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銀行などの金融機関の融資は、「プロパー融資」と「保証付き融資」の2つに分けられます。自営業者が銀行から融資を受けようとする場合、どちらの方法を利用すればよいのでしょうか。金融機関に相談する前に、それぞれの特徴を理解しておくことが重要です。 この記事では、プロパー融資と保証付き融資の仕組みと違い、銀行融資が難しい場合の資金調達方法を紹介します。 プロパー融資とは プロパー融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会（第三者機関）の保証を付けずに行う融資のことです。 保証を付けずに直接融資を行うため、債務者の貸し倒れリスクは金融機関が負うことになります。万が一、借主が返済できなくなった場合は、金融機関は大きな損害を被ることになるので、融資審査は厳しい傾向にあります。 プロパー融資は、基本的に信用度の高い事業者しか利用できません。その分、好条件で融資を受けられる可能性があります。 保証付き融資とは 保証付き融資とは、銀行などの金融機関が信用保証協会の保証を利用して行う融資のことです。万が一、借主が返済できなくなった場合は、信用保証協会が金融機関に立て替え払いを行います。 プロパー融資とは異なり、金融機関は債務者の貸し倒れリスクを負わずに済みます。そのため、「事業の実績がない」「金融機関との取引歴が浅い」自営業者が融資申し込みをすると、保証付き融資を勧められるのが一般的です。 保証付き融資を利用する際、借主は所定の信用保証料を支払う必要があります。 出典）一般社団法人 全国信用保証協会「初めての融資と信用保証」 プロパー融資と保証付き融資の利用割合 日本政策金融公庫の「第222回 信用保証利用企業動向調査」によると、2024年7-9月期における保証利用状況は以下のとおりです。 保証を利用した企業の割合：54.6％ 保証利用がない企業の割合：45.4％ 「保証利用がない＝プロパー融資」とすると、該当期間中に借り入れを実施した企業のうち、概算で全体の45%がプロパー融資を利用しており、この割合は2024年4－6月期よりもやや増加しています。 出典）日本政策金融公庫「第222回 信用保証利用企業動向調査結果の概要P.4」 プロパー融資と保証付き融資の違い プロパー融資と保証付き融資は、貸主である金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うかどうかが大きな違いです。 前述のとおり、プロパー融資は信用保証協会の保証を付けずに直接融資を行います。金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うため、融資審査は厳しい傾向にあります。「金融機関との取引歴が長い」「長期にわたって業績が安定している」など、金融機関からの信用度が高い事業者でなければ利用するのは難しいでしょう。 一方、保証付き融資は、万が一借主が返済できなくなっても信用保証協会が弁済してくれるため、金融機関としては融資がしやすくなります。このような特徴から、一般的にプロパー融資のほうが借りづらく、保証付き融資のほうが借りやすいといえます。 特に開業して間もない自営業者は金融機関との取引歴がなかったり、決算書で売上などの実績を示すことができなかったりするため、プロパー融資を受けるのは難しくなります。金融機関から融資を受けるなら、通常は保証付き融資となるでしょう。 保証付き融資も難しい場合は？ 開業して間もない自営業者の場合、たとえ保証付き融資であっても断られてしまうかもしれません。「事業の実績がない」という理由で銀行から融資を受けるのが難しい場合、次のような方法であれば資金調達できる可能性があります。 政府系金融機関からの借り入れ 政府系金融機関の日本政策金融公庫では、新規開業資金の融資を行っています。新たに事業を始める人、または事業開始後概ね7年以内の人が対象です。適正な事業計画を策定し、その計画を遂行する能力が十分あると認められれば融資を受けられます。 新たに事業を始める人、または税務申告を2期終えていない人については、原則として無担保・無保証人で融資を受けられ、金利引き下げなどの優遇措置も用意されています。 ただし、融資審査があるため、審査結果によっては利用できないこともあります。まずは最寄りの日本政策金融公庫の支店に相談してみるといいでしょう。 出典）日本政策金融公庫「新規開業資金」 ビジネスローン ビジネスローンとは、主にノンバンクが取り扱っている事業者向けのローンです。無担保・無保証で申し込みできるローンもあるため、実績がない事業者でも利用しやすいでしょう。ただし、比較的金利は高く、少額しか借りられない傾向にあります。 不動産担保ローン 不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保に借り入れができる商品です。自宅などの不動産を所有している場合、実績がなくても融資を受けられる可能性があります。 ノンバンクのビジネスローンに比べて、まとまったお金を低金利で借りられるのがメリットです。金融機関によっては、家族名義の不動産を担保に融資を受けることも可能です。 関連記事はこちら不動産担保ローンとは？メリット・デメリットを解説 リースバック リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も自宅に住み続けられるサービスです。 リースバックは金融機関などのローン商品とは異なり、不動産取引となるため、与信面よりも「不動産の価値」「家賃の支払能力」などが重視されるため、売却できる自宅があれば、事業の実績がなくても資金調達ができます。引っ越しが不要で、住環境を変える必要がないのもメリットです。 ただし、自宅の売却価格は市場価格より安くなるのが一般的です。また、売却後は毎月家賃を支払う必要があります。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 まとめ プロパー融資は好条件で借り入れができますが、金融機関が債務者の貸し倒れリスクを負うため、基本的に信用度の高い事業者しか利用できません。自営業者の場合は、保証付き融資のほうが利用しやすいといえます。 開業して間もない自営業者で、銀行の保証付き融資を利用するのが難しい場合は、政府系金融機関や不動産担保ローン、リースバックなどを検討しましょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンにおける銀行とノンバンクの違い 不動産担保ローンで資金調達する場合、銀行とノンバンクのどちらを利用すべきか悩むかもしれません。ノンバンクとは、銀行のように預金業務を行わず、与信業務（融資）に特化した金融機関のことです。銀行...
個人事業主は収入が給与所得者に比べて不安定であるため、住宅ローンの審査に通るか不安を感じる人もいるでしょう。金融機関の考え方や住宅ローンの特徴を理解すれば、個人事業主でも審査に通過する可能性を高めることができます。 この記事では、個人事業主が住宅ローンを借りる際のポイントや注意点を解説します。 個人事業主が住宅ローンを借りにくい理由 「個人事業主は住宅ローンを借りにくい」といわれる理由は、民間金融機関が申込者の収入の安定性を見るからです。返済が途中で滞ることがないように、申込者に安定収入があることを重視します。 一般的に、上場企業や公務員などの職業は安定していると評価される一方で、個人事業主などの自営業者は収入が不安定に見られる傾向にあります。 また、民間金融機関の収入や年収に対する見方も理由の一つです。通常、会社員は税込年収が基準ですが、個人事業主は収入から必要経費を差し引いた「所得」で判断されます。そのため、個人事業主はたとえ収入が高くても、経費を計上し所得が低いと審査が厳しくなる傾向にあります。 個人事業主が住宅ローンの審査で知っておきたいこと 個人事業主が住宅ローンの審査を受ける場合は、以下のポイントを押さえておくことが大切です。 収入ではなく所得で審査される 黒字経営が単年ではなく継続している 物件価格全額をフルローンで組めなくても頭金があれば借入可能な場合もある 税金、社会保険料などの支払遅延や未納がある場合は清算する 返済比率（総返済負担率）は他の借入額も含まれる 継続した安定収入があることを証明するために、複数年にわたって黒字経営が続いていることが求められます。会社員は給与天引きで税金や社会保険料を納めますが、個人事業主は自分で支払うため、支払遅延や未納がないか確認しておくことも重要です。 なお、不動産投資をしている場合は、収益不動産からの収入やその返済に対する見方が金融機関によって異なるので、事前に確認しておくとよいでしょう。 フラット35なら個人事業主でも利用しやすい フラット35は、民間金融機関の住宅ローンに比べると個人事業主でも利用しやすいといえます。理由は以下のとおりです。 事業年数の指定がない 総返済負担率の基準は前年度収入のみで判断される フラット35は「業歴〇年以上」のような事業年数の指定がないため、独立してそれほど年数が経過していなくても申し込みが可能です。 フラット35の年収条件は「年収400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上は総返済負担率35％以下」です。個人事業主は所得金額が基準となりますが、複数年の平均ではなく前年分で判断されます。必ず借りられるわけではありませんが、申込要件を満たせば審査に通過できる可能性は高まるでしょう。 たとえ個人事業主でも基本的な審査内容は会社員と変わりません。ただし、前年および前々年の納税証明書（所得金額用）と確定申告書の写しを提出する必要があります。 出典） ・フラット35「【フラット３５】ご利用条件」 ・フラット35「【フラット３５】融資手続・必要書類」 連帯債務者との収入合算も可能 もしも単独で収入が足りない場合は、収入合算を検討してもよいでしょう。 例えば、配偶者を連帯債務者として収入合算すれば、総返済負担率の基準を通過しやすくなり、借入可能額も増えます。夫婦で連帯債務となる場合は、2名分の保障がついた「ペア連生団信」に加入できるのもメリットです。ペア連生団信に加入すれば、夫婦のいずれかが死亡または所定の身体障害状態となった場合に以後の返済が不要となります。 出典）住宅金融支援機構「ペア連生団信のポイント」 また、主に親子でローンを組み、親子二代にわたって返済していく「親子リレー返済」を利用する方法もあります。フラット35の場合は親子の同居が不要で、子（連帯債務者）の収入全額を合算できます。親子リレーローンについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 個人事業主が住宅ローン控除を利用する際の注意点 住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて住宅の新築・取得などをした場合に各年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。個人事業主でも、借入期間や住宅の環境性能、床面積などの要件を満たしていれば適用されます。 会社員の場合、初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。一方、個人事業主は毎年確定申告が必要になるので、手続きを忘れないように注意しましょう。 自宅兼事務所とする場合は要注意 個人事業主の場合、自宅兼事務所としてマイホーム購入を検討するケースもあるでしょう。住宅ローン控除を受けるためには「住宅の床面積が50㎡以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること」という要件を満たす必要があります。 事務所として利用する部分の床面積が全体の50％を超えると、住宅ローン控除の対象外となってしまいます。詳しくは、最寄りの税務署や税理士などの専門家にご確認ください。 まとめ 「個人事業主は住宅ローンを借りにくい」といわれますが、一定以上の所得があり、複数年にわたって黒字経営を続けていれば審査に通過することは可能です。事業年数や所得の関係で厳しいと感じる場合は、前年度の所得で判断されるフラット35を検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の審査基準を徹底解説！ フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するため、返済計画を立てやすく、金利変動リスクへの備えとなります。ただし、フラット3...
