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まじめに仕事に専念してきて、結婚のタイミングを逃してしまった男性も多いのではないでしょうか？いざ落ち着いて、結婚を考えようと思ったら、女性とはなかなかご縁がなく、子供などは絶望的と悩む声も実際よく聞きます。 この記事では、そんな悩みを払しょくすべく、稼業を継いで、国際結婚に前向きに行動する48歳の男性の例をご紹介します。 [ ご相談者 Kさん ] 48歳 男性。独身で、実家の印刷会社を継いだ。 一人息子で、自分の跡継ぎなど結婚への圧力が強く、婚活で苦戦していたが、年齢の差を嫌がることなく会ってくれる国際結婚に方針を変更。 結婚後は、実家の離れを少しリフォームして住む予定。 まずは、仲人さんとともに海外を往復して手続きをする費用やリフォーム費について相談したい。 子供が欲しい婚活で気になる年齢差、国際結婚は年齢関係なく可能性あり Kさん： 実家の稼業のことでいろいろあって、この歳になるまで忙しく、結婚を本気で考えてこなかったのですが、一人息子だし、やっぱり子供が欲しいと思って婚活をしています。 FP吹田：なるほど。実家の印刷業を継がれて、今は落ち着かれたのですね。お子さんを希望される結婚の場合、やはりお相手は、年下の方をお探しなのでしょうか？ Kさん： はい。でも、この年齢まで仕事に専念してきたこともあり、なかなか良いご縁に恵まれませんでした。事業も小さな印刷会社ですし。そこで、仲人さんのご紹介で、国際結婚に切り替えました。タイやフィリピンなどですが、そちらの女性は年齢を気にせず、日本での生活を楽しみにしてくれるようなのです。 FP吹田：なるほど。日本は治安もよく、清潔だし、真面目で働き者だから日本人男性は人気があるというのは私も聞いたことがあります。今後、ご実家の事業も、仮に海外展開の可能性があれば、国際結婚がビジネスにも相乗効果をもたらすかもしれませんよね。 Kさん： はい、印刷業だって今までの延長ではダメで、日本以外のルートや新技術にも目を向けているので、ちょうどいいかとは思っています。先日も、現地のお見合いで何より新鮮で、新しいエネルギーに感動し、国際結婚で幸せになりたいと本気で思ったほどです（照れながら）。あとはお金の問題ですね。 FP吹田：なるほど、気持ちの面では不安はなく、前向きそのものですね。お金についてはどのようなことが気になるのですか？ 不動産担保ローンと住宅ローンの違いって？ Kさん： 国際結婚は、現地でのお見合いや渡航費用の他、国ごとの手続きなどから、式などの結婚費用まで入れて全体として500万～600万円程度はかかると言われています。そのうち一部は納付済みですが、日本で暮らす際の環境整備として、住まいの一部をリフォームすることも考えないといけないと思っています。 FP吹田：住まいのほうは、どなたの名義になりますか？ Kさん： 実家の離れで、まだ父親の名義です。いずれ自分が相続する予定ではありますが。リフォームの予算もまだわからず、国際結婚の諸費用と合わせて余裕を持たせて捻出できればと思っているのですが、これだと住宅ローンやリフォームローンは無理でしょうか？ FP吹田：そうですね。住宅ローンやリフォームローンは資金使途がどうしても限定されるので厳しくなりそうです。住宅ローン・リフォームローンのほか、資金使途の制限が少ない不動産担保ローンの３つを比較してみましたので、ご覧ください。 不動産担保ローンと住宅ローン・リフォームローンの違い 不動産担保ローン 住宅ローン リフォームローン 担保 不動産 選択できる場合が多い 資金使途 制限が少ない 自宅の購入・増改築に限る 住宅の増改築・改装と付随費用に限る 対象者 所有者本人のほか、家族でも可能 購入・所有者本人で安定収入など信用がある人 所有者本人や家族で、安定収入など信用がある人 住宅ローン控除 なし※ あり なし ※購入を伴う場合は住宅ローン控除の対象となります。 Kさん： 不動産担保ローンですか。資金使途の制限が少なく、担保とする不動産が父の名義の不動産でもよいということですね。 FP吹田：はい、ご家族の所有の不動産も有効活用できるローンです。住宅ローンはいわゆる不動産担保ローンの一部で、担保がご自身名義の自宅に限定されていると思っていただくとよいかと思います。 Kさん： わかりました。さすがに借入が何千万もいくほどではないと思うので、借入期間も住宅ローンのように長期ではなく、短めに考えられると思います。 FP吹田：あと住宅ローンとの大きな違いとしては、不動産担保ローンは、所得税や住民税が軽減される住宅ローン控除が適用できない点が挙げられます。 Kさん： それは問題ありませんよ。おそらく借入は１千万円弱で期間も１０年くらいで返せる程度と思うので、影響もないかと。 FP吹田：ご自身で優先順位をしっかりとお考えなのはさすがです。考えてみると、結婚も人生で最大の投資ですものね。 Kさん： はい、まさにそう思います。自分の人生がパートナーとともにいろいろチャレンジできるものになるなら、そこにはしっかり初期投資をしてよいと思っています。 FP吹田：それを聞けて良かったです。住まいのリフォームなど具体的なプランについては、お父様ともご相談されて決められると思うので、今の想いや将来のビジョンをぜひご家族と共有されるとよいと思います。 Kさん： わかりました。資金準備の選択肢があるとわかって、ホッとしました。不動産を担保にする場合は、当然、父にも協力を仰ぐことになるので、しっかり話すことにします。 FP吹田：はい、不動産担保ローンは、ご自身が所有していない物件を親族等から担保に提供してもらう場合は物上保証人になって頂く必要がありますし、場合によっては連帯保証人を求められることがあるので、最終的には取り扱い担当者にも確認してくださいね。 Kさん： はい、父親に迷惑をかけるようなことはしたくないので、しっかりと家族に相談して、担当者にも問い合わせてみます。 まとめ 国際結婚に伴う費用や住まいのリフォームをまとめて資金調達したい場合 住宅ローンやリフォームローンの可能性は？ ・資金使途が住宅購入や改築に関するものに限定されてしまうため一般的に厳しい。 不動産担保ローンの可能性は？ ・資金使途の制限が少なく、可能性大。 ・担保にできる不動産は家族所有まで幅広い。 ・ただし、住宅ローン控除は適用されない（購入を伴う場合は住宅ローン控除の対象となります）。 ・仮に返済できなくなった場合、担保とした不動産を失うことになるので、担保提供者などの保証人を必要とする場合があることに注意。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など 不動産担保ローンと住宅ローンの違いとは 自宅を購入するとき、住宅ローンを利用する人が多いでしょう。しかし、外国人や自営業の人など、民間の金融機関の住宅ローンを申し込んだものの、審査に落ちた人もいるかもしれません。そのような時に、不...記事を読む 社会人の留学費用調達に教育ローンと不動産担保ローンを比較 大学を卒業して社会人になった後で、もう一度学ぶために留学を考える人もいるかもしれません。教育資金を捻出するために、学生であれば、日本政策金融公庫の国の教育ローンや奨学金を候補にすることもでき...記事を読む
老後の資金作りや副業として、不動産投資を始める会社員が増えています。マンションやアパートといった投資物件は、安定した家賃収入を得られるのが魅力です。一方で、不動産投資に興味はあっても、投資経験がないと何から始めたらいいかわからないのではないでしょうか。 不動産投資は投資金額が高額なので、その資金を多額のローンで賄う場合は、大きな損失を抱えるリスクもあります。不動産投資に取り組むのであれば、しっかりと準備をしたうえで始めることが大切です。この記事では、不動産投資を始めるための事前準備と基礎知識の学び方について解説します。 不動産投資を始めるための事前準備 不動産投資を始める前に、事前準備として以下4つに取り組んでおきましょう。 不動産投資の基礎知識を習得する 実際に投資物件を購入する前に、まずは不動産投資の基礎知識を習得することが大切です。不動産投資で成功するには、安定して家賃収入を得られる物件に投資する必要があります。万が一、不動産会社に収益性の低い物件を勧められた場合に、知識がないと物件の良し悪しを判断できません。 しかし、経験がなくても知識があれば、投資すべき物件かどうかは判断できます。不動産投資は物件選びに失敗すると大きな損失を抱えるリスクがあるので、基礎知識の習得は必須です。基礎知識の学び方については、後ほど詳しく解説します。 投資資金を貯める 不動産投資は投資金額が高額なので、ある程度まとまったお金が必要になります。金融機関の融資を利用することもできますが、仮に物件価格の全額を融資で賄う（フルローン）場合であっても、諸費用は用意しなくてはなりません。 物件価格が比較的安いワンルームマンションでも、都内の物件なら諸費用だけで100万円程度かかることもあります。多額の借金はリスクが高くなるので、融資を利用する場合でも、諸費用や頭金を用意できるように投資資金を貯めておきましょう。 転職はしないで収入を増やす（安定した企業に勤務している場合） 不動産投資では、金融機関の融資を利用して物件を購入するのが一般的です。勤務先や年収、勤続年数などの属性によって、金融機関の審査結果は変わります。たとえば、東証プライム上場企業などの安定した企業に勤務している場合は、融資してもらえる可能性は高くなります。 