも低い金利で債務を引き継ぐことが可能であり、これは売却時のアピールポイントになるかもしれません。 なお、債務承継した分の住宅ローン控除は受けられませんが、金利引継特約付きフラット35を利用し、購入額の不足分を新たにフラット35で借り入れ、住宅ローン控除の要件を満たすときは、この借り入れについては住宅ローン控除の対象となります。 また、団体信用生命保険の加入は、売主が加入していた団体信用保険と同じ保障内容のものであれば、加入申し込みが可能です。なお、平成29年９月30日以前の申込受付分及びフラット35（保証型）の場合は取り扱いが異なるため、取扱金融機関に確認しましょう。 フラット35を取り扱う金融機関の中には、金利引継特約付きの取り扱いがない場合もあるため、将来住み替えを考えている場合は注意しましょう。 出典）住宅金融支援機構「取扱金融機関一覧」 フラット35を利用するデメリット 一方で、フラット35を利用する場合、以下のようなデメリットもあります。 借入金利が比較的高い フラット35は、一般的な変動金利型の住宅ローンに比べて、借入時の金利が高く設定されています。そのため、目先の支払いだけを考えるのであれば、毎月の返済負担が重くなります。 また、フラット35は融資率（住宅の建設費または購入価額に占めるフラット35の借入金額の割合）が9割を超えると適用金利が高く設定されます。フラット35の金利を少しでも下げたい場合は、融資率が9割以下になるように頭金を準備することが必要です。 審査に住宅の技術基準が含まれる フラット35の審査では、住宅金融支援機構が定める住宅の技術基準が含まれます。検査機関による物件検査を受け、適合証明書を取得しなくてはなりません。そのため、一般的な住宅ローンでは必要のない手続きや費用が発生します。 関連記事はこちらフラット35を利用するために必要な適合証明書とは？ フラット35の利用条件 フラット35は利用条件の詳細が明確に公開されているのも特徴です。フラット35を利用するにあたり、ご自身が条件を満たしているかを確認しておくことも大切です。実際の利用条件は、以下のとおりです。 申込時の年齢が満70歳未満である（親子リレー返済の場合は70歳以上でも申込可） 日本国籍の人、外国籍で永住許可を受けている人または特別永住者である すべての借り入れについて、総返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）が、年収400万円未満なら30％以下、年収400万円以上なら35％以下である なお、総返済負担率はフラット35だけでなく、自動車ローンやカードローンなどのすべての債務を含めて計算する点に注意が必要です。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」 民間の住宅ローンよりも「審査が緩い」とも言われることもあるフラット35ですが、前述のような「申込人に関する基準」と「住宅に関する基準」が明確に定められています。 関連記事はこちらフラット35の審査基準を徹底解説！本当に審査が甘い？ フラット35はやめたほうがいい？ フラット35は全期間固定金利で借りられるため、変動金利型の住宅ローンに不安がある人におすすめです。また、申込基準を満たしていれば審査に通りやすいので、高齢の人や個人事業主、転職して間もない人など、融資を受けづらい属性の人にも向いています。 ただし、借入時の金利は比較的高く設定されています。そのため、変動金利で毎月の支払額を抑えたい人、民間金融機関の住宅ローンで金利優遇を受けられる人には向かないでしょう。自身の状況や希望を考慮し、フラット35が自分に合っているかどうかを判断することが大切です。 関連記事はこちらフラット35はやめたほうがいい？3つのデメリットから見える注意点 Appendix：どんな人がフラット35を利用している？ 住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査（2025年7月25日公表）」によると、年齢別の利用割合では30歳代が29.2％で最も多く、次いで40歳代の26.8％が続き、30・40歳代の合計で全体の半数以上を占めています。 ただ、2023年度と比較すると、割合が多い30歳代や40歳代がどちらも減少していることがわかります。一方で、50歳代および60歳代の利用割合は直近5年間増加傾向にあることから、利用者の年代が上がっている傾向にあることが読み取れます。 世帯年収別の利用割合については、「世帯年収400万円以上600万円未満」の層が35.5％で最も多く、「世帯年収800万円未満」の層が全体の約8割を占めています。 ただ、「世帯年収600万円未満」が直近5年間減少傾向であるのに対して「世帯年収600万円以上」が徐々に増加傾向にあることが分かります。住宅価格の高騰により、フラット35を利用するには、より高い世帯年収が求められる傾向があります。 