住まいとお金の知恵袋

自宅購入

  • 住宅購入時の優遇制度を解説、2022年以降の変更点も紹介

    住宅購入時の優遇制度を解説、2022年以降の変更点も紹介

    住宅を購入するときは、「住宅ローン減税」をはじめとしたさまざまな優遇制度が用意されています。一方で、どのような優遇制度があるのか詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。 そこで今回は、住宅購入で得られるさまざまな優遇制度について詳しく解説します。 住宅ローン減税 住宅ローンを借りて住宅を購入する場合は、住宅ローン減税が利用できる可能性があります。まずは住宅ローン減税の概要や要件、申請方法について確認していきましょう。 住宅ローン減税の概要 住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とは、住宅取得者の住宅ローン金利負担の軽減を図るための制度です。住宅ローン年末残高の0.7%が10年間所得税から控除され、控除額と納税額に応じて所得税が還付されます。所得税から控除しきれない場合は、住民税から控除することも可能です。 また、一定の要件を満たす場合は控除期間が13年に拡充されています。物件は新築だけでなく、中古住宅や増築、省エネ・バリアフリー改修工事なども対象に含まれます。住宅ローン減税は節税効果が高いため、住宅ローンを利用するなら積極的に活用したい制度です。 参考)すまい給付金サイト「住宅ローン減税の概要」 住宅ローン減税の適用要件 住宅ローン減税の適用要件は以下4つです。 自ら居住すること 床面積が50㎡以上であること 中古住宅は耐震性能を満たしていること 借入期間・年収の要件を満たしていること 住宅ローン減税は、自ら居住するための住宅が対象です。別荘などのセカンドハウス、賃貸用物件は対象外です。対象となる住宅は、床面積が原則50㎡以上*であることが要件です。 ※特例特別特例取得の場合は床面積が40㎡以上の場合 新築住宅は現在の建築基準法に基づいて設計されますが、中古住宅は現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。そのため、中古住宅の場合は「築年数が一定年数以下」「現行の耐震基準に適合している」といった要件を満たさなくてはなりません。そのほか、「住宅ローンの償還期間(返済期間)が10年以上」「合計所得金額が2,000万円以下」といった要件もあります。 住宅ローン減税の申請方法 住宅ローン減税の申請手続きの流れは以下の通りです。 住宅を購入する 入居する(6ヵ月以内) 必要書類を入手する 入居翌年に確定申告を行う 住宅ローン減税を利用するには、普段は年末調整のみを行っている会社員だとしても、入居した翌年に以下の必要書類を添付して確定申告を行う必要があります。 住民票の写し 住宅ローン残高証明書 登記事項証明書 売買契約書 給与等の源泉徴収票 中古住宅の場合は、現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類(耐震基準適合証明書など)も必要です。会社員(給与所得者)は、2年目以降は勤務先に住宅ローン残高証明書を提出すれば年末調整で控除を受けられます。 2022年度以降の変更点 2021年12月に2022年度の与党税制改正大綱が決定し、住宅ローン減税の内容が一部変更される見通しとなりました。主な変更点は以下の通りです。 適用期限(2021年12月31日)を2025年末まで4年間延長 控除率を現行の1%から0.7%に縮小 所得要件を3,000万円以下から2,000万円以下に縮小 新築住宅の控除期間は原則10年から原則13年に拡大(中古は10年のまま) 低金利で控除率が住宅ローン金利を上回る「逆ざや」を解消するため、控除率が0.7%に引き下げられました。控除率や所得要件は引き下げられましたが、新築住宅の控除期間は原則13年に拡大されています。 また、控除対象となる住宅ローン借入残高の上限は以下のように変更されます。 