しかし、転職して勤続年数が短いと、金融機関の評価が下がって審査に通らなくなるかもしれません。安定した企業に勤務している場合は、転職はしないで収入を増やすことに取り組みましょう。 収入を減らさずに安定した企業へ転職する 現在の勤務先によっては、収入を減らさずに安定した企業へ転職するほうが有利なケースもあります。たとえば、創業したばかりの企業や業績不振の企業に勤務していると、安定収入がないとみなされて、融資審査に通らない恐れがあります。 しかし、勤務先が安定した企業であれば、たとえ勤務年数が短くても、金融機関からの評価は高くなります。現在の勤務先では融資を受けるのが厳しいと思われる場合は、なるべく収入を減らさずに安定した企業への転職を検討しましょう。 不動産投資の基礎知識の学び方 ここでは、不動産投資の基礎知識を学ぶ方法を4つ紹介します。 不動産投資に関する本を読む 不動産投資の基礎知識を学ぶなら、まずは不動産投資に関する本を読むのがおすすめです。タイトルに「教科書」という言葉が入っている初心者向けの本や、個人投資家の成功体験が書かれたものなど、さまざまな内容の本が出版されています。また、ワンルームマンションやアパート一棟、戸建て、競売物件など、物件の種類で分類することもできます。 まずは、基礎知識が学べる初心者向けの本を1冊読んでみましょう。著者によって投資方法や考え方は異なるので、数冊読むとさらに理解が深まります。ただし、「～億円の資産を築いた方法」のようなタイトルの本は、多額の借金をして物件を購入していることが多いので注意が必要です。 不動産投資サイト・ブログを読む 不動産投資サイトやブログは基礎知識だけでなく、最新情報や投資家の体験談を無料で読めるのが魅力です。1記事あたりのボリュームは少ないので、空いた時間にパソコンやスマートフォンから気軽にチェックできます。ただし、個人ブログは本当に正しい情報なのか判断できないこともあるので、参考程度に読むのがいいでしょう。不動産投資サイトやブログは本と併せて読むことで、基礎知識を深めることができます。また、最近では、Youtubeで不動産投資の解説をする動画も増えているため、動画を活用するのもおすすめです。 セミナーに参加する 不動産投資の基礎知識を学ぶには、セミナーに参加する方法もあります。セミナーは講師が直接説明してくれるので、ひとりで学ぶのが苦手な方でも理解しやすいのがメリットです。また、不動産会社によっておすすめの物件や地域は異なるので、複数のセミナーに参加することで、自分に合った投資方法を見つけやすくなります。 セミナー終了後は、個別の無料相談会が行われ、非公開物件などを紹介されることもあります。ほとんどの不動産会社は強引な勧誘を行いませんが、物件購入を強く勧められる可能性もゼロではありません。主催会社やセミナーの評判について、事前に確認してから参加しましょう。 不動産投資を始めている人の話を聞く 友人や知人など、周囲に不動産投資を始めている人がいれば、直接話を聞くのもおすすめです。基本的に不動産会社は物件を購入してほしいので、不動産投資のメリットを強調して説明する可能性があります。 しかし、利害関係がない友人・知人であれば、本やセミナーではわからない不動産投資のデメリットや注意点なども教えてもらうことができます。無理に探す必要はありませんが、可能であれば、実際に不動産投資を始めている人の話を聞いてみましょう。 不動産投資10のリスクとその対策 不動産投資を成功させるには、物件を購入する前にリスクについて理解しておくことが大切です。ここでは、不動産投資における10のリスクと対策方法を紹介します。 空室リスク 不動産投資で最も避けたいのが空室リスクです。投資物件を購入しても、入居者がいなければ家賃収入を得ることはできません。空室リスクを下げるには、利回りだけで判断せず、地域や立地、周辺環境、築年数などを考慮して物件を選ぶことが大切です。たとえば、以下のような物件は、空室リスクが低い傾向にあります。 ・人口が多い首都圏にある ・最寄り駅から近い ・スーパーやコンビニなど生活に必要な施設が揃っている ・築年数が比較的新しい 家賃滞納リスク 入居者がいても、家賃を滞納されてしまうと家賃収入を得られません。仮に入居者が家賃滞納を繰り返しても、入居者の権利は法律で保護されているため、物件所有者の判断で退去させるのは難しいでしょう。 家賃滞納リスクを回避するには、賃貸契約の際に、入居者に保証会社を利用してもらうことが大切です。入居者が家賃を滞納しても、保証会社が家賃を立て替えてくれます。また、家賃滞納に強い管理会社を選んで物件管理を依頼すれば、家賃滞納が発生したときに、管理会社が対応してくれるので安心です。 災害（地震・火事・水害）リスク 不動産投資では、地震や火事、水害によって建物が損壊するリスクがあります。地震については、1981年以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶと安心です。新耐震基準は「震度6強以上の地震でも倒れない住宅」とされており、大きな地震が発生しても、建物倒壊を回避できる可能性が高くなります。 不動産投資では物件を売却することも考慮し、売却しやすい物件を選ぶことが大切です。 火事や水害については、ハザードマップで火事や水害のリスクが低い地域を確認しておくことで、災害に強い地域の物件を選ぶことができます。ハザードマップは物件の所在地である市役所や区役所などのＨＰから簡単に調べることができます。また、もしもの時に備えて、火災保険や地震保険にも必ず加入しておきましょう。 設備（クーラー、風呂）老朽化リスク 不動産投資には、物件の設備が老朽化するリスクもあります。クーラーや給湯器は約10年が交換の目安になり、ワンルームマンションの場合でそれぞれ10万円程度かかります。また、キッチンや風呂など水回りのトラブルで漏水が発生した場合は、下階の損害も補填しなくてはなりません。 入居者の過失の場合、復旧関連費用は全て入居者負担となり、入居者が加入する火災保険（家財保険）から支払われます。賃貸契約時には、入居者に必ず火災保険に加入してもらい、万が一のトラブルに備えましょう。 流動性リスク 不動産投資には、購入した投資物件が売れなくなってしまう流動性リスクがあります。築年数が古い物件や地方の空室リスクが高い物件などは、なかなか買い手が見つかりません。また、首都圏にある駅近のマンションであっても、1階の物件は売れにくい傾向にあります。マンションの1階は比較的日当たりが悪く、防犯やプライバシーの面から敬遠されることが多いからです。不動産投資では物件を売却することも考慮し、売却しやすい物件を選ぶことが大切です。 信用力低下リスク ローンを利用して不動産投資をしていると、住宅ローンを借りられなくなるリスクがあります。住宅ローンでは、ローンの返済原資は債務者の年収のみです。不動産投資では、空室や修繕によって債務者に自己負担が発生し、住宅ローンの返済に影響が出る恐れが加味され、金融機関は信用力（返済能力）が低下したとみなします。住宅ローンを利用してマイホームを購入する予定があるなら、不動産投資を始めるかどうか慎重に判断しましょう。 金利上昇リスク 不動産投資ローンを利用する場合は、金利上昇リスクがあります。変動金利の場合、金利が上昇すると金利負担が増えて、ローン返済が困難になる恐れがあります。現在は低金利の状況が続いていますが、いつ金利が上昇するかは予測できません。適用金利はやや高くなりますが、金利上昇リスクに備えるなら、固定金利でローンを組むことを検討しましょう。 税金リスク 不動産投資で得られる家賃収入は、所得税の計算上は不動産所得に該当します。不動産所得は総合課税の対象で、給与所得などと合算して所得税が計算されるため、人によっては高い税率がかかります。また、投資物件を売却するときには、売却益に対して税金がかかります。 投資物件の建物部分は、年数が経過すると減価償却によって帳簿価格が下がるので、思った以上に売却益が出て課税されることが多いです。また、物件購入後5年以内の短期売却の場合は、税率が高くなるので注意が必要です。 管理状況悪化リスク 投資先がマンションの場合、管理状況が悪化するリスクがあります。マンションでは、共有部分の清掃や設備点検、大規模修繕への備えとして、毎月管理費と修繕積立金を支払います。しかし、管理組合が機能していないと、修繕積立金の不足や管理費の延滞が発生する恐れがあります。また、入居者が外国人の場合、文化の違いやコミュニケーション不足が原因で、ゴミ出しや騒音、ペット飼育などのトラブルが発生することもあります。 投資物件としてマンションを購入するときは、重要事項説明書などで修繕積立金や管理費などの状況を確認しましょう。また、外国人の入居者に対しても、しっかりと対応できる管理会社に物件管理を依頼することも大切です。 家賃・物件価格下落リスク 不動産投資には、家賃・物件価格が下落するリスクもあります。新築物件の場合、家賃や物件価格にはいわゆる「新築プレミアム」が上乗せされます。最初の入居者に対しては家賃を高めに設定できますが、退去すると中古物件となり、家賃の下落率は高くなります。 また、新築物件は物件価格の下落率も大きく、購入から数年で2割程度下落することもあります。投資物件の家賃や物件価格は、築年数が経過するほど下落率が緩やかになるため、家賃・物件価格の下落リスクに備えるなら、新築よりも中古物件がおすすめです。 投資物件と不動産事業者の選び方 ここでは、不動産投資における投資物件と不動産事業者の選び方について解説します。 