俳優の勝野 洋氏（74）（以下「勝野氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている全５回の「俳優・勝野 洋氏」のインタビューに基づき作成しています。動画の詳細はこちら（第3回・第4回・第5回）からご覧ください。 住まい遍歴①：御殿場の大豪邸 勝野氏は33歳の時に静岡県御殿場市の300坪の家を購入し、現在も所有しています。 当初は100坪（1区画）だけの購入予定が、売主から300坪（3区画）まとめてでないと売らないと言われてしまい、悩んだ末、キャシーさんとジャンケンをして勝野氏が勝ったら購入することにしたそうです。 いつも勝負事はキャシーさんの方が強いそうですが、その時はめずらしく勝野氏が勝ち、購入することになりました。現在はさらに周辺の土地を買い足して550坪の大豪邸となっています。広大な敷地と美しいガーデニングが広がるお家は、こちらのルームツアー動画をご覧ください。 ルームツアー 住まい遍歴②：ハワイ マウイ島のコンドミニアム 勝野氏が37歳の時、結婚前に訪れたハワイのマウイ島でクジラを見たことをきっかけに、コンドミニアム（分譲マンション）を購入しました。購入時は非常に喜んでいたそうですが、ハリケーンで家が壊れてしまったため、オアフ島の物件に買い替えた経緯があります。 最終的には管理費がかかることや、ホテルに泊まった方が便利だと感じたため、51歳でコンドミニアムを手放したことを明かしました。ハワイのエピソードについては、こちらからご覧ください。 住まい遍歴③：鎌倉の一戸建て 41歳の時に、勝野氏初の主演作であるテレビドラマ「俺たちの朝」の舞台であった鎌倉の極楽寺に一戸建てを購入し、キャシーさんのハワイアンキルトのお店もオープンしました。 「俺たちの朝」が大ヒットしたことで鎌倉に観光客が殺到し、当時廃線の危機だった江ノ電はこのドラマのおかげで救われたそうです。 住まい遍歴④：三軒茶屋の一戸建て 勝野氏は48歳の時に渋谷区三軒茶屋の一戸建て（45坪）を購入しました。その後、土地を買い足したので現在は110坪となっているそうです。自宅の他に4階建ての店舗兼アトリエも併設されています。 三軒茶屋の家を購入した際は、キャシーさんから「すごい良いおばあちゃんがいるから会いに行かない？」と言われ、会った人がその家の地主さんだったというエピソードがあります。他の人もその土地を狙っていたそうですが、夫婦で挨拶に行くことで購入できたので、妻は策略家だと笑いながら明かしてくれました。 キャシーさんは家の買い替えスピードが早く、「次、何建てる？どこ行こう」と勝野氏に提案するそうで、本当は移動するのは嫌だけれども、自分の思いを汲んで探してくれているので最終的には承諾するのだそうです。 今までの住まい遍歴の中で、買ってよかったのは御殿場の家だそうです。また、後悔して買わなければよかったと思う家はなく、みんなそれぞれに思い出があると明かしてくれました。 勝野氏のこれから夢とアクティブに生きる為の極意 最後に勝野氏にこれからの人生でやりたいことを2点伺いました。さらに、「人生100年時代をアクティブに生きる為に極意とは？」と質問し、色紙に答えを書いてもらいました。 勝野氏の周囲への思いやりや感謝が伝わる言葉の意味については、本編で紹介していますのでぜひこちらからご覧ください。 本編動画はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ 次に読むべき記事 中村雅俊氏が「自宅」への思いを語る 俳優で歌手の中村雅俊氏（72）（以下「中村氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。 この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch...
経済的な負担を軽減するために、年金受給が始まる65歳以降も働き続ける人が増えています。仕事をしながら老齢年金を受け取る場合、その年金額はどのように計算するのでしょうか。この記事では、在職老齢年金の仕組みや年金額の計算方法、確定申告の必要性について解説します。 在職老齢年金制度とは 在職老齢年金制度とは、一定以上の収入を得ている60歳以上の人が老齢厚生年金を受け取る際に、年金額や給与・賞与の額に応じて年金の一部または全部が支給停止となる仕組みです。この制度には、主に次の2つの目的があります。 年金が支給されている人が働いても不利にならないようにする 現役世代とのバランスから、一定以上の賃金を得ている人には年金制度の支え手に回ってもらう 在職老齢年金制度とは厚生年金に加入しながら働く人、厚生年金の加入事務所で70歳以降も働く人を対象とした制度のため、個人事業主やフリーランスは対象外です。また、支給停止となるのは老齢厚生年金のみで、老齢基礎年金（国民年金）は給与等にかかわらず全額受給できます。 出典） ・日本年金機構「在職中の年金（在職老齢年金制度）」 ・日本年金機構「働きながら年金を受給する方へ」 公的年金（国民年金・厚生年金）の仕組みについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら公的年金の仕組みとは？国民年金・厚生年金の基礎知識を解説 定年後の就業者数が増加 内閣府の「令和6年版高齢社会白書」によると、労働力人口比率の推移は下図のとおり増加傾向にあります。 出典）内閣府「令和6年版高齢社会白書」 令和5年（2023年）は65～69歳が53.5％、70～74歳が34.5％、75歳以上が11.5％となりました。 年金は原則65歳から受給開始となります。しかし、65歳以降も働き続ける人は増加傾向にあり、60代後半は男性の6割以上、女性の4割以上が就業している状況です。この結果から、年金を受け取りながら働く人は増えているといえるでしょう。 在職老齢年金の計算方法 以下は、在職老齢年金の計算方法のフローチャートです。 ※令和6年度の支給停止調整額 出典）日本年金機構「在職老齢年金の計算方法」 ＜用語説明＞ ・基本月額：老齢厚生年金の月額（加給年金額を除く） ・総報酬月額相当額：（その月の標準報酬月額＋その月以前1年間の標準賞与額の合計）÷12 老齢厚生年金と給与等の合計が50万円（支給停止調整額）以下であれば、老齢厚生年金は全額受給できます。50万円を超える場合は、上記の計算式に基づいて老齢厚生年金の一部または全額が支給停止となります。 ＜具体例：給与等50万円（月額：賞与含む）、老齢厚生年金14万円（月額）の場合＞ （50万円＋14万円－50万円）÷2＝7万円 ※老齢厚生年金14万円のうち7万円が支給停止となる（老齢基礎年金は全額受給できる） なお、令和4年（2022年）3月以前の65歳未満の年金支給停止基準は28万円でしたが、制度改正によって、令和4年4月以降は65歳以上と同じ基準に見直されました。 出典） ・日本年金機構「働きながら年金を受給する方へ Bさんの場合」 ・日本年金機構「令和4年4月から年金制度が改正されました」 支給停止期間や支給停止額の変更時期 在職老齢年金の支給停止期間は、基本月額と総報酬月額相当額の合計が支給停止調整額（令和6年度は50万円）を超えている期間です。なお、支給停止調整額は年度が切り替わるタイミングで変更される場合があります。 支給停止額の変更時期は、総報酬月額相当額が変わった月または退職日の翌月となります。ただし、退職日の翌月については、退職後1カ月以内に再就職して厚生年金に加入した場合を除きます。 老齢年金を受給した際の確定申告の要否 働きながら年金を受け取る場合、確定申告が必要なのか気になる人もいるでしょう。 老齢年金は、所得税法の「雑所得」として課税対象となりますが、一定額以上を受給するときは税金が源泉徴収されます。次の2つの要件にすべて当てはまる場合は、「確定申告不要制度」によって確定申告を行う必要がなくなります。 ＜確定申告不要制度の対象者＞ ・公的年金等の収入金額の合計額が400万円以下で、その全部が源泉徴収の対象 ・公的年金等に係る雑所得以外の所得金額が20万円以下 確定申告不要制度の対象であっても、医療費控除の適用などにより所得税の還付を受ける場合は確定申告が必要です。 出典）政府広報オンライン「ご存じですか？年金受給者の確定申告不要制度」 また、参考までに老齢年金の税金に関するよくある質問を紹介します。 老齢年金の受給額と所得税の課税基準 老齢年金は、雑所得として所得税の課税対象となります。65歳未満でその年の支払額が108万円以上、65歳以上で158万円以上の場合は原則として所得税がかかり、支払時に源泉徴収されます。 しかし、これらの金額を超える場合でも、65歳未満で月額9万円まで、65歳以上で月額13.5万円までの受給額の場合は所得税が差し引かれません。 出典） ・日本年金機構「Q年金から税金が差し引かれています。どうしてですか。」 ・日本年金機構「Q年金から税金が差し引かれていません。どうしてですか。」 年金に課される所得税の計算方法 年金から差し引かれる税金は、支払う年金額から社会保険料や住民税など各種控除を行った残額に5％（復興特別所得税を含めて5.105％）の税率を掛けて計算します。年金から各種控除を受けるには、年金受給者に送付される「扶養親族等申告書」に必要事項を記入して提出する必要があります。 出典）日本年金機構「年金から差し引かれている税金の計算方法を教えてください」 まとめ 年金を受け取りながら会社で働く場合、老齢厚生年金と給与・賞与の月額合計が50万円を超えると、在職老齢年金制度によって老齢厚生年金の一部または全額が支給停止となります。老齢基礎年金は制度対象外のため、給与等にかかわらず全額受給できますが、老齢厚生年金は繰下げ受給ができないため、どのくらい働くかを決めることも重要になります。 経済的な不安を解消し、より豊かな老後生活を送るためにも、在職老齢年金制度への理解を深めておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 老齢年金とは？受給要件や年金額、請求手続きについて解説 老齢年金は、老後の生活を支える重要な収入源です。公的年金に加入している人は、一定の年齢に達すると老齢年金を受け取れます。老齢年金はどんな仕組みで、いくら受け取れるのでしょうか。 この記事では...