表 住宅ローン借入残高の上限額(単位:万円) 住宅の種類 2022~23年入居 2024~25年入居 借入限度額(万円) 控除期間 借入限度額(万円) 控除期間 新築 長期優良住宅低炭素住宅 5,000 13年 4,500 13年 ZEH住宅 4,500 3,500 省エネ基準適合住宅 4,000 3,000 一般住宅 3,000 0* 10年 中古 長期優良住宅低炭素住宅ZEH住宅省エネ基準適合住宅 3,000 10年 3,000 一般住宅 2,000 2,000 ※2023年までに建築確認を取得した場合には、2,000万円 参考)令和4年度税制改正の大綱 住宅ローン減税以外の減税制度 住宅購入では、住宅ローン減税の他にも税負担が軽減される制度が用意されています。ここでは、住宅ローン減税以外の減税制度を紹介します。 印紙税の軽減措置 住宅を購入する際は、売買契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めなくてはなりません。不動産売買契約書の印紙税は、軽減措置によって税率が引き下げられています。2024年3月31日までに作成される契約書については、以下の軽減税率が適用されます。 表 印紙税の軽減措置(単位:円) 契約金額 本則税率 軽減税率 100万円超 500万円以下 2,000 1,000 500万円超 1,000万円以下 10,000 5,000 1,000万円超 5,000万円以下 20,000 10,000 5,000万円超 1億円以下 60,000 30,000 1億円超 5億円以下 100,000 60,000 5億円超 10億円以下 200,000 160,000 印紙税は、物件価格(契約金額)が高くなるほど税負担も増える仕組みです。軽減措置の適用期間中に売買契約を締結すれば、印紙税の節税になります。 参考)国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 登録免許税の軽減措置 登録免許税とは、購入した住宅(土地、建物)の登記を行うときに納める税金です。課税標準額(固定資産税評価額)に税率を掛けて税額を計算します。 購入した住宅の所有権を設定するため、新築住宅は所有権保存登記、中古住宅の場合は所有権移転登記を行わなくてはなりません。住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記も必要です。 住宅購入に関する登録免許税の軽減措置は以下の通りです。 表 登録免許税の軽減措置(単位:%) 登記の書類 本則税率 軽減税率 土地の所有権移転登記 2.0 1.5 住宅用家屋の所有権保存登記 0.4 0.15 住宅用家屋の所有権移転登記 2.0 0.3 抵当権設定登記 0.4 0.1 土地は2023年3月31日、住宅用家屋と抵当権は2022年3月31日まで軽減税率が適用されます。住宅用家屋については、床面積50㎡以上などの要件があります。 参考)財務省「登録免許税に関する資料」 不動産取得税の軽減制度 不動産取得税とは、住宅などの不動産を取得したときに課される税金です。税額は、課税標準額(固定資産税評価額)に税率を掛けて計算し、税率は土地・家屋ともに3.0%です。 住宅購入では、土地・家屋にかかる不動産取得税の軽減制度があります。2024年までに取得した土地については、課税標準額が1/2となり、「土地を取得後3年以内に住宅が新築されている」などの要件を満たすと、さらに税額が軽減されます。家屋については、以下の床面積要件を満たす新築住宅を購入した場合、課税標準額から1,200万円が控除されます。 表 新築住宅の床面積要件 住宅の種類 床面積要件 一戸建て 50㎡以上 240㎡以下 一戸建て以外(マンションなど) 40㎡以上 240㎡以下 中古住宅についても同様の軽減措置がありますが、現行の耐震基準に適合していることが要件です。住宅が新築された日に応じて、100万円から1,200万円の間で課税標準額から控除されます。 固定資産税の軽減制度 住宅を所有すると、毎年固定資産税が課税されます。固定資産税の税額は、土地・家屋ともに課税標準額(固定資産税評価額)の1.4%です。ただし、住宅用地には課税標準の特例措置があり、小規模住宅用地(住宅1戸につき200㎡までの部分)は課税標準額の1/6、一般住宅は課税標準額の1/3で税額を計算します。 家屋については、新築住宅で「50㎡以上 280㎡以下」という床面積要件を満たす場合、固定資産税額の2分の1が減額されます。減額期間は一戸建てが3年間、マンションが5年間で、2022年3月31日までに新築された住宅が対象となります。 住宅取得等のための資金にかかる贈与税非課税措置 父母や祖父母などの直系尊属から自ら居住する住宅の新築・購入、増改築のために金銭の贈与を受けた場合、以下の金額まで贈与税が非課税になります。 