複数のセミナーに参加する まずは、複数の不動産投資セミナーに参加することから始めましょう。セミナーを主催する不動産事業者によって、おすすめの投資方法や物件の種類、考え方などは異なります。たとえば、中古ワンルームに強い事業者もいれば、アパートなどの一棟ものに強い事業者もいます。 また、経験・実績が豊富な会社から、設立されたばかりの新しい会社まで、さまざまな不動産事業者が存在します。複数のセミナーに参加して比較・検討すると、選択すべき投資方法が明確になり、自分にあった投資物件と不動産事業者を見つけやすくなります。 身の丈にあった不動産投資方法を選択する 複数のセミナーに参加して情報収集できたら、身の丈にあった不動産投資方法を選択しましょう。収入に対してあまりにも高額な借り入れをするような投資方法はリスクが高く、万が一失敗したときは大きな損失が発生します。しかし、身の丈にあった投資方法を選択すれば、たとえうまくいかなかったとしても、それほど大きな損失を抱えずに済みます。 たとえば、物件価格が比較的手頃な中古ワンルームであれば、不動産投資初心者でも取り組みやすいでしょう。ただし、資産が潤沢にある場合は、最初からアパートなどの一棟ものに投資するのも選択肢のひとつです。 複数の不動産事業者と関係を持つ 不動産投資方法が決まったら、複数の不動産事業者と関係を持ちましょう。担当者との面談では、以下のような点を確認することが大切です。 ・自分にあった投資方法や物件を提案してくれる ・メリットだけでなく、デメリットやリスクも詳しく説明してくれる ・こちらの話をしっかり聞いてくれる ・強引なセールスや勧誘がない セミナーと同じく、複数の不動産事業者を比較・検討します。面談で強引なセールス・勧誘があった場合、その事業者と取引するとトラブルに発展する恐れがあるので注意が必要です。また、少しでも違和感を覚える不動産事業者についても、関係を続けるのは避けたほうが無難です。 不動産事業者に物件を紹介してもらう 対応に問題がなく、信頼できそうな不動産事業者を見つけたら投資物件を紹介してもらいましょう。不動産事業者によって、取り扱っている物件の数や種類、地域などは異なります。また、不動産情報サイトには公開されていない「非公開物件」を多く取り扱っている事業者もいます。まずは、不動産事業者が紹介する物件の癖を見抜くことが大切です。紹介された物件は安定した収益を見込めるか、選んだ投資方法に合っているかを見極めましょう。 不動産事業者を選別する 物件を紹介してもらったら、担当者の対応や提案内容、物件の特徴などを比較・検討して、付き合う不動産事業者を選別していきます。担当者の対応や提案内容に問題がなくても、紹介された物件が選んだ投資方法と合っていない場合は、無理に付き合う必要はありません。不動産投資を成功させるために、自分が選んだ投資方法にあった物件を紹介してくれる不動産事業者を選びましょう。 ただし、収益性が高い物件は数が少なく、事業者によっては物件を紹介してもらえるまで時間がかかることもあります。投資方法にあった物件を取り扱っている不動産事業者については、優良物件が出てくるまでじっくり待つことも大切です。 実際の物件を見に行く、周辺の物件を見極める 不動産事業者の選別が終わったら、紹介してもらった物件を見に行ってみましょう。現地では最寄り駅からの距離や物件設備、周辺環境などが、担当者の説明と違っていないか確認します。現地に行って初めてわかる情報も多いので、物件情報だけで投資判断せず、必ず実際の物件を確認しましょう。 また、紹介された物件だけではなく、周辺の物件を見極めることも大切です。周辺にどのような物件があるか、賃料の相場、空室があるかどうかなど、可能な範囲で周辺の物件情報についても確認しておきましょう。紹介された物件と周囲の物件を比較することで、より投資判断をしやすくなります。 投資物件を購入するまでの流れとポイント 不動産事業者からの説明を鵜呑みにするのではなく、紹介された物件を自分で比較・分析したうえで購入判断することが大切です。ここでは、物件の比較表の作成や不動産投資ローンの比較、返済シミュレーションの作成について解説します。 紹介された物件の比較表を作成する まずは、不動産事業者から紹介された物件の比較表を作成しましょう。希望をすべて満たすような優良物件は、それほど多くありません。物件の比較表を作成することで、各物件の良し悪しがはっきり見えてくるのはもちろん、どのような項目を重視して物件を選ぶべきかが見えてきます。比較表で確認すべき主な項目は以下のとおりです。 ・物件価格 ・築年数 ・家賃（空室の場合は想定家賃） ・管理費・修繕積立金（マンションの場合） ・表面利回り ・実質利回り ・間取り・広さ ・賃貸状況（入居中または空室） ・最寄り駅・地域 ・最寄り駅からの距離 ・周辺環境 ・修繕状況（マンションの場合は修繕積立金残高も確認） ・管理会社 収益性の高い物件を選ぼうとすると、利回りだけに注目してしまいがちですが、他の項目も重要です。たとえ利回りが高くても、築年数があまりに古いと空室リスクが高くなるほか、いざというときに買い手がつかない恐れもあります。一方で、築年数が新しいと物件価格が高くなって利回りは低下します。 不動産投資で大切なのは、自分に合った物件を見つけることです。初めての投資であることや投資金額を踏まえて、身の丈に合った物件を選ぶことが大切です。安心して長期保有できるように、物件の修繕状況や管理会社等についてもしっかり確認しておきましょう。 不動産投資ローンを使う場合はローンを比較する 不動産投資ローンを使う場合は、ローンを比較するのも大切なポイントです。金融機関によって融資金額や適用金利、返済期間などの融資条件は異なります。金利や返済期間によって月々の返済額や総返済額は大きく変わるので、ローン選びは不動産投資の収支に大きな影響を与えます。複数の金融機関を比較・分析して、融資条件の良いローンを利用しましょう。 返済シミュレーションを作成する 利用する不動産投資ローンが決まったら、返済シミュレーションを作成します。不動産投資を成功させるには、家賃収入の範囲でローン返済を行い、なるべく自己資金の持ち出しが発生しないようにすることが大切です。通常は定期的に退去が発生するので、満室を前提にせず、退去に伴う費用や入居者募集にかかる費用、修繕費、税金などを考慮しても問題なく返済できるかを見極めましょう。空室率を変更したり、繰り上げ返済の金額を調整したりして、複数の返済シミュレーションを作成すると投資判断しやすくなります。 勝てる条件が整ったら思い切って決断する 物件や不動産投資ローンの比較、返済シミュレーションを行い、勝てる条件が整ったら思い切って物件購入を決断しましょう。不動産投資は、株式や投資信託などの金融商品と比べると投資金額が高額なので、たとえ好条件の物件が見つかったとしても、なかなか一歩を踏み出せないかもしれません。 「やっぱり難しい」と思うなら、無理に不動産投資を始める必要はないでしょう。しかし、不動産投資に取り組んでみたい気持ちがあり、時間をかけて投資物件を探して勝てる条件が整ったのであれば、思い切って決断してみてはいかがでしょうか。 投資物件が見つからない場合の対処法 物件探しに取り組んでも、投資したいと思える物件がなかなか見つからないこともあります。ここでは、投資物件が見つからない場合の対処法を2つ紹介します。 不景気になるまで待つ 投資物件が見つからない場合の対処法1つ目は、不景気になるまで待つことです。一般的に景気がよいときは、不動産価格が上昇して利回りが低下するため、収益性の高い物件は少なくなります。景気は一定の周期で後退と回復を繰り返しているので、好景気の後は不景気になって不動産価格は下落します。焦って投資を始めても成功する確率が低くなるので、投資物件が見つからないときは、投資資金を貯めながら不景気になるまで待ちましょう。 最低半年程度は物件を見続ける 投資物件が見つからない場合の対処法2つ目は、不動産への目利きをつけるために、最低半年程度は物件を見続けることです。不動産事業者から紹介される物件だけでなく、インターネットに掲載されている物件情報もチェックし、気になる物件があれば直接見に行ってみましょう。物件情報を見るときは、自分で作成した比較表を有効活用するのがおすすめです。気になる物件が見つかったときは、比較表に追記してより多くの物件を比較・分析することで収益性の高い物件を見つけやすくなります。 まとめ 不動産投資で物件を購入するときは、紹介された物件の比較表を作成して投資すべき物件かどうかを見極めましょう。不動産投資ローンを比較し、返済シミュレーションも作成したうえで勝てる条件が整ったら、思い切って決断することが大切です。ただし、投資したい物件が見つからない場合は、焦って物件を購入しても成功する確率は低くなるので、「不景気になるまで待つ」「最低半年程度は物件を見続ける」といった方法で対処しましょう。 無料相談してみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産投資ローンの審査はココをみる（１） 賃貸アパートやマンション等の収益物件を担保とした貸出しは、金融機関の不動産関連融資の中では主力商品のひとつです。2013年から始まったアベノミクスによって、国内の金融市場は超低金利状態に突入...記事を読む