出典）住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」P.4 関連記事はこちら60歳以上のフラット35利用者が増加傾向！最新の実績調査を考察 まとめ フラット35は35年間固定金利のため、借入時点で毎月の返済額や総返済額が確定できるのが特長です。また、申込基準を満たしていれば、一般的な住宅ローンの審査に落ちてしまった人でも住宅ローンを組める可能性があります。 住宅ローンにおいて、毎月の返済額が変わらない安心感を重視する場合は、フラット35を検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35Sとは？種類や金利、利用条件について解説 近年、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」の金利が上がっています。「今後金利がますます上昇するのでは？」と不安になり、全期間固定金利であるフラット35を利用したい一方で、既にフラット3...
マイホーム購入は、多くの人にとって人生で最も大きな買い物です。しかし、実際に「家が欲しい」と思っても、何から始めたらよいかわからないのではないでしょうか。入居してから後悔しないように、事前に購入の流れを理解しておくことが大切です。 この記事では、マイホーム購入の流れの全体像と押さえておくべきポイントを解説します。 マイホーム購入の流れの全体像 マイホーム購入では、住宅ローンを利用する人が大半です。住宅ローンを利用する場合、物件購入と同時並行で進める必要があります。全体の流れは以下のとおりです。 図：物件購入と住宅ローン利用の全体の流れ ※編集部作成 時系列に沿って、各項目のポイントと注意点を見ていきましょう。 情報収集 予算やエリア、間取り、物件種類（戸建て・マンション）、入居時期などの希望を明確にしたうえで、条件に合致する物件を探しましょう。インターネットや広告などで情報収集し、どんな物件がいくらで売られているかを把握します。 また、住宅ローンを利用したい金融機関をピックアップし、金利や融資条件、借入可能額などの情報を集めておくことも大切です。 問い合わせ・現地見学 「実物を見てみたい」と思える物件が見つかったら、問い合わせて相談や現地見学に行ってみましょう。担当者から話を聞き、実物を見ることで入居後の生活をイメージしやすくなります。売買価格や提携ローンなどの情報も入手できます。 物件の購入申し込み 複数の物件を比較して「購入したい」と思える物件が見つかったら、購入申し込みを行います。申し込み方法は、新築物件と中古物件で異なります。 新築は、先着順に申し込みを受け付ける物件と、抽選方式で申込者を決める物件があります。先着順の場合は発売開始日を確認して、早めに申し込むことが大切です。抽選方式の場合は登録期間が決まっているため、期間内に申し込みを行いましょう。 中古の場合は、仲介業者を通じて売主に「買付証明書」を提出するのが一般的です。新築・中古のどちらも、申し込み時に10万円程度の申込証拠金が必要になることもあります。 住宅ローンの事前審査 購入申し込み後、住宅ローンの事前審査を受けましょう。 事前審査では、本審査の前に年収や勤続年数、物件価格などの情報から、住宅ローンの利用条件を満たしているかを確認されます。申し込み時には、本人確認書類や源泉徴収票、物件の確認資料などが必要です。金融機関に確認して早めに準備しておきましょう。 関連記事はこちら住宅ローンの審査基準は？通らない場合の対処法も紹介 重要事項説明・売買契約 宅地建物取引士による重要事項説明を受けたうえで、物件の売買契約を締結します。 当日の説明だけでは、重要事項や契約内容を把握するのは困難です。事前に「重要事項説明書」や「不動産売買契約書」の写しを入手し、しっかり読み込んでから契約に臨みましょう。不明点や疑問点があれば、契約前に質問して解決しておくことが大切です。 契約時には、銀行振込で手付金を支払うのが一般的です。手付金は売買価格の10％程度が相場で、引き渡し時に残金を決済します。 住宅ローンの申し込み・ローン契約 売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査の申し込みを行いましょう。本審査では、事前審査よりも厳しく申込者の属性や物件の確認が行われます。本審査を通過したら、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。 内覧 新築マンションや注文住宅で完成前に売買契約を締結する場合は、引き渡し前に内覧会が行われます。 内覧会では、「契約内容と実際の物件に違いはないか」「ミスや不具合がないか」をチェックすることが大切です。問題がある場合は、引き渡しまでに対応してもらいましょう。 融資実行、残金決済・物件引き渡し 手続きに不備がなければ、指定日に住宅ローンの融資が実行され、売買価格から手付金を差し引いた残額を決済します。