一般住宅:1,000万円 質の高い住宅:1,500万円 本措置を申請する受贈者(贈与を受ける人)は、下記の要件を満たす必要があります。 贈与年の1月1日で20歳以上 贈与年の合計所得金額が2,000万円以下 贈与年の翌年3月15日までにその家屋に居住する また、対象となる家屋は、床面積50㎡以上240㎡以下で中古住宅は耐震基準に適合するものである必要があります。なお、「質の高い住宅」とは下記のような要件を満たす住宅です。 断熱等性能等級4又は一次エネルギー消費量等級4以上の住宅 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上又は免震建築物の住宅 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上の住宅 本措置を受けるには、確定申告時に税務署に申請する必要があります。申請の際は「受贈者の戸籍謄本」「贈与年の所得金額を証明する書類」「売買契約書」「登記事項証明書」などが必要です。手続きの詳細は税務署に確認しましょう。 参考)国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」 すまい給付金 一定の要件を満たす住宅を購入する場合は、すまい給付金の給付を受けられます。住宅ローン減税と併用できるので、住宅購入費用の負担軽減が期待できます。ここでは、すまい給付金の概要や適用要件、申請方法について確認していきましょう。 すまい給付金の概要 すまい給付金とは、消費税率引き上げによる住宅購入者の負担を緩和するための制度です。住宅ローン減税は、住宅ローン残高の一定割合を所得税や住民税から控除する仕組みなので、収入が高い人の節税効果が高い一方で、収入が低い人への節税効果は限定されます。 一方ですまい給付金は、収入が一定以下の人を対象に給付金が支給されます。収入額によって給付額が変わるため、収入が低い人でも住宅購入費用の負担軽減が期待できます。 ただし、新築注文住宅は2021年9月30日、新築分譲住宅・中古住宅は2021年11月30日までに契約した物件で、2022年12月31日までに引き渡し・入居が完了した住宅が対象となりますので、これから住宅を契約する人は対象外です。 参考)すまい給付金「すまい給付金とは」 すまい給付金の適用要件 すまい給付金は、以下の要件を満たす人が対象者です。 住宅の所有者(不動産登記上の持分保有者) 購入した住宅に自ら居住する 収入が一定以下(年収775万円以下が目安) 住宅ローンを利用しない場合は年齢が50歳以上 すまい給付金を受けるには、購入した住宅に自ら居住する必要があります。収入要件もあり、収入額の目安と給付基礎額は以下の通りです。 表 収入額の目安と給付基礎額(単位:円) 収入額の目安 給付基礎額 450万円以下 500,000 450万円超 525万円以下 400,000 525万円超 600万円以下 300,000 600万円超 675万円以下 200,000 675万円超 775万円以下 100,000 また、すまい給付金の対象となる住宅の主な要件は以下の通りです。 引き上げ後の消費税率が適用される 床面積が50㎡以上 第三者機関の検査を受けた住宅 新築住宅は施工中、中古住宅は売買時に第三者の検査を受け、一定の品質が確認された住宅が対象となります。 すまい給付金の申請方法 すまい給付金は対象となる住宅を購入し、入居した後に申請が可能となります。申請期限は、住宅の引き渡しから1年3ヵ月以内です。すまい給付金事務局に申請書類を郵送するか、全国のすまい給付金申請窓口に持参します。 申請者は原則として住宅取得者ですが、住宅事業者等が手続きを代行することも可能です。事務局が申請内容に間違いがないかを確認し、審査に通過すると、申請時に指定した口座に給付金が振り込まれます。 まとめ 個人の住宅取得を後押しするため、国はさまざまな優遇制度を用意しています。この記事で紹介した優遇制度を利用すれば、住宅購入費用の負担軽減が期待できます。なお、それぞれの制度には終了期限が設けられているので、常に最新の情報をチェックするようにしてください。住宅購入を検討しているなら、優遇制度を最大限に活用しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • マイホーム購入の必要性とは?