大学を卒業して社会人になった後で、もう一度学ぶために留学を考える人もいるかもしれません。教育資金を捻出するために、学生であれば、日本政策金融公庫の国の教育ローンや奨学金を候補にすることもできますが、一度社会人になったあとでは資金調達に悩む声をよく聞きます。 この記事では、転職を繰り返してやっと自分の道を見つけ、フランス料理のシェフを目指してフランスで学びたいと願っている29歳のSさんの事例をご紹介します。 [ご相談者Sさん] 29歳男性 転職を繰り返し、今は国内のレストランでアルバイト中。独身。 様々な職に就いたものの、料理の道に進むことに決めた。 現在は見習いだが、フランスへ留学して本格的にフランス料理を学びたい。 （１）社会人でアルバイトに対する教育ローンは狭き門 Sさん：この歳になって、やっと自分の進む道が決まり、フランス料理を習得するためにフランスに留学したいと思っています。ただ、調べてみたら授業料などで370万円かかることが分かりました。貯蓄では到底足りないので、どうしようかと思っています。また、まずは事前に語学学校にも行きたいとも思っています。 FP吹田：なるほど。今はアルバイト中とのことですが、雇用保険に加入されていますか？まず、語学学校の費用については、厚生労働省の指定教育機関なら、雇用保険の教育訓練給付制度を利用すれば、条件によって20％または50％程度の援助を受けられるかもしれません。 Sさん：教育訓練給付制度はアルバイトでも可能なんですか？今のレストランは1年くらい働いているので、まずは聞いてみようと思います。 FP吹田：仮にパートやアルバイトでも、31日以上の雇用見込みがあり、週20時間以上働いている人は対象になりますし、さかのぼって一定期間以上、雇用保険料を払っていれば、給付の要件を満たすことになるので、まずは確認してみてください。 Sさん：わかりました。フランスの留学費用は、この教育訓練給付は該当しないのでしょうか？あとは、教育ローンについても教えてほしいです。 FP吹田：ざっと調べたところ、教育訓練給付制度は日本国内の制度ですし、厚生労働省が指定した国内の教育施設や資格制度が対象のようです。また、教育ローンの多くは、親が子供の高校や大学、専門学校などの学費のために用意した融資で、社会人にとっては使いにくいようです。 Sさん：やはり狭き門ですね。自分でもちょっと調べて、挫折しました。他に何か良さそうな手だてはないでしょうか？ （２）不動産担保ローンと教育ローンを比較すると？ FP吹田：そうですね。ご両親やお祖父様、お祖母様はSさんを応援してくださっているのでしょうか？ Sさん：はい、実は一人っ子で、両親は共働きだったので、同じ敷地にいるおばあちゃんに育てられました。おばあちゃんにとって孫は自分だけなんですよね。よく料理の話もしているので応援してくれると思います。 FP吹田：近くにいらっしゃって、大切なお孫さんとして応援してくださる関係性は素敵ですね。ところでお祖父様は不動産を所有してらっしゃいませんか？ Sさん：おじいちゃんは所有していませんが、おばあちゃんが不動産を所有していると聞いています。 FP吹田：なるほど。もし、お祖母様がSさんを応援してくださる気持ちで、お祖母様所有の不動産を担保にローンを組むことに協力してくださるなら、フランス留学の資金も捻出できるかもしれません。不動産担保ローンは、親族の不動産も担保にできる金融機関もあるので、お祖母様の不動産を担保に、Sさんが契約してSさんが返済するというプランも可能かもしれません。 Sさん：なるほど。それなら、自分もおばあちゃんのためにも頑張れそうです。 FP吹田：しっかり夢を実現するモチベーションにもなりますよね。ここで、不動産担保ローンと教育ローンを比較してみたので、以下をご参考ください。 不動産担保ローンと教育ローンの主な特徴 不動産担保ローン 教育ローン 資金使途の制限少ないあり 債務者所有者本人のほか、家族でも可能留学する本人または保護者で安定収入がある人。本人が社会人の場合、無職だと厳しい。 借入限度物件の担保価値による500万円や1000万円など規程あり 借入（返済）期間短期（1年超）から長期（35年）まで様々3ヵ月から、最長15年・16年が多い 保証人原則不要（担保提供者など保証人を必要とする場合もある）原則不要（収入が少ない場合は、保証人が必要となる） Sさん：なるほど…。教育ローンに比べて、不動産担保ローンは、資金使途も広いのですね。あとは、教育ローンが、社会人で安定収入がないと厳しいというのは、自分の場合やっぱり厳しいなぁと思います。ところで不動産担保ローンを借りる場合、保証人は必要なのでしょうか？ FP吹田：保証人が必要かどうかは金融機関によって異なります。しかし、Sさんのケースのように、ご家族の不動産を担保にする場合は、担保を提供される方に保証人を求めることが一般的なので、詳しくは金融機関に確認する必要があります。 Sさん：わかりました。あと、不動産担保ローンの場合、借入上限はだいたいどのくらいなのでしょうか？ FP吹田：こちらも金融機関によって異なりますが、一般的に担保評価額の6～8割程度と言われています。その範囲内で、まずはSさんがフランスで必要になる金額を無理なく返済できる期間で設計してもらうのがよいのではないでしょうか？ Sさん：はい、明るい光が見えてきました。まずは、今回の件をおばあちゃんや家族に相談してみようと思います。 FP吹田：そうですね。Sさんが大切な一人孫さんで、お祖母様とも仲良くしていらっしゃるのは、大切な財産ですね。 Sさん：やっぱり家族って有難いなぁと思います。両親・おばあちゃんにも感謝しながら、夢をあきらめずにチャレンジしようと思います。 まとめ 留学などでお金がかかる場合の資金調達として、教育ローンの主な特徴・注意点は？ 基本的に親が子のためにローンを組む仕組み。但し、本人自身がローンを組むことも可能。 資金使途や借入限度、期間も金融機関の規定しだい。 債務者の収入が少ない場合、保証人が必要となるケースもある。 不動産担保ローンの主な特徴・注意点は？ 担保にできる不動産は家族所有まで幅広く、本人が借りて返済するプランが可能。 借入限度額は、担保物件の評価額の8～7割程度まで可能で、資金使途も制約が少ない。 返済期間も長期の設計が可能。 もし、返済できなくなった場合、担保とした不動産を失うことになるので、担保提供者などの保証人を必要とする場合がある。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など 不動産担保ローンとカードローンの違いとは 不動産担保ローンとカードローンは、資金が必要な際に利用できるローンという点では同じですが、特徴やメリット、デメリットは異なります。それぞれの違いを理解し、不動産担保ローンとカードローンを適切...記事を読む
自分だけでなく、家族がやりたいことを実現するために、急にまとまった資金が必要になることはよくあることでしょう。そんな時、先に住宅ローンの完済などへ充当してしまって手持ち資金が少なく、悩む方も多くみかけます。 この記事では、退職金で住宅ローンを完済した後に、家族を応援するために資金を捻出したいという66歳のFさんの相談事例をご紹介します。 [ご相談者 Fさん] 66歳男性 退職後アルバイト。配偶者を亡くし、一人娘（独身）が近所に住む。 自宅はマンション。昨年、退職金で住宅ローンを完済したので、手元の預貯金が少ない。 娘が知人のカフェを引き継ぎ、室内を一部リニューアルしたいと資金の相談を持ちかけてきた。5～6年後には返してくれるようだが、今、資金の余裕がなくどうしたらいいか？ （１）自宅に住むのは変わらずお金を生み出す更なる方法 >不動産担保ローンの概要についてはこちら >リースバックの概要についてはこちら Fさん： 昨年、退職金で住宅ローンを完済したので、手元の預貯金はかなり減ってしまいました。それでも、アルバイトをしながら、自分の老後のことは何とかできるようにと思ってがんばっています。 FP吹田：住宅ローンを完済されたのですね。アルバイトなどお仕事をされて収入を得続けられることは、経済面だけでなく、人との関わりや生きがいなどにもつながっていく大切なことだと思います。 Fさん： はい、家にじっとしているよりは、よほど充実しています。実は、一人娘がいるのですが、知人から譲り受けたカフェのリニューアル資金を貸してもらえないかと相談を持ちかけられました。5年前に亡くなった妻とともに可愛いがってきた娘なので、なんとか援助したいのですが、手元の資金は少なく、悩んでいます。 FP吹田：なるほど。お嬢様からはどのくらいの資金で、返済についても何かおっしゃっていましたか？ Fさん： はい、500万円～600万円くらいの予算らしく、毎年100万円くらいずつ返すと言われています。実は、娘は証券会社に勤めていた経験もあるので、お金の管理はちゃんとできる方だと思います。 FP吹田：しっかりしているお嬢様ですね。金融機関にお勤めでしたら、銀行からの借入は、審査が厳しく、無担保だと金利が高いのもご存じなのでしょうね。Fさんは、援助して応援したいと思っていらっしゃるのですよね。 Fさん： はい、そうです。今、担保とおっしゃいましたが、せっかく住宅ローンを完済したのだし、自宅を担保にしても住み続けながらお金を捻出する方法ってあるのでしょうか？ FP吹田：はい、いくつかあります。実は、先日、不動産を担保に年金形式で分割借入をしていくリバースモーゲージに関するご相談もあったのですが（詳細はこちらの記事参照「不動産担保ローンとリバースモーゲージ、違いを知って賢く使い分けよう！」）Fさんはまとまった資金なので、他の方法がいいでしょう。