融資金は申込者本人の口座に振り込まれますが、金融機関によっては不動産会社の口座に直接振り込んでもらうことも可能です。 決済が終わると、物件が引き渡されます。 物件種類ごとに押さえておきたいポイント マイホーム購入では、物件の種類によって注意点が異なります。ここでは、物件種類ごとに押さえておきたいポイントを紹介します。 新築マンション 多くの場合、新築マンションのモデルルーム見学は「事前予約」が必要です。スタッフから十分な説明を受けられ、質問もしやすいため、予約不要でも事前に連絡してから見学に行くのがおすすめです。 また、入居の数ヵ月前に入居説明会が行われます。マンション管理や入居手続きに関する説明のほか、駐車場の区画や引っ越し日などが決められます。 新築戸建て 新築戸建ては、土地を購入して新たに家を建てる「注文住宅」と、すでに建物が完成済の「建売住宅」の2つがあります。 住宅ローンで融資が実行されるのは、基本的に住宅の引き渡し時です。そのため、注文住宅の場合は、土地購入から建物完成までの間に「つなぎ融資」が必要になることがあります。つなぎ融資について、事前に不動産会社や金融機関に確認しておきましょう。 中古マンション・中古戸建て 中古マンションは、共用部分の状態や管理規約、長期修繕計画を確認することが大切です。共用部分がきれいに清掃されているかで、管理状態を推測できます。また、管理規約や長期修繕計画の内容、修繕積立金が十分に積み立てられているかもチェックしておきましょう。 中古戸建ては、元の所有者の維持管理や築年数によって品質に差が大きく生じます。建物の状況や不具合を確認するため、購入前に「建物状況調査」を受けるのも選択肢です。 関連記事はこちら建物状況調査とは？メリット・デメリットと手続きの流れを解説 中古物件＋リフォーム 中古物件を購入してリフォームする場合は、スムーズに工事を進められるように、リフォームの流れを理解しておくことが大切です。リフォーム相談ができる仲介業者、リフォーム会社に相談するのも有効です。リフォームも並行して進めておけば、購入時の住宅ローンにリフォーム金額を含めた融資を受けられる金融機関もあるので、事前に確認しておきましょう。 また、リフォームの減税制度を利用できれば、税負担の軽減が期待できます。リフォーム減税の適用要件を満たしているかを確認しておきましょう。 関連記事はこちら【令和5年版】リフォーム減税の対象工事・申請の流れ・注意点 まとめ マイホーム購入では、売買契約や住宅ローンでさまざまな手続きが必要になります。理想のマイホームを手に入れるために、物件探しから契約、入居までの流れを理解しておきましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 マイホーム選びのポイントは？購入経験者のアンケート結果もご紹介 マイホームは「人生最大の買い物」ともいわれます。一度購入すると簡単には手放せないため、「絶対に後悔したくない」と考える人も多いのではないでしょうか。希望条件が決まらない場合は、理想の暮らしを...
住宅ローンの返済を続けていると、毎月の返済を軽減できないかを考えることもあるでしょう。住宅ローンの借り換えを行うことで返済負担を減らせる可能性もありますが、タイミングを見誤ると、思ったより効果が得られないこともあります。 この記事では、実際に住宅ローンの借り換えを行った人を対象として住宅金融支援機構が行った、「2021年度住宅ローン借り換えの実態調査」の結果をご紹介します。直近住宅ローンの借り換えを行った人の実態を掴み、住宅ローンの借り換えは本当に効果が得られるのかについて考えてみましょう。 住宅ローン借り換えの実態調査の概要 住宅ローン借り換えの実態調査とは、住宅金融支援機構が毎年行っているインターネットによるアンケート調査です。2023年5月時点で最新の2021年度調査は、2021年4月から2022年3月に居住用の住宅ローンの借り換えを行った人（学生、無職の人を除く）を対象に調査が行われ、998人からの有効回答を得ました。 調査結果①：借り換え後の金利タイプ 借り換え後の金利タイプについて、回答結果は以下のとおりです。 出典）住宅金融支援機構「2021年度住宅ローン借り換えの実態調査」 借り換え後の金利タイプは、変動型が半分を占め比較的安定している一方で、固定期間選択型が増加傾向にあり、全期間固定型が減少傾向にあります。 続いて、借り換え前の金利タイプにも着目します。借り換え後にどの金利タイプを選択したかを、借り換え前の金利タイプ毎に分けると以下のとおりです。 （調査結果から著者が作成） 借り換え前の金利タイプが変動型もしくは固定期間選択型の人は、金利タイプを変えずに借り換える場合が最も多く、全期間固定型へ借り換える人が最も少ないことが分かります。一方で、全期間固定型は他2つとは異なり、借り換え前と違う金利タイプを選択している割合が大きいことが分かります。 