出入国在留管理庁によると、日本に在留する外国人の数は2023年末時点で340万人を超え、過去最高を更新しました。日本に住む外国人は増加傾向にあり、中には「マイホームを購入したい」と考える人もいるでしょう。外国人が日本で不動産を購入したり、住宅ローンを組んだりすることは可能なのでしょうか。 この記事では、外国人が日本で不動産を購入する方法やフラット35の利用可否について解説します。 外国人でも日本で不動産を購入できる 海外では、外国人による不動産購入を制限している国もあります。しかし、日本では外国人に対する不動産購入の規制はありません。永住権の有無にかかわらず、日本人と同様に購入可能です。 一般的なマイホーム購入の流れは以下のとおりです（住宅ローンを利用しない場合は物件購入のみ）。 ※筆者作成 外国為替及び外国貿易法（外為法）により、非居住者が日本の不動産または不動産に関する賃借権などの権利を取得した場合は、取得後20日以内に財務大臣へ報告書を提出しなくてはなりません。ただし、以下のいずれかに該当する場合は、報告書の提出は不要です。 非居住者本人やその親族などの居住用目的で取得した不動産（別荘、セカンドハウスは対象外） 非居住者が非営利目的の業務遂行のために取得した不動産 非居住者本人の事務所用として取得した不動産 他の非居住者から取得した不動産 出典） ・財務省「非居住者による本邦の不動産等取得に係る報告」 ・財務省「外為法に基づく「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」の提出」 外国人が日本で住宅ローンを組む際の条件と審査基準 前述のとおり、日本は外国人による不動産購入の規制がないため、外国人が不動産を購入する場合も、日本人が購入する場合と同様に「現金で購入する」か「住宅ローンを組む」かを選択することとなります。 多くの金融機関では、住宅ローンの利用条件を「日本国籍の人、または永住許可を受けている外国籍の人」としています。そのため、永住者または特別永住者であるかが大きなポイントになるでしょう。 ただし、永住許可を受けていなくても、一定の条件を満たせば住宅ローンを組める金融機関もあります（詳細は後述）。 永住許可の審査基準 「永住許可がある」とは、外国人で永住者の在留資格を有することです。日本で「永住権がある」という場合、通常は在留資格の「永住者」を持っていることを意味します。 外国人が永住者の在留資格を取得するには、永住許可を申請して法務大臣の許可を得る必要があります。永住許可の法律上の要件は以下3つです。 素行が善良であること 独立の生計を営むに足りる資産又は技能を有すること その者の永住が日本国の利益に合すると認められること 1は法律を遵守していること、2は将来において安定した生活が見込まれることが求められます。3については、永住者以外の在留資格で日本に10年以上滞在していること、罰金刑や懲役刑などを受けていないこと、などが条件として挙げられています。 出典）出入国在留管理庁「永住許可に関するガイドライン（令和6年6月10日改訂）」 特別永住者とは 特別永住者とは、「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法（1991年施行）」で定められた在留資格を持つ外国人です。 具体的には、第二次世界大戦以前から日本に住んでいた外国人で、サンフランシスコ平和条約により日本国籍を失った人を指します。 また、特別永住者の子孫も対象となります。特別永住者の子として日本国内で出生、またはその他の事由（国籍離脱など）によって日本に在留することになった人は、特別永住許可申請が可能です。 出典）西宮市「特別永住許可申請について」 フラット35は外国人でも利用可能 フラット35は、住宅金融支援機構と提携する民間金融機関が取り扱う全期間固定金利の住宅ローンです。借入時の金利が全期間変わらず、申込時に毎月の返済額や総返済額が確定するため、資金計画を立てやすいメリットがあります。 永住者または特別永住者であれば、外国人でもフラット35に申し込みが可能です。融資実行後、これらの資格がなかったことが判明すると、借入金の一括返済を請求されるので注意しましょう。 出典）フラット35「Q.外国籍でも申込みできますか。」 フラット35以外で外国人が利用可能な住宅ローン 外国人が住宅ローンを組むには、基本的に永住者や特別永住者の資格が必要です。しかし、中には永住許可がなくても住宅ローンの申し込みが可能な金融機関もあります。 また、ノンバンク（融資に特化した金融機関）が取り扱う住宅ローンでも、申し込みができるかもしれません。銀行で住宅ローンの審査に落ちたとしても、ノンバンクなら対応可能な場合もあります。 関連記事はこちら外国人でも住宅ローンを借りることはできる？ まとめ 外国人が住宅ローンを組む場合は、基本的に永住者または特別永住者の在留資格が必要です。永住許可があれば、フラット35も利用できます。 ただし、中には永住許可がなくても住宅ローンを申し込める金融機関もあります。また、銀行の審査に落ちてもノンバンクなら対応可能な場合もあるので、状況に応じて検討してみましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの審査基準は？通らない場合の対処法も紹介 マイホームを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、住宅ローンには審査があるので、必ず利用できるとは限りません。金融機関は、どのような基準で住宅ローンの審査を行うのでしょ...
一般的に住宅ローンを組む時は、団体信用生命保険（以下「団信」という）の加入が必要となります。しかし、住宅金融支援機構の提供するフラット35は団信が任意加入です。団信なしの場合、フラット35の金利はどれくらい変わるのでしょうか。 この記事では、フラット35の団信の内容や借入金利、加入を検討する際のポイントについて解説します。 フラット35の新機構団体信用生命保険 フラット35の団体信用生命保険である新機構団体信用生命保険制度（以下「新機構団信」という）は、加入者が死亡または所定の身体障害状態になった場合などに、以後の住宅ローンの返済が不要となる生命保険です。 フラット35には買取型と保証型の2種類があり、それぞれ加入する団信の内容は異なりますが、買取型のフラット35において加入可能な団信は新機構団信に限られます。 新機構団信制度には、「新機構団信」と「新3大疾病付機構団信」の2種類があり、団信の保険料は毎月の住宅ローン返済額と合わせて支払います。次から詳しく見ていきましょう。 新機構団信の内容 新機構団信は、次の両方にあてはまる場合に加入できます。 満15歳以上満70歳未満の人 幹事生命保険会社の加入承諾がある人 また、次のいずれかの場合に保険金が支払われます。 死亡したとき 身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき 保障期間は、満80歳の誕生日の属する月の末日までです。夫婦で連帯債務者となる場合は、ペア連生団信である「デュエット」に加入することも可能です。夫婦のどちらかに万一のことがあれば、住宅持分や返済割合にかかわらず、以後の返済が不要になります。 デュエットを利用する場合の借入金利は、「新機構団信付きの借入金利+0.18％」です。なお、後述する新3大疾病付機構団信ではデュエットを利用できません。 出典） ・住宅金融支援機構「幹事生命保険会社」 ・住宅金融支援機構「新機構団信の加入要件・保障内容」 新3大疾病付機構団信の内容 新3大疾病付機構団信は、次の両方にあてはまる場合に加入できます。 満15歳以上満51歳未満の人 幹事生命保険会社の加入承諾がある人 また、次のいずれかの場合に保険金が支払われます。 死亡したとき（新機構団信と同様） 身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき（新機構団信と同様） 3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）が原因で一定の要件に該当したとき 公的介護保険制度に定める要介護2以上または所定の要介護状態に該当したとき 満75歳の誕生日の属する月の末日まで保障され、その翌日からは新機構団信の保障内容になります。新3大疾病付機構団信を利用する場合の借入金利は、「新機構団信付きの借入金利+0.24％」です。 出典）新3大疾病付機構団信の加入要件・保障内容 団信に加入できない人でも住宅ローンを利用できる 金融機関が提供する、いわゆる一般的な住宅ローンでは、団信加入が必須である場合がほとんどです。その中で、フラット35の団信が任意加入である点はメリットといえるでしょう。 健康状態の問題などで団信に加入できず、一般的な住宅ローンを利用するのが難しい人でも、フラット35であれば融資を受けられる可能性もあります。また、団信に加入しない場合に借入金利が下がるのも魅力です。 ※借入には所定の審査があり、借入ができない場合もあります。 フラット35の団信に非加入で利用する際の借入金利 団信なしでフラット35を利用する場合、借入金利がどれくらい変わるかは買取型と保証型で異なります。 買取型のフラット35の場合 買取型のフラット35で新機構団信に加入しない場合、借入金利は「新機構団信付きの借入金利-0.2％」となります。 具体例を確認しましょう。2024年10月の新機構団信付きフラット35で最も多い金利は、融資率9割以下で年1.820％です。このケースで団信なしにすると、借入金利は1.620％（1.820％－0.2％）となります。 出典）フラット35「新機構団信制度に加入しない（できない）場合の金利はどうなりますか。」 保証型のフラット35の場合 保証型のフラット35では、各金融機関が提供する団信を利用しますが、団信の加入義務については金融機関によって異なります。また、保証型のフラット35では新機構団信は利用できません。フラット35の買取型と保証型の違いについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35の団信に非加入の際の注意点 フラット35で団信に加入しない場合の注意点は以下のとおりです。 住宅ローン契約者が病気や高度障害になってもローンの返済が続く 住宅ローン契約者が死亡しても家族にローンの残債が残る 団信に加入しない場合、万が一の際に住宅ローンの返済が困難になるでしょう。特に病気や高度障害を負った場合、収入が減少してもローン返済は続ける必要があります。 また、住宅ローン契約者が死亡した場合、家族にローンの残債が引き継がれるため、家計に大きな負担がかかる可能性があります。そのため、団信に加入しないのであれば、生命保険や収入保障保険など、万一のリスクに備えるために自身で備えておく必要があるでしょう。 健康面に不安がある場合は団信加入が安心？ 一般的な生命保険の場合、加入時の年齢が高いほど保険料は高くなります。一方、団信は契約時の年齢によって保険料（金利）が増減することはありません。 ただし、契約する年齢が高くなると定年後もローンが残り、返済が苦しくなるかもしれません。また、健康面での問題が生じやすくなり、団信加入が難しくなる恐れがある点にも注意が必要です。 まとめ フラット35は団信が任意加入であり、加入するかどうかは利用者自身で判断できます。買取型で団信なしの場合、借入金利は新機構団信付きのフラット35から0.2％引き下げられます。 保証型は金融機関によって商品が異なるため、団信なしで借入金利がどれくらい変わるかは個別に確認が必要です。 借入金利は下がるのは魅力ですが、団信に加入しないと万一のときの保障を確保できないため、慎重に判断しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類がありますが、自宅購入でフラット35を利用する場...
銀行で住宅ローンを組む時、保証会社を利用することが一般的です。住宅ローンにおいて、保証会社はどのような役割を果たしているのでしょうか。この記事では、住宅ローンの保証会社の役割や種類、利用時の注意点について解説します。 住宅ローンの保証会社とは 保証会社とは、住宅ローン申込者の信用を補完する会社です。住宅ローンでは長期かつ多額の借り入れを行うため、貸主である金融機関は融資金を回収できないリスクを抱えます。 住宅ローンを組む時に債務者となる借主が保証会社を利用すれば、万が一返済できなくなったとしても、保証会社が借主の代わりに返済してくれるため、金融機関の抱えるリスクはなくなります。 保証契約の仕組み 保証会社を利用する場合、住宅ローンを組む債務者と保証会社とで保証契約を締結します。保証契約とは、住宅ローンの契約者が金融機関に債務を返済できなくなった場合に、契約者に代わって保証会社が債務を一括返済（代位弁済）する契約です。 住宅ローンを滞納すると、貸主である金融機関は借主である住宅ローン契約者に対して督促を行います。それでも返済されない場合、金融機関は保証会社に債務の返済を求め、代位弁済が行われます。その後、保証会社から借主に対して立て替えた金額が請求されます。 ※筆者作成 関連記事はこちら代位弁済とは？仕組みや流れ、考えられるリスクについて解説 なお、保証会社というと、賃貸住宅を借りるときに利用する「賃貸保証会社」を指すこともあります。入居者が家賃を払えなくなった場合は、賃貸保証会社が入居者に代わって貸主に家賃を立て替え払いする仕組みです。 保証会社を利用するときの流れ 住宅ローンで保証会社を利用するときの流れは以下のとおりです。 金融機関に住宅ローンの申し込み 金融機関から保証会社へ保証申し込み 保証会社による審査・保証承諾 融資実行 住宅ローン契約者から保証会社へ保証料の支払い 保証会社が連帯保証を引き受け 金融機関に住宅ローンを申し込むと、保証会社は審査を行います。審査に通過した場合は、融資実行の際に保証会社に対して保証料を支払います。なお、保証会社を利用するかどうかは金融機関が提供する住宅ローンの商品説明などに記載されています。 住宅ローンにおける保証会社の役割 住宅ローンにおける保証会社の役割は、主に「保証審査」と「保証履行」の2つです。 保証審査 保証審査とは、住宅ローンの申込者の保証を引き受けるかを審査することです。多くの金融機関では、保証会社の保証を受けられることを住宅ローンの利用条件にしています。住宅ローンの本審査として実施されるため、保証審査に通らないと住宅ローンを利用できません。 保証履行 保証履行とは、住宅ローンの契約者が返済できなくなった場合に、その契約者に代わって金融機関にローン残債を一括返済することです。契約者が滞納しても保証会社が代位弁済してくれるので、金融機関にとっては大きなメリットといえます。 住宅ローンの契約者にとっては返済先が金融機関から保証会社に変わるだけであり、返済義務がなくなるわけではありません。 住宅ローンの保証会社の種類 保証会社の種類は、「金融機関の系列の保証会社」と特定の金融機関グループに属さない「独立系の保証会社」の2つに分けられます。 メガバンクや地方銀行などで住宅ローンを組む場合、その系列の保証会社を利用することが多いでしょう。具体的には、メガバンクの系列として「三菱UFJローンビジネス」「みずほ信用保証」「SMBC信用保証」「りそな保証」などの会社があります。 独立系の保証会社は、銀行や信用金庫など多くの金融機関と提携して住宅ローン保証を行っています。代表的な会社は「全国保証」で、全期間固定金利型住宅ローンのフラット35にも対応しています。 フラット35（保証型）の仕組み フラット35には、一般的な買取型のほかに「保証型」と呼ばれるタイプもあります。 保証型では、金融機関が提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険を付けます。そして、フラット35の利用者が返済できなくなった場合は、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払う仕組みです。 フラット35の買取型と保証型の違いは、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ 住宅ローンの保証料の支払方法 住宅ローン保証料の支払方法は、「外枠方式」と「内枠方式」の2つがあります。 外枠方式 外枠方式とは、住宅ローンを組む時に保証料を一括で支払う方式です。借入金額と返済期間に応じて保証料の金額が決まります。通常は、借入金額が多く返済期間が長いほど保証料は高くなります。 外枠方式のメリットは、後述する内枠方式よりも毎月の返済額や総返済額が少なくなることです。一方で、借入時にまとまった支出が発生します。 内枠方式 内枠方式とは、住宅ローンの金利に上乗せして保証料を支払う方式です。一般的には、外枠方式の金利におおよそ0.2％程度が上乗せされます。例えば、外枠方式の借入金利が年0.6％であれば、内枠方式では年0.8％の金利でローンを返済することになります。 内枠方式のメリットは、外枠方式に比べて借入時の支出が抑えられることです。ただし、毎月の返済額や保証料を含めた総返済額は外枠方式よりも多くなります。 住宅ローンの保証会社を利用する際の注意点 保証会社を利用する住宅ローンを組むと、保証料を支払わなくてはなりません。前述のとおり、保証料の支払方法は外枠方式と内枠方式の2つがあります。両者の違いを理解して、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。 また、保証会社を利用するにあたって審査があります。審査に通過できない場合、住宅ローンを組むことができません。クレジットカードやカードローンなどを滞納すると、審査に影響が出る恐れがあるので注意しましょう。 まとめ 保証会社は、住宅ローン利用者の信用力を判断する「保証審査」と、利用者が返済できない場合に金融機関へ代位弁済する「保証履行」の2つの役割を担っています。保証会社の選択や保証料の支払い方式によっては、住宅ローンの総返済額に影響を与えることもあるため、金融機関や専門家のアドバイスを参考にしながら慎重に比較検討しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの5年ルールと125％ルールとは？メリット・デメリットを解説 住宅ローンを変動金利型で組んだ場合、金利が上昇し、返済額が増えるのではないか、と不安に感じるかもしれません。 しかし、多くの金融機関では、金利が上昇しても急に返済額が変わらない「5年ルール」...