ご自宅に住み続けながら、ご自宅を活用して資金を生みだす方法として、不動産担保ローンとリースバックという方法があります。 （２）不動産担保ローンとリースバックの違いは？ Fさん： 不動産担保ローンはイメージがわきますが、リースバックって何ですか？ FP吹田：リースバックというのは、不動産の売却と賃貸の組み合わせで、不動産業者に自宅などの不動産を売却するのですが、そのまま賃貸するというものです。一方、イメージしやすいとおっしゃった不動産担保ローンは、不動産を担保にまとまったお金を借りることです。両方とも特に引越しなども不要で住み続けられるという点は似ていますね。 Fさん： では、違うのはどんなことでしょうか？ FP吹田：決定的に違うのは、所有権です。不動産担保ローンは、抵当権を設定はしますが、所有権は自分や家族など現状と変わりません、一方、リースバックは、売却をするので、所有権は一旦買い取った不動産業者に移ります。その不動産業者と、そのまま賃貸契約をするわけです。 Fさん： 引越しなどはしなくても、権利が変わっているんですね。所有権にこだわるかどうかが一つ目の鍵ですね。 FP吹田：所有権を手放すということは、精神的に寂しく感じる方もいらっしゃいますが、維持費の負担、例えば固定資産税の納税義務や地震や災害での修復などの重荷から解放されるとも言えます。 Fさん： 確かにそうですね。他に、返済などの今後については、どのような違いが出ますでしょうか？ FP吹田：リースバックは、家賃を支払い、将来、資金ができたら買い戻すこともできます。一方、不動産担保ローンは、借入期間中は借入元本と利息の返済をしていきます。 Fさん： なるほど。今の自分だとリースバックで家賃を払ったり、将来買い戻したりするのは資金的に難しそうです。でも、ローンだと、昨年終わったはずが、また始まるわけですね。 FP吹田：とはいえ、不動産担保ローンの実際の負担は、予算では500万円～600万円という借入金額ですし、何年間借りるかという返済期間によって全然変わってきますよ。それに、不動産担保ローンはFさんのお嬢様が借りる形にする方法もありますよ。 （３）利用者の生活スタイルや性格・志向によって使い分けできる Fさん：え？私がローンを組まなくても、娘の名前で不動産担保ローンを契約できるのですか！それなら、娘が借入希望額や返済期間を決められるので、スッキリするような気がします。たぶん私への負い目を感じることも少なくてすむでしょうし。 FP吹田：そうですね。以下に比較一覧を作成しましたが、基本的にローンが嫌いな方、所有権が変わっても平気な方、物件も共有名義などでなく自分で決められるという方は、リースバックを好まれる傾向が強いようです。 Fさん： なるほど。所有権の変更で、ふと思い出したのですが、うちは小規模なマンションなので、管理組合の理事がよく回ってきます。来年くらいに順番だからお願いねと打診があったのを思い出しました。これは所有権の有無によって、理事を受けれるかどうか影響も出てきますよね。みんなからあれ？って思われてしまいそうで、ちょっと心配です。 FP吹田：マンション内でコミュニティができていて、皆さんよくお話しされる関係なのですね。理事の人事を巡って詮索されたくない場合は、所有権が変わらない状態で、担保評価の範囲内で借入をして返済をしていく不動産担保ローンのほうが、使いやすいかもしれませんね。お嬢様なら、返済計画もしっかり考えていそうでしょうし、お話しされてはいかがでしょうか？ Fさん： わかりました。話してみます。それぞれの仕組みや特徴の違いがわかったので、私も娘も納得できると思います。 不動産担保ローンとリースバックの主な特徴 不動産担保ローンリースバック 仕組み不動産を担保にした借入れ不動産の売却と賃貸の組み合わせ 所有権の変更なしあり 月々の負担額借入元本返済と利息家賃 取引後返済できれば、不動産はそのまま。返済できない場合は、担保不動産を売却。そのまま賃貸として住み続けられる。後で買い戻すことも可能。 資金使途の制限少ないなし 契約当事者所有者本人のほか、家族でも可能。所有＆居住者（共有していれば名義人全員） まとめ 住み続けながら資金を捻出する方法として、 不動産担保ローンが向いているタイプは？ ・返済計画がしっかりできている方 ・所有権が変わるのが気になる方（近所付き合いやマンション管理組合の理事など） ・本人や家族が不動産を持ち、ローンへの抵抗が少ない方 リースバックが向いているタイプは？ ・借金が嫌いな方 ・所有権を手放しても平気な方（固定資産税や維持費など負担が軽くていいなど） ・不動産が共有名義でなく、自分で意思決定しやすい方 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス リースバックならSBIスマイル リースバックの商品詳細はこちら もっと詳しく知りたい方はこちら SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定も無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 リースバックとは、所有している資産を第三者に売却し、リース契約を締結することで、それまでと同じ資産を利用し続けることを可能にする取引手法を指します。住宅においては、自宅を売却して現金を得て、...記事を読む リースバックと不動産担保ローンの違いを徹底比較！ リースバックと不動産担保ローンは、不動産を活用して資金調達するところは同じですが、特徴や仕組みには違いがあります。両者の違いを理解しておくことで、ご自身のライフスタイルや考え方に合わせて最適...記事を読む
事業資金は商売をする上で必要になる資金ですが、何に使うかによって呼び方が異なります。融資を受ける際には基本的に「どんなことに、いくら資金が必要なのか」を明確にさせなければ融資を受けられません。 この記事では、商売をする上で必ず知っておきたい事業資金の種類や考え方について紹介していきます。 運転資金とは？ 運転資金は、日々の事業を続けていくために必要となるお金です。営業活動をする上で、支払の立替が発生することにより不足する資金のことを指します。計算式は以下のとおりです。 （売上債権＋棚卸資産）−（買掛債務）＝ 運転資金 一般的な商売では、商品や材料を仕入するために、先に仕入先に支払いを行います。その後、在庫として売上先に納入まで管理する期間があり、商品を売上先へ渡し、売掛金を回収するという流れになります。そのため、売上があって黒字だとしても、手元に現金がなく、資金繰りが厳しい期間が発生してしまうのです。 分かりやすくするために具体的に数字を入れて考えてみましょう。売上債権が100万円、棚卸資産が120万円、買掛債務が80万円とします。上記の数式に当てはめると、運転資金は140万円となり、この分を穴埋めする余裕資金がない場合は資金調達が必要になるのです。また、運転資金の返済に当てる原資は以下の計算式で考えます。 税引き後利益 ＋ 減価償却費 － 社外流出（配当金など）＝ 返済原資 決算が黒字で返済原資の範囲内の運転資金であれば、売掛金を現金化すれば融資分を回収できるという仮定の上、金融機関としても融資はしやすくなります。 ただし、万が一取引先から売掛金を回収できなくなってしまったり、棚卸資産が不良在庫だったりすると、金融機関への運転資金の返済ができなくなってしまいます。そのため、普段から取引先と密に連絡を取り合い、売上が回収できなくなる前兆はないか、在庫の品質は保たれているかなど確認することが大切です。 設備資金とは？ 設備資金は、事業に必要な機械・備品の導入費用等です。新しく工場などを建てる、機械を買うなどという資金で、スポット的に必要になる資金のことを指します。設備投資の資金は、大きな金額になることが多いので、金融機関としては、その設備を導入するメリット、本当に需要があるものなのか、収益性が改善するのか、売上が増加するのか、コストが削減できるのかなどを細かく検証していきます。 なぜなら、設備資金の返済原資は、基本的にそれを稼働させることにより得られる利益になるので、金融機関としては利益を生み出せないようなものに対しては融資できないからです。 特に銀行などで資金調達をする場合は、審査も厳しくなります。見積書や請求書、仕様書等の設備投資の内容と金額が分かる資料や事業計画書などを提出する必要もあります。そのため、資金調達ができるまでに時間がかかる場合もあり、審査した上で融資が否決される場合もあります。 季節資金とは？ 季節資金とは運転資金の一種で、季節性のある商品を扱う商売をしている場合に発生する資金需要です。たとえば、スキー板を販売している会社であれば、一般的に秋〜冬にかけて商品の販売が増えることが予想できます。 このような場合、他の季節に比べて、秋〜冬の間に商売が増えると、資金需要も大きくなります。このように毎年のある一定期間だけ資金需要ができる商売をしている場合、季節資金として金融機関から借り入れを行う場合もあります。 賞与資金とは？ 賞与資金とは、企業が社員に賞与を支払うための資金です。一般的に賞与は給料の◯ヶ月分というまとまった額を支払うことになるため、あらかじめ賞与分に使う資産として利益を用意しておく必要があります。 しかし、更なる業績アップを目指して、利益を他の投資に使ったり、運転資金に使ってしまったりすると、賞与として支払うための資金が手薄になってしまうこともあります。 開業資金とは？ 