    マイホーム購入の必要性とは?

    マイホームは「人生で最も高い買い物」といわれます。購入時には住宅ローンを利用できますが、頭金や諸費用としてある程度のお金を準備しなくてはなりません。また、ローン返済は長期にわたるため、購入すべきか悩むのではないでしょうか。 今回は、マイホーム購入の必要性やメリット・デメリットについて詳しく解説します。 マイホーム購入の必要性とは?購入するメリット マイホーム購入には以下のようなメリットがあります。 住居費の負担が小さい マイホーム購入は、賃貸で暮らすよりも住居費の負担が小さい傾向にあります。購入すると住宅ローンの返済が始まりますが、昨今の低金利環境下であれば、月々の家賃に比べて毎月の住宅ローンの返済の支払い額が少なくなることも珍しくないほか、完済後は毎月の支出が抑えられます。また、住宅ローン減税などの税制優遇制度を利用することで、金利負担の軽減も可能です。 一方で、賃貸は一生家賃を払い続ける必要があるので、老後に住居費の負担が重くなります。 内装や間取りなどの自由度が高い マイホーム購入は自由度が高いのもメリットです。注文住宅であれば、一から自分好みの内装・間取りで建築できます。また、分譲住宅であってもライフスタイルの変化に合わせて建て替えやリフォームも可能です。 一方で、賃貸物件は、オーナーの許可なく内装や間取りを変えることはできません。また、許可を得られたとしても最低限のリフォームに限られるケースが多いでしょう。 安心感・満足感を得られる マイホームを購入すると、「自分の家を持つことができた」という安心感や満足感を得られます。「一生暮らしたい」と思える家や場所を見つけても、賃貸の場合は建物の老朽化や所有者の都合で退去しなくてはならないケースもあります。 マイホームであれば、「一生住み続けられないかもしれない」という不安を抱えることなく安心して住み続けられるでしょう。 マイホーム購入のデメリット 一方で、マイホーム購入には以下のようなデメリットもあります。 ライフスタイルの変化に対応しづらい 人生には急な転勤や子どもの独立、パートナーとの死別・離別など、ライフスタイルが変化する時期があります。 自由に引っ越しができる賃貸なら、ライフスタイルの変化に合わせて住まいを変えられます。たとえば、子育て中は広い家に住み、夫婦二人の生活になったら小さな物件に引っ越すといった具合です。 しかし、マイホームで住み替えるには物件を売却しなくてはなりません。売却には時間がかかるだけでなく、住宅ローンが残っていれば売却資金でローンを完済する必要があるため、簡単には引っ越しできないでしょう。 経年に伴い住居費の負担が増加する マイホーム購入をすると、建物や設備が経年劣化するので、築年数が古くなると修繕費の負担が増加します。たとえば、設備は15年も経てば不具合が出て修理や交換が必要になるほか、マンションであれば管理費や修繕積立金は築年数が古くなるほど増加します。 ただし、立地や物件のグレードなどによっては、賃貸物件より経済的にメリットがあるので、コストが増加することが一概にデメリットとも言い切れないでしょう。 災害リスクを抱える マイホームは地震や台風、水害といった災害リスクがあります。マイホームが被災した場合、修繕や建て替えの費用は自分で負担しなくてはなりません。保険で備えることもできますが、必ずしも保険でカバーできるとも言い切れないでしょう。 一方で、賃貸なら建物が被災しても修繕費用はオーナー負担となるので、経済的な負担は小さく済みます。また、被害が大きい場合には転居するという選択肢のハードルもそれほど高くないかもしれません。 マイホーム購入は必要なのか マイホーム購入と賃貸にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、マイホーム購入と 賃貸の選択に正解はありません。マイホーム購入の必要性は、個人の嗜好やライフスタイル(子どもの人数、転勤の有無・頻度など)に応じて変わってきます。 マイホーム購入の必要性が高い人 マイホーム購入の必要性が高い人の特徴は以下の通りです。 損をしたくない人 自由度の高い家を持ちたい人 賃貸で住みたい家がない人 マイホーム購入には住宅ローン減税のような税制優遇制度があり、ローン完済後は住居費の負担が軽減されます。「簡単に引っ越しできない」「災害リスクがある」といったデメリットを許容してでも金銭的なメリットを受けたいなら、マイホーム購入がいいでしょう。 「自分好みの間取りで家を建てたい」「リフォームやリノベーションをしたい」など、自由度の高い家を持ちたい人もマイホームが向いています。 また、賃貸は借主がつきやすいように汎用的な間取りや仕様であることが多い傾向にあります。「希望条件の物件がない」、「戸建てに住みたいが賃貸物件がほとんどない」など、賃貸で住みたい家がない人もマイホーム購入の必要性は高いといえます。 ただし、マイホーム購入にはまとまったお金が必要です。属性(収入、勤務先、勤務年数など)によっては、住宅ローンの審査に通らない可能性もあります。「そもそも購入できるか」「いくらの家なら購入できるか」といった視点を持つことも大切です。 マイホームを購入した際の活用方法 高齢化により老後の期間が長くなっています。長生きリスクへの備えとして、老後資金を確保しておく必要があります。マイホームがあれば、いざというときには不動産を活用した資金調達が可能です。 老後の生活費が足りない場合、マイホームを売却するという選択肢だけでなく、需要の高い物件であれば賃貸に出して家賃収入を得ることも可能です。同じ家に住み続けたい場合は、不動産担保ローンやリースバックを利用する方法もあります。 詳細はこちら老後資金の“最後の砦”が不動産活用 まとめ マイホームは、必ず購入しなくてはならないものではありません。しかし、賃貸に住み続けると、老後の住居費負担が重くなる傾向にあります。マイホームは内装や間取りの自由度が高く、いざというときには不動産を活用した資金調達も可能です。 持ち家と賃貸のメリット・デメリットを比較したうえで、マイホーム購入の必要性を検討してみましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2022.04.06自宅購入
  • 不動産の親子間売買とは?デメリットや手続きについて解説