残価設定ローンは、マイカーローンで利用されることがあるローンの一種です。最近では、住宅の購入においても残価設定型の住宅ローンが普及し始めています。残価設定型住宅ローンを利用すれば、月々の返済負担の軽減につながるかもしれません。 この記事では、残価設定型住宅ローンの概要や仕組み、メリット・デメリットを解説します。 残価設定型住宅ローンとは マイカーローンなどで利用される残価設定型ローンとは、あらかじめ将来の残価（資産価値）を設定し、その資産の購入価格から残価を差し引いた金額で借りるローンです。通常のローンに比べると、毎月の返済額を抑えられます。 この仕組みを住宅ローンに当てはめたものが残価設定型住宅ローンです。通常の住宅ローンに「返済額軽減オプション」「買取オプション」という2つの権利が付与されており、選択するオプションによって将来、自宅をどうするのか決めることができます。 残価設定型住宅ローンは、JTI（一般社団法人 移住・住みかえ支援機構）が住宅メーカーや金融機関と提携して提供しています。 ＜JTIの協賛住宅メーカー・住宅事業者＞ 大和ハウス工業株式会社 住友林業株式会社 ミサワホーム株式会社 パナソニック ホームズ株式会社 トヨタホーム株式会社 旭化成ホームズ株式会社 ＜JTIの指定金融機関＞ 日本住宅ローン株式会社 株式会社三菱ＵＦＪ銀行 楽天銀行株式会社 従来の住宅ローンは返済方法に柔軟性が低く、「役職定年や定年退職による収入減少でローン返済が苦しくなる」「子育てが終わっても簡単に住み替えができない」といった課題がありました。 しかし、残価設定型住宅ローンは毎月の返済額の軽減や住み替えが通常の住宅ローンに比べて行いやすくなるため、ライフスタイルの変化に対応しやすい特徴があります。 令和3年3月19日に閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」では、「健全なリースバックの普及、リバースモーゲージや残価設定ローン等の多様な金融手法の活用を進め、住宅の資産価値の合理化・明確化を推進」と明記されていることから、国も残価設定型住宅ローンの普及を進めていることがわかります。 出典）国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」P.15 残価設定型住宅ローンの仕組み 残価設定型住宅ローンは、借り入れ時点では一般的な住宅ローンと同じですが、あらかじめ決められた残価設定月からは、返済額軽減オプションと買取オプションのどちらかを行使できるようになります（詳細は後述）。 残価設定月は、JTIが保証する住宅の残価とローン残高が初めて同じ金額になる月を指します。現状では、住宅ローンを借り入れてから20～25年目前後に残価設定月が決まることが多いです。 出典）一般社団法人移住・住みかえ支援機構「残価設定型住宅ローン利用者フォーラム」 JTIが提供する残価設定型住宅ローンの対象住宅は認定長期優良住宅のみです。どんな住宅ローンにもオプションを付与できるわけではなく、前述のJTIの指定金融機関に限られます。 出典）一般社団法人移住・住みかえ支援機構「FAQ どんな住宅でも利用可能ですか？」 また、JTIとの提携機関以外にも残価設定型住宅ローンを提供する金融機関があります。例えば、とある金融機関では、ローン最終回に原本の一部を一括返済することで初回返済時から返済負担が軽減される商品があります。詳細については各金融機関に相談するといいでしょう。 残価設定月以降の選択肢 残価設定月を迎えると、その月以降いつでもオプションの行使を行うことが可能です。それぞれのオプションと行使しない場合について確認していきましょう。 ※筆者作成 返済額軽減オプション 返済額軽減オプションを行使した場合は、返済額が大幅に圧縮され、借主が亡くなるまで借り続けることが可能です。この仕組みを新型リバースモーゲージといい、亡くなるまで家を所有し住み続けることができます。 住宅完成から50年経過後は利息のみの支払いとなります。借主と配偶者が亡くなった後は、買取オプションが自動的に行使され、JTIが住宅とローンを引き取る仕組みになっています。 買取オプション 買取オプションは、残価設定月以降はいつでも行使でき、その時点での住宅ローン残高と同じ金額でJTIに住宅（土地・建物）を買い取ってもらうことができます。住宅を手放しさえすれば売却代金でローンを完済し、住み替えも可能となります。 オプションを行使しない場合 自己資金で住宅を購入する（住宅ローンの一括返済） 自己資金で残価相当分のローン残高を一括返済し、住宅を買い取る方法もあります。この場合、まとまった自己資金が必要になります。 残価分で住宅ローンを組み直す 残価分について、住宅ローンを組み直して返済を継続する方法です。JTIの残価設定型住宅ローンの場合、オプションを行使せずに当初の住宅ローンのまま継続することも可能です。 残価設定型住宅ローンのメリット 残価設定型住宅ローンのメリットは以下のとおりです。 毎月の返済額が軽減される 残価設定型住宅ローンは、借入金額から住宅の残価を差し引いた金額を返済する仕組みです。そのため、金利や返済期間などの条件が同じであれば、一般的な住宅ローンよりも毎月の返済額が軽減されます。 残価設定月以降に返済額軽減オプションを行使すれば、毎月の返済額はさらに軽減され、最終的には利息のみの支払いとなります。 残価での買取保証がある 残価設定型住宅ローンには買取オプションが付与されており、行使すると住宅ローン残高と同額で物件を買い取ってもらえます。そのため、売却価格がローン残高を下回り、自宅売却後もローンが残ってしまうリスクを回避できます。 なお、買取オプションは義務ではないので、一般の売却方法で残価より高く売却できる場合は行使する必要はありません。 残価設定型住宅ローンのデメリット 一方で、残価設定型住宅ローンには次のようなデメリットもあります。 ローン期間が終了しても資金が必要 残価設定型住宅ローンは、ローン期間が終了した後は先ほど紹介した3つの選択肢があります。どのパターンを選択しても資金が必要です。 たとえば、ローンを一括返済して住宅を購入する場合は、まとまった自己資金が必要です。ローンを組み直したり、リバースモーゲージ型住宅ローンに移行したりする場合は返済が続きます。 一般的な住宅ローンより費用がかかる 残価設定型住宅ローンを利用する際は、JTIに対して55,000円（税込）の手数料がかかります。また、リバースモーゲージ型住宅ローンに移行すると、毎月の返済額は軽減されても、支払利息の増加によって総返済額は増える場合があります。 残価設定型住宅ローンの利用事例 JTIが提供する「残価条件シミュレーション」を利用して、残価設定型住宅ローンの利用事例を1つ紹介します。 ＜条件＞江戸川区東小岩の場合 借入年齢：35歳 当初借入期間：35年 返済方式：元利均等方式 借入金利：1.5％ オプション行使後金利：2％ 借入金額：5700万 諸経費：60万 郵便番号：133-0052 土地取引価格：4500万円 路線価：295千円 土地面積：130㎡ 建物価格：1200万円 建物延床面積：120㎡ ＜毎月の返済額＞ 当初住宅ローン（当初返済期間35年） 返済額軽減オプション行使後 年齢 35歳～ 52歳5か月～ 85歳～※ 月返済額 174,525円 85,679円 25,200円 ※この年齢以降は元本据え置き このシミュレーションは、詳しい住所等を入力しないでも、郵便番号だけで大まかな残価設定条件がわかるようにした簡易計算です。実際に残価設定型住宅ローンの利用する場合には、具体的な所在地や物件毎の情報をもとに個別に査定が必要となりますので、このシミュレーションの結果と大きく食い違うことがありえます。 まとめ 残価設定型住宅ローンは毎月の返済額の軽減や買取に関するオプションが付与されるため、ライフスタイルの変化に対応しやすいのがメリットです。ただし、ローン期間終了後に自己資金が必要で、通常の住宅ローンに比べて費用がかかる可能性もあります。現状では利用できる住宅や金融機関が限られるため、検討する場合は住宅メーカーなどに相談してみましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
リフォームローンは、資金使途が住宅の修繕や増改築などの場合に利用できるローン商品の一種です。自宅の老朽化などでリフォームが必要になり、資金が不足する場合は、リフォームローンを検討するかもしれません。 この記事では、リフォームローンの概要や特徴、種類について紹介します。 リフォームローンの特徴 リフォームローンとは、住宅の修繕や増改築、設備の交換などを行う際に借りられるローン商品です。建物の老朽化で、屋根や外壁、内装、水回りの改修などが必要な場合や、中古住宅を購入する場合などに活用できます。 関連記事はこちらリフォームとリノベーションの違いとは？費用の目安も解説 リフォームローンは、「担保の有無」「金利タイプ」「資金使途」などの項目で金融機関ごとに特徴があります。それぞれ確認していきましょう。 担保の有無 リフォームローンは、「有担保型」と「無担保型」の2つに分けられます。 有担保型：リフォームする住宅を担保に入れる 無担保型：担保不要で借り入れができる 一般的に、有担保型は無担保型よりも低金利で借入限度額が大きく、長期間の借り入れが可能です。ただし、担保物件の審査も必要なため時間がかかり、抵当権設定費用などの負担も生じます。 対して無担保型は、有担保型よりも審査が早く、登記費用もかかりませんが、有担保型より金利は高めで、借入限度額も小さい傾向にあります。まとまった資金を借り入れる場合は有担保型、小規模のリフォームを行う場合は無担保型が向いているでしょう。 金利タイプ リフォームローンの金利タイプは、住宅ローンと同様に変動金利と固定金利の2種類があります。 変動金利：市場金利の変化に応じて定期的に金利が見直される 固定金利：契約時から返済終了まで金利が変わらない 変動金利は、固定金利に比べて契約時の金利が低いのがメリットです。ただし、返済期間中に市場金利が上昇すると、適用金利も上昇して総返済額が増加します。 固定金利は契約時に月々の返済額や総返済額が固定されるので、返済計画を立てやすく、金利上昇リスクを回避できるのが特徴です。 返済期間が短い場合は変動金利タイプ、返済期間が長い場合や将来の金利上昇に備えたい場合は固定金利タイプが適しているでしょう。 資金使途 リフォームローンでは、リフォーム費用のみを借り入れる商品のほかに、中古住宅の購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れる「リフォーム一体型ローン」もあります。 リフォーム一体型ローンは、中古住宅を購入してリフォームする場合に利用できます。住宅ローンとリフォームローンを別々に契約する必要がなく、1つにまとめることができるため、返済状況を管理しやすいでしょう。 住宅金融支援機構のリフォームローン ここでは具体例として、住宅金融支援機構が提供するリフォームローンを3つ紹介します。 グリーンリフォームローン グリーンリフォームローンは、一定の基準を満たす省エネリフォーム工事に対する融資です。住宅の省エネルギー化によって環境負荷の低減と、健康で快適な生活を実現するため2022年に開始しました。 融資額は最大500万円です。融資手数料は無料で、無担保・無保証で利用できます。融資を利用するには、工事着工前に適合証明の申請や工事計画内容の確認が必要です。 出典）住宅金融支援機構「グリーンリフォームローン」 リフォーム融資（耐震改修工事） リフォーム融資（耐震改修工事）とは、住宅の耐震改修または耐震補強の工事に対する融資です。融資限度額は1,500万円で、住宅部分の工事費が上限となります。融資手数料無料・無保証で利用できますが、抵当権の設定は必要です（融資額が300万円以下の場合は不要）。 出典）住宅金融支援機構「リフォーム融資（耐震改修工事）」 リフォーム融資【高齢者向け返済特例】 リフォーム融資【高齢者向け返済特例】とは、満60歳以上の人を対象としたリフォームローンです。