会社を新しく作るときには、登記費用やオフィスを借りる場合の敷金や礼金などの初期費用、オフィスの備品や車両費、人件費などのお金が必要になります。十分な資本金があったり、補助金・助成金を用意したりできる場合は、そこから資金を捻出することができますが、それだけでは足りない場合は金融機関などから借入を行い開業資金に充てます。 関連記事はこちら「小さい飲食店」の開業資金に不動産担保ローンの活用も まとめ お金を借りようと考えたときに真っ先に頭に浮かぶのは銀行だという人も多いのではないでしょうか。しかし、銀行でお金を借りるのは審査が厳しい上、結果が出るまでに1ヶ月ほどかかってしまう場合もあります。しかも、創業したばかりの会社や、借入実績がない会社、赤字決算の会社の場合は融資ができないと断られてしまう場合もあります。 資金調達を急いでいるならば、スピーディーに審査をしてくれるビジネスローンや不動産担保ローンを検討してみるのも一つの手です。ビジネスローンや不動産担保ローンは、資金使途が自由なのも特徴で「とにかくお金が必要」という時も対応してもらえる場合もあります。 特に不動産担保ローンは、自分や家族などが所有している不動産を担保にできる場合もあります。不動産を所有しており、急ぎで事業資金の融資が必要な人は是非一度相談してみてはいかがでしょうか。 無料相談してみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 【FP相談】事業資金の融資でおすすめの方法とは？ 企業の働き方改革や副業の解禁など、今は会社員として給与収入のみの人も、独立開業を考えている人もいるでしょう。とはいえ、開業を考えるとき、気になるのは資金面ではないでしょうか？ この記事では、...記事を読む
企業の働き方改革や副業の解禁など、今は会社員として給与収入のみの人も、独立開業を考えている人もいるでしょう。とはいえ、開業を考えるとき、気になるのは資金面ではないでしょうか？ この記事では、今まで会社員として勤めてきたが、開業を考えている45歳のKさんの事例をご紹介します。Kさんは、犬のしつけ教室を開いて、将来的にはトレーナーの育成やペットフードの販売なども展開していきたいと考えているようです。 [ご相談者 Kさん] 45歳男性 現在は会社員。配偶者あり、子なし。 無類の犬好きで、大型犬・小型犬含めて3頭を飼っている。 自宅は近くに山もある郊外の一軒家。実家もそばにあって、犬を走らせる庭もある。 今後、自分のライフワークとして、犬のしつけ事業を展開したい。 銀行の事業融資は黒字で実績がある法人が前提 Kさん： 毎日の通勤を負担に感じるようになり、このまま身体が疲弊するくらいなら、いつかやりたいと思っていた事業を始めようと思うようになりました。と考えてはいるものの、一番心配なのは、事業を始めるにあたっての資金面です。預貯金は生活費として残したいので、事業資金を調達できるところがあればと思っています。銀行からの融資はどうなのでしょうか？ FP吹田：そうですね。銀行の融資の審査基準は各行様々ですが、一般的に決算2期分など数年間の決算書をもとにしており、黒字であることが前提になっています。その上で、収益性、成長性、安全性、などを審査されるようです。 Kさん： やはりそうですか。赤字決算では厳しいと聞いたことがありますが、開業はもっとハードルが高いですね。他に何か候補はあるのでしょうか？ 日本政策金融公庫を検討しよう FP吹田：日本政策金融公庫は一般の金融機関を補完する役目として位置づけられています。日本の中小企業・小規模事業者等を支援する公的機関なので、金利も安定的に固定金利が基本です。 Kさん： 公的機関と聞くと、安心できますね。私のような「開業資金」という用途でも借りられるのでしょうか？ FP吹田：日本政策金融公庫にも、いくつかの融資の種類があります。今回のご相談では、その中でも「新創業融資」と「新規開業資金」の融資が該当しますね。新創業融資は、Kさんのように新たに事業を始める方、または事業開始後税務申告を2期終えていない方が対象です。新規開業資金は、新規事業を始める方や事業開始後7年以内の方が対象です。ただし、どちらも事業に関して、一定要件を満たすことが求められています。 Kさん： 「一定要件」とはどのようなことでしょうか？ FP吹田：日本政策金融公庫のホームページでは、「雇用創出等の条件」と「自己資金要件」という表現が明記されています。また、自己資金は1割以上必要とされていますが、実際は3割程度が目安になっているようです。 Kさん： なるほど。人を雇用できるかという観点も必要なのですね。上限としては、どのくらいの額まで融資を受けられるのでしょうか？ FP吹田：融資限度額は上限数千万円とされていますが、実際は、300万円から1000万円台くらいと言われています。より多くの金額を借り入れるためには、コンサルタントを通じて申し込むようです。 Kさん： コンサルタントに頼むのですか？ FP吹田：創業時に無担保融資で1,000万円を上回る借り入れを行うことは、現実的には難しいと言われています。特に日本政策金融公庫の創業融資が通る確率は１～２割と言う意見もあります。そのため、審査が通りやすい事業計画書の作成や、面接のコツなど、コンサルタントに依頼する方もいるようです。 Kさん： なるほど…。コンサルタントに依頼したら、報酬も支払うでしょうし、簡単にはいかなそうですね。他に資金調達できる手段はないのでしょうか？ 不動産担保ローンも事業資金の選択肢のひとつ FP吹田：不動産を所有している方であれば、不動産を担保にして融資をしてもらう方法があります。 Kさん： 不動産を担保にですか？それは自分の不動産でないといけないのでしょうか？ FP吹田：いえ、本人が所有している不動産でなく、ご両親などの親族様名義の不動産でも可能です。 Kさん： それなら可能性があるかもしれません。私のように法人格をもっていなくても大丈夫でしょうか？ FP吹田：はい、法人だけでなく個人事業主でも対象となります。不動産という担保があるので、返済能力についての審査が通れば、銀行や日本政策金融公庫よりも可能性があるかもしれませんね。 Kさん： なるほど。受けられる融資額はどのように決まるのでしょうか。 FP吹田： 不動産担保ローンの融資可能額は、担保物件の評価額の7~8割程度と言われています。ただし、返済比率なども審査された上でですが。 Kさん： 私の自宅だけでなく、実家の土地もあるので、両親に相談のうえ検討してみようと思います。ちなみに費用はどれくらいかかるのでしょうか？ FP吹田：不動産担保ローンでは、融資の際に抵当権設定登記を行うので、抵当権設定費用や収入印紙、更に不動産調査費用などの事務手数料がかかります。実際にかかる費用は、借りる金融機関や金額次第になると思いますが数万円から数十万円になると思います。 Kさん： なるほど。「コンサルタントに頼む」よりはちょっと気楽になりました。 FP吹田：気楽と言っても、不動産担保ローンでも事業計画を審査されるので、ご自身で綿密に計画することが大事ですよ。ここまで話に挙がってきた、民間の銀行や日本政策金融公庫、そして不動産担保ローンを提供する金融機関の特徴や違いを一覧にしたので、参考にしてください。 事業資金の調達に使える手段（これから事業を始める場合） 不動産担保ローン日本政策金融公庫の融資銀行の事業用融資 特徴不動産を担保にし、使途も比較的自由一般の金融機関を補完することを目的とする事業の実績や返済能力を審査し、融資を行う 申込者の要件個人・法人個人・法人一定以上の業歴や債務超過でない法人 自己資金不動産評価による平均は3割程度一定以上必要 担保家族や本人名義の不動原則不要場合によって本人名義の不動産 保証人代表者の保証は必要原則不要代表者の保証は必要 借入上限額物件評価額の7～８割程度新創業融資の上限：3,000万円新規開業融資の上限：7,200万円平均300万～1,000万円台 ※2019年10月時点で筆者作成 まとめ ここまでの内容を振り返ると、新規開業という時点で、銀行からの融資は難しいことがわかりました。そうすると、日本政策金融公庫か民間の不動産担保ローンが選択肢となります。上図を参考にしながら、ご自身の状況の中で良い方法を選択するようにしましょう。 事業資金の種類とそれぞれの特徴を紹介 事業資金は商売をする上で必要になる資金ですが、何に使うかによって呼び方が異なります。融資を受ける際には基本的に「どんなことに、いくら資金が必要なのか」を明確にさせなければ融資を受けられません...記事を読む 無料相談してみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など