俳優の勝野 洋氏（74）（以下「勝野氏」）のお住まいにお邪魔して、住まいやお金に関するお話をフリーアナウンサーの八木亜希子さんが伺いました。この記事は、SBIシニアの住まいとお金ch（YouTubeチャンネル）で公開されている全５回の「俳優・勝野 洋氏」のインタビューに基づき作成しています。動画の詳細はこちら（第２回・第３回）からご覧ください。 テキサス刑事で一躍有名に！勝野 洋氏の経歴 1949年7月27日に熊本県阿蘇郡に生まれた勝野氏は、大ヒットドラマ「太陽にほえろ！」のテキサス刑事役でデビューし、一躍トップスターになった俳優です。代表作は「俺たちの朝」、「姿三四郎」などで、現在もドラマや映画、舞台などで活躍されています。 プライベートではタレント業と並行してハワイアンキルト作家としても活動するキャシー中島氏（以下、キャシーさん）と結婚し、2024年で結婚45周年を迎えたおしどり夫婦としても知られています。 「太陽にほえろ！」デビューまでの軌跡 勝野氏の幼少期は熊本県阿蘇郡の祖母が営む旅館で育ちました。父親が戦争から帰ってきた後に自衛隊に入所し全国を回っていたため、祖母の家に預けられていたそうです。中学・高校では実家を離れ、熊本市内で下宿し、3畳一間の部屋で過ごしました。 その後、青山学院大学へ進学し、当初は寮に入っていたものの1年留年したことによって寮に住むことができなくなり、渋谷区初台の4畳半一間のアパートに男友達と2人で住むことになったそうです。その家賃を稼ぐためにエキストラのアルバイトをしていたところ、ある俳優から役者の道を勧められ、劇団現代演劇協会の試験に合格。 その後、「太陽にほえろ！」のオーディションとは知らずに受験したところ、迫真の演技が認められ見事3代目の刑事役に抜擢されました。ところが当初劇団の在籍を1年間と決めていた勝野氏は、大学に戻るため一度は断ったそうです。 勝野氏が俳優の道を歩むことになった石原裕次郎氏との秘話や、「太陽にほえろ！」の撮影エピソードについては、こちらからご覧ください。 初めての自宅購入とキャシー中島さんとの馴れ初め 「太陽にほえろ！」のテキサス刑事役でお茶の間の人気を博した後、プライベートではタレントのキャシーさんと結婚しました。2人の馴れ初めはキャシーさんが偶然テレビに出ている勝野氏を見て、一目惚れし猛アタックをしたそうです。 勝野氏は当初騙されているのではないかと思って避けていたそうですが、キャシーさんから「猫を見に来ない？」という誘いがあり、「猫好きだから見に行くよ」と遊びに行ったことがきっかけでそのまま一緒にいるようになったと明かしてくれました。 キャシーさんとの結婚を機に、渋谷区西参道の2LDKのマンションを購入したのが最初の自宅購入でした。勝野氏はそこまで住まいにこだわりはなかったそうで、キャシーさんが見つけた物件だったそうです。後に、このマンションは購入価格よりも高値で売却できたことを明かしてくれました。 本編動画はこちら 執筆者紹介 SBIシニアの住まいとお金 メディア部 SBIシニアの住まいとお金は、【人生100年時代を見据えて、「住まい」も「お金」も充実できる人生をサポートしたい】との思いから、60歳以上の持ち家の方を対象に「Youtubeで楽しむ」、「セミナーで学ぶ」、「専門家に相談する」の3つのサービスを運営しています。 ＜公式サイト＞ https://www.sbi-efinance.co.jp/senior/ ＜YouTubeチャンネル＞ https://www.youtube.com/@sbi_senior/ 次に読むべき記事 デヴィ夫人が「自宅」へのこだわりを語る！ インドネシアのスカルノ元大統領の妻で日本のバラエティ番組でも大活躍のデヴィ・スカルノ夫人（83）（以下「デヴィ夫人」）のお住まいにお邪魔して、ご自宅の紹介や楽しく生きる秘訣についてフリーアナ...
マイホームの取得を検討していると、「防火地域」「準防火地域」という言葉を聞くことがあるかもしれません。どちらも防火対策のために法律で指定されている地域ですが、何が違うのでしょうか。また、建物を建てる際にどのような制限があるのでしょうか。 この記事では、防火地域・準防火地域の特徴や建築制限、メリットなどをわかりやすく解説します。 防火地域・準防火地域とは 防火地域・準防火地域とは、都市計画法において市街地や住宅密集地での火災を防ぐために指定された地域です。都市計画法では次のように規定されています。 防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。 出典）e-Gov法令検索「都市計画法第9条第21項」 防火地域・準防火地域はどちらも建築制限が設けられており、その内容は異なります。また、防火地域・準防火地域には指定されていなくても、火災を防ぐことを目的に「新たな防火規制区域（東京都の場合）」や「法22条区域」に指定されている地域もあります。 それぞれの地域（区域）の特徴を確認していきましょう。 関連記事はこちら都市計画法とは？概要や定められている内容を解説 防火地域の特徴・建築制限 防火地域は、都市の中心部で商業施設が建ち並び人通りや交通量の多い場所や災害時に緊急車両が通る幹線道路沿いなどが指定されます。火災による被害が拡大しやすく、防火対策の必要性が非常に高い地域です。 防火地域では、「3階以上の建物」「延べ面積100㎡超の建物」は耐火建築物としなくてはなりません。耐火建築物とは、建築基準法（第2条第9号の2）に定められた、「主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根、階段）が耐火構造であること」などの基準に適合する建築物です。 また、「2階以下で延べ面積100㎡以下の建物」は準耐火建築物とする義務があります。準耐火建築物とは、建築基準法（第2条第9号の3）で定められた、「主要構造部を準耐火構造とすること」などの基準に適合する建築物です。 ※筆者作成 準防火地域の特徴・建築制限 準防火地域は、駅前の周辺など住宅が分布している地域などが指定されます。防火対策の必要性は高いものの、防火地域に比べると規制は緩やかです。 準防火地域では、「4階以上の建物」「延べ面積1,500㎡超の建物」は耐火建築物としなくてはなりません。また、「3階以下で延べ面積500㎡超1,500㎡以下の建物」は準耐火建築物とする義務があります。 延べ面積が500㎡以下であれば、一般的な木造2階の戸建住宅も建築可能です。ただし、屋根や外壁、開口部（換気扇など）、軒裏などに所定の防火措置を行う必要があります。 ※筆者作成 出典） ・国土交通省「防火地域等における建築物の規制【法第22条】【法第61条】【法第62条】」 ・国土交通省「耐火建築物・準耐火建築物」P.13 ・埼玉県「みんなで取り組もう 火災に強いまちづくり」 新たな防火規制区域とは 新たな防火規制区域とは、木造密集地域における災害時の安全性を確保するために、東京都が条例に基づいて指定する区域です。 対象区域では、原則として、すべての建築物は準耐火建築物以上としなくてはなりません。また、「延べ面積500㎡超の建物」は耐火建築物とする必要があります。 ※筆者作成 出典）東京都都市整備局「新たな防火規制について（制度の概要）」 法22条区域とは 法22条区域（建築基準法第22条指定区域）とは、火災による延焼を抑止するために、特定行政庁が防火地域・準防火地域以外の市街地に指定する区域です。法22条区域は、建物の屋根を不燃材料で造るか、不燃材で葺（ふ）くことを義務づけられています。 基本的に火は上に向かって燃え広がるため、火災を抑えるために定められた要件を満たす材料を用いて、屋根の防火性能を強化することが必要です。 耐火構造・準耐火構造・防火構造の違い 建物の防火性能を表す主な基準として、「耐火構造」「準耐火構造」「防火構造」の3つがあります。防火地域と準防火地域では、これらの基準が異なるため、それぞれの違いを理解しておきましょう。 耐火構造とは 耐火構造とは、火災が発生し一定時間の火熱が加えられても損傷などが生じない構造です。耐火建築物では、通常の火災が終了するまでの間、建築物の倒壊や延焼を防止するため、主要構造部を耐熱構造とすることになっています。 建築物の階数や部分によって異なりますが、最上階から数えた階数が20以上の階の場合、柱とはりは最長3時間、損傷が生じない性能が求められます。 準耐火構造とは 準耐火構造とは、火災が発生し一定期間の火熱が加えられている間は損傷などが生じない構造です。耐火構造とは異なり、火災が終了した後に損傷が生じることは許容されます。 準耐火建築物では、通常の火災による延焼を抑制するため、主要構造部を準耐火構造とすることになっています。建築物の部分によって異なりますが、最長45分間、損傷が生じない性能が求められます。 防火構造とは 防火構造とは、防火地域・準防火地域において、比較的小規模の住宅を建てる場合に求められる構造です。 外壁に火熱が加えられた場合に、30分間は損傷が生じない性能が求められます。外壁と軒裏については、30分間は加熱面以外の温度が一定以上に上昇しないことも要件です。 出典） ・国土交通省「耐火建築物・準耐火建築物」P.13-14 ・建築基準法施行令「第四章 耐火構造、準耐火構造、防火構造、防火区画等」 耐火構造の建物建築のメリット 耐火構造の建物を建築すると、次のようなメリットを得られます。 建ぺい率の緩和 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。防火地域・準防火地域において、建ぺい率が80％以外に指定されている場合は、次の要件を満たすと建ぺい率が10％加算されます。 防火地域：耐火建築物を建てる場合 準防火地域：耐火建築物または準耐火建築物を建てる場合 建ぺい率が高くなれば、建物を建てるときに使える敷地がより広くなります。 火災保険料の割引 火災保険の保険料率は、建物の構造によって異なります。火災が起きたときの燃え広がり方などによって、被害の程度や倒壊しやすさなどのリスクが異なるからです。 Ｍ構造 耐火性能を有する共同住宅（コンクリート造のマンションなど） Ｔ構造 M構造以外の耐火性能を有する建物および準耐火性能を有する建物（鉄骨造など） Ｈ構造 Ｍ構造、Ｔ構造以外の建物（木造など） 火災保険の保険料率は「Ｍ構造、Ｔ構造、Ｈ構造」の順に高くなるため、耐火構造の建物を建築することは火災保険料の節約につながります。 出典）損害保険料率算出機構「2023年度火災保険・地震保険の概況」P.16 防火地域・準防火地域を調べてみよう 自治体によっては、インターネットで防火地域・準防火地域を調べることが可能です。 東京都の場合、「都市計画情報等インターネット提供サービス」の都市計画情報で確認できます。地域を指定し、表示切替で「防火・準防火地域」を選択すると、地図上に情報が表示される仕組みです。 出典）東京都 都市整備局「都市計画情報等インターネット提供サービス」 その他に、自分が住む地域名と防火規制で検索する方法もあります。 まとめ 防火地域・準防火地域は、どちらも市街地での火災を防ぐために指定された地域です。建築費用が高くなる傾向にありますが、建ぺい率の緩和や火災保険料の割引を受けられるメリットもあります。マイホームの取得を検討する際は総合的に判断しましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 敷地面積の制限とは？概要や目的、最低敷地面積の調べ方を解説 近年の土地価格の上昇に伴い、大きな土地のままでは不動産を購入できない人が増加しています。そのような背景から、大きな土地を分割（分筆）することで価格を抑えた、小規模住宅が増えています。しかし、...
残価設定ローンは、マイカーローンで利用されることがあるローンの一種です。最近では、住宅の購入においても残価設定型の住宅ローンが普及し始めています。残価設定型住宅ローンを利用すれば、月々の返済負担の軽減につながるかもしれません。 この記事では、残価設定型住宅ローンの概要や仕組み、メリット・デメリットを解説します。 残価設定型住宅ローンとは マイカーローンなどで利用される残価設定型ローンとは、あらかじめ将来の残価（資産価値）を設定し、その資産の購入価格から残価を差し引いた金額で借りるローンです。通常のローンに比べると、毎月の返済額を抑えられます。 この仕組みを住宅ローンに当てはめたものが残価設定型住宅ローンです。通常の住宅ローンに「返済額軽減オプション」「買取オプション」という2つの権利が付与されており、選択するオプションによって将来、自宅をどうするのか決めることができます。 残価設定型住宅ローンは、JTI（一般社団法人 移住・住みかえ支援機構）が住宅メーカーや金融機関と提携して提供しています。 ＜JTIの協賛住宅メーカー・住宅事業者＞ 大和ハウス工業株式会社 住友林業株式会社 ミサワホーム株式会社 パナソニック ホームズ株式会社 トヨタホーム株式会社 旭化成ホームズ株式会社 ＜JTIの指定金融機関＞ 日本住宅ローン株式会社 株式会社三菱ＵＦＪ銀行 楽天銀行株式会社 従来の住宅ローンは返済方法に柔軟性が低く、「役職定年や定年退職による収入減少でローン返済が苦しくなる」「子育てが終わっても簡単に住み替えができない」といった課題がありました。 しかし、残価設定型住宅ローンは毎月の返済額の軽減や住み替えが通常の住宅ローンに比べて行いやすくなるため、ライフスタイルの変化に対応しやすい特徴があります。 令和3年3月19日に閣議決定された「住生活基本計画（全国計画）」では、「健全なリースバックの普及、リバースモーゲージや残価設定ローン等の多様な金融手法の活用を進め、住宅の資産価値の合理化・明確化を推進」と明記されていることから、国も残価設定型住宅ローンの普及を進めていることがわかります。 出典）国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」P.15 残価設定型住宅ローンの仕組み 残価設定型住宅ローンは、借り入れ時点では一般的な住宅ローンと同じですが、あらかじめ決められた残価設定月からは、返済額軽減オプションと買取オプションのどちらかを行使できるようになります（詳細は後述）。 残価設定月は、JTIが保証する住宅の残価とローン残高が初めて同じ金額になる月を指します。現状では、住宅ローンを借り入れてから20～25年目前後に残価設定月が決まることが多いです。 出典）一般社団法人移住・住みかえ支援機構「残価設定型住宅ローン利用者フォーラム」 JTIが提供する残価設定型住宅ローンの対象住宅は認定長期優良住宅のみです。どんな住宅ローンにもオプションを付与できるわけではなく、前述のJTIの指定金融機関に限られます。 出典）一般社団法人移住・住みかえ支援機構「FAQ どんな住宅でも利用可能ですか？」 また、JTIとの提携機関以外にも残価設定型住宅ローンを提供する金融機関があります。例えば、とある金融機関では、ローン最終回に原本の一部を一括返済することで初回返済時から返済負担が軽減される商品があります。詳細については各金融機関に相談するといいでしょう。 残価設定月以降の選択肢 残価設定月を迎えると、その月以降いつでもオプションの行使を行うことが可能です。それぞれのオプションと行使しない場合について確認していきましょう。 ※筆者作成 返済額軽減オプション 返済額軽減オプションを行使した場合は、返済額が大幅に圧縮され、借主が亡くなるまで借り続けることが可能です。この仕組みを新型リバースモーゲージといい、亡くなるまで家を所有し住み続けることができます。 住宅完成から50年経過後は利息のみの支払いとなります。借主と配偶者が亡くなった後は、買取オプションが自動的に行使され、JTIが住宅とローンを引き取る仕組みになっています。 買取オプション 買取オプションは、残価設定月以降はいつでも行使でき、その時点での住宅ローン残高と同じ金額でJTIに住宅（土地・建物）を買い取ってもらうことができます。住宅を手放しさえすれば売却代金でローンを完済し、住み替えも可能となります。 オプションを行使しない場合 自己資金で住宅を購入する（住宅ローンの一括返済） 自己資金で残価相当分のローン残高を一括返済し、住宅を買い取る方法もあります。この場合、まとまった自己資金が必要になります。 残価分で住宅ローンを組み直す 残価分について、住宅ローンを組み直して返済を継続する方法です。JTIの残価設定型住宅ローンの場合、オプションを行使せずに当初の住宅ローンのまま継続することも可能です。 残価設定型住宅ローンのメリット 残価設定型住宅ローンのメリットは以下のとおりです。 毎月の返済額が軽減される 残価設定型住宅ローンは、借入金額から住宅の残価を差し引いた金額を返済する仕組みです。そのため、金利や返済期間などの条件が同じであれば、一般的な住宅ローンよりも毎月の返済額が軽減されます。 残価設定月以降に返済額軽減オプションを行使すれば、毎月の返済額はさらに軽減され、最終的には利息のみの支払いとなります。 残価での買取保証がある 残価設定型住宅ローンには買取オプションが付与されており、行使すると住宅ローン残高と同額で物件を買い取ってもらえます。そのため、売却価格がローン残高を下回り、自宅売却後もローンが残ってしまうリスクを回避できます。 なお、買取オプションは義務ではないので、一般の売却方法で残価より高く売却できる場合は行使する必要はありません。 残価設定型住宅ローンのデメリット 一方で、残価設定型住宅ローンには次のようなデメリットもあります。 ローン期間が終了しても資金が必要 残価設定型住宅ローンは、ローン期間が終了した後は先ほど紹介した3つの選択肢があります。どのパターンを選択しても資金が必要です。 たとえば、ローンを一括返済して住宅を購入する場合は、まとまった自己資金が必要です。ローンを組み直したり、リバースモーゲージ型住宅ローンに移行したりする場合は返済が続きます。 一般的な住宅ローンより費用がかかる 残価設定型住宅ローンを利用する際は、JTIに対して55,000円（税込）の手数料がかかります。また、リバースモーゲージ型住宅ローンに移行すると、毎月の返済額は軽減されても、支払利息の増加によって総返済額は増える場合があります。 残価設定型住宅ローンの利用事例 JTIが提供する「残価条件シミュレーション」を利用して、残価設定型住宅ローンの利用事例を1つ紹介します。 ＜条件＞江戸川区東小岩の場合 借入年齢：35歳 当初借入期間：35年 返済方式：元利均等方式 借入金利：1.5％ オプション行使後金利：2％ 借入金額：5700万 諸経費：60万 郵便番号：133-0052 土地取引価格：4500万円 路線価：295千円 土地面積：130㎡ 建物価格：1200万円 建物延床面積：120㎡ ＜毎月の返済額＞ 当初住宅ローン（当初返済期間35年） 返済額軽減オプション行使後 年齢 35歳～ 52歳5か月～ 85歳～※ 月返済額 174,525円 85,679円 25,200円 ※この年齢以降は元本据え置き このシミュレーションは、詳しい住所等を入力しないでも、郵便番号だけで大まかな残価設定条件がわかるようにした簡易計算です。実際に残価設定型住宅ローンの利用する場合には、具体的な所在地や物件毎の情報をもとに個別に査定が必要となりますので、このシミュレーションの結果と大きく食い違うことがありえます。 まとめ 残価設定型住宅ローンは毎月の返済額の軽減や買取に関するオプションが付与されるため、ライフスタイルの変化に対応しやすいのがメリットです。ただし、ローン期間終了後に自己資金が必要で、通常の住宅ローンに比べて費用がかかる可能性もあります。現状では利用できる住宅や金融機関が限られるため、検討する場合は住宅メーカーなどに相談してみましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
銀行口座の開設や送金、クレジットカードの発行などで金融機関を利用すると、資金洗浄（マネー・ローンダリング：以下「マネロン」）の対策として本人確認などを求められることがあります。マネロンが犯罪であることは知っていても、具体的にどのような行為を意味するのか十分に理解できていないかもしれません。 この記事では、マネロンの概要や仕組み、金融機関などで行われている対策についてわかりやすく解説します。 資金洗浄（マネー・ローンダリング）とは? 資金洗浄とは、犯罪によって得た収益を、その出所や真の所有者をわからないようにして、捜査機関による収益の発見や検挙などを逃れようとする行為をいいます。 マネロンを放置すると、犯罪収益が将来の犯罪活動や犯罪組織の維持・強化に使用されるため、組織的な犯罪やテロ行為などを助長することにつながります。また、犯罪収益が移転して通常の事業活動に使われることにより、健全な経済活動に悪影響を与えます。 安全な暮らしを守り、健全な経済発展を実現するには、世界中の国々と連携しながらマネロン対策に取り組む必要があります。 出典）財務省「教えて！マネロン等対策」 FATF（金融活動作業部会）の役割 FATF（ファトフ）とは、Financial Action Task Forceの略称で、1989年のアルシュ・サミットでマネロン対策の国際基準策定と履行を担うために設立されました。FATFでは、マネロン対策の国際基準として定めた「FATF勧告」に基づき、参加国間の遵守状況や履行状況について監視（相互審査）を実施しています。 2019年10月から11月には、日本のFATF勧告の遵守状況について審査が実施され、2021年8月に第4次対日相互審査報告書が公表されました。その結果、「重点フォローアップ国」と評価されています。報告書の内容については、以下から確認できます。 出典）財務省「対日相互審査報告書の概要（仮訳・未定稿）」 政府は、この報告書の公表を契機として「マネロン・テロ資金供与・拡散金融対策に関する行動計画」の策定・公表及び「マネロン・テロ資金供与・拡散金融対策政策会議」を設置し、マネロン対策の強化を図っています。 出典） ・文化庁「FATF 第4次対日相互審査報告書の公表について」 ・金融庁「FATF（金融活動作業部会）による第4次対日相互審査報告書の公表について」 マネロンの手口 マネロンは、主に次の3段階のプロセスを経て資金の浄化が行われます。 プレイスメント（placement） レイヤリング（layering） インテグレーション（integration） プレイスメントとは、犯罪によって得た収益を、金融システムや合法的な商取引の流れに取り込むプロセスです。偽名・架空名義の銀行口座に犯罪行為で得た資金を入金するなどの方法があります。 レイヤリングとは、金融システムに取り込んだ犯罪収益の出所をわからなくするためのプロセスです。銀行口座から複雑な送金取引を繰り返し、何度も資金を移動させるような方法があります。 インテグレーションとは、出所をわからなくした犯罪収益を合法的なビジネスによる収益のように偽造することで、通常の経済活動に戻すプロセスです。 これら3つのプロセスによって、犯罪によって得た資金を通常の経済活動で使用したり、再び犯罪行為に利用することが可能になります。 マネロンの事例 国家公安員会の「犯罪収益移転危険度調査書（令和5年12月）」によると、令和2～4年の3年間の検挙事例において、マネロンに悪用された主な取引の集計結果は以下のとおりです。 出典）国家公安員会「犯罪収益移転危険度調査書（令和5年12月）P.30」 最も多いのは内国為替取引の584件、次いで現金取引297件、預金取引160件となっています。内国為替取引とは、預金取扱金融機関（銀行、信用金庫、信用協同組合など）を利用した国内送金（預貯金の預入れ・払戻し、手形・小切手の利用は除く）のことです。預金取扱金融機関の商品・サービスが、マネロンに悪用された取引の多くを占めています。 マネロンを計画・実行しようとする者が、迅速で確実な資金移動が可能な内国為替取引を通じて、他人または架空名義の預金口座に犯罪収益を振り込ませる事例が多くみられます。最終的には、預金口座に入金された犯罪収益は現金化されるため、その後の追跡は難しくなります。 クレジットカードの不正利用の増加に伴い、クレジットカードがマネロンに悪用された取引も増加傾向です。また、前払式支払手段（商品券、磁気式・IC式プリペイドカード、インターネット上で利用できるプリペイドカードなど）、暗号資産、資金移動サービスなど、決済手段の多様化を悪用される場合もあります。 金融機関で行われるマネロン対策 前述のように、預金取扱金融機関の商品・サービスがマネロンに悪用されるケースが多発しています。そのため、金融機関で以下のような取引を行う場合は、マネロン対策の一環として取引内容や取引目的の確認を受けることがあります。 現金や小切手による高額の取引 収入や資産などに見合わない高額の取引 短期間のうちに何度も行われる取引 送金先、送金目的、送金原資などについて不明瞭な点がある取引 上記はあくまでも例示であり、実際には金融機関が個別・具体的に判断します。また、個人と法人によっても確認される事項は異なります。 個人の場合 個人が金融機関を利用する場合、取引内容や状況によっては次のような確認を求められる可能性があります。 氏名、住所、生年月日、職業などの本人確認 取引の目的 その際、各種書面の提示を求められることもあります。 法人の場合 法人が金融機関を利用する場合、取引内容や状況に応じて次のような確認を求められる可能性があります。 法人の住所、事業内容、株主情報など 法人の実質的支配者（氏名、住所、職業、居住国など） これらについて、窓口や書類郵送での再確認、各種書面の提示を求められることもあります。 まとめ 近年マネロンは複雑かつ高度化しており、日本および国際社会にとってマネロン対策は重要な課題です。私たちの身近にある預金口座やクレジットカードなどの取引が、マネロンに悪用されるケースが増えています。金融機関を利用する際に、マネロン対策として取引内容の確認などを求められる可能性があることを理解しておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
リフォームローンは、資金使途が住宅の修繕や増改築などの場合に利用できるローン商品の一種です。自宅の老朽化などでリフォームが必要になり、資金が不足する場合は、リフォームローンを検討するかもしれません。 この記事では、リフォームローンの概要や特徴、種類について紹介します。 リフォームローンの特徴 リフォームローンとは、住宅の修繕や増改築、設備の交換などを行う際に借りられるローン商品です。建物の老朽化で、屋根や外壁、内装、水回りの改修などが必要な場合や、中古住宅を購入する場合などに活用できます。 関連記事はこちらリフォームとリノベーションの違いとは？費用の目安も解説 リフォームローンは、「担保の有無」「金利タイプ」「資金使途」などの項目で金融機関ごとに特徴があります。それぞれ確認していきましょう。 担保の有無 リフォームローンは、「有担保型」と「無担保型」の2つに分けられます。 有担保型：リフォームする住宅を担保に入れる 無担保型：担保不要で借り入れができる 一般的に、有担保型は無担保型よりも低金利で借入限度額が大きく、長期間の借り入れが可能です。ただし、担保物件の審査も必要なため時間がかかり、抵当権設定費用などの負担も生じます。 対して無担保型は、有担保型よりも審査が早く、登記費用もかかりませんが、有担保型より金利は高めで、借入限度額も小さい傾向にあります。まとまった資金を借り入れる場合は有担保型、小規模のリフォームを行う場合は無担保型が向いているでしょう。 金利タイプ リフォームローンの金利タイプは、住宅ローンと同様に変動金利と固定金利の2種類があります。 変動金利：市場金利の変化に応じて定期的に金利が見直される 固定金利：契約時から返済終了まで金利が変わらない 変動金利は、固定金利に比べて契約時の金利が低いのがメリットです。ただし、返済期間中に市場金利が上昇すると、適用金利も上昇して総返済額が増加します。 固定金利は契約時に月々の返済額や総返済額が固定されるので、返済計画を立てやすく、金利上昇リスクを回避できるのが特徴です。 返済期間が短い場合は変動金利タイプ、返済期間が長い場合や将来の金利上昇に備えたい場合は固定金利タイプが適しているでしょう。 資金使途 リフォームローンでは、リフォーム費用のみを借り入れる商品のほかに、中古住宅の購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れる「リフォーム一体型ローン」もあります。 リフォーム一体型ローンは、中古住宅を購入してリフォームする場合に利用できます。住宅ローンとリフォームローンを別々に契約する必要がなく、1つにまとめることができるため、返済状況を管理しやすいでしょう。 住宅金融支援機構のリフォームローン ここでは具体例として、住宅金融支援機構が提供するリフォームローンを3つ紹介します。 グリーンリフォームローン グリーンリフォームローンは、一定の基準を満たす省エネリフォーム工事に対する融資です。住宅の省エネルギー化によって環境負荷の低減と、健康で快適な生活を実現するため2022年に開始しました。 融資額は最大500万円です。融資手数料は無料で、無担保・無保証で利用できます。融資を利用するには、工事着工前に適合証明の申請や工事計画内容の確認が必要です。 出典）住宅金融支援機構「グリーンリフォームローン」 リフォーム融資（耐震改修工事） リフォーム融資（耐震改修工事）とは、住宅の耐震改修または耐震補強の工事に対する融資です。融資限度額は1,500万円で、住宅部分の工事費が上限となります。融資手数料無料・無保証で利用できますが、抵当権の設定は必要です（融資額が300万円以下の場合は不要）。 出典）住宅金融支援機構「リフォーム融資（耐震改修工事）」 リフォーム融資【高齢者向け返済特例】 リフォーム融資【高齢者向け返済特例】とは、満60歳以上の人を対象としたリフォームローンです。部分的バリアフリー工事やヒートショック対策工事、耐震改修工事を含むリフォームを行う場合に利用できます。融資限度額は1,500万円です。 毎月の支払いは利息のみで、借入金の元金は申込人が亡くなったときに、相続人が融資対象住宅の売却や自己資金などにより一括返済する仕組みになっています。 出典）住宅金融支援機構「リフォーム融資【高齢者向け返済特例】」 中古住宅の購入時に活用できるリフォームローン 住宅金融支援機構が提供しているリフォーム一体型の住宅ローンとして、フラット35リノベを活用できます。フラット35リノベとは、中古住宅の購入とあわせて一定の要件を満たすリフォームを実施すると、フラット35の金利が引き下げられる制度です。 中古住宅を購入後に自らリフォームを行う「リフォーム一体タイプ」、住宅事業者がリフォームを行った中古住宅を購入する「買取再販タイプ」の2つがあります。以下の図は、一般的な手続の流れです。 リフォーム一体タイプ ※1 リフォーム工事前の中古住宅について、【フラット35】の技術基準への適合状況を適合証明検査機関が確認します。リフォーム工事を行う住宅が中古マンションらくらくフラット35等の場合または買取再販タイプの場合は「事前確認」を省略することができます。 ※2 リフォーム工事後の中古住宅について、【フラット35】および【フラット35】リノベの技術基準に適合していることを適合証明検査機関が確認します。 ※3 リフォーム一体タイプの資金実行はリフォーム工事完了後となります。中古住宅の代金決済の際に「つなぎ融資」が必要な場合は、取扱金融機関にご相談ください（「つなぎ融資」は取扱金融機関等のローンです。）。 出典）フラット35「リノベ（中古住宅購入+リフォーム（融資手続））」 買取再販タイプ ※1 リフォーム工事前の中古住宅について、【フラット35】の技術基準への適合状況を適合証明検査機関が確認します。リフォーム工事を行う住宅が中古マンションらくらくフラット35等の場合または買取再販タイプの場合は「事前確認」を省略することができます。 ※2 リフォーム工事後の中古住宅について、【フラット35】および【フラット35】リノベの技術基準に適合していることを適合証明検査機関が確認します。 出典）フラット35「リノベ（リフォーム済み住宅の購入（融資手続））」 金利引き下げメニューは、住宅の要件（省エネルギー性、耐震性など）に応じて「金利Aプラン」と「金利Bプラン」の2種類が用意されています。 ※2025年3月31日までの申込受付分に適用 子育て世帯は、フラット35の「子育てプラス」との併用が可能です。一定の要件を満たすと、子どもの人数などに応じて金利が引き下げられます。 出典） ・フラット35「家族構成と建て方に合わせた組合せで金利を引下げ！ポイント早見表 ・フラット35「子育てプラスとは？」 関連記事はこちらフラット35子育てプラスとは？金利引き下げの条件や注意点を解説 リフォームローン借り入れまでの流れ 金融機関でリフォームローンを組む場合、一般的な手続きの流れは以下のとおりです。 仮審査の申し込み 仮審査の結果通知 本審査の申し込み 本審査の結果通知 契約手続き 融資実行 借り入れまでの流れや必要書類は金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。 まとめ リフォームの工事費用を自己資金でまかなうのが難しい場合、リフォームローンを利用すれば必要な資金を準備できます。リフォームローンは、金融機関によって担保の有無や金利タイプ、資金使途などが異なります。工事規模や予算などに合わせて最適な商品を選びましょう。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 専門スタッフに相談してみる SBIアルヒの店舗にて、フラット３５の無料相談ができます。 ※SBIアルヒのWEBサイトに遷移します。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 リフォーム費用の相場と安く抑えるコツ 住み始めた頃は問題ないと感じていても、月日の経過に伴って住まいに不便さを感じる場面も出てきます。今後の生活を快適にするためには、リフォームを検討してみるのも選択肢の1つです。しかし、実際にリ...
「事業資金を借りたいが、担保となる資産もないから難しい」と考える中小企業の経営者もいるかもしれません。しかし、ABL（動産・債権担保融資）を利用すれば、企業が保有する在庫や売掛金などを担保に金融機関から融資を受けられる可能性があります。 この記事では、ABLの仕組みや特徴、利用までの流れをわかりやすく解説します。 ABL（動産・債権担保融資）とは ABLとは、「Asset Based Lending」という英単語のそれぞれの頭文字を取った略称で、企業が保有する在庫や売掛金、機械設備などの事業資産を担保にした融資の一種です。 企業が金融機関から事業資金を借り入れる場合、経営者による個人保証をつけたり、不動産を担保に入れたりするのが一般的です。しかし、ABLなら担保となる不動産がなくても、企業が保有している在庫などの資産を有効活用して事業資金を調達できます。 出典）経済産業省経済産業政策局産業資金課「ABLのご案内」 ABLの仕組み ※筆者作成 企業が保有する在庫や売掛金、機械設備などは収益を生み出すための大切な資産です。ABLでは、借り手となる企業は信用力を補完するために、事業価値に基づいてこれらの資産を担保として提供します。 対して貸し手となる金融機関は、提供された担保の価値や企業の事業価値を見極めて資金を融資します。担保となった在庫や機械設備は金融機関の名義になりますが、在庫の販売や設備の使用はこれまでどおり企業が行えます。売掛金も企業が回収して運転資金として活用できるため、事業に支障はありません。 ABLの特徴 ABLは以下のような特徴があります。 担保となる不動産がない企業でも融資を受けられる 経営管理の効率化ができる 在庫管理コストの低下につながる 金融機関の審査、企業側の登記手続きに時間がかかる 企業は金融機関に対して担保の状況（在庫や売掛金の増減など）を定期的に報告する義務がある ABLは、担保不動産に頼らず資金調達できるのが最大のメリットです。担保価値の評価の際は、在庫や売掛金などの管理体制も確認されます。管理体制の見直しに着手することで、経営管理の効率化・在庫管理コストの低下などの効果も期待できるでしょう。 一方で、担保にする在庫や売掛金の評価を受け、資産の登記を行う必要があるため、通常の融資よりも時間がかかります。金融機関への報告義務があることもデメリットとして挙げられます。 上記のほかに、貸し手との約束であるコベナンツを守る義務があることにも注意が必要です。ABLでの融資契約を締結する際に、「財務指標を一定以上に保つこと」「正確な決算書類を定期的に提出すること」などの事項について覚書を締結します。 ABLの評価におけるポイント ABLで融資申し込みをすると、金融機関は在庫や売掛金などの資産が担保としてどの程度の価値を持つか調査を行います。評価における主なポイントは以下のとおりです。 ＜売掛金の評価のポイント＞ 売掛先となっている企業数（売掛先が分散されているか） 売掛先の信用力 売掛金の管理方法 ＜在庫の評価のポイント＞ 市場規模や将来性 主要な販売先 在庫の保存状態・管理体制 これらの評価にあたり、金融機関は必要に応じて外部の動産評価会社を利用します。その場合、借り手である企業側が資産の評価にかかる費用を負担することもあります。ただし、東京都ではこの評価費や保証料用の必要経費について中小企業への補助を行っています。条件は以下のとおりです。 ＜東京都が行う中小企業への支援＞ 担保とするものが機械・設備の場合は融資額の4％ 担保とするものが売掛債権・在庫の場合は融資額の3.5％（ただし、小規模企業者（※）が売掛債権を担保とした2,000万円未満の融資を利用する場合、70万円） 創業５年未満中小企業の場合は融資額の4％を上限として、必要経費の2分の1（小規模企業者、創業５年未満中小企業の場合は全額）を補助 ※小規模企業者とは、中小企業のうち、従業員数が製造業等30人以下（卸・小売・サービス業は10人以下）の事業者等です。 出典） ・東京都産業労働局「東京都動産・債権担保融資（ABL）制度」 ・東京都産業労働局「東京都動産・債権担保融資制度のご案内」 ABLが向いている企業 ABLは、農産物や製品、機械設備、売掛金などさまざまな資産を担保にできます。健全な経営を行い、担保として活用できる資産を保有していれば、幅広い企業がABLの対象となるでしょう。 特に次のような特徴を持つ企業は、ABLの利用が向いているといえます。 流動資産（売掛金、在庫など）を多く保有している企業 固定資産（機械設備など）の規模が大きい企業 売上高が急速に拡大した企業 在庫を多く保有する必要がある場合、その在庫を担保に融資を受けることで安定的に運転資金を確保できます。ABLなら、機械設備などの動産も担保として活用可能です。また、売上高が短期間で拡大し、在庫や売掛金が増加した場合の運転資金としての利用も想定されます。 ABLが向いているか確認したい場合は、以下のチェックリストを活用しましょう。 区分 No チェック項目 〇/✕ 企業の特徴 1 自社の商品・取り扱い製品の品質に自信を持っている 2 市場性のある在庫や、信用力がある取引先の売掛金等の流動資産を保有している 3 不動産がない、または少ないが、機械等の固定資産を保有している 資金ニーズ 4 原材料を一定の時期にまとめて仕入れる必要がある 5 季節によって在庫の販売量に大きな差がある 6 原材料の仕入れから、製品化し販売・回収するまでの資金の立て替えが必要になる 7 規模拡大や業種部門の転換等により、運転資金の必要性が高まっている 経営管理 8 財務諸表を電子データで作成している／作成できる 9 在庫や売掛金等の残高について、パソコン等で正確なデータを管理している 10 貸し手に事業内容を深く理解してもらい、信頼関係を強化したい ※筆者作成 出典）経済産業省経済産業政策局産業資金課「ABLのご案内」P.22 ABL適正チェックテストの中で、〇の数が多い企業ほど、ABLに向いている可能性が高いといえます。適性があると判断できる場合は、取扱金融機関に問い合わせてみるといいでしょう。 ABLの利用事例 ABLで増加運転資金を確保し、商品ラインナップを拡大したA社の事例を紹介します。 ＜A社の詳細＞ 業種卸売・小売業（ベビー服と子ども服の卸売・販売） 創業数十年 資本金3,500万円 売上高15億円 従業員数80人 A社は健全な経営を行っており、小売店舗は幅広い品ぞろえが支持されて、地元では人気があります。しかし、少子化による将来的な市場規模の縮小が課題です。そこで金融機関に相談したところ、ABLによる資金調達の提案を受けました。 業種の特性上、A社は多くの在庫を保有する必要がありますが、その在庫は担保として評価対象となります。そこでABLで増加運転資金を確保し、新たにオーガニックコットン製品の取り扱いを開始しました。ネット販売も始めたことで新たな市場を開拓でき、売上増加にもつながりました。 出典）経済産業省経済産業政策局産業資金課「ABLのご案内」P.10 ABL利用までの流れ ABLの利用について金融機関に相談する際は、企業の概要や財務状況、在庫や売掛金などの資産状況がわかる書類を準備するといいでしょう。具体的には、組織図や決算書類、売掛金明細、在庫明細などが考えられます。 融資申し込みを行うと、審査を経て融資契約を結びます。また、担保となる資産について債権譲渡登記や動産譲渡登記を行います。これらの登記手続きは、資産の所有権が金融機関に移ったことを第三者に対して主張するための制度です。 まとめ 担保となる不動産がなくても、ABLを利用すれば在庫や機械設備、売掛金などを担保に融資を受けられるかもしれません。運転資金の確保や事業拡大を目的に資金調達をしたい中小企業の経営者は、ABL（動産・債権担保融資）の活用を検討してみてはいかがでしょうか。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 ファクタリングとは？仕組みや種類、注意点を紹介 ファクタリングとは、事業者の資金調達方法の1つです。保有している売掛債権を早期に資金化できるため、うまく活用すれば資金繰りの改善が期待できます。一方で、ファクタリングを巡って悪質なトラブルも...
老後の住まいとしてマンションを検討することがあるかもしれません。マンションは利便性が高いイメージがありますが、実際に住んだことがない人は、自分に合っているか不安に感じることもあるでしょう。 この記事では、戸建てと比較しながら老後の住まいにマンションを選ぶメリットやデメリット、注意点について解説します。 老後の住み替えの主な理由 SBIエステートファイナンス株式会社が2022年6月に実施したアンケート調査によると、60歳以上の持ち家所有者で「自宅を住み替えたい」と考えている人の主な理由は、「建物の老朽化」と「間取りへの不満（広すぎる、狭すぎる）」がともに38％を占めていました。 これらの理由から簡易的なリフォームでは解決しにくい建物への不満があると考察できます。また、建物自体に問題がなくとも、定年退職や子どもの独立といったライフイベントがタイミングとして考えられるでしょう。 関連記事はこちらシニアが自宅売却と物件購入を同時に実現する難しさ 高齢になるほどマンションは困りごとが少ない 住宅金融支援機構の調査によると、住宅について困っていることについて「特に困っていることはない」と回答した50代～70代の割合は以下のとおりです。 「特に困っていることはない」の割合 年代／住まい マンション 戸建て 50代51.4％42.3％ 60代62.3％39.0％ 70代80.0％43.4％ マンションと戸建てを比較すると、全年代でマンションのほうが「特に困っていることがない」という回答が多い結果となりました。さらに、マンションは高齢になるほど「特に困っていることはない」の割合が増加しており、70代では8割にのぼります。 出典）住宅金融支援機構「高齢者の住宅ニーズ等の分析」P.16 項目別では、マンションは「住宅が狭い」、戸建ては「庭の手入れや冬の雪かきが面倒」「内壁や外壁がところどころ傷んでいる」の割合が高くなっています。 出典）住宅金融支援機構「高齢者の住宅ニーズ等の分析」P.16 老後の住まいにマンションを選ぶメリット 老後のマンション住まいは、戸建てに比べて次のようなメリットがあります。 管理が楽 マンションでは、毎月管理費と修繕積立金を支払うことで管理会社が共用部の清掃や修繕を行います。エントランスや廊下、庭などの清掃は管理人に任せることができます。さらに、エレベーターなどの設備の故障、建物の劣化なども管理会社が修繕工事を手配してくれます。 戸建てでは、基本的に清掃や修繕はすべて自分で行うことになるので、マンションのほうが管理は楽といえます。 利便性が高い 高齢になるにつれて、体力面で長距離の移動は難しくなるかもしれません。郊外に位置する戸建ての場合、エリアによっては買い物や通院に時間がかかります。 マンションは都市部の駅近など、利便性の高いエリアに供給されていることが多いです。公共交通機関が利用しやすく、商業施設や病院などが近くにあるマンションなら老後も快適に暮らせるでしょう。 セキュリティが高い マンションは、セキュリティが高いのもメリットです。近年では、オートロックや防犯カメラ、宅配ボックスなどが標準でついているところもあります。外部から侵入しにくい環境が整っているため、防犯面以外でも無理な勧誘などのトラブルを回避できるでしょう。 戸建てもセキュリティ対策は可能ですが、共用のエントランスや常駐の管理人がいないため、マンションに比べると外部から侵入しやすく、防犯強化のための費用もかかります。 資産価値が維持されやすい 戸建ては、築年数が古くなると建物の評価が下がることが一般的です。それに対して、マンションは資産価値が維持されやすく、立地が良ければ築年数が古くなっても値上がりする可能性もあります。 万が一、老後の生活費が不足した場合、資産価値が維持されていれば、不動産売却や自宅を担保にした借り入れにより、まとまった資金を作ることも可能です。 老後の住まいを選ぶ際のポイント 老後の住まいを選ぶ際の主なポイントは次の3つです。 持ち家か賃貸か マンションか戸建てか 都市部か郊外か 住まいを選ぶうえではさまざまな要因が関係しますが、基本的には上記3つを組み合わせて考えるといいでしょう。それぞれの特徴を理解できれば、自分に合った理想の住まいが見えてきます。老後の住まいを選ぶ3つのポイントについては、以下の記事で詳しく説明しています。 関連記事はこちら老後の住まいはどうすべき？ポイントを徹底解説 老後の住まいにマンションを選ぶ注意点 老後の住まいにマンションを選ぶ場合は、次のような点に注意が必要です。 騒音やプライバシーのトラブルがある マンションは、同じ建物内に多くの人が住む集合住宅です。部屋は別でも近隣との居住空間は近いため、騒音やプライバシーに関するトラブルが発生しやすい環境といえます。 生活音だけでなく、ゴミの出し方や駐車場の使い方などでトラブルになり、人間関係がうまくいかなくなる場合もあります。 戸建ても近隣トラブルが発生する恐れはありますが、近隣とは建物が分かれており、一定の距離が保たれているため、マンションに比べるとトラブルは発生しにくいでしょう。 リフォームやリノベーションの制限がある マンションでは管理規約が定められており、その規約を守って生活する必要があります。規約において、リフォームやリノベーションに制限が設けられているケースも少なくありません。 希望に合わせてリフォームやリノベーションができる戸建てに比べると、マンションは自由度は低いといえるでしょう。 マンションならではの制限がある マンションは「ペット禁止」などの制限が設けられていることもあり、戸建てに比べると自由度が低い傾向にあります。また、思わぬエレベーターの故障など、マンションならではの問題が発生することもあります。 まとめ マンションのメリットは、物件管理に手間がかからず、利便性やセキュリティが高いことです。また、戸建てに比べて資産価値が維持されやすい傾向にあります。一方で、騒音などのトラブルが発生しやすく、リフォームなどの制限が設けられていることがあります。 それぞれのメリットとデメリットを比較検討したうえで、老後の住まいにマンションを選ぶかを検討しましょう。 SBIシニアの住まいとお金に相談してみる お問い合わせは最短即日回答。ご相談は何度でも無料でご利用いただけます。 SBIシニアの住まいとお金に相談してみる お問い合わせは最短即日回答。ご相談は何度でも無料でご利用いただけます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 シニアが住み替える際の4つのポイント シニア世代は、子どもの独立や退職などをきっかけに生活環境が大きく変化します。今住んでいる家がライフスタイルに合わなくなると、将来を見据えて住み替えを検討することもあるでしょう。 この記事では...
一般的に不動産を売却する場合は「不動産買取業者へ売却する方法」と「不動産仲介業者を通して売却する方法」の2種類があります。どのような場合に不動産買取を利用し、どのような不動産業者を選べばわからない人もいるかもしれません。 この記事では、不動産買取業者の選び方のポイントや注意点について詳しく解説します。 不動産買取のメリット まずは、不動産買取のメリットについて解説します。不動産買取業者へ直接売却する場合は、不動産仲介で売却するより手間がなくスピーディーなのが特徴です。不動産会社に買い取ってもらう方法は、即時買取と買取保証の2種類があります。 即時買取 買取保証 即時買取は、売却にかかる期間が短いのがメリットです。不動産仲介で売却を行う場合、買主を探すための期間が必要なため、概ね約3か月〜半年程度の時間がかかります。そのため、離婚や相続などすぐに不動産を売却したい場合は即時買取が向いているでしょう。 買取保証は、不動産買取と不動産仲介の両方の面を持った売却方法です。まずは、市場価格で売却できるように販売活動を行い、売れない場合は最終的に買取業者が買い取ってくれるのがメリットです。買取保証は、売却までに時間がある方やなるべく高値で売りたい方に向いているでしょう。 不動産買取のデメリット 一方で、不動産買取にはデメリットもあります。 不動産買取業者で売却する場合は、不動産仲介よりも売却価格が低くなる傾向があるのがデメリットです。不動産買取業者は、購入した不動産のリフォームやリノベーション、解体などを行い、利益がでるように再販する仕組みです。 そのため、それらの諸費用を引いた買取価格となるため、売却価格が低くなってしまいます。 なるべく高値で売りたい方は、不動産仲介で依頼すると良いかもしれません。不動産仲介で売却する場合は、短期間で売却することが難しい一方で、市場価格に近い価格で売却しやすいです。 不動産買取業者の選び方 不動産買取業者の中には、高額な手数料を取ったり、嘘をついて契約する悪質な業者も存在します。ここからは、不動産買取業者の選び方について解説します。 不動産買取業者の対応エリアを確認 不動産買取業者を選ぶ際は、不動産の対応エリアの確認をしましょう。不動産会社は大手の不動産業者だとしても、すべての地域の不動産買取に対応している訳ではありません。事前に対応しているエリア内であるか確認してから査定をしてもらう必要があります。 また、対応エリアを確認したら、エリア内での買取実績を確認しましょう。地域の相場を調査することで、適正な価格相場が把握でき、高値で買い取ってもらう交渉がしやすくなるかもしれません。 不動産買取業者の専門分野を確認する 不動産会社を選ぶ際は、不動産買取業者の専門分野を確認しましょう。不動産買取業者によって、戸建て、マンション、土地など、買取の専門分野が異なるので、相場に見合わない価格を提示されてしまうケースがあります。 専門分野を確認すると、「戸建ての買取のみ」「マンションの買取のみ」といった物件種別が限られていることもあります。不動産買取業者の専門分野を確認し、より経験や知識が豊富な業者を選定しましょう。 買取実績が豊富な不動産買取業者を選ぶ 不動産買取業者を選ぶ際は、買取実績や事例が豊富な業者を選ぶことも重要なポイントです。買取の実績が豊富であれば、地域の不動産買取の相場や需要なども把握しているため、よりよい条件で買取してくれる可能性があります。 特に戸建ての買取は、地域密着型の不動産買取業者を選ぶのがおすすめです。大手の不動産業者でも買取を行っていますが、地域の環境やニーズを細かく把握しておらず、適正価格を見極めにくい傾向があります。 できるだけ高く買い取ってほしい場合は、買取実績が豊富な買取業者に何社かに見積もりを依頼し、比較検討しましょう。 目的に合ったサービスや対応力を確認する 不動産買取業者を選ぶ際は、目的にあったサービスや対応力も確認しましょう。例えば、即時買取や買取保証を行っているのかは、売却活動を行う上で重要です。さらに、リースバックを取り扱っているかどうかもポイントになるかもしれません。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 また、営業担当者の対応力も大切なポイントとなります。資格を持っているか、経験や知識が豊富か、疑問点にも誠実に答えてくれるかなどを確認し、スムーズに取引できるか確認しましょう。 買取価格を比較する 不動産買取業者を選ぶ際は、複数の買取業者の価格を比較しましょう。さまざまな買取業者の査定を受けることで、買取価格の交渉がしやすくなります。 最低でも、２～３社に見積もりを出してもらうのがおすすめです。不動産買取業者によって得意とする物件種別や実績が変わってくるため、より高く売りたい方は複数の業者に見積もりをお願いしましょう。 不動産買取の流れ ここからは、不動産買取の流れについて解説します。 1.不動産会社の選定 上述のようなポイントに基づき情報収集を行いましょう。売りたい不動産のエリアの買取価格の相場を把握することで、適切な価格で売却でき、買取時の損失を抑えられるでしょう。 また、不動産会社には得意とする専門分野がある場合や、物件種別によっては買取を受け付けていない場合もあります。口コミやWebサイトなどの情報を参考に、売りたい不動産がどこで高く売れそうか情報収集を行いましょう。 2.不動産の査定 近年、物件の条件や住所などを入力するだけで、簡易査定を行ってくれるサービスが増えています。不動産買取業者を扱うポータルサイトでは、複数社に簡単に査定依頼を申し込めます。 「早く売りたい」、「高い査定額を提示する会社に売りたい」という方は、簡易査定に申し込みましょう。ただし、より正確な買取金額を試算してもらうためには、訪問査定が必要となります。 また、査定後に会社を比較する際は、別途手数料が発生しないか、不当な条件になっていないかなどの確認が必要です。付帯するサービスの質や営業担当の対応力についても確認しておきましょう。 3.不動産会社と売買契約 不動産会社の買取金額や契約内容に納得したら、不動産会社と売買契約を結びます。契約書には、不動産の売却価格、支払い条件、引き渡し日などが記載されているため、納得できれば契約を締結します。 契約書は、誤りがないか隅々まで確認をすることが重要です。契約書に印を押した後は、簡単に契約内容を変更できないため注意しましょう。 4.引き渡し 一般的に、売買契約書で定めた日程に、不動産の引き渡しと決済が行われます。決済日は司法書士の立ち合いのもと、登記手続きを行います。また、決済日には、不動産の権利証や固定資産税・都市計画税納税通知書など司法書士に提出する書類が必要となるため、事前に必要なものについて確認しておきましょう。 引き渡し前には、契約時と物件の状況が変わっていないか、物件の状態の最終確認も行われます。 不動産買取の注意点 ここからは、不動産買取の注意点について解説します。 1.買取に対応できない場合もある 不動産買取業者は、不動産会社が買取した物件をリフォームやリノベーション、解体などをして再販することで利益を得ます。そのため、立地の悪い土地や地盤が弱い土地など、再販が期待できない物件は買取をしてくれる不動産業者が限られるでしょう。 ただし、たとえ１社に断られた場合でも、ほかの不動産会社は買い取ってもらえる可能性もあるため、複数の不動産買取業者に査定してもらうようにしましょう。 2.不動産仲介よりも買取相場が安い傾向にある 不動産買取は、不動産仲介よりも買取相場が安い傾向にあります。不動産の買取価格は、不動産会社がリフォームや解体などの付加価値をつけて再販することが前提で買取を行うため、リフォームやリノベーション、解体などにかかる費用が想定されて差し引かれるからです。 ただし、不動産仲介の場合は物件の価格帯や築年数・エリア・不動産の状態などによって、そもそも売却しづらい場合もあります。不動産仲介か不動産買取か迷ったら、不動産会社に相談するのがよいでしょう。 3.仲介手数料はないが、税金が発生する 不動産買取には仲介手数料はありませんが、不動産仲介での売却と同様に税金が発生します。不動産売却時にかかる税金は、「譲渡所得税」、「登録免許税」、「印紙税」の3種類です。 譲渡所得税：不動産を売却して利益が生じる場合にかかる税金。 登録免許税：抵当権抹消登記の際にかかる税金。登録免許税額は不動産1個につき1,000円。 印紙税：不動産売買契約書に貼付する収入印紙代。 出典） ・国税庁「土地や建物を売ったとき」 ・津地方法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」 関連記事はこちら不動産の購入・売却にかかる税金をそれぞれ解説 4.不動産売却時は住宅ローンを完済する必要がある 不動産売却時は、住宅ローンを組んだ不動産に設定された抵当権を抹消する必要があり、そのためにはローンを完済しなければなりません。住宅ローンを売却額で補えない場合は、自己資金から支払う必要があるため注意しましょう。 まとめ 不動産買取は、不動産を早く売却しやすい点がメリットです。しかし、不動産仲介よりも買取価格が安い傾向があるなどの注意点について理解しておくことが大切です。 また、不動産買取業者を選ぶ際は、複数の会社に査定してもらい、高額な価格で買い取ってくれる業者を選ぶことがポイントです。不動産買取業者を選ぶ際は、本記事の買取業者の選び方を参考にしてみてください。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 家を売る前に知っておきたい不動産査定のポイントと注意点を解説 家を売るとき、いくらで売れるかの目安を把握するため、不動産査定を検討するでしょう。しかし、不動産査定を依頼する際は、どのようなことに注意すればいいかわからないかもしれません。 この記事では、...
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