    不動産の親子間売買とは?デメリットや手続きについて解説

    不動産の親子間売買とは、文字通り親子間で不動産を売買することです。親子間で自宅を売買する主なケースとして、親がローンの返済に困ってしまい、子供が住み続けるために親から子に売却するケースが挙げられます。 自宅の親子間売買は、基本的には個人間の不動産売買と大きな違いはありません。しかし、税金の取り扱いやローンの組み方など、注意すべき点もあります。 今回は、自宅の親子間売買のデメリットや税金、手続きの流れなどについて解説します。 自宅の親子間売買におけるデメリット 売買に関する費用が発生する 自宅の親子間売買で発生する税金は、基本的には通常の不動産売買と同様です。 親から子に自宅を売却するケースで譲渡益が発生した場合、親(売主)に譲渡所得税がかかります。税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下なら約39%(短期譲渡所得)、5年超なら約20%(長期譲渡所得)です。 なお、通常のマイホーム売却で売主に適用される「3,000万円の特別控除」「特定居住用財産の買換え特例」は、親子間売買では適用されないので注意が必要です。 一方、子(買主)には不動産取得税や印紙税(契約時)、登録免許税(登記手続き時)などがかかります。また、自宅を購入後は毎年固定資産税の負担も生じます。 参考) ・国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ・国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」 買主が住宅ローンを組むのが難しい 親子間売買で自宅を購入する場合は金融機関の審査が厳しくなるため、住宅ローンを組むことが難しいケースもあります。不動産は高額なので、ローンを組まずに実勢価格と同水準で現金購入するのは現実的ではないでしょう。 一方で、住宅ローンは組めなくても、不動産担保ローンであれば融資を受けられる可能性があります。不動産担保ローンは住宅ローンに比べて金利は高くなるものの、借入限度額が比較的大きく、長期にわたって借りられます。 参考)・不動産担保ローンとは? 贈与税が発生する可能性がある 売買価格と実勢価格の乖離が大きいと贈与とみなされ、贈与税が発生する可能性があります。「類似物件の取引価格を調べる」「不動産会社や不動産鑑定士に査定を依頼する」などの対応を行った上で、適正価格で売買することが大切です。 贈与とみなされないか心配な場合は、売買価格に問題がないかを税理士などの専門家に確認するといいでしょう。 自宅の親子間売買の手続き 自宅の親子間売買を行うときの流れは以下の通りです。 不動産に関する情報収集(登記簿謄本の取得、実勢価格の調査など) 売買価格の決定 売買契約書の作成 売買契約の締結 登記手続き 売買契約書を作成するために、まずは売却する自宅について情報収集を行います。登記簿謄本を取得して、所有者や抵当権設定の有無などを確認しましょう。また、不動産会社に査定を依頼するなどして、自宅の実勢価格を調べます。 不動産の売買価格は売主と買主で自由に決められますが、実勢価格から乖離した著しく安い価格での取引は贈与とみなされることがあります。売却価格を決定したら、契約書を作成して売買契約の締結と登記手続きを行いましょう。 一連の手続きは個人で行うことも可能ですが、不備があると契約をスムーズに進められなかったり、贈与とみなされたりする可能性もあります。不動産に知見のない個人の方では難しいことも多いので、必要に応じて税理士や司法書士、不動産会社などに相談しながら手続きを進めるといいでしょう。 親子間売買ではなくリースバックという選択肢も 住宅ローンや不動産担保ローンの借り入れによる親族間売買が出来ない場合は、「リースバック」という選択肢もあります。リースバックとは、自宅を売却してまとまった資金を手に入れながら、家賃を払うことで同じ家に住み続けられるサービスです。 リースバックで自宅を売却して現金化すれば、相続財産を分配しやすくなるため、相続トラブルを避けられます。また、親子間売買のように贈与とみなされる心配もありません。 また、子が「自宅を所有したい」という希望がある場合は、親が一度リースバック運営会社に売却した後に子が買戻しすることも可能です。 まとめ 自宅の親子間売買は、通常の不動産売買と大きな違いはありません。ただし、「売却価格によっては贈与とみなされる」「住宅ローンを組むのが難しい」といった注意点もあります。 相続対策として自宅の売却を考えているなら、状況に応じて「不動産担保ローン」や「リースバック」の利用を検討してみましょう。 リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら リースバックの仮査定を申込む 想定売買価格と家賃を最短即日で回答致します※SBIスマイルのwebサイトへ遷移します リースバックとは?仕組みを解説 リースバックとは、自宅を売却することで、まとまった資金を手に入れることができる資金調達方法で、売却後も同じ家にそのまま住み続けることができます。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

    2021.01.06自宅購入
  • 自宅購入はより安全で優れた不動産投資!?

