2020.10.21

老後資金を確保するための住宅ローン返済術(60歳以上編)

近年、60歳を過ぎて老後を迎えても、住宅ローンを完済していない人が増えています。定年後も働いて安定収入がある人や預貯金が十分にある人であれば、住宅ローンが残っていても問題なく生活できるかもしれません。

しかし、老後に十分な余裕がない場合、住宅ローンの返済は家計に大きな負担となります。そして、住宅ローンが残っている状況で老後資金を確保するには、不動産をうまく活用することが大切です。今回は、60歳以上の人が老後資金を確保するための住宅ローン返済術を紹介します。

住宅ローンの状況を整理する

不動産を利用して老後資金を確保するために、まずは住宅ローンの状況を整理しましょう。具体的には、以下の項目について確認します。

  1. 年齢(現在の年齢、完済予定年齢)
  2. 借入金額(現在の残債、当初の借入金額)
  3. 借入金利(変動金利の固定金利のどちらか)
  4. 返済期間(残返済期間、当初返済期間)

これらの状況によって、とるべき解決策は変わってきます。退職希望年齢は、今のところの予定で問題ありません。その他の項目は、住宅ローンの返済予定表で確認できます。

不動産を利用して老後資金を確保する方法をケース別に紹介

住宅ローンや家計の状況などによって、最適な解決策は異なります。ここでは、4つのケース別に、不動産を利用した老後資金対策を紹介します。

①住宅ローンの返済額が大きく、毎月の返済が厳しい

住宅ローンの返済が厳しい場合は、毎月の支払い額を抑えて返済負担を軽減することが大切です。具体的には、以下2つの解決策があります。

(1)リバース60

リバース60とは、住宅ローンの一種で満60歳以上の方向けの商品です。通常の住宅ローンとは違い、毎月の支払いは利息のみです。元金は債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、現金で一括返済するかを選べます。

現在の住宅ローンをリバース60へ借り換えることで元金の返済義務がなくなり、毎月の返済が利息のみとなるので、毎月の支払い額を減らせます。ただし、元金は据え置きのため、支払いが生涯続くことになる点に注意が必要です。

参考)リバース60とは

(2)リースバック

リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となったサービスです。自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられます。

リースバックで賃貸に切り替えることで、住宅ローンの返済額と管理費や修繕積立金、固定資産税を併せた金額より家賃のほうが低くなれば、毎月の支払い額を減らせます。運営会社との相談にはなりますが、毎月の家賃は売却価格との調整が可能です。

参考)リースバックとは

②お金が必要となったが、預貯金がほとんどない

十分な預貯金がない場合、不動産(自宅)を担保とした借り入れを検討しましょう。ただし、住宅ローンの残債がある程度減っていることが条件となります。利用できるローン商品は以下2つです。

(1)不動産担保ローン

不動産担保ローンは文字通り、不動産を担保に借り入れができるローンです。無担保ローンよりも金利が低く、長期間の借り入れができるので、返済額を抑えながら必要な資金を確保できます。

不動産担保ローンは事務手数料や印紙代、登記費用などがかかりますが、借入金額と相殺されるため、手元資金を用意する必要はありません。一方で、万が一返済不能となった場合は不動産を失う可能性もあるので、無理のない返済計画を立てることが大切です。

参考)不動産担保ローンとは?

(2)リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に借り入れができる高齢者向けのローン商品です。毎月の支払いは利息のみで、債務者の死亡後に自宅を売却して元本を返済する仕組みとなっています。

不動産担保ローンと異なり、毎月の返済は利息のみなので、月々の支払いをさらに抑えることができます。ただし、元金は据え置きのため、借入額が増加するほど支払いが厳しくなり、返済期間が長期化する恐れがあります。

参考)リバースモーゲージのデメリットは?老後資金づくりの方法を紹介

③住宅ローン完済の見通しが立たない

住宅ローン完済の見通しが立たない場合は、以下のサービスを利用して住宅ローンを完済し、少しずつ家計収支を改善していくのがおすすめです。

(1)リバース60

60歳を過ぎると通常の住宅ローンを組むのは難しくなりますが、リバース60は対象年齢が「満60歳以上」で、収入が公的年金のみでも利用できます。毎月の支払いは利息のみで済むので、毎月の返済額を抑えられるのもメリットです。借り入れた資金で住宅ローンを完済しながら、家計収支の改善が期待できます。

(2)リースバック

住宅ローンの返済が難しい場合は、自宅の売却を検討しなくてはなりません。リースバックなら、自宅を売却した資金で住宅ローンを完済した後も、家賃を払うことで同じ家に住み続けられます。今後も自宅に住み続けたいなら、リースバックも選択肢のひとつになるでしょう。

老後資金を確保するための住宅ローン返済事例

ここでは、老後資金を確保するために不動産を活用した事例を2つ紹介します。

事例①:住宅ローン+管理費の支払額が大きく、毎月の返済がつらい

Aさんの住宅ローンの状況

年齢 63歳(住宅ローン借入年齢40歳)
借入金額 1,700万円(当初借入額4,000万円)
借入金利 2.0%
返済期間 12年(当初借入期間35年)
毎月返済 15.7万円(ローン返済 + 管理費等)

Aさんは、自宅マンションの購入で借りた住宅ローンの返済がまだ12年残っていますが、ローン返済と管理費の支払額が大きく、家計を圧迫しています。そこで、毎月の収支を改善するためにリースバックを利用しました。

Aさんのリースバック利用後の状況

年齢 63歳
借入金額 0円
家賃 11万円

リースバックを利用したことで、住宅ローンを完済したうえで、手元資金300万円を確保しました。買取の金額は2,500万円まで可能とのことでしたが、毎月の支払いを抑えるために調整した結果、毎月の支払い額を4.7万円削減することができました。

事例②:急遽お金が必要となったが預貯金がほとんどない

Bさんの住宅ローンの状況

年齢 67歳(住宅ローン借入年齢35歳)
借入金額 300万円(当初借入金額3,500万円)
借入金利 2.0%
返済期間 3年(当初借入期間35年)
毎月返済 11.6万円

Bさんは急遽まとまったお金が必要になりましたが、預貯金がほとんどない状況です。住宅ローンの返済は残り3年で残債も少なくなっていたので、必要資金の借り入れと併せて、返済負担の大きい住宅ローンの完済のため、以下の条件で不動産担保ローンを借りることにしました。

Bさんの不動産担保ローン利用後の状況

年齢 67歳
借入金額 500万円
借入金利 5.0%
返済期間 10年
毎月返済 5.3万円

自宅を担保に不動産担保ローンを利用することで、住宅ローンの完済費用と急遽必要となった資金を調達できました。また、返済期間を10年としたことで、毎月の返済金額を6.3万円削減することに成功しました。なお、諸費用は20万円程度かかりましたが、融資金で精算することで、持ち出しなく融資を受けることが出来ました。

まとめ

60歳を過ぎて住宅ローンの返済が残っていると、老後の生活費に不安を感じるかもしれません。しかし、不動産(自宅)をうまく利用すれば、毎月の支払額を減らしたり、まとまった資金を調達したりすることも可能です。不動産を利用した老後資金の確保を検討してみましょう。

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