以上のことから、借り換え前の金利タイプを変えずにより条件の良いローンで借り換えようと考える人が多数派である一方、全期間固定型は約半数が違う金利タイプに変更することが伺えます。また、借り換え前の金利タイプを変える場合は、変更先として変動型、固定期間選択型、全期間固定型の順番で多く選択されていることも分かります。 調査結果②：借り換えた理由 金利タイプごとの借り換えた理由の回答結果は以下のとおりです。 出典）住宅金融支援機構「2021年度住宅ローン借り換えの実態調査」 借り換えの理由として金利タイプ問わず多い理由は、「金利が低くなる」「返済額が少なくなる」と、月々の返済額を減らすためでした。一方で、今後変動型で借り続けることに対して不安に思い、一定数固定期間選択型や全期間固定型に借り換えていることも分かります。 調査結果③：毎月の返済額の増減 金利タイプごとの毎月の返済額の増減に関する回答結果は以下のとおりです。 出典）住宅金融支援機構「2021年度住宅ローン借り換えの実態調査」 どの金利タイプであっても大多数は月々の負担軽減に成功している一方で、かえって返済額が増加してしまった人も一定数いることが分かります。 変動型について 変動型に変更した人の月々の返済額の増減を見ると、返済額が結局変わらなかった、もしくは増加してしまった人が約3割を占めることが分かります。さらに返済額が減少した人の中でも、その７割近くは10,000円未満の減少に留まっています。 前述の調査結果より、変動型に変える人は月々の返済額を減らすことを目的として借り換える人がほとんどです。その割には十分な効果が得られなかった人や、目的を達成できなかった人が多い実態がこの調査結果から読み取れます。 固定期間選択型について 固定期間選択型に変更した人の月々の返済額の増減を見ると、返済額が結局変わらなかった人から20,000円以上減少した人まで満遍なく存在していることが分かります。また、返済額が増加してしまった人の割合が、他の金利タイプよりも少ないことも特徴です。 実態として、固定期間選択型を選択した人は、他の金利タイプを選択した人と比較して効果的に借り換えできていると言えるでしょう。ただし、固定期間選択型を選択すれば成功確率が高い、とは言い切れないので注意してください。 全期間固定型について 全期間固定型に変更した人の月々の返済額の増減を見ると、形状が変動型と類似していることが分かります。ただ、変動型と大きく異なるのは、返済額が増加した人がかなり多い点です。 なお、全期間固定型で返済額が増加した人の中には、返済額の増加を許容したうえで変動型への不安を理由に借り換えた人が含まれます。そのため、全期間固定型は変動型以上に「返済額を減らすつもりがかえって増えてしまった人が多い」とは言い切れません。一方で、全期間固定型に借り換えてすぐに返済額を減少させるのは、他の金利タイプと比較すると難しいと言えるでしょう。 住宅ローンの借り換えをなぜ行ったのか ここまでの調査結果を振り返ると、住宅ローンを借り換える理由として返済額の減少を目的としていた人が多いのに対し、毎月の返済額が変わらない、増加したという人が20％前後いることが分かりました。 毎月の返済額の減少額が変わらない、増加したと回答した人が借り換える理由は、金利が低い住宅ローンに借り換える際に、併せて返済期間を短くした結果、毎月の返済額減少という意味ではメリットがなくなったと考えられます。 そのほか、今回の調査結果では読み取ることができませんが、住宅ローンを借り換える理由として「金利タイプを変更したい」「団信の内容を拡充したい」という目的を持つ人も一定数いることが推察されます。 また、住宅ローンの借り換えの際には、以下のような費用がかかることには注意が必要です。 完済にかかる費用：繰り上げ返済手数料、抵当権抹消登記費用など 借入にかかる費用：保証料、事務手数料、抵当権設定費用、印紙税など 借り換え時には必ず上記費用が発生するので、目先の金利減少や毎月の返済額減少だけで判断するのではなく、総合的に判断することが重要となります。 また、費用以外でも、借り換えのための手続きには一定の労力がかかります。「労力に見合った借り換え効果を得られるか」という視点で考えることも大切です。 まとめ 住宅ローンの借り換えを適切なタイミングで行うことによって、月々の返済額を減らすことができる可能性があります。しかし、「2021年度住宅ローン借り換えの実態調査」から、住宅ローンの借り換えた人の多くが十分な効果を得られていないと推測されます。 こうした実態を踏まえると、住宅ローンの借り換えは必ずしも効果的であるとは言えないため、借り換えを検討する際には「本当に効果があるのか」を考慮する必要があります。費用や労力に見合った効果が得られるか、しっかりと試算したうえで判断しましょう。 出典）住宅金融支援機構「2021年度住宅ローン借り換えの実態調査」 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの借り換えで忘れてはいけない注意点 住宅ローンの借り換えとは、新たな住宅ローンを借りて既存の住宅ローンを一括返済することです。現在より低金利の住宅ローンに借り換えることで、総返済額を減らせる可能性があります。 ただし、住宅ロー...