    自宅購入はより安全で優れた不動産投資!?

    不動産投資といえば、マンションやアパートを貸し出して家賃収入を得ることをイメージするのではないでしょうか。しかし、考え方によっては賃貸暮らしの家賃支出をなくし、ローンの返済とともに資産を増やすことが出来る自宅購入も不動産投資の一種といえるでしょう。 不動産投資には空室リスクをはじめ、さまざまなデメリットが存在しますが、自宅購入ならこれらのデメリットをカバーできます。自宅購入で失敗を避けるには、不動産投資と同様に物件選びやローンの借り方に注意することが大切です。 今回は、自宅購入が不動産投資より優れている理由や自宅購入の失敗例について解説します。 自宅購入が不動産投資より優れている5つの理由 自宅購入が不動産投資より優れている理由は以下の5つです。 空室リスクがない マンションやアパートといった収益不動産への投資では、入居者がいれば毎月家賃収入を得られますが、空室になってしまうと家賃は入ってきません。不動産投資では家賃収入でローンを返済していくこととなりますが、空室期間が長くなると自己資金の持ち出しが発生し、返済が困難になる可能性があります。 一方で自宅購入の場合は、自身が居住するため空室はありません。もちろん自身が居住するため家賃収入は得られませんが、ローンを完済すれば自宅は資産となります。そのまま住み続けられるのはもちろん、ある程度残債が減ることで「売却してまとまった現金を手に入れる」「自宅を担保にお金を借りる」など、資金調達手段として活用できるのも魅力です。 自らの努力で資産価値を維持できる 不動産投資の場合、たとえオーナーであっても、賃貸中は入居者の許可なく部屋に入ることはできません。入居者やその使い方によっては資産価値を低下させる恐れがありますが、賃貸中にオーナーができることは限られてしまいます。 一方で自宅購入であれば、自らの努力で資産価値を維持することが可能です。定期的にメンテナンスをしたり、必要に応じてリフォームをしたりすることで、建物を健全な状態に保てます。 ローンをより低金利で借りることができる 不動産投資ローンに比べると、住宅ローンは低金利で借りることができます。不動産は物件価格が高額なので、少しの金利差で総返済額は大きく変わります。 不動産投資ローンの場合、物件の担保評価や債務者の属性などによって適用金利は変わってきます。一般的に金利は2%以上になることが多く、住宅ローンのような低金利で借りることは難しいでしょう。 一方で住宅ローンの場合、変動金利なら0.5%未満で借りることも可能です。また、最長35年間固定金利で借りられる「フラット35」の適用金利は1.310%~2.060%(返済期間21~35年の場合:2020年11月現在)で、固定金利でも低金利で借りられます。 参考) ・価格.COM 住宅ローン商品一覧 ・【フラット35】 団信がより優れている 不動産の購入でローンを借りる場合、万一に備えて団体信用生命保険(団信)に加入するのが一般的です。そして、団信の保証内容は、不動産投資ローンより住宅ローンのほうが手厚い傾向にあります。 団信の仕組みとして、被保険者が死亡または所定の高度機能障害になったときに、ローン残高を保険金で一括返済するのは同じです。しかし、住宅ローンの場合は「がん保障特約」「疾病保障付き」など内容が充実しており、上乗せされる金利も比較的低くなっています。 税制面での優遇が非常に大きい 自宅購入は、不動産投資に比べて税制面での優遇も非常に大きいものがあります。具体的には、以下2つの税制優遇が受けられます。 住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除) 売却時の3,000万円の特別控除 住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して自宅を購入した場合に当初10年間(2020年12月31日までに居住した場合は13年間)、住宅ローン年末残高の1%(控除限度額40万円)が所得税から控除される制度です。所得税の節税によって、金利負担を軽減できます。 また、自宅を売却したときは、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。自宅を売却して利益が出たとしても、譲渡所得が3,000万円までは税金がかかりません。 参考) ・国税庁 所得税 No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除) ・国税庁 譲渡所得 No.3302 マイホームを売ったときの特例 自宅購入の3つの失敗例を紹介 このように、自宅購入は不動産投資にはないメリットがありますが、購入物件やローンの借り方によっては失敗してしまうこともあります。ここでは、自宅購入の失敗例を3つ紹介します。 必要以上の家を購入する たとえば、こだわりの注文住宅を建てるなど、必要以上の家を購入すると失敗しやすくなります。注文住宅は、あくまでも建てた人にとって利便性が高いだけで、一般に受け入れられるとは限りません。 そのため、建築に係るコストと市場評価との乖離が広がり、思うような価格で売却できなくなる恐れがあります。将来の売却を視野に入れるのであれば、必要以上の家を購入するのは避けたほうがいいでしょう。 今買える物件を買ってしまう 購入物件を十分に検討せず、今買える物件を買ってしまうのも失敗例のひとつです。たとえば、長期間売れ残っている物件は、需要が少ないと考えられます。このような物件は市場の流通性が低いので、なかなか買い手が見つからず、売却時に苦労する可能性があります。 そのため、購入したいと思った時に売り出している物件の中から選ぶのではなく、市場価値のある(=需要のある)不動産の売り出しを待つことが良いと言えるでしょう。 今借りれるローンを借りてしまう 住宅ローンは、金利によって数年後の残債が大きく変わります。転職直後など条件が悪くなりやすいときに高い金利で住宅ローンを借りると、毎月の返済額や総返済額が増えてしまいます。 今住宅ローンを借りれたとしても、状況によっては、もう少し待ったほうがより良い条件で借りれるケースもあります。住宅ローンを借りる際は、より有利な条件で借りられるタイミングを見極めることも大切です。 まとめ ここまで紹介したように、自宅購入は不動産投資にはないメリットがたくさんあります。もし賃貸暮らしのまま、不動産投資を始めようとしているのであれば、収益不動産を購入して家賃収入を得ることと、自宅を購入して家賃の支出を無くすことと、どちらがお得かを検討してみましょう。また、自宅を購入する方がより安全な投資になるかもしれないということを頭に入れておいてください。 住宅ローンがある自宅を賃貸に出せる?不動産担保ローンに借り換えも視野に 転勤や介護などに伴うライフスタイルの変化によって、自宅として住んでいた家から一時的に別の家に引っ越しする必要がある場合、「売却する」「賃貸に出す」の2つの選択肢があります。住宅ローンの残債が...記事を読む 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