投資用の賃貸アパートおよびマンション向けのアパートローンは、事業用資金の融資という側面が強い、ということを前回述べました。したがって、金融機関は、担保となるアパートやマンションの評価をする際、不動産の担保価値に加えて、不動産賃貸業としての収益性や継続性を判断することになります。 この記事では、アパートローンなど不動産担保ローンによる不動産投資を検討している人に向けて、収益性や事業性についてどんなポイントが審査されるのか、具体的にお話しします。現状、金融機関は、個人に対する新規の投資用不動産向け融資を抑制していますが、前回述べた相続税対策としてのアパートローンの活用は、今後も根強いニーズがあると考えられます。 収益性を左右するのは立地条件 アパート経営、あるいは、マンション賃貸業の収益力は、どんな要因に影響されるのでしょうか。さまざまな要因が挙げられますが、まずは入居者の確保が大前提となります。しかも、一般的にアパートローンは融資期間が長期にわたることから、長期間継続的に入居者が確保されることが重要になります。したがって、アパート経営などを検討する際には、必ず建設予定地周辺の賃貸用不動産に対する需要動向をチェックしなければなりません。 この賃貸需要は立地条件に大きく左右されます。例えば、都心近郊の鉄道路線の駅に近い立地であれば、継続的な賃貸需要が見込めます。具体的には、最寄り駅からの距離は、「徒歩10分」が目安になるとされています。ただし、乗降客の多いターミナル駅であれば、「徒歩15分」程度でも許容範囲と言われています。 以前は、あまり駅に近すぎていると、繁華街や幹線道路の騒音や電車の音がうるさいといったネガティブな要素もありましたが、最近は、防音性に優れた二重サッシの窓が普及しており、騒音を抑えられるようになっています。傾向として、駅に近いほど賃貸需要が見込めるようになりつつあります。 また、駅からのアクセスが良好でなければ、周辺に学校や大きな病院などの施設があるかどうか、といったことがポイントになってきます。前回紹介した、60歳以上の高齢者や要介護認定を受けた60歳未満の方を対象とした「サービス付き高齢者向け住宅」などは、総合病院が近くにあれば、居住者の利便性が大きくアップすると考えられるからです。 さらに、地域の人口動態も考慮すべきです。人口や世帯数が減少している市区町村や地域については、継続的な賃貸需要は見込めません。地域の人口動態をチェックするためには、総務省が発表している「住民基本台帳」が便利です。毎年、都道府県はもとより、全国の市区町村の人口や世帯数を記載しており、増減がわかるようになっています。 2018年１月時点のデータをみると、東京都では、八王子市、青梅市、町田市、福生市といった市で、前年から人口が減少しています。東京都全体では人口流入が続いていますが、このように市区町村レベルでは減少している地域もあります。ここ数年では、23区内でも足立区は減少する年が目立ってきました。都心部でも人口動態には差が生じています。「住民基本台帳」は総務省のホームページで閲覧できるので、ぜひチェックしてください。 長期的な視野に立って収益性を判断する 地域の賃貸需要がある程度把握できた後は、実際に部屋を借りてくれる賃借人を想定することが必要です。賃借人となるのは、単身者が多いのか、それともファミリー層なのか、あるいは高齢者なのか、といったことを想定します。具体的に借り手を想定することで、建築するアパートの間取りや専有面積を決めていくわけです。賃貸アパートやマンションは、いったん建築をしてしまうと、間取りや専有面積を変えることは困難です。最も多くの借り手として見込める層に見合った間取りや専有面積で建築しなければなりません。 例えば、学生や若手サラリーマンがおもな借り手として想定できるのであれば、間取りはワンルームあるいは１Ｋ、専有面積は18～20㎡が平均的な広さとなってきます。また、サービス付高齢者向け住宅の場合、単身者はワンルームか１Ｋ、専有面積は20～25㎡が妥当といえるでしょう。 こうしたステップを経れば、おのずと賃料も決まってきます。周辺にある同じような条件の物件と比較することで、賃料の〝相場〟がつかめるからです。ただし、ここで注意しなければならないのは、築年数が経過することによる賃料の値下げです。新築の物件であれば、当初は、同じような物件よりも賃料を高く設定しても賃貸需要は見込めるでしょう。しかし、築年数が経過すると、値下げをせざるを得ません。長期にわたるアパートローンの場合、そうした将来的な賃料の値下げも想定して、収益性を判断することが重要です。 実際、築年数が経過して、賃料を大幅に値下げせざるを得なくなった、さらには空室が頻繁に発生している、といったことが起きています。こうなると、当初見込んでいた賃料収入がローンの支払額を下回る、つまり、赤字の状態になりかねません。築年数の経過による値下げを織り込んだ収支計画を作ることができれば、ローンの審査にも通りやすくなると考えられます。 今回は、アパートローンなどで新築の賃貸物件を建築する人を念頭において解説をしてきましたが、投資用の中古アパートやマンションの購入を考えている人にも、内容はすべてあてはまります。購入を検討している物件が賃貸需要に合っているか、地域の人口は増えているかといったことは、中古物件でも何ら重要性は変わりません。建築当初は満室が続いていた単身者向けのワンルームの物件が、近接していた大学や企業が移転したことで空室ばかりになった、というケースも少なくないのです。やはり、長期的に収益性を考えることが大事なのです。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産投資ローンの審査はココをみる（２） 投資用の賃貸アパートおよびマンション向けのアパートローンは、事業用資金の融資という側面が強い、ということを前回述べました。したがって、金融機関は、担保となるアパートやマンションの評価をする際...記事を読む ▼シリーズ「不動産投資ローンの審査はココをみる」の記事一覧 ・第１回：不動産投資ローンの審査はココをみる（１） ・第２回：不動産投資ローンの審査はココをみる（２）
賃貸アパートやマンション等の収益物件を担保とした貸出しは、金融機関の不動産関連融資の中では主力商品のひとつです。2013年から始まったアベノミクスによって、国内の金融市場は超低金利状態に突入し、一般の個人が投資目的でマンションを購入したり、賃貸アパート経営に乗り出したりするケースが増加しました。それに伴って、金融機関の投資用不動産向け融資も伸びていったのです。 2015年には、相続税が課税強化されたことで、賃貸アパート建設が全国各地で拡大しました。保有する土地に賃貸用の不動産物件を建設すると、相続税評価額が小さくなるという優遇措置を活用するためです。しかし、2018年に、地方銀行の賃貸アパート投資向けの不正融資が明らかとなって以降は、個人に対する新規の投資用不動産向け融資は急減しています。 こうした状況下、すでに保有している投資用不動産を担保としたローンの申し込みは増加傾向にあるようです。また、依然として、個人による不動産投資のニーズも衰えてはいません。そこで、賃貸アパートやマンションに対する評価について、足元の動向を踏まえながら改めて解説をしていきましょう。なお、投資用の賃貸アパートやマンション購入向けの融資は、金融機関では「アパートローン」と呼ぶことが多いので、以下、アパートローンと表記します。 「アパートローン」は事業用資金の融資に近い 借り入れる本人や家族が住むために住宅を購入する際の住宅ローンと、投資用アパートおよびマンション向け融資であるアパートローンの最も違う点はどこか？ それは、アパートローンには事業用資金の融資という側面が強いことです。 賃貸用アパートおよびマンションへの投資は、単に不動産を取得するだけでは終わりません。用地の取得から始まり、建物の建設、賃借人の募集、家賃の徴収、建物の維持や管理といったさまざまな業務が伴います。 このように、中身は事業性資金の貸出しに近いといえますので金融機関としては採算性を重視することになります。通常、不動産業者が手掛ける商業ビルやオフィスビルへの投資と比較すると、金額的には小さくなりますが、個人としての借入金額はかなり大きいはずです。投資をする個人にとっては、大きなリスクを抱えることになります。 また、ここ数年、「サービス付き高齢者向け住宅」の建設するための資金として、アパートローンを活用するケースも増えています。サービス付き高齢者向け住宅とは、おもに民間事業者が運営するバリアフリー対応の賃貸住宅のことです。2011年に創設された制度により生まれた施設で、60歳以上の高齢者や要介護認定を受けた60歳未満の方を対象とした賃貸住宅です。 超高齢化社会を迎えつつある日本では、社会的なニーズも高く、現在も高水準の建設が続いています。建設にあたっては国からの補助金制度もあり、個人でも保有する土地に建設をするケースが少なくありません。冒頭で言及した、所有する土地に建設をすると相続税評価額を引き下げる効果もあるからです。ただし、そうした社会的なニーズに合致し、優遇制度が利用できる物件であっても、収益性が求められることには変わりありません。 「サブリース」方式の問題点 近年の賃貸用アパートおよびマンション投資ブームの背景には、「サブリース」契約の流行も影響しています。サブリースとは、サブリースを手掛ける会社がアパートを一括で借り上げ、各戸についてはそのサブリース会社が個人などに〝転貸〟をする、という仕組みです。一般的には、住宅メーカーや住宅メーカーの関連会社がサブリースを手がけているパターンが多いようです。 サブリース会社が建物全体を借り上げるため、賃借人の募集や家賃の徴収といった業務はサブリース会社が行ってくれます。アパートのオーナーはそうした煩わしい業務を自分でする必要はありません。オーナーにはサブリース会社から一定の賃料が支払われます。そのため、不動産投資の経験が浅い個人のアパートオーナーなどを中心に、積極的に活用されてきました。 しかし、サブリース方式によるアパート、マンション経営が上手くいかないケースが出てくるようになり、オーナー側に負債が発生している物件が増えてきました。サブリースの契約は、個人が適切な判断をするのが難しく、当事者間で問題が解決できずに裁判に持ち込まれるケースも少なくありません。次回以降では、サブリース契約の注意ポイントについても解説をしたいと思います。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産投資ローンの審査はココをみる（２） 投資用の賃貸アパートおよびマンション向けのアパートローンは、事業用資金の融資という側面が強い、ということを前回述べました。したがって、金融機関は、担保となるアパートやマンションの評価をする際...記事を読む ▼シリーズ「不動産投資ローンの審査はココをみる」の記事一覧 ・第１回：不動産投資ローンの審査はココをみる（１） ・第２回：不動産投資ローンの審査はココをみる（２）