部分的バリアフリー工事やヒートショック対策工事、耐震改修工事を含むリフォームを行う場合に利用できます。融資限度額は1,500万円です。 毎月の支払いは利息のみで、借入金の元金は申込人が亡くなったときに、相続人が融資対象住宅の売却や自己資金などにより一括返済する仕組みになっています。 出典）住宅金融支援機構「リフォーム融資【高齢者向け返済特例】」 中古住宅の購入時に活用できるリフォームローン 住宅金融支援機構が提供しているリフォーム一体型の住宅ローンとして、フラット35リノベを活用できます。フラット35リノベとは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを実施すると、フラット35の金利が引き下げられる制度です。 中古住宅を購入後に自らリフォームを行う「リフォーム一体タイプ」、住宅事業者がリフォームを行った中古住宅を購入する「買取再販タイプ」の2つがあります。以下の図は、一般的な手続の流れです。 リフォーム一体タイプ ※1 リフォーム工事前の中古住宅について、【フラット35】の技術基準への適合状況を適合証明検査機関が確認します。リフォーム工事を行う住宅が中古マンションらくらくフラット35等の場合または買取再販タイプの場合は「事前確認」を省略することができます。 ※2 リフォーム工事後の中古住宅について、【フラット35】および【フラット35】リノベの技術基準に適合していることを適合証明検査機関が確認します。 ※3 リフォーム一体タイプの資金実行はリフォーム工事完了後となります。中古住宅の代金決済の際に「つなぎ融資」が必要な場合は、取扱金融機関にご相談ください（「つなぎ融資」は取扱金融機関等のローンです。）。 出典）フラット35「リノベ（中古住宅購入+リフォーム（融資手続））」 買取再販タイプ ※1 リフォーム工事前の中古住宅について、【フラット35】の技術基準への適合状況を適合証明検査機関が確認します。リフォーム工事を行う住宅が中古マンションらくらくフラット35等の場合または買取再販タイプの場合は「事前確認」を省略することができます。 ※2 リフォーム工事後の中古住宅について、【フラット35】および【フラット35】リノベの技術基準に適合していることを適合証明検査機関が確認します。 出典）フラット35「リノベ（リフォーム済み住宅の購入（融資手続））」 金利引き下げメニューは、住宅の要件（省エネルギー性、耐震性など）に応じて「金利Aプラン」と「金利Bプラン」の2種類が用意されています。 ※2025年3月31日までの申込受付分に適用 子育て世帯は、フラット35の「子育てプラス」との併用が可能です。一定の要件を満たすと、子どもの人数などに応じて金利が引き下げられます。 出典） ・フラット35「家族構成と建て方に合わせた組合せで金利を引下げ！ポイント早見表 ・フラット35「子育てプラスとは？」 関連記事はこちらフラット35子育てプラスとは？金利引き下げの条件や注意点を解説 リフォームローン借り入れまでの流れ 金融機関でリフォームローンを組む場合、一般的な手続きの流れは以下のとおりです。 仮審査の申し込み 仮審査の結果通知 本審査の申し込み 本審査の結果通知 契約手続き 融資実行 借り入れまでの流れや必要書類は金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。 まとめ リフォームの工事費用を自己資金でまかなうのが難しい場合、リフォームローンを利用すれば必要な資金を準備できます。リフォームローンは、金融機関によって担保の有無や金利タイプ、資金使途などが異なります。工事規模や予算などに合わせて最適な商品を選びましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 リフォーム費用の相場と安く抑えるコツ 住み始めた頃は問題ないと感じていても、月日の経過に伴って住まいに不便さを感じる場面も出てきます。今後の生活を快適にするためには、リフォームを検討してみるのも選択肢の1つです。しかし、実際にリ...
全期間固定金利型住宅ローンのフラット35は新規借り入れだけでなく、借り換えとしても利用することができます。フラット35への借り換えを検討する場合は、目的を明確にしたうえでメリットがあるかを見極めることが大切です。 この記事では、フラット35への借り換えの効果や判断基準を目的別に紹介します。 住宅ローンを借り換える目的 まず、住宅ローンを借り換える目的を整理すると、以下3つの目的が考えられます。 総返済額を軽減する 月々の返済額を軽減する 金利上昇リスクを回避する 総返済額や月々の返済額を減らすためには、現在借りている住宅ローンよりも低金利の商品に借り換えたり、返済期間を変更したりする方法があります。また、金利上昇リスクを避けるためには、固定金利に変更することが有効です。 それぞれの方法と特徴について見ていきましょう。 ①総返済額を減らしたい場合 総返済額を減らすために、住宅ローンの借り換えを検討する人は多いでしょう。ここでは、現在借りている住宅ローンの金利タイプ別に、フラット35へ借り換えたときに想定される事例を紹介します。 変動金利型からフラット35への借り換え 昨今の変動金利型住宅ローンは金利が低い傾向にあるため、借入期間の短い人がフラット35へ借り換えると、基本的に金利は上がります。銀行の変動金利型は1％を下回る商品もありますが、2024年6月現在のフラット35の最低金利は1.850％です。 そのため、金利が下がるような事例は借入が20年以上前の人など、一部の人に限られるかもしれません。 出典） ・【フラット35】金利情報 ・【フラット35】借入金利の推移 また、借り換えをするとき、借入先の金融機関によって、繰上げ返済手数料が求められます。さらに、借り換え後の適用金利が上がるとなれば、総返済額を減らす目的で、フラット35へ借り換えるメリットはないでしょう。 全期間固定金利型からフラット35への借り換え 全期間固定金利型からフラット35への借り換えは、金利タイプが同じであるため、金利を比較しやすいのが特徴です。借り換えによって金利が下がれば、基本的に総返済額を減らすことができます。 ただし、金利が低いローンへ借り換えればよいとは限りません。借り換えには繰上げ返済手数料などがかかります。借り換えによる総返済額の減少額が手数料より大きくならないと、経済的なメリットはありません。 手数料を加味したうえで総返済額が減るかシミュレーションを行い、借り換えの判断を行いましょう。 当初固定金利型からフラット35への借り換え 当初固定金利型では、固定金利期間が終了した後も固定金利期間を継続できる商品もあるため、「変動型に切り替える」「固定金利を継続する」「他の金融機関に借り換える」という3つの選択肢が生まれます。 また、固定金利期間が終わった後の優遇金利が小さくなる商品もあるため、このタイミングでフラット35へ借り換えると総返済額を減らせるかもしれません。 ②毎月の返済額を減らしたい フラット35への借り換えは、毎月の返済額を減らしたい場合にも有効です。金利は下がらなくても、借り換えによって現在より返済期間を長くすれば、毎月の返済額を減らすことができます。 手数料や返済期間の延長によって総返済額が増えることを理解したうえで、それでも毎月の返済額を減らしたいのであれば選択肢となるでしょう。 ただし、フラット35への借り換えが最適とは限りません。他の商品とも比較検討したうえで、借り換え先を判断する必要があります。フラット35へ借り換える場合、年齢や現在の住宅ローンの残返済期間によっては、返済期間を長くして毎月の返済額を減らすことができない場合もあるので注意が必要です。 参考）住宅金融支援機構「借換融資のご利用条件（借入期間）」 ③金利を固定化したい 金利上昇リスクへの対策として、金利を固定化するためにフラット35への借り換えを検討する人もいるでしょう。当てはまるのは、次の2つのケースです。 現在の住宅ローンが変動金利型の場合 当初固定金利型で、固定金利期間終了後は変動金利型に切り替わる場合 借り換え時の条件によって総返済額が増えたとしても、変動金利型を続けることに不安があるなら選択肢となります。住宅ローンの残返済期間が長ければ、将来の不確実性が高くなり、金利を固定化する効果は高くなるという見方ができます。 フラット35への借り換えパターン フラット35へ借り換える場合、一般的なフラット35（買取型）を利用する以外にも以下のような選択肢があります。 ①フラット20 フラット20とは、フラット35のうち借入期間が15年以上20年以下のものです。フラット35に比べて適用金利が低いのがメリットです。2024年6月現在のフラット35の最低金利は1.850％ですが、フラット20は1.460％となっています。 ある程度返済が進んでおり、残返済期間が短い人はフラット20への借り換えが向いているでしょう。 出典）フラット35「金利情報」 ②フラット35保証型 フラット35は、買取型と保証型の2種類があります。保証型への借り換えを使えば、買取型よりも適用金利を下げることができるかもしれません。例えば、買取型と保証型を両方取り扱っている金融機関であれば、保証型を利用するほうが金利面で有利な傾向があります。 ただし、最も良い条件での比較であれば大幅に有利にはならないかもしれません。借り換えの融資条件については、保証型の取扱金融機関に確認しましょう。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ その他の選択肢 リ・バース60への借り換えという選択肢 借り換え時の年齢や目的によっては、リ・バース60も選択肢になるかもしれません。リ・バース60とは、満60歳以上の人向けの住宅ローンです。 一般的な住宅ローンとは異なり、毎月の支払いが利息のみで、元金は債務者が亡くなったときに一括返済する仕組みです。 毎月の返済額が小さくなるうえに、借入時や完済時の年齢を心配しなくていいのがメリットです。自宅の売却によって借入金を完済する場合、相続で残すことはできませんが、ノンリコース型を選択すれば担保不動産の売却だけで元金を一括返済できなかったとしても、債務が残らないため安心です。 60歳以上の人が住宅ローンの借り換えを検討するなら、リ・バース60も選択肢となるでしょう。 関連記事はこちらリ・バース60とは？メリット・デメリットを解説 繰上げ返済するかどうかも併せて検討する 総返済額を減らすことが目的であれば、繰上げ返済も有効な手段です。手元資金に余裕があるなら、手数料を支払って借り換えるより、繰上げ返済をした方が経済的なメリットを得られる可能性があります。借り換えと併せて検討するといいでしょう。 手元に余裕資金がない場合は、繰上げ返済の選択肢はなくなります。フラット35への借り換えでは、かかる手数料も元金に含めて借り換えが可能です。手元資金がなくても借り換えができるため、手数料分だけ元金が増えることを加味しても総返済額が減るなら検討の余地があるでしょう。 出典）フラット35「借換えの場合、融資手数料などの諸費用を借入額に含めることができますか。」 まとめ フラット35への借り換えが有効かどうかは、現在の住宅ローンの返済状況や借り換えの目的によって異なります。まずは、現在の住宅ローンの金利や借入残高、残りの返済期間などを整理し、目的を明確にしましょう。 不利な条件で借り換えを行わないように事前にシミュレーションを行い、フラット35へ借り換えるメリットがあるかどうかを判断しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの借り換えはなぜ行った？実態調査から見えたこと 住宅ローンの返済を続けていると、毎月の返済を軽減できないかを考えることもあるでしょう。住宅ローンの借り換えを行うことで返済負担を減らせる可能性もありますが、タイミングを見誤ると、思ったより効...