  • 自営業の自宅購入で住宅ローンの審査に落ちた!次なる手段は?

    自営業の自宅購入で住宅ローンの審査に落ちた!次なる手段は?

    住まいにこだわりを持って暮らす方はとても多いですよね。特に最近、働き方の多様化で増えているフリーランスなど自営業の中で、自宅や離れにアトリエなど仕事場を持ちたいと思っている方もよく見かけます。そのような想いが強い一方で、自営業者はいざ住宅を購入しようとすると、収入面の審査などで、住宅ローンの借入が希望通り進まないケースが多いのも事実です。 今回は、そうした状況に不安をもつ自営業者の方の例をご紹介します。 <ご相談者 Sさん> 46歳男性。絵画やデザインの仕事をしている自営業。 妻(39歳)は輸入雑貨のECショップを始めたところ。 今まで賃貸だったが、どうしても部屋が手狭になり、夫婦とも仕事場をアレンジしたくなってきた。 夫婦とも収入に波があり、かつ夫はリウマチの薬を飲んでいるため、住宅ローンが組めず、住宅購入をあきらめていた。 (1)仕事場のアレンジなど、住宅購入が魅力だが、住宅ローンがネック Sさん:絵画やデザインの仕事をしていると、年数が経つにつれて、やはりアトリエが欲しくなりますよね。妻とも冗談っぽく、今の賃貸を卒業して購入できたらいいねとよく話しています。 FP吹田:なるほど。ご夫婦で夢について話せるのはとてもいいですね。 Sさん:いやいや、それが叶わぬ夢のようなかんじになってしまうのですよ。私たちの収入は自営なので波があるし、何といっても自分がリウマチの薬を飲んでいるので、住宅ローンは無理だろうと思っています。 FP吹田:そうなのですか。確かに住宅ローンは、団体信用生命保険という生命保険がセットされるのが通常で、その審査を壁に感じる人も多くいます。団信の中でも、健康状態の告知がゆるいワイド団信というものもありますが…。 Sさん:実は、2年ほど前に、住宅展示場に行って試しに審査が通るのかどうか仮申請したことがあったのですが、審査がゆるいところでも通らなかったのですよ。また、仮に通ったとしても、収入面からも、なかなか希望の借入額は無理だろうとのことでした。 FP吹田:そうだったのですね。ご希望の借入額はどれくらいを考えていらしたのですか? Sさん:借入希望は3500万円ほどですかね。自分の確定申告の所得があまり多くなくて。 FP吹田:自営業の方は、会社員のような給与支給額ではなく、実際の経費や社会保険料控除などを差し引いた課税対象所得で審査されますから、会社員より借入額が少なめになる傾向があるのですよね。 Sさん:はい。妻はECサイトの仕事をやり始めて間もないので、ローンは難しいでしょうし、やっぱり打つ手はないでしょうか? (2)住宅ローンが厳しい場合は不動産担保ローンという方法も FP吹田:住宅購入時に組むローンは、もともと不動産を担保にした借り入れですよね。呼び名は違いますが、購入したい住宅を担保に不動産担保ローンを活用するという方法はいかがでしょうか? Sさん:これから購入する住宅を担保に、住宅ローン以外でも不動産担保ローンというものがあるのですね。なるほど、住宅ローンとどう違うのですか? FP吹田:不動産を担保にすることは同じでも、実は結構、利用者の条件や内容の特徴などが異なるのですよ。例えば、借入対象者について、不動産担保ローンは、住宅ローンのように安定収入をメインに審査されるのではなく、不動産の担保評価を反映させた上で、毎月の収支などを総合的に見るので、自営業者にとっては、門戸が広いと言えます。主な違いを表にまとめてみたので、ご参考ください。 【表】不動産担保ローンと住宅ローンの主な違い   不動産担保ローン 住宅ローン 担保は? 不動産 借入者の審査は? 不動産担保評価と返済者の毎月の収支など総合判断 購入・所有者本人で過去3年の安定収入など信用重視 団信(団体信用生命保険)は? 不要・選べるところもある 必要(健康チェック有) 保証会社の保証は? 原則不要 必要 金利は? 