「外国人でも住宅ローンを借りられる？」「外国人が住宅ローンを借りる条件は？」など、日本で家を買いたい外国人の方は、これらの疑問を持つかもしれません。 この記事では、外国人でも住宅ローンを借りることができるのかを、外国人男性の悩みを基に解説していきます。 [ご相談者Gさん] 35歳アメリカ人男性。世界展開する外資系企業に勤務。 日本支社への転勤で、5年前から日本に住んでいる。 妻は日本人で、2歳の子どもが1人。日本国内の家を買い、永住したいと考えている。 外国人が住宅ローンを組む条件とは？ Gさん：気づけば日本に来て5年になりました。日本人の妻と出会い、子供にも恵まれたこの日本に永住したいと考えています。自宅を買うために住宅ローンの検討を始めたばかりです。調べていく中で、外国人が住宅ローンを組むにはハードルがあるとわかってきました。他にも調べれば調べるほど、不安要素ばかり出てきます。外国人は住宅ローンを借りることができないのでしょうか？ FP加藤： いえ、そんなことはありません。外国人の方でも住宅ローンを借りることはできますよ。一方で、気をつけるポイントや、住宅ローンを組むための必須条件はありますね。 Gさん：外国人が住宅ローンを組むための条件があるのですか？どのような条件か、ぜひ教えてください。 FP加藤：はい、わかりました。外国人の方が住宅ローンを組むのも、最近では珍しいことではなくなっています。とはいえ、日本人が住宅ローンを組むケースに比べると、下記のような条件をクリアする必要があります。 ＜外国人が住宅ローンを組む条件例＞ 永住権※を取得する 日本人の配偶者が連帯保証人になる ※永住権とは、外国人が期間の制限なく永住できる権利のことです。また「永住許可」と呼ばれ永住者への在留資格変更を法務大臣から許可された場合も含みます。加えて、永住権を持つ、または永住許可を受けた外国人のことを一般に「永住者」と呼びます。 永住権を取得する FP加藤：住宅ローンは何十年という長い期間で返していくローンです。また、自宅購入のためのローンですから、そこから居なくなることは原則として想定されていません。そこで外国人がローンを借りる場合、永住権を持つことが一つの条件になっている銀行が多いようです。 Gさん：なるほど、だから永住権が必要になるのですね。 日本人の配偶者が連帯保証人になる FP加藤：日本に住み続けたい外国人の方でも永住権を取得できていない人はいますよね。実は、永住権がなくても住宅ローンを借りることができる場合があるのですよ。 Gさん：永住権が必ずしも必要なわけではないんですね！ぜひ詳しく教えてください。 FP加藤：それは「日本人の配偶者が連帯保証人になる」ことです。はっきりとした根拠を明かしている金融機関はないですが、融資の連帯保証人になるにはかなりの覚悟が必要ですし、ローンを借りた人と同等の責任や義務が生まれ、リスクが回避できると考えられるからでしょう。 Gさん：なるほど。もし永住権が取得できなくても、住宅ローンが組めるのはありがたい話ですね。 FP加藤：ここまで外国人が住宅ローンを借りる条件として「永住権を取得する」「日本人の配偶者が連帯保証人になる」の２つを説明してきました。どちらにも共通しているのは、住宅ローンを組んだ人が「これからも日本に住み続けられるのか？」「住み続ける意思はあるのか？」という点であることは、ぜひ覚えておいてください。 外国人の住宅ローン審査でチェックされるポイントは？ Gさん：外国人が住宅ローンを組むための条件があることはわかりました。住宅ローンの審査でも、外国人だから特にチェックされることもあるのでしょうか？ FP加藤： そうですね。確かに外国人の方が申し込んだ場合に、特にチェックされるポイントはいくつかあります。中でも特に重要な項目は、先ほど話した「今後も日本に住み続けるのか？」という点に加え、「日本語での意思疎通は可能か？」ということです。 今後も日本に住み続けるのか？ FP加藤：ここまでの説明に重なるのですが、外国人でも住宅ローンを組めるのは、日本に長く住むという前提があるからです。そこがクリアされれば、外国人だからといって、年収や勤続年数などが特別に厳しく審査されるとは限りません。この点は、日本人、外国人問わず同じ審査で、一様にハードルが高くはならないのが原則です。 Gさん：そうなのですか？外国人にはいろいろクリアする条件があるので、やはり厳しく審査されるのかと思っていました。 FP加藤：そもそも返済が遅れるリスクは日本人も同じですので、外国人だけ厳しい目で見ることはありません。一方で、たとえば母国の政情が不安定になるなど、想定外の理由で帰国する人もいますので、「日本に住み続けるか？住み続ける意思はあるのか？」が大きなポイントになります。