マイホームを建築・購入する際に、全期間固定型住宅ローンのフラット35を利用するには「適合証明書」の取得が必要です。適合証明書とはどのような書類で、どうすれば取得できるのでしょうか。 この記事では、フラット35の契約時に必要な適合証明書の概要と物件検査の流れ、注意点について解説します。 フラット35の適合証明書とは 実は、「適合証明書」という名称の書類は2種類あります。一つは、今回解説するフラット35の適合証明書で、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合した住宅であることを証明する書類です。もう一つは、都市計画法の許可が不要である特定の建築行為であることや、開発許可済地における建築行為の際に、建築計画が開発許可の内容に適合していることなどを証明する書面です。 フラット35を契約する際は、取扱金融機関へ住宅金融支援機構が定める適合証明書を提出しなくてはなりません。第三者である適合証明検査機関、または適合証明技術者（適合証明技術者は中古住宅・借り換え対象の住宅のみ）による物件検査の結果、技術基準を満たしていれば適合証明書が発行される仕組みです。 出典）【フラット35】新築住宅の物件検査 適合証明書発行業者の一覧はこちらをご確認ください。 参考）住宅金融支援機構「適合証明機関一覧」 フラット35の適合証明書発行のための物件検査 フラット35の適合証明書を取得するために受ける物件検査は、新築住宅と中古住宅で手続きが異なります。 新築住宅の場合 新築住宅の物件検査の一般的な流れは以下のとおりです。 sup { font-size: 0.65em; vertical-align: super; } 設計検査 中間現場検査※ 竣工現場検査 適合証明書の交付 ※中間現場検査は一戸建てのみ 設計検査では、設計図面や仕様書などの書類をもとに、フラット35の技術基準を満たしているかを確認されます。新築戸建て住宅の場合、現場検査は2回です。1回目の中間現場検査は屋根工事が完了した時点以降に、2回目の竣工現場検査はすべての工事が完了した時点で行われます。 いずれも、目視できる範囲で技術基準に適合しているかをチェックされます。なお、新築マンションの場合は、中間現場検査の実施がありません。これらの検査に合格すると、適合証明書が交付されます。 また、新築住宅では、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることも確認項目です。検査済証は、建物が完成した後に行われる検査後に発行されるもので検査済証の再発行はできないので注意しましょう。 出典） ・【フラット35】新築住宅の物件検査 ・【フラット35】技術基準・検査ガイドブック ・座間市「1 建築確認済証と検査済証について」 中古住宅の場合 中古住宅の物件検査は次の2つです。 書類審査 現地調査 書類審査では、設計図面や登記事項証明書などをもとに、フラット35の技術基準を満たしているかを確認されます。現地調査では、住宅の現状が技術基準に適合しているかを目視等で確認されます。 書類審査と現地調査に合格すれば、適合証明書が交付される仕組みです。 出典）【フラット35】中古住宅の物件検査の概要 なお、以下2つのいずれかに該当する中古住宅の場合、物件検査の省略できます。 １．中古マンションらくらくフラット35 フラット35の技術基準に適合していることを、あらかじめ確認した中古マンションです。物件情報検索サイト「中古マンションらくらくフラット35」を利用すれば、該当するマンションを検索できます。 ２．一定の要件を満たす中古住宅 下表の1～4の中古住宅については、それぞれ対応する「【フラット35】中古住宅に関する確認書」を取扱金融機関に提出することで、物件検査を省略できます。また、下表の右欄に示す【フラット35】S及び【フラット35】維持保全型を利用できます。 ※住宅金融支援機構と協定を締結した団体が運営する中古住宅の登録制度の対象となる住宅 対象となる中古住宅 利用できる【フラット35】S 及び【フラット35】維持保全型 1 築年数が20年以内の中古住宅で、 長期優良住宅の認定を受けている住宅 ・【フラット35】S（金利Aプラン） ・【フラット35】維持保全型 2 安心Ｒ住宅である中古住宅で、 新築時に【フラット35】を利用している住宅※１ ・【フラット35】S（金利Bプラン） ・【フラット35】維持保全型 3 築年数が10年以内の中古住宅で、 新築時に【フラット35】を利用している住宅※１ ・【フラット35】S（金利Bプラン） 4 団体登録住宅※2である中古住宅で、当該団体があらかじめ 【フラット35】の基準に適合することを確認した住宅 ・【フラット35】S（ZEH・金利Aプラン・金利Bプラン） ・【フラット35】維持保全型 （注）基準に適合する場合のみ ※1 新築時のフラット35の融資が【フラット35（保証型）】であった場合、この確認書を利用して借入申込みができる金融機関は売主が新築時にフラット35（保証型）を利用した金融機関に限られます。 ※2 団体登録住宅とは、機構と協定を締結した団体が運営する中古住宅の登録制度の対象となる住宅です。 なお、上記の要件を満たす中古住宅は、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる「フラット35S」及び【フラット35】維持保全型を利用できます（金利引下げメニューは住宅によって異なる）。 関連記事はこちらフラット35Sとは？種類や金利、利用条件について解説 フラット35の技術基準となる項目 フラット35では、新築住宅と中古住宅でそれぞれ技術基準が定められています。 新築住宅の基準項目 新築住宅の基準項目とその概要は以下のとおりです。 一戸建て住宅など(※1) マンション 接道 原則として一般の道に2m以上接すること。 住宅の規模(※2) 70㎡以上 30㎡以上 住宅の規格 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）、炊事室、便所及び浴室の設置 併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 戸建型式など 木造の住宅(※3)は一戸建てまたは連続建てのみ 断熱構造(※4) 次のいずれかに該当すること。 (1)断熱等性能等級4以上、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上 (2)建築物エネルギー消費性能基準（別途、結露防止措置の基準あり） 住宅の構造 耐火構造もしくは準耐火構造(※5)であることまたは耐久性基準(※6)に適合すること。 配管設備の点検 点検口などの設置 共用配管を構造耐力上主要な壁の内部に設置しないこと。 区画 住宅相互間等を1時間準耐火構造などの界床・界壁で区画 床の遮音構造 － 界床を厚さ15cm以上(RC造の場合) 維持管理基準 管理規約 － 管理規約が定められていること。 維持管理基準 長期修繕計画 － 計画期間20年以上 ※1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含みます。 ※2. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫や共用部分（マンションの場合）の面積を除きます。 ※3. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※5)の住宅以外の住宅をいいます。 ※4. 2023年4月1日以降に設計検査の申請を行う住宅であっても、建築確認検査を受けた日（建築確認検査不要な住宅は着工日）が2023年3月31日以前の場合は、従前の基準（断熱等性能等級2相当）を適用できます。 ※5. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。 ※6. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】新築住宅の技術基準の概要」 後述する中古住宅にはありませんが、新築住宅では断熱構造や配管設備の点検、区画などが基準項目に含まれています。 中古住宅の基準項目 中古住宅の基準項目とその概要は以下のとおりです。 一戸建て住宅など(※1) マンション(※2) 接道 原則として一般の道に2m以上接すること。 住宅の規模(※3) 70㎡以上(共同建ての住宅は30㎡以上(※4)) 30㎡以上(※4) 住宅の規格 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置 併用住宅の床面積 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 戸建型式等 木造の住宅(※5)は一戸建てまたは連続建てに限る 住宅の構造 耐火構造、準耐火構造(※6)または耐久性基準(※7)に適合 住宅の耐震性 建築確認日が昭和56年6月1日以後(※8)であること (建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※9)は、耐震評価基準などに適合) 劣化状況 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等 外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等 維持管理基準 管理規約 － 管理規約が定められていること。 維持管理基準 長期修繕計画 － 計画期間20年以上 ※1. 一戸建て住宅等には、連続建て住宅、重ね建て住宅及び地上2階以下の共同建ての住宅を含みます。 ※2. マンションとは、地上3階以上の共同建ての住宅をいいます。 ※3. 住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニー等は含みません。 ※4. 共同建ての住宅の場合は、建物の登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上あれば構いません。 ※5. 木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造(※6)の住宅以外の住宅をいいます。 ※6. 準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。 ※7. 耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。 ※8. 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年4月1日以後とします。 ※9. 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年3月31日以前とします。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】中古住宅の技術基準の概要」 中古住宅は過去に人が居住したことがあるため、住宅の耐震性や劣化状況が基準項目に含まれています。 フラット35の適合証明書のメリットや注意点 適合証明書のメリット フラット35を利用するために、わざわざ物件検査を受けて適合証明書を取得しなくてはならないことを面倒だと思うかもしれません。しかし、第三者の物件検査を受けて合格し、所定の技術基準をクリアしていることが証明されれば、住宅を取得するうえで安心感につながります。 今後長い間マイホームに住むことを考えると、手間や費用をかけるだけの価値はあるのではないでしょうか。 適合証明書の注意点 適合証明書の発行にかかる費用と有効期限 フラット35の適合証明書の発行にかかる物件検査費用や発行までにかかる時間は、依頼した会社によって異なります。適合証明書がないと契約ができないため、スケジュールに余裕をもって物件検査の申請を行うことが大切です。 適合証明書の有効期限 フラット35の適合証明書には有効期限があります。新築住宅は、竣工から2年以内に借入れの申し込みをする必要があるため、適合証明書も竣工から2年以内に借入れの申し込みを行った場合のみ有効です。 中古住宅の場合、適合証明書の有効期限は以下のとおりです。 一戸建て：現地調査実施日から1年間 マンション（竣工から5年超）：現地調査実施日から3年間 マンション（竣工から5年以内）：現地調査実施日から5年間 また、物件検査が不合格で、適合証明書を発行できなくても費用はかかる点にも注意しましょう。 まとめ フラット35を利用するには、物件検査を受けて適合証明書を取得する必要があります。費用はかかりますが、第三者の物件検査を受けて合格し、所定の技術基準を満たしていることが証明されれば、住宅を取得するうえで安心感につながります。 物件検査の依頼先がわからない場合は、不動産会社や建築会社などの専門家に相談しましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の審査基準を徹底解説！ フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するため、返済計画を立てやすく、金利変動リスクへの備えとなります。ただし、フラット3...
高齢になると、一般的に収入や年齢の関係で住宅ローンを組むのが難しくなります。しかし、老後は持ち家の老朽化やライフスタイルの変化などで、建て替えや住み替えのニーズが高まる時期でもあります。そのような時に、親に代わって子どもが住宅ローンを組める可能性があります。 この記事では、親が住むために組める住宅ローンの種類と特徴、注意点について解説します。 親が住むための住宅ローンの種類 親が住む家を購入する際に、子どもが組める住宅ローンとして、次の2つのローンが考えられます。 親族居住用住宅ローン セカンドハウスローン 親族居住用住宅ローンは、申込者の両親や子、孫などの親族が住むための住宅を建築・購入する際に利用できるローンです。申込者本人が居住する必要はありません。 セカンドハウスローンは、現在の自宅の他に、自分で利用するための住宅を取得する際に利用できるローンです。転勤時の仮住まい、週末に過ごすための別荘・別宅などの購入に利用できます。 どちらも住宅金融支援機構の提供するフラット35で取り扱っており、提携金融機関を通じて申込みができます。次の見出し以降では、フラット35における親族居住用住宅ローンとセカンドハウスローンのそれぞれの特徴と注意点を説明していきます。 親族居住用住宅ローンの特徴 まずは、親族居住用住宅ローンの特徴を確認していきましょう。 住宅ローンの借り入れがあっても利用可能 一般的な住宅ローンは、申込者本人が住む家の購入資金が融資対象です。すでに住宅ローンの借り入れがある場合、原則として2軒目の家の購入について住宅ローンを組むことはできません。しかし、親族居住用住宅ローンなら、住宅ローンの返済中でも親が住む家の購入が目的であれば利用できます。 出典）フラット35「Q 申込人が居住するための住宅と親族が居住するための住宅の両方について、同時に借入れの対象になりますか？」 同居・別居は不問 親族居住用住宅ローンを利用する場合、親との同居・別居は問われません。親と同居することも、別々に住むことも可能です。 収入合算が可能 親族居住用住宅ローンは、申込者の収入と、購入する家に入居する親の収入を合算して審査を受けられます。収入合算を行うことで、申込者単独で契約するよりも借入額を増やすことができます。 フラット35の場合、次のすべての要件にあてはまる人（1名）との収入合算が可能です。 申込時の年齢が70歳未満の人 連帯債務者となることができる人 申込者と同居する人（申込者の親、子、配偶者など）、または融資対象住宅に入居する人 収入合算は、申込者単独では借入希望額に満たない場合に有効といえるでしょう。 住宅ローン控除は受けられない sup { font-size: 0.65em; vertical-align: super; } 住宅ローンを組んで住宅を建築・購入する場合、通常は住宅ローン控除が適用されます。※1しかし、親族居住用住宅ローンでは、原則として住宅ローン控除を受けられません。 住宅ローン控除は、住宅取得者の金利負担の軽減を図ることが目的のため、申込者が住まない住宅は控除の対象外となります。 ただし、融資対象住宅に居住する人が連帯債務者になる場合、その連帯債務者は住宅ローン控除を受けられます。例えば、子どもが親のために融資を受けて家を購入した際、親が連帯債務者になっている場合は、親が組んだ住宅ローンは住宅ローン控除の対象となります。 ※1 2024年、2025年に新築住宅に入居する場合、2024年１月以降に建築確認を受けた新築住宅で、住宅ローン減税を受けるには省エネ基準に適合する必要があります。 出典） ・国土交通省「住宅ローン減税」 ・フラット35「親族居住用住宅のお申込みについて」 セカンドハウスローンの特徴 次に、セカンドハウスローンの特徴を説明します。 すでに自宅を所有している人が利用可能 セカンドハウスローンは、すでに自宅を所有している人が利用できる住宅ローンです。別荘など2軒目の住宅取得を目的としているため、自宅を所有していない人が、親が住む家を購入するためにセカンドハウスローンを利用することはできません。 返済比率などの条件からハードルが高い セカンドハウスローンは、通常の住宅ローンに比べると審査が厳しい傾向にあります。すでに自宅を所有しており、住宅ローンの返済中に申し込むケースが多いため、返済比率などの条件から審査基準が高くなりやすいからだと考えられます。 フラット35の場合、すべての借り入れについて総返済負担率（年収に占める年間合計返済額の割合）について次の基準を満たす必要があります。 年収400万円未満 年収400万円以上 総返済負担率の基準30％以下35％以下 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」 仮に融資を受けられたとしても、住宅ローンにセカンドハウスローンの支払いが上乗せされるため、返済負担が大きくなりすぎないように注意しましょう。 金利は一般的な住宅ローンよりも高い セカンドハウスローンの金利は、一般的な住宅ローンより高めに設定されています。住宅ローンの借り入れがある状態で利用すると、さらに返済額が増えるため貸し倒れリスクが高まることも影響していると考えられます。 住宅ローン控除は受けられない 親族居住用住宅ローンと同様に、セカンドハウスローンも住宅ローン控除の適用対象外です。比較的金利が高いことに加えて、住宅ローン控除を受けられないため、想定以上に返済負担が大きくなる恐れがあります。 住宅ローンを返済中にセカンドハウスローンを組む場合は、住宅ローン控除を受けられないことを前提に返済計画を立てることが大切です。 出典）フラット35「セカンドハウスのお申込みについて」 まとめ 親が住む家の住宅ローンを組む場合は、「親族居住用住宅ローン」と「セカンドハウスローン」の2つが選択肢となります。 どちらも住宅ローンの返済中でも利用が可能です。ただし、返済負担が大きくなることに加えて住宅ローン控除を受けられないため、無理のない返済計画を立てることが大切です。利用を検討する場合は、両者の違いを理解したうえで取扱金融機関に相談してみましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 親子リレーローンとは？メリット・デメリットと注意点を解説 親子リレーローンは、親子二世代にわたって返済する仕組みの住宅ローン商品です。親子リレーローンを利用することで、単独でローンを組むより借入金額を増やせる可能性があります。一方で、親子リレーロー...