変動金利・固定金利など、住宅ローンより高め 変動金利・固定金利など、比較的低い 頭金は? 3割~4割程度 1割~2割程度 住宅ローン控除は? なし あり Sさん:なるほど。自分のような健康面で不安な人間でもチャンスありでしょうか? FP吹田:はい、不動産担保ローンは、団信も不要のところが多いので、Sさんでも利用できる選択肢は多いと思います。ちなみに、Sさんは、今はリウマチで投薬を受けていらっしゃいますが、既に加入された生命保険などはありますでしょうか? Sさん:はい、生命保険は昔、元気なうちに加入したものがあります。うちは子供もいないし、妻もある程度は稼げるようになりつつあるので、万一の際は、生命保険を補うなどで、何とかなるかと思います。 FP吹田:それをお伺いできてほっとしました。なお、不動産担保ローンは金利面では、住宅ローンよりは比較的高めになることや、住宅ローンに比べて必要な頭金が多く必要になってしまうのは否めません。 Sさん:それはしょうがないかなと思います。むしろ、自分のようなものが借りる民間のビジネスローンは二桁金利だったりするので、それより低いなら御の字です。また、頭金についても現在の貯蓄から取り崩しても生活に支障のない範囲になるので大丈夫だと思います。 FP吹田:それは、不動産が担保だからですよね。ローンの仕組みを考えると、無担保よりは担保があることの強みは大きいと言えます。 Sさん:はい、これから購入する不動産を担保に使えるローンがあるのを知って、ちょっと希望が見えてきました。物件は郊外でも、庭のある土地付きを考えているので、不動産担保を意識しながら探してみます。 FP吹田:はい、自営業の方は、ご自身の力で今後の収入を増やす工夫もできるのが醍醐味ですが、まずは返済プランを無理のないように組むことも忘れないでくださいね。 まとめ 自営業や持病がある方にとって住宅購入で使える手段は? 住宅ローンの可能性は? 団体信用生命保険とセットなのが原則なので、選択肢が非常に狭い。 借入可能額は、自営業の課税所得が基準なので、会社員より低めになりがち。 不動産担保ローンの可能性は? 団信がない商品も多い。既に生命保険契約があるなら持病がある方も利用価値大。 不動産の担保評価と返済者の収支を総合的に審査されるので、自営業者も可能性大。 金利は、住宅ローンより高めだが、事業用ローンなどよりは低め。頭金の金額を考慮した上で返済プランをしっかりたてれば利用価値大。 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス 不動産担保ローンと住宅ローンの違いとは マイホームを購入するときは、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、何らかの事情により住宅ローンを利用できない、あるいは住宅ローンの審査に通らないこともあるでしょう。住宅ローンを利用でき...記事を読む 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 吹田 朝子( Tomoko Suita ) 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント (社)円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、STコンサルティング(有)代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 <主な著書> 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる!」スタンダーズ社・「小学生でもわかる!お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など

ご相談、仮審査申込は無料です。お気軽にお問い合わせください。
0120-334-258受付時間:月~土 9:00 - 17:45