永住権や日本人の配偶者が連帯保証人になることを条件にしている金融機関が多いのにはこういった理由が影響しています。 日本語での意思疎通は可能か？ FP加藤：住宅ローンを申し込んでから契約するには、さまざまな注意事項や契約条件などの説明を聞き、理解する必要があります。ここで日本語での意思疎通ができないと、住宅ローンの申し込みは難しくなります。 Gさん：それはなぜですか？ FP加藤：たとえば日本人の配偶者が隣にいて通訳することも可能ですが、融資の申し込みや契約は「本人の意思確認」ができることが大前提なので、人を介してやり取りすることはできないのが原則だからです。ちなみに金融機関の中には、外国語での受付や英文での書類作成を認めているところもあるようです。 永住権がない場合にはどうする？ Gさん：外国人を比較的受け入れている金融機関でも、永住権が必要なところは多いですね。でも、私は日本に来てまだ5年ですし、永住権を取得できるかわからないので不安になります。永住権が取得できなくても、住宅ローンを組めるでしょうか？ FP加藤：そうですね、 Gさんが不安になる気持ちはよくわかります。ではここで一度、Gさんが「永住権を取得するにはどうすればいいか」をおさらいしてみましょう。そ 永住権の取得方法 FP加藤：永住許可を取得するには、以下のような基準をクリアする必要があります。 ＜永住権の取得方法＞ 原則として日本に10年以上在留している 公的な支援や扶助を受けなくても、資産や技能で安定した生活ができる 罰金や懲役刑などを受けていない 納税や年金、健康保険料などを納めている 出入国管理などの法律で定められた届出をしている なお在留期間や他の基準も、日本人の配偶者がいるなどの場合には特例で免除されるケースもあるようです。 出典）出入国在留管理庁「永住許可に関するガイドライン（令和5年4月21日改定）」 永住権なしで住宅ローンを組むには？ Gさん：永住権を取得するために必要なポイントをわかりやすく説明していただき、ありがとうございます。では、永住権がなくても住宅ローンを組むにはどうすればいいんですか？ FP加藤：一定の自己資金を用意できたり、購入物件が主要都市圏であったりすれば、利用可能な金融機関もいくつかあります。たとえば、2023年12月現在、東京スター銀行では、「（永住権未取得者向け）住宅ローン」、スルガ銀行には「外国人のお客さま向け住宅ローン」があり、どちらも永住許可を受けてなくても相談が可能と記載されています。 まとめ 外国人でも住宅ローンを借りることができます。条件はいくつかありますが、特別に厳しいものとは言えません。条件はいくつかありますが、日本に長く住み、これからもずっと住み続けたい意思があることが大前提です。この記事が、住宅ローンを検討している外国人の方の参考になれば幸いです。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 加藤 隆二（Ryuji Kato） 勤続30年の銀行員でマネーライター、 ファイナンシャルプランニング技能士2級。銀行員として事業資金調達から、住宅ローン、カードローンなど借入全般に従事。 次に読むべき記事 住宅ローンの審査基準は？通らない場合の対処法も紹介 マイホームを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、住宅ローンには審査があるので、必ず利用できるとは限りません。金融機関は、どのような基準で住宅ローンの審査を行うのでしょ...
マイホームを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、住宅ローンには審査があるので、必ず利用できるとは限りません。金融機関は、どのような基準で住宅ローンの審査を行うのでしょうか。 この記事では、住宅ローンの審査基準や通らない場合の対処法を紹介します。 住宅ローンの審査項目 国土交通省の調査によると、金融機関が融資を行う際に「考慮する」と回答した割合が高い項目（90％以上）は以下のとおりです。 完済時年齢（99.1％） 健康状態（98.2％） 担保評価（98.2％） 借入時年齢（97.8％） 年収（95.7％） 勤続年数（95.3％） 連帯保証（95.1％） 返済負担率（92.1％） 金融機関の営業エリア（91.0％） 出典）国土交通省「令和２年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書P19」 ほとんどの金融機関で年齢や健康状態、担保評価、属性（年収、勤続年数）を重視していることがわかります。上記の他に融資可能額、雇用形態、国籍、他の債務の状況・返済履歴の割合も高い傾向にあります。 また、住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンの本審査で「重視度が増している」と金融機関が回答した審査項目は以下のとおりです。 