フラット35の返済中に手元資金に余裕ができると、繰り上げ返済を検討するかもしれません。繰り上げ返済をすることで総返済額を抑えられますが、本当に繰り上げ返済をしていいのか迷うかもしれません。 この記事では、フラット35の繰り上げ返済をする前に確認したい3つのポイントを解説します。 そもそも住宅ローンの繰り上げ返済とは 住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に借入額の一部を返済する方法です。繰り上げ返済は全て元金に充てられるため、減少した分の元金に対する支払利息がなくなり、結果として住宅ローンの総返済額を抑えられます。 繰り上げ返済の方法は以下2つです。 期間短縮型：返済期間を短縮する方法 返済額軽減型：毎月の返済額を軽減する方法 総返済額を抑える効果がより高いのは期間短縮型です。どちらの方法を選択しても、繰り上げ返済の金額が大きく、繰り上げ返済をした時期が早いほど得られる効果は高くなります。 住宅ローンの総返済額を少しでも減らしたい場合は期間短縮型、毎月の返済額を減らしたい場合は返済額軽減型を選ぶと良いでしょう。 繰り上げ返済のメリット 繰り上げ返済のメリットは、住宅ローンの総返済額が安くなることです。繰り上げ返済の金額やタイミングによっては、総返済額が100万円以上安くなるような場合もあります。 繰り上げ返済を検討する場合は、インターネット上のシミュレーションを活用して総返済額がどれぐらい安くなるかを確認するといいでしょう。 繰り上げ返済のデメリット 繰り上げ返済をすると、手元資金が減少します。十分な手元資金を残さずに繰り上げ返済をすると、急にまとまったお金が必要になった際に手元資金が不足する恐れがあります。繰り上げ返済をする場合は、もしものときに備えてある程度の手元資金を確保しておきましょう。 フラット35の繰り上げ返済の特徴 民間の金融機関が提供する住宅ローンでは、繰り上げ返済時に手数料がかかることがありますが、フラット35は手数料がかかりません。ただし、フラット35を買取型ではなく保証型で利用している場合、金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかる場合もあります。 関連記事はこちらフラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35の繰り上げ返済の流れ フラット35の繰り上げ返済をする場合、繰り上げ返済をしたい日の1か月前までに、金融機関に申し出が必要です。その後、必要な書類を金融機関が指定する期日までに提出することで、繰り上げ返済をすることができます。 また、住・MyNoteを利用して申し込むこともできます。あらかじめ住・MyNoteに登録しておく必要がありますが、一連の手続きをWeb上で完結させることができます。ただし、フラット35を保証型で利用している場合、住・MyNoteは利用できません。 いずれかの方法で申し込みが完了したら、予定していた繰り上げ返済日に必要な金額を送金すれば、繰り上げ返済が完了します。 フラット35の繰り上げ返済をする前に確認したい3つのポイント 繰り上げ返済をした方が良いと思うかどうかは、個人の考え方や状況によって異なります。上述のメリットとデメリットを踏まえたうえで、以下3つのポイントを確認し、繰り上げ返済をするかどうかを判断しましょう。 ポイント①：住宅ローン控除 住宅ローン控除とは、住宅ローン年末残高の0.7％を所得税（一部翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。この住宅ローン控除適用期間中に繰り上げ返済をすると、住宅ローン控除額が減少する場合があります。 では、住宅ローン控除が受けられる13年を過ぎた段階で繰り上げ返済をすれば良いのかというと、必ずしもそうとは限りません。以下は、4,000万円を35年固定金利で借り、「5年後に400万円分繰り上げ返済をする場合」と、同条件で「15年後に400万円分繰り上げ返済をする場合」を、シミュレーションした表です。 〇金利0.5％の住宅ローンに400万円分繰り上げ返済した場合※1 5年後 15年後 A.繰り上げ返済による利息軽減額 607,226円 384,534円 B.住宅ローン控除額※2 2,709,688円 2,966,799円 A+B 3,316,914円 3,351,333円 ※1 借り入れは1月、繰り上げ返済は12月に行うと仮定してシミュレーションしています。 ※2 各年12月時点の残高に0.7％を乗算した金額の総和を、住宅ローン控除額としています。 まず、金利が低い場合は、5年目（控除期間中）と15年後（控除期間終了後）にほとんど差がないことから、手元資金を残しておくという観点で、15年後に繰り上げ返済をした方が良いと言えるでしょう。 〇金利2.0％の住宅ローンに400万円分繰り上げ返済した場合※1 5年後 15年後 A.繰り上げ返済による利息軽減額 2,987,026円 1,766,093円 B.住宅ローン控除額※2 2,822,276円 3,095,609円 A+B 5,809,302円 4,861,702円 ※1 借り入れは1月、繰り上げ返済は12月に行うと仮定してシミュレーションしています。 ※2 各年12月時点の残高に0.7％を乗算した金額の総和を、住宅ローン控除額としています。 一方で、金利が高い場合は、15年後（控除期間終了後）よりも5年目（控除期間中）に繰り上げ返済をした方が有利なことが分かります。 このように、借入額は同じでも、住宅ローン金利によって控除期間中に繰り上げ返済をした方がいい場合と控除期間終了後にした方がいい場合があります。 金銭的にどちらが有効かを判断するためには、住宅ローン控除を考慮してシミュレーションを行うことが大切です。 また、繰り上げ返済手数料がいくらかかるか、所得税と住民税の合計額から控除をフル活用できるか、についても併せて確認しましょう。 ポイント②：団体信用生命保険 団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった場合に保険金が支払われ、住宅ローンが完済される仕組みです。 団信を生命保険として捉えると、一般的な生命保険と比較してかなり安い保険料で生命保険に加入できている、と解釈できます。また、万が一のことが起きた場合に、繰り上げ返済をしなかった分の手元資金を家族に残すことができます。 一方で、一般的な生命保険は、万が一の際に残された家族の生活資金のためなど、住宅ローンの返済以外の目的で加入することも考えられます。加入する目的が異なるのであれば、そもそも両者を比較すること自体が適切でないとも考えられます。 団信も一般的な生命保険も、万が一に備えて併用も含めて検討すべきものです。また、実際に万が一のことが起きるかどうかは分からないため、どちらが正しいと結論付けるのは難しいでしょう。 ポイント③：資産運用 手元資金を繰り上げ返済に充てるのではなく、資産運用に回すという考え方もあります。手元資金を繰り上げ返済ではなく資産運用に回すことで、繰り上げ返済による利息軽減効果以上のリターンを得ようとする考え方です。2024年から新NISAも始まったため、積立投資を始めやすい環境になっているのも追い風です。 しかし、投資は必ずリターンを得られるとは限らず、損失になる恐れもあるので、どちらが正しいとはいえません。住宅ローン金利よりも高い利回りで運用できるなら、繰り上げ返済をしないで資産運用に回す方が有利です。しかし、住宅ローン金利が高いほど、それを上回るリターンを得るのは難しくなり、その分リスクも高くなるでしょう。 リスクを考慮したうえで資産運用によって更なるリターンを求めるか、確実に利息軽減効果を得られる繰り上げ返済を選ぶかは、個人のリスク許容度や考え方によって異なるでしょう。 繰り上げ返済をした方がいい人 ここまで「住宅ローン控除」「団信」「資産運用」の3つのポイントについて、金銭的な損得を見てきましたが、結局のところ、個人の考え方によって選択は異なります。 また、金銭的な損得以前に、「住宅ローンは借金なので残っていると心配だ。一刻も早く返済したい！」と思っている人は、損得よりも自分の意思を尊重し、繰り上げ返済をしてもいいでしょう。 まとめ 繰り上げ返済をした方がいいか、しない方がいいかは個人の考え方次第です。 金銭的な損得を重視するなら、「住宅ローン控除」「団信」「資産運用」の3つのポイントを確認し、しっかりとシミュレーションを行ったうえで判断することが大切です。一方で、金銭的な損得よりも「一刻も早く返済したい」という自分の意思を尊重して、繰り上げ返済をするのも間違いではありません。 ただし、病気やケガ、退職などで急にお金が必要になる恐れもあります。繰り上げ返済をする場合は無理をせず、ある程度の手元資金を残しておきましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 住宅ローンの借り換えはなぜ行った？実態調査から見えたこと 住宅ローンの返済を続けていると、毎月の返済を軽減できないかを考えることもあるでしょう。住宅ローンの借り換えを行うことで返済負担を減らせる可能性もありますが、タイミングを見誤ると、思ったより効...
