住宅ローンが払えないときはどうすればいい？FPが解説

コロナ禍による収入減で、住宅ローンの返済に苦しむ人も増えているようです。住宅ローンの返済が厳しくなったときにできることは何があるでしょう？　また、2020年12月から「自然災害債務整理ガイドライン」にコロナ禍で失業・収入減となり返済が困難になった人に適用される特則が加わったことによる変更点についても知っておきましょう。

目次

住宅ローンを払えないときは延滞前に金融機関に相談を

コロナ禍の影響で、2020年冬のボーナスは減額や支給がない企業も増えました。特に、中小企業への影響は大きく、飲食・観光含むサービス業などではボーナスどころか、会社の存続すら危ぶまれるところもあるようです。

コロナ禍による収入減や、ボーナス減・不支給で、住宅ローンの返済に苦しむ人はどうしたらいいのでしょうか。選択できる方法を考えてみましょう。

まず、最初のステップで絶対にやってはいけないのは、住宅ローンの延滞です。家計が厳しい、住宅ローンの返済ができないという場合は、とにかく金融機関へ相談に行きましょう。この段階では他の方法はありません。

金融機関に相談して認められれば、返済期間を延ばしてもらう、しばらく利息だけの返済にしてもらうなどの方法が適用されます。ただし、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）などの状況によっては適用されない場合もあるので注意が必要です。

フラット35では次のような選択肢がありますが、適用を受けるには一定条件もあります。

民間の住宅ローンについては、金融機関によって対応が異なりますが、選択できる方法としては、次のようなもの挙げられます。ただし、現在の家計や返済負担率などの状況によっては、適用されないケースもありますので、個別に相談をして確認しましょう。

例えば、残債2800万円の住宅ローン（詳細条件は下記のとおり）で、条件変更や返済猶予が受けられた場合、どれくらい軽減されるかを試算したものです。

＜現在のローン＞

ボーナス払いなしに変更した場合

ボーナス払いなし＆変動金利0.5％に変更した場合

ボーナス払いなし＆変動金利＆返済期間を5年延長した場合

住宅ローンの返済が苦しくなったときの最初の方法としては上記のようなものとなりますが、あくまでも一時しのぎにすぎません。これによって時間を稼いでいる間に、家計や収入の立て直しを図ることがマストです。それが難しい場合は、後述する売却などの手段を検討することになります。

住宅ローンを払えず延滞し続けるとどうなる？

最初の段階で延滞してはいけないと前述しましたが、もしも延滞してしまったらどうなるのかについても知っておきましょう（金融機関によっても異なる場合があるので、実際には借りている金融機関で確認を）。

延滞1カ月

延滞をしてしまうと、返済する予定だった住宅ローンの元金部分に遅延損害金が発生します（遅延日数分）。さらに、金融機関によっては金利優遇が受けられなくなることもあり、店頭金利の適用となって返済額が大きく増加する場合もあります。

延滞2～3カ月

金融機関から催告書や督促状が届き、延滞損害金の請求もあります。

延滞４～6カ月

金融機関から、「期限の利益の喪失」に関する通知が届き、住宅ローン債務の一括返済を求められます。保証会社を利用している住宅ローンでは、保証会社が金融機関に対して「代位弁済」し、以降は保証会社から請求されます。
＊延滞3カ月超は信用情報機関に載り、一定期間、借入れやクレジットカードの使用などが制限される可能性もあります。

延滞7～12カ月

住んでいたマイホームは任意売却（残債がある状態で抵当権を解除しての売却）をしたり、競売にかけられたりします。

競売や任意売却をしても住宅ローンが完済しきれずに残ってしまうと、その債務を返済しながらの生活になってしまいます（無担保ローンで高金利）。これを解消できるよう、後述する「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」がコロナ禍も対象とする特則もできました。

住宅ローンを払えないときの対処法は？

コロナ禍で住宅ローンの返済が困難な状態にあり、返済猶予などをしても収入回復のメドが立たないという場合もあるでしょう。その場合は、傷が深くなる前に、売却など別の方法を検討する必要があります。

最も避けなくてはいけないことが、一時しのぎで高金利のカードローンやキャッシングなどに手を出す行為です。

どうしても、今後３カ月から半年以内に家計や収入の立て直しが難しいときは、家計のダメージが広がらないうちに住宅を手放すことを考えましょう。自主的な売却の方が競売よりも高く売れる可能性が高いです。ただし、有利に売却しようと考えたら、時間がかかります。不動産業者の直接買い取りだと早めに売れますが、価格は2～3割程度安くなります。

なお、自宅を売却してもそのまま住み続けたい場合にはリースバックという選択肢もあります。

「自然災害債務整理ガイドライン」にコロナ禍が加わった

最後に1つ、重要な変更点を押さえておきましょう。
「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」に、新型コロナウイルス感染症の影響で失業や収入減となり住宅ローンの返済が困難になった人に適用される特則ができ、2020年12月1日から適用となりました。

この特則は、住宅ローンを借りている人が、債務免除を受けて、生活再建を行うことを目的としています。自己破産等の法的倒産手続きではなく、特定調整手続きを活用した債務整理による債務免除を行うことで、信用情報に登録されることもありません。

対象となるのは、2020年2月1日以前からの債務（住宅ローンやその他のローンが幅広く含まれる）に加え、2020年10月30日までに新型コロナ対応のために負担した債務です。

特定調停手続で債務整理をした場合は、以下のようなメリットを受けながら、対象債務の減免が受けられます。

一定の財産を残しつつローンの減額や免除を受けることができ、住宅を手放さずに、住宅ローン以外のローンだけを減免する方法もあるようです。

簡易裁判所の特定調停手続を行う必要がありますが、弁護士などの登録支援専門家が必要な書類の作成や債権者との協議などの手続を無償で支援してくれます。利用するには、最も借入残高が多い債権者から、制度利用の同意を得た上で弁護士などに手続支援を依頼します。こうした制度も上手に活用しましょう。

出典）自然災害による被災者の債務整理に関するガイドラインについて

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