返済負担率（65.9％） 職種、勤務先、雇用形態（45.3％） 借入比率：（39.0％） 借入者の社会属性（30.7％） 返済途上での返済能力の変化（28.2％） 預貯金や資産の保有状況（27.5％） 担保となる融資物件の時価（12.5％） 出典）住宅金融支援機構「2020年度 住宅ローン貸出動向調査P41」 返済負担率とは、月収に対する毎月返済額の割合のことです。約65％の金融機関が返済負担率の重視度が増していると回答しており、前回調査（63.0％）よりも割合が増えています。 住宅ローンの本審査に必要な書類 住宅ローンを利用する場合、一般的な例として、以下の必要書類を用意します。 • 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど） • 印鑑証明書（実印も） • 収入証明書（源泉徴収票や納税証明書を含む） • 預金通帳や証書 • 購入物件に関する各種資料 • その他必要書類 本人確認書類として運転免許証やパスポート、契約の際は印鑑証明書と実印が必要です。収入証明書や納税証明書は、一定の収入があること（返済能力があること）や税金の未納がないことを証明するために用意します。加えて、購入する物件の状況を確認するための書類として不動産登記簿謄本等の資料や他に借入中のローンがある場合は返済予定表も必要になります。上記以外にも自身の状況に応じて書類が必要になる場合があります。住宅ローンの審査をスムーズに進めたい場合は事前に金融機関に確認しておきましょう。 住宅ローンの審査の流れ STEP1 事前申し込み 購入する物件が決まったら住宅ローンを取り扱っている金融機関に事前の申し込みをします。ここでは、本人確認資料や収入証明書、購入物件に関する各種資料などの書類が必要になります。なお、現在ではWebサイトで事前申し込みを受け付けている金融機関もあります。 STEP2 事前審査 事前審査の結果が出るまでの期間は金融機関によって異なりますが、一般的には3～4日程度の場合が多いようです。 STEP3 正式申し込み 事前審査に通った後、住宅ローンの正式申し込みを行います。正式申し込みにあたっては、上記にて紹介している各種書類をそろえる必要があります。こちらも事前審査と同様に、Webサイト上で申し込みを受け付けている金融機関もあります。 STEP4 本審査 本審査では、事前審査と比べて厳密な審査が行われます。そのため、審査期間も長くなります。一般的には、1～2週間程度かかる場合が多いようです。 STEP5 契約締結 本審査に通ったら、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。加えて、担保となる物件の土地・建物に抵当権を設定するため、抵当権設定契約書の締結も行います。 STEP6 融資実行と所有権の移転 金銭消費貸借契約の締結後、物件の引き渡し日になったら融資の実行と所有権の移転を行います。 住宅ローンの審査に通らない理由 ここでは、住宅ローンの審査に通らない理由を項目別に詳しく確認していきましょう。 年齢：借入時年齢と完済時年齢 住宅ローンでは、借入時年齢と完済時年齢に上限が設けられています。借入時年齢は65～70歳、完済時年齢は75～80歳が一般的です。そのため、高齢になるほど、審査に通過するのは難しくなります。 健康状態：団信に通るか 住宅ローンは、多くの金融機関で団体信用生命保険（団信）の加入が条件となっています。契約者に万一のことがあった場合に、保険会社から金融機関に支払われる保険金で残債を回収できるからです。 団体信用生命保険の加入は多くの金融機関で必須であるため、健康上の問題で団信に加入できないと、住宅ローンの利用は難しくなります。 収入：年収や返済比率、雇用形態、勤続年数 住宅ローンは契約者の収入から返済されるため、年収や雇用形態、勤続年数といった属性が重視されます。 一般的には、高年収の正社員で勤続年数が高いほど金融機関の評価は高くなります。一方で、低年収で勤続年数が短い会社員や収入が不安定な自営業者は、融資条件が悪くなる場合や、そもそも住宅ローンの審査に通らないことがあります。 また、年収に対する住宅ローンの返済比率は30～35％が目安です。年収に対して借入希望額が大きすぎると、審査落ちの可能性が高くなります。 個人信用情報：延滞の有無 カードローンなどの返済を延滞すると、その情報が個人信用情報に記録されてしまいます。個人信用情報は金融機関に共有されます。延滞履歴があると住宅ローン審査でマイナス評価となるため、審査に通らない原因となります。 不動産：担保評価や取扱エリア 住宅ローンの審査では、購入物件の担保評価や取扱エリアも重視されます。契約者が返済できなくなった場合、金融機関は担保物件を売却して残債を回収するので、担保評価が低いと審査に通過できないことがあります。 また、住宅ローンは金融機関によって取扱エリアが決まっているため、エリア外の場合は申込ができません。 その他 住宅ローンの審査に通らないその他の理由として、申告内容と金融機関が把握している情報に相違があることが考えられます。たとえば、「他にローンを借りているが、個人信用情報に登録されている借入金額と申込書の記載金額が異なる」といったケースです。 このようなケースでは虚偽の申告をしたとみなされ、審査落ちの原因となります。 住宅ローンの審査が通らないときの選択肢 住宅ローンの審査に通らないときは、原因によってアプローチを変えることが大切です。具体的には以下のような選択肢が考えられます。 年齢：リ・バース60やリレーローンの取扱がある金融機関 高齢で通常の住宅ローンを利用できない場合は、高齢者向けの住宅ローンが選択肢です。たとえば、リ・バース60は60歳以上の方向けの住宅ローンです。返済が利息のみで、元金は債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済する仕組みになっています。 親子リレーローンとは、親子で1つの住宅ローンを契約し、二世代に渡って返済を行う制度のことです。借入期間は、後継者にあたる子どもの年齢を基に算出されるので、一般的には、親の年齢で算出される借入期間よりも長い期間に設定することができます。 関連記事はこちら高齢者向け住宅ローン「リ・バース60」を徹底解説！ 健康状態：ワイド団信や団信なしの住宅ローン 健康状態に問題がある場合は、ワイド団信や団信なしの住宅ローンが選択肢です。 ワイド団信とは、健康上の理由で一般団信に加入できない方向けに引受基準を緩和した団信です。基準は緩和されますが、住宅ローンの適用金利に一定の利率が上乗せされる点に注意しましょう。 金融機関によっては、団信なしの住宅ローンを取り扱っていることもあります。自身で一定の保証を確保できているなら、団信なしの住宅ローンを検討してもよいでしょう。 収入：収入が上がるまで待つ、連帯債務者を追加する（ペア、親子） 収入や勤続年数が原因の場合は、「基準を満たすまで待つ」という選択肢もあります。たとえば、転職したばかりで収入が下がっているなら、数年勤務すれば収入が上がり、審査に通過できるかもしれません。 また、ペアローンや親子ローンで連帯債務者を追加することで、審査に通過できる可能性もあります。 個人信用情報：滞りなく返済を行う 個人信用情報が原因の場合は、現在抱えている債務の返済を進めることが大切です。延滞の情報は5年程度で消えるため、滞りなく返済を行えば審査に通過できる可能性があります。 可能であれば、住宅ローンを申し込む前に自身の個人信用情報を確認しておくといいでしょう。個人信用情報はCIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターで確認できます。 不動産：物件を替える、取り扱いのある金融機関を選ぶ 不動産が原因の場合は、担保評価の高い物件に替えることが選択肢となります。これから物件を探す場合は、担保評価も考慮して物件を選ぶことが大切です。営業エリアにも注意して、取り扱いのある金融機関を選びましょう。 その他 住宅ローンを申し込む際は、金融機関の質問に対して正直に答えることが大切です。万が一虚偽の回答をし、金融機関の持っている情報と異なると不信感につながり、審査落ちの原因となります。もし住宅ローンを借りられたとしても、後で嘘が判明すれば一括返済を求められてしまう場合もあります。 住宅ローンの審査は手動か？自動か？ 最近の傾向として、住宅ローン審査は自動が増えています。ローン審査を自動化すれば、人件費の削減やリスク分析の精度向上などが期待できるからです。自動審査では、AI技術によって申込者の情報を分析し、スコアリング方式で審査します。 スコアリング方式とは、申込者のデータをもとに審査項目ごとに点数をつけ、その合計点で融資判断を行う方式です。国土交通省の調査によれば、金融機関のスコアリング方式の採用状況は以下のとおりです。 スコアリング方式を使って審査をしている（46.9%） スコアリング方式では審査を行っていない（53.1%） 出典）国土交通省「令和２年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書P18」 住宅ローンの審査に柔軟な対応を求めるなら、スコアリング方式で一律に審査を行っていない金融機関に相談するのも手といえます。 まとめ 住宅ローンには多くの審査項目があり、基準を満たさないと審査に通過できません。無事にマイホームを購入するためにも、住宅ローンの審査項目を理解しておきましょう。審査に通らない場合は、原因を見極めて適切に対処することが大切です。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンを比較する5つのポイント マイホームは、住宅ローンを利用して購入するのが一般的です。さまざまな金融機関が住宅ローンを扱っているので、どのように選べばよいかわからないのではないでしょうか。 自分に合った住宅ローンを選ぶ...