住宅を購入する際にペアローンを組むことで、夫婦のどちらか一方が単独で住宅ローンを組むより借入額を増やせるなどのメリットがあります。しかし、ペアローンを組んだ夫婦が離婚する場合、自宅の扱いや住宅ローンの返済をどうするのかを決めなければなりません。 この記事では、ペアローンを組んだ夫婦が離婚する場合の問題点と対処法を詳しく解説します。 そもそもペアローンとは？ ペアローンとは、一定の収入がある同居親族と一緒にそれぞれが主たる債務者として、同一物件の購入を目的に住宅ローンを組む方法です。夫婦の場合、夫と妻がそれぞれ住宅ローンを組み、それぞれが相手の連帯保証人となります。 2人の借入額を合わせることによって、夫婦のどちらか一方が単独で住宅ローンを組むより高額の住宅を購入できます。その他にも以下のようなメリットがあります。 夫婦の双方に住宅ローン控除が適用される 夫婦がそれぞれ異なる条件で住宅ローンを組める（固定金利と変動金利を分けるなど） 一方で、ペアローンには以下のようなデメリットもあります。 住宅ローンを2つ組むので諸費用も2倍になる 夫婦のどちらかの収入が減少すると返済が苦しくなる なお、ペアローンと似た方法として、夫婦の収入を合算した金額をもとに住宅ローンを借り入れる「収入合算」という方法があります。こちらは、夫婦のどちらか一方が連帯保証人となって1つの住宅ローンを組む点で異なります。 ペアローンを組んだのに離婚することになったら？ ペアローンを組んだ夫婦が離婚する場合、何もしなければ、それぞれが今までどおり返済を続けることになります。しかし、今後の2人の生活を考えると、以下の2点について検討したほうがいいでしょう。 自宅をどうするか 債務をどうするか まずは、離婚後はどちらも自宅に住まないのか、あるいはどちらか一方が住み続けるのかを話し合って決めましょう。そのうえで、状況に応じて債務をどうするか考える必要があります。 自宅にどちらも住まない場合の対処法 離婚後、自宅にどちらも住まない場合は、「売却する」「賃貸に出す」の2つの選択肢が考えられます。どちらを選ぶ場合も、双方の合意が必要です。 自宅を売却する場合 自宅を売却する場合は、売却代金で2人の債務を返済することになります。売却価格が債務を上回る「アンダーローン」であれば、売却代金で2人の債務を完済できます。完済後に残った売却益については、話し合って適切に分ければきれいに精算できるでしょう。 しかし、売却価格が債務を下回る「オーバーローン」の場合、売却代金でローンを完済することができません。この場合だと、そもそも債権者である金融機関に自宅売却の承諾を得られない恐れがあります。また、もし自宅を売却できたとしても、引き続き返済を続けなければなりません。 自宅を賃貸に出す場合 離婚後に住宅を賃貸に出す場合は、賃料収入などで引き続きローンを返済していくことになります。 ただし、住宅ローンは資金使途が住宅購入や借り換えに限られるため、賃貸用不動産に対応している事業用ローンへの借り換えが必要です。一般的に事業用ローンは住宅ローンより金利が高く、住宅ローン控除の適用外となります。 離婚後も不動産を共有したまま賃貸に出す場合、退去時の入居者募集や住宅の修繕はどうするかなど、協力して賃貸経営をしなければなりません。良好な関係を維持できず、定期的にコミュニケーションがとれない場合は難しいでしょう。 賃貸に出す場合は、夫婦の一方が賃貸用不動産も借りられるローン（単独債務）に借り換えるのが現実的といえます。 自宅にどちらかが住み続ける場合の対処法 離婚後に夫婦のどちらかが自宅に住み続ける場合は、「引き続き双方で返済を続ける」「一方が債務を引き受ける」の2つの選択肢があります。 引き続き双方で返済を続ける場合は、一方が住まない家のためにローンを払い続けることになります。出ていく側が、子どもの養育費や慰謝料の代わりにローン返済を続ける場合もあるでしょう。 しかし、基本的には住み続ける側が出ていく側の債務を引き受け、返済を続けるのが自然な流れといえます。ただし、「一方が債務を引き受けても滞りなく返済が行われる」と判断されなければ、金融機関の承諾は得られません。状況によっては、金融機関から断られる恐れもあります。 まずは金融機関と相談する必要がありますが、必ず許可されるとは限らないことを理解しておきましょう。 リースバックという選択肢 ペアローンを組んだのに離婚する場合、夫婦の一方は「自宅に住み続けたい」、もう一方は「住んでいない家の住宅ローンをなくしたい」という要望もあるでしょう。住み続けたい側が出ていく側の債務を引き受けるのが難しいときは、リースバックで問題が解消できる可能性があります。 リースバックを利用すれば、自宅を売った売却代金でペアローンを完済しつつ、住み続けたい側がリースバック運営会社と賃貸借契約を結んでその家に住み続けることが可能です。 ただし、リースバックもアンダーローンにならないと、サービスを利用できません。売却価格はリースバック運営会社によって異なるので、利用を検討する場合は、仮査定を依頼するといいでしょう。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 まとめ ペアローンを組んだ夫婦が離婚する場合、何も対応しなければ、どちらもそのまま返済を続けなくてはなりません。まずはどちらも自宅に住まないのか、どちらか一方が住み続けるのかを決めたうえで、債務について検討することが大切です。 住み続けたい側が一方の債務を引き受けるのが難しい場合は、リースバックで問題を解消できないか検討してみましょう。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。 ※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 リースバックの契約までの流れと必要書類、注意点を解説 リースバックを検討するにあたり、どのように契約が進んでいくのか不安に思う人もいるのではないでしょうか。リースバックの契約が終わってから後悔することが無いように、契約がどのような流れで進み、何...
フラット35子育てプラスとは、子育て世帯や若年夫婦世帯に向けた新たな金利引き下げ制度です。一定の要件を満たすと子供の人数などに応じて金利が引き下げられるため、住宅ローンの負担軽減が期待できます。 この記事では、フラット35子育てプラスの内容や金利引き下げの条件、注意点を解説します。 フラット35子育てプラスが導入された背景 フラット35子育てプラスは、子育て世帯が良質な住宅を取得できるように、金利負担を軽減することを目的とした住宅ローンの制度です。この制度は、少子化対策及び子育て支援の一環として2023年11月29日に成立した、令和5年度（2023年）補正予算において拡充されました。 なお本制度は、2024年2月13日以降の資金受取分から適用されています。 フラット35子育てプラスの概要 フラット35の子育てプラスの概要は以下のとおりです。 子どもの人数等に応じて金利を引き下げ 他の金利引き下げメニュー（フラット35S等）との併用が可能 他の金利引き下げメニューを含め、金利引き下げ幅の上限を年－1.0％に拡充（従来は年－0.5％が上限） 新設されたフラット35子育てプラスは、子育て世帯だけでなく若年夫婦世帯も支援対象に含まれます。本制度の子育て世帯とは、借入申込年度の4月1日において、子ども（胎児および孫を含む。孫の場合は同居が必要。）の年齢が18歳未満である世帯を指し、若年夫婦世帯とは、借入申込年度の4月1日において、夫婦（同性パートナーを含む）のいずれかが40歳未満である世帯を指します。 ただし、借入申込年度の4月1日で条件を満たしていない場合でも、資金実行時（金融機関が資金実行日、融資金利などを登録する手続日をいいます。）までに上記の要件を満たせば、本制度を利用することができます。詳細は申し込みをした金融機関に確認しましょう。 フラット35子育てプラスの金利引き下げの条件 子育てプラスの金利引き下げメニューが加わった制度拡充では、新しいポイント制度も導入されています。 家族構成や住宅、エリアに応じてポイントが加算され、そのポイント合計数に応じて金利引き下げが適用される仕組みです。 図：金利引き下げの条件の考え方 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】子育てプラスA3チラシ」 ここでは、上図を参考に、フラット35子育て支援の金利引き下げの条件について確認していきましょう。 ①家族構成を確認 まずは、家族構成に応じて加算されるポイント数をチェックしましょう。 家族構成 加算ポイント数 若年夫婦世帯1ポイント 子ども1人1ポイント 子ども2人2ポイント 子ども3人3ポイント 子どもN人Nポイント 子どもの人数が多いほど加算ポイントが増える仕組みです。子どもがいない若年夫婦世帯には1ポイントが加算されます。 ②住宅を確認 住宅は「性能」と「管理・修繕」の2つについて、それぞれポイントが加算されます。 【性能】 住宅の技術基準レベル 加算ポイント数 フラット35ｓ（ZEH） 3ポイント フラット35ｓ（金利Aプラン） 2ポイント フラット35ｓ（金利Bプラン） 1ポイント フラット35リノベ（金利Aプラン） 4ポイント フラット35リノベ（金利Bプラン） 2ポイント 省エネルギー性や耐震性など、フラット35Sの技術基準をクリアしている住宅の場合は、レベルに応じてポイントが加算されます。中古住宅を取得してリノベーションを実施し、フラット35リノベが適用される場合も同様です。 関連記事はこちらフラット35Sとは？種類や金利、利用条件について解説 【管理・修繕（フラット35維持保全型）】 対象住宅 加算ポイント数 長期優良住宅 1ポイント 予備認定マンション ※1 1ポイント 管理計画認定マンション ※2 1ポイント 安心R住宅 ※2 1ポイント ホームインスペクション実施住宅 ※2 1ポイント 既存住宅売買瑕疵保険付保住宅 ※2 1ポイント ※1 新築マンションのみ ※2 中古住宅のみ 「新築戸建住宅」「新築マンション」「中古住宅」の取得について、フラット35維持保全型が適用される場合は、対象住宅の種類に応じてポイントが加算されます。 ③エリアを確認 住宅を取得するエリアが住宅金融支援機構と連携している場合は、フラット35地域連携型やフラット35地方移住支援型を利用できる場合があります。これらは、地方公共団体による補助金や移住支援金の交付とあわせて、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。 エリア 加算ポイント数 フラット35地域連携型（子育て支援） 2ポイント フラット35地域連携型（空き家対策） 2ポイント フラット35地域連携型（地域活性化） 1ポイント フラット35地方移住支援型 2ポイント 地方公共団体の支援があるエリアであれば、その内容に応じてポイントが加算されます。なお、住宅金融支援機構と連携しているエリアかどうかは、フラット35のホームページで確認することができます。（詳細はこちら） ④引き下げ幅を確認 最後に、「家族構成」「住宅」「エリア」の各項目で加算されたポイント数を合計しましょう。以下のように、合計ポイントに応じて金利引き下げが適用されます。なお、合計ポイントが5~8ポイントの場合は6~10年目、9~12ポイントの場合は11~15年目も金利が引き下げられます。 出典）住宅金融支援機構「【フラット35】子育てプラスA3チラシ」 総返済額の引き下げ額は、1ポイントだと約-40万円、5ポイントだと約-195万円、9ポイントだと約-375万円にもなります。自分が受けられる金利引き下げを確認したい人は、フラット35のホームページで確認できます。（詳細はこちら） フラット35子育てプラスの注意点 子育てには子どもの学費など、まとまったお金が必要となるライフイベントが発生します。固定金利で住宅ローンを組めば、毎月の返済額が固定されるため、資金計画を立てやすくなります。 一方で、固定金利型の住宅ローンは、変動金利に比べて適用金利が高い傾向にあります。適用要件を満たして金利が低くなるのであれば、フラット35子育てプラスの利用を検討しても良いのではないでしょうか。 ただし、金利引き下げはずっと続くわけではなく、5～15年の期間限定です。変動金利型やフラット35以外の固定金利型の住宅ローンと比較したうえで、本当に自分に合うかを判断する必要があるでしょう。 フラット35子育てプラスは後から申請できる？ 既にフラット35を借りている人の中には、「自分も要件に当てはまっているが利用できないのか」と思われる人もいるかもしれません。 しかし、本制度はあくまで新規で借り入れるタイミングを基準に対象者を判断しているため、後から申請し、フラット35子育てプラスを利用することはできません。既に子育てプラスを利用していて、後から子供が増えた場合も同様です。 加えて、新たにフラット35に借り換える場合も、フラット35子育てプラスを利用することができません。子育てプラスを利用するために借り換えることはできないので注意しましょう。 なお、フラット35子育てプラスは利用できなくても、フラット35への借り換えによって、総返済額や月返済額を軽減できる可能性があります。詳細は以下の記事で解説しています。 関連記事はこちらフラット35への借り換えにメリットはある？目的別に判断基準を紹介 まとめ フラット35子育てプラスを利用することで、子どもの人数等に応じて金利引き下げの適用を受けることができます。ZEHや長期優良住宅といった質の高い住宅を取得する場合は、さらに金利が優遇されるかもしれません。 住宅取得を計画している子育て世帯は、2024年2月13日にスタートした「フラット35子育てプラス」の利用を検討してみてはいかがでしょうか。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 フラット35の買取型・保証型の違いを徹底比較！どっちがいい？ フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類がありますが、自宅購入でフラット35を利用する場...