前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。今回は、引き続き、資金調達についてお伺いしていきます。 関連記事はこちら物件の仕入れは資金確保とネットワークが重要？！ ーー不動産事業者インタビューvol.１（１） ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: 資金調達に利用している金融機関 菅野さんは、経営するノアプランニングの特徴として、物件の買い手になる点を強調されていました。そして、物件の売り主のニーズに対応するために、さまざまな方法で資金調達をしているというお話でした。今回は、資金調達について、いろいろとお聞きしたいと思います。 ――現在、資金調達先としては、どんな金融機関を利用されているのですか。 地方銀行と信用金庫、ノンバンク、そして、クラウドファンディングといったところです。 ――それぞれの金融機関の融資スタンスには、どんな違いがあるのでしょうか。 地銀は、担保とする不動産の評価に加えて、会社の事業に対しても与信をするため、融資額が伸びるという特長があります。事業が黒字になっていれば、それを評価してくれます。例えば、担保不動産の評価が市場実勢の「８掛け」であれば、そこに事業に対する与信額が上乗せされるわけです。 ――事業に対する評価は、かなりきめ細かく行われるという感じですか。 それほど綿密にやっているという印象はなく、基本的には、継続して黒字であれば評価をしてくれるという感じです。この点は、信用金庫もほぼ同じといえます。地銀と信用金庫は、それぞれカバーしているエリアがはっきりしているので、物件の所在地によって使い分けています。 資金調達先としてノンバンク ――ノンバンクはどうですか？ いまお話しをした点に関連する部分でいうと、ノンバンクは担保不動産の対する評価のみで融資額が決まるケースがほとんどです。市場実勢の「８掛け」と決まっていれば、それ以上、融資額が増えることはほとんどありません。その一方で、銀行では融資が付きにくいような物件でも、会社の与信を調査をして、評価をしてくれます。 ――ノンバンクにもいろいろありますが、たしかに融資先の事業に与信をするところは少ないかもしれません。 個人的には、もう少し融資額を増やして欲しいと思うときもありますが（笑）、いつも物件を〝第三者〟的にチェックしてくれるので、そこは非常に参考になっています。私自身、不動産評価のプロというわけではありませんし、借地権付きの建物などの評価は知識と経験が必要になってきます。そこの部分を、データに基づいてしっかりと調べてくれるので、実務としての経験が蓄積されているという実感があります。ノンバンクの評価と、そこから決められる融資額の範囲で事業を行なっていれば、大きなリスクは回避できるのではないでしょうか。 ――審査のスピードには違いはありますか。 そこは大きく違うところです。ノンバンクでは、最短で１週間程度で決済をもらうことができます。不動産の売り主が短期間での売却を希望している場合は、実質的な選択肢はノンバンクしかないといえますね。 ――クラウドファンディングでは、どんな借り入れをしたのですか。 かなり短期間の〝つなぎ資金〟の借り入れです。クラウドファンディングの金利は15％程度ですので、１年間借りてしまうと金利の負担が大きくなり、案件はほとんど赤字になってしまいます。そこで、半年間だけ借り入れをしたことがあります。クラウドファンディングを利用したのは、資金調達を多様化したいという意図もありました。 ――資金調達において、金融機関にこうして欲しいという要望はありますか？ ノンバンクの評価は重要な指標 さきほど、ノンバンクの融資額はかなり厳格に決められているというお話しをしましたが、例えば、担保とする不動産の売却先が決まっていて、しかも、その売却先の信用リスクが低い場合、それを加味して担保不動産の「掛け目」を上げる、といったスキームがあればと思います。 ただ、現状のように、どんな不動産でも値上がりするといったことはなくなり、物件をしっかりと評価して事業を行なうことが大切になっている状況では、ノンバンクの評価は重要な指標となってくれています。それが前提であることは言うまでもありません。 仮審査( 不動産事業者専用 ) ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。
ひとくちに不動産業といっても、さまざまな事業分野があります。その中でも、不動産の物件の仕入れというのは、もっとも基本的かつ重要な業務といえるでしょう。どうすれば優良な物件を入手することができるのか？ そのための情報収集の方法は？ といったことは、不動産業に従事している人であれば非常に関心が高いと思われます。 そこで、実際に物件の仕入れにあたっている方々に、普段どんな工夫をしているのかについて聞いていきます。今回は株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんです。 ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: 物件の仕入れ方 ――普段、物件の仕入れはどのように行っているのでしょうか？ 取引先からの紹介が基本になります。メインは仲介業者になりますが、これまで取引した不動産のオーナーだった方々からの紹介もあります。 ――紹介をしてもらいやすくするためには、どんなことをしていますか？ いちばんアピールしているのは、当社自身が物件の購入をすることができる点です。不動産を売却する側には、優先したいニーズがあります。なるべく短期間で確実に売却をしたい、または、なるべく高い価格で売りたいといったことです。そうしたニーズに対応するために、当社も資金調達をさまざまな方法で行っています。 高く売却するための工夫 ――なるべく高い価格で売却したいというのは、多くのオーナーさんに共通しているニーズだと思われます。そこではどんな工夫をしているのでしょう。 不動産の価値を評価するにあたってはいろいろな方法がありますが、最近は、その不動産が将来生み出すと想定される収益の合計を、現在の価格に計算しなおすという「収益還元法」が用いられるようになってきました。当社でも収益還元法などで試算をして、収益性を最も重視しています。そこでさらに差別化するために、オーナーさんと直接お会いする際には、具体的に建築するものを提示しながら、「この立地にはこういう建物を建てることで、収益を最大限にすることができます」といったお話をします。 ――具体的な建物を提示して、オーナーにイメージを共有してもらうわけですね。 そうです。私自身、一級建築士の資格を持っていますので、不動産の建築基準などを考慮しつつ、建築可能かつ収益性の高い建物を提案することがその場でできます。この土地なら、分譲がいいのか、アパートの収益物件が適しているのか、それとも商業ビルなのか。最大限に有効活用ができる建物を想定して、収益還元法から土地の価格を算出します。 ――単純な価格についてだけではなく、コンサルタントとしてのアドバイスもオーナー側にするということですね。 オーナーさんの中には、「どうしてこの土地の価格がこの値段になるのか？」といった質問をする方も多いのですが、その質問に正確に答えることも信用にもつながると思います。よく、「こんな建物が建ちますよ」と言っていたにもかかわらず、実際には建築基準に抵触をして、「建てることができなかった」といったケースが見受けられますが、そういうことはありません。 いかに付加価値を付けるか ――他にはどんなことをされていますか？ また、紹介して頂いた仲介業者に対して、通常の仲介手数料以外に、〝コンサルタントフィー〟のような形で、成功報酬をお渡しすることもあります。不動産取引は、複雑な経路をたどるものも少なくなく、仲介に2社、3社が入ることも珍しくありません。そうなると、当社に紹介をしてくれた仲介業者の方にも負担が増えてきますので、そうした面でも配慮したいと考えています。 ――それは仲介業者のインセンティブにもなりますね。 あとは細かいことですが、取引が成立して土地の測量をすることになったとき、境界杭を打ったりしますが、そうしたことも積極的にお手伝いします（笑）。大手の不動産会社ではまずやらないと思いますが、境界杭を打つ作業は、慣れていないと大変なんですよね。結構な費用もかかりますし。当社は、そういう部分の協力は惜しみません。 ――そういう努力があって、業者同士あるいはオーナーとのネットワークが広がっていくわけですね。 都内の一等地、二等地で、土地を購入して開発をしていると、「どんな会社が手がけているのか」といったことを他の不動産会社もチェックしているものです。そうした事例を増やしていくことも、ネットワークを広げることに役立ちます。そして