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類がありますが、自宅購入でフラット35を利用する場合、どちらを選べばよいのでしょうか。 この記事では、フラット35の買取型と保証型の仕組みと違い、選び方について解説します。 フラット35の買取型と保証型の仕組み フラット35の買取型と保証型は、利用者からは見えない仕組みの部分が異なります。まずは買取型と保証型の仕組みがどのように異なるのかを解説します。 買取型の仕組み フラット35の買取型とは、以下のような仕組みを活用して金融機関が提供している全期間固定金利の住宅ローンです。 〇買取型のイメージ図 ※編集部作成 買取型の場合、フラット35の利用者が金融機関から資金を受け取った後に、住宅金融支援機構が金融機関から債権を買い取ります。なお、債権者は金融機関ではなく住宅金融支援機構となるため、利用者が購入した自宅に抵当権を設定するのは、住宅金融支援機構となります。 買取型は、2023年12月21日時点で320機関もの金融機関に取り扱われており、一般的に用いられる「フラット35」は買取型を指していることが多いです。 保証型の仕組み フラット35の保証型も全期間固定金利の住宅ローンで、以下のような仕組みを活用しています。 〇保証型のイメージ図 ※編集部作成 保証型の場合、フラット35の利用者が金融機関から資金を受け取った後も、住宅金融支援機構が金融機関から債権を買い取りません。そのかわり、住宅金融支援機構が債権に住宅融資保険を付け、フラット35の利用者が正常に返済をできなくなった場合に金融機関に対して保険金を支払います。なお、債権者は金融機関であるため、利用者が購入した自宅に抵当権を設定するのは、金融機関となります。 保証型は、2023年12月21日時点でわずか11機関の金融機関にしか取り扱われておらず、現在も受付を行っているのはわずか8機関です。 フラット35の買取型と保証型の違いを比較 買取型は金利や手数料は金融機関ごとに異なりますが、その他の商品性は原則として同様です。一方で保証型は、金利や手数料以外の商品性も金融機関によって異なります。 この記事では、実際に保証型を提供している8機関の2024年2月時点での条件を調査し、買取型と保証型の商品性の違いを比較しました。 保証型の方が金利は低いが、その差は小さい 一般的に保証型は融資率が低いほど金利が低くなる商品設計であるため、条件を満たせば買取型よりも保証型の方が低金利で借りられるとされています。 住宅金融支援機構が公表しているデータによると、団信ありの買取型の金利*は、融資率が9割以下の場合、年1.82％～年3.47％です。一方で、保証型の金利は、融資率が9割以下の場合、1.73％～1.81％でした。よって、融資率が9割以下の場合、買取型よりも保証型の方が低金利で借りられるものの、金融機関によっては買取型と保証型でほとんど金利差がない場合もあることが読み取れます。 例えば5,000万円を35年間固定金利1.55％で借りた場合、金利が0.05％低くなると総返済額が約51万円程度安くなります。それに対して、5,000万円の借入に対してかかる融資手数料が1％低くなると、かかる手数料が50万円安くなります。つまり、この例でいうと融資手数料に1％差がある場合、大体0.05％以上の金利差がなければ、保証型を選択するメリットは薄いといえます。 ただし、保証型を提供するすべての金融機関で、融資率を8割まで抑えるとさらに金利が低くなり、2024年2月時点の金利だと1.7％前後の金利で借りることができるようになります。8割以下まで融資率を引き下げることができれば、金利差の面で保証型を選択するメリットがあるといえます。 ※融資実行日が2024年2月であった、融資期間が21～35年の買取型の平均金利 出典）【フラット３５】金利情報 保証型は融資手数料が高い 買取型も保証型も、提供する金融機関によって融資手数料の設定が異なります。 実際に買取型の融資手数料をいくつか調査したところ、融資手数料が数万円台の定額型の商品や、1％台の定率型の商品もありました。それに対して保証型の融資手数料は、財形住宅金融のみ1.1％と低いものの、多くが2％を超える定率型であり、融資手数料が高めの設定であることが分かります。 保証型のうち3機関は返済手数料がかかる 買取型の繰上返済手数料は一部繰上返済でも一括返済でも無料です。 上表のとおり、一部繰上返済については一部繰上方法の指定はあるものの、原則無料であることが読み取れます。一方で、一括返済においては3機関が手数料を取っていることが分かりました。 ただし、返済手数料の差は数万円単位であり、金利や融資手数料を重視した方がかかる費用の総額を効果的に抑えられるでしょう。もちろん無料である方がいいことは言うまでもないですが、必要以上に重視しすぎないことも大切です。 保証型は団信の特約が豊富 買取型の場合、新機構団体信用生命保険（以下、新機構団信）に加入することになりますが、保証型は金融機関独自の団信に加入することになります。 買取型の場合、新機構団信付きのフラット35の借入金利に+0.24％を上乗せすることで、「新3大疾病付機構団信」を利用することができます。この新3大疾病付機構団信は、3大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）に加えて、要介護2～4の状態になった場合も保障されるのが特長です。 上表のとおり、8大疾病や生活習慣病、全疾病といったより保障範囲の広い特約や、ワイド団信を取り扱っているところもあります。また、新3大疾病付機構団信より低い上乗せ金額で、がんのみとすることもでき、買取型より保証型の方が団信において様々な選択肢があるといえます。 保証型のうち5機関は審査の条件が厳しい 買取型は年収400万円未満なら返済比率を30％以内、400万円以上なら35％以内という条件を満たさなければ利用できません。この基準が保証型でも同様に適用されているか調査したところ、8機関中5機関が返済比率の条件を買取型より厳しく設定していました。 具体的には、融資率が8割超9割以内の場合のみ、一律で返済比率を20％以内とする条件です。このように、多くの保証型が返済比率の審査基準を買取型よりも厳しく設定しており、融資率が8割超9割以内で保証型を検討する場合は注意が必要です。 保証型の商品性 保証型の商品性は、下表のとおりです。なお、表中で特に特徴的な部分は赤字で記載しています。 〇保証型商品の比較 ※編集部調査（2024年2月時点） 注意点として、日本住宅ローンと財形住宅金融が提供しているフラット35保証型は、それぞれ借りられる人に以下のような制限があります。この2機関のフラット35保証型を検討する場合は注意が必要です。 日本住宅ローン 日本住宅ローンと提携しているハウスメーカーで住宅を建築、購入する人。 財形住宅金融 勤務先が財形住宅金融に出資している人。もしくは公務員、公的団体に勤めている人。 保証型が向いている人の特徴 融資率を8割以下まで抑えて金利を低くできる人 上述のとおり、融資率9割程度であれば、買取型を選んでも保証型とほとんど金利が変わらず、手数料は買取型の方が割安であることから、最終的な負担金額はそこまで変わらない場合も考えられます。一方で、融資率が8割以下となれば、買取型と比較して保証型の金利が十分低くなるため、保証型が向いているといえます。 団信の特約を自分の希望どおりに選択したい人 フラット35の保証型が向いている人は、団信の特約を自分の希望どおりに選択したい人と言えるでしょう。例えば、団信を付けたかったにもかかわらず審査で落ちてしまい、買取型だと団信なしで借りざるを得ない人でも、特定の金融機関が提供するフラット35の保証型を利用すれば、ワイド団信を付帯できる可能性があります。他にも、もう少し上乗せ額を小さくしてがんだけを保障したい人や、逆にもっと上乗せ額を大きくしてでも保障範囲を広げたい人なども同様です。このように、自身の希望に合致する団信を提供している金融機関がある場合も、保証型が向いているといえます。 まとめ フラット35の買取型と保証型を実際に商品性を比較したことで、融資率を8割まで抑えられる場合は保証型が有利なものの、融資率が9割の場合は買取型と保証型の金利差がかなり縮まっていることが分かりました。 一方で、保証型は団信の特約が豊富なため、たとえ金利面ではそこまで差がなかったとしても、保証型を選択肢に入れて考慮するといいでしょう。自宅購入でフラット35を利用する場合は、多くの金融機関が取り扱っている買取型だけでなく、保証型にも目を向けてみてはいかがでしょうか。 なお、この記事で紹介した条件等は2024年2月に調査した時点のものであり、最新のものとは異なる場合があります。実際に保証型のご利用を検討される際は、金融機関に条件等をしっかりと確認したうえで手続きを進めて下さい。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 60歳以上のフラット35利用者が増加傾向！最新の実績調査を考察 フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期にわたる返済計画を立てやすいのが...
自宅を購入する際、「フラット35」を検討する人もいるでしょう。フラット35は一般的な住宅ローンにはないメリットがある一方で、デメリットもあるため、商品を調べていく中で「やめたほうがいい」などの記事を見ることもあるかもしれません。 この記事では、「フラット35はやめたほうがいい」と言われる理由を紹介します。 やめたほうがいいと言われる理由①：金利 そもそもフラット35とは、全期間固定金利の住宅ローンで、住宅金融支援機構と提携している民間の金融機関が提供しています。名称の通り、最長35年間の固定金利での借りられます。 借り入れ時に返済終了までの借入金利と返済額が確定するため、長期の返済プランを立てやすいのが特徴です。ただし、変動金利型の住宅ローンに比べると金利は高い傾向にあります。 2024年2月現在、フラット35（新機構団信付き：借入期間21年以上）の金利状況は下表のとおりです。 融資率* 金利の範囲 最も多い金利 9割以下 年1.820％～年3.470％ 年1.820％ 9割超 年1.960％～年3.610％ 年1.960％ ※融資率とは、住宅の建設費または購入価額に対するフラット35の借入額の割合を指す 出典）住宅金融支援機構「フラット35（金利情報）」 金融機関や融資条件によって異なりますが、フラット35の金利は年2％程度となっています。 それに対して2024年2月現在、銀行が提供している変動金利型の住宅ローンは、優遇金利の適用を加味すると0.3％台で提供している金融機関があります。また、全期間固定金利型の住宅ローンでも1.5％前後で提供している金融機関があります。 これらの点から、フラット35は銀行が提供する変動金利型や全期間固定金利型の住宅ローンよりも金利が高く「やめたほうがいい」と言われています。 やめたほうがいいと言われる理由②：頭金 フラット35は、総返済負担率などの利用条件を満たしていれば、頭金なしでも住宅の建設費または購入価額まで借りられます。しかし、上述のとおり、融資率が9割を超えると金利が高くなるため、少しでも低い金利で借りるには、頭金を1割以上準備しなくてはなりません。 仮に住宅の購入価額が5,000万円とすると、頭金として500万円以上を用意する必要があります。頭金を用意するのが難しい世帯は、融資率9割以下より高い金利が適用されてしまうため、不利になります。 それに対して、銀行の住宅ローンの場合、融資率が100％でも最優遇金利が使えることもあり、金利を下げるためには頭金が必要という点で「やめたほうがいい」と言われています。 やめたほうがいいと言われる理由③：物件の条件 フラット35で融資を受けるには、借入対象となる物件の条件を満たす必要があります。具体的には、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしているかを確認するために、物件検査を受けて「適合証明書」を取得しなくてはなりません。 【例：新築住宅の場合の技術基準】 主な基準項目 概要 接道 原則として一般の道に2ｍ以上接すること 住宅の規模 一戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上 住宅の規格 原則として2以上の居住室、炊事室、便所及び浴室の設置 断熱構造 断熱等性能等級4以上、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上など 住宅の構造 耐火構造もしくは準耐火構造であることなど 収入などの利用条件を満たしていても、物件がフラット35の基準をクリアしていないと住宅ローンを組めない点に注意が必要です。なお、金融機関によって異なりますが、物件検査を受ける際に数万円程度の手数料がかかることもあります。 それに対して、銀行の住宅ローンの場合、適合証明書が必須の要件ではなく、取得にかかる手続きや費用の面で「やめたほうがいい」と言われています。 フラット35は本当にやめたほうがいいのか？ フラット35は「やめたほうがいい」と言われることがある一方で、次のようなメリットもあります。 全期間固定金利で返済額が一定のため家計管理がしやすい 団体信用生命保険（団信）への加入が必須ではない 保証料や繰上返済手数料が無料 一般的な住宅ローンの場合でも、全期間固定金利の商品はありますが、適用金利は担保物件や与信によって決定されます。そのため、申込人の与信次第では、銀行の住宅ローンが必ずしもフラット35よりも有利とは限らず、そもそも取り扱いの可否すら変わることもあります。 また、一般的な住宅ローンの場合は、団信の加入が融資条件となることがほとんどです。フラット35は団信加入が必須ではないため、健康面で団信加入が難しい人でも利用できる点はメリットともいえるでしょう。 さらに、一般的な住宅ローンは金融機関によって、保証料や繰上返済手数料がかかることもありますが、フラット35なら無料です。繰上返済による早期完済を計画している人にとって、繰上返済手数料がかからないのは大きなメリットといえます。 結局のところ、フラット35をやめたほうがいいかは、申込人の与信やそもそも住宅ローンで何を重視するかによって異なります。メリットとデメリットを比較して、自分に適した商品を選ぶと良いでしょう。 まとめ フラット35は、「借入時の金利が比較的高い」「頭金を1割以上入れないと金利が高くなる」などの理由でやめたほうがいいと言われることがあります。しかし、「毎月の返済額がずっと変わらない」「保証料や繰上返済手数料が無料」といったメリットもあります。 フラット35を検討する場合は、メリットとデメリットをしっかりと比較して自分に向いているかを見極めましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 60歳以上のフラット35利用者が増加傾向！最新の実績調査を考察 フラット35とは、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利と返済額が確定するため、長期にわたる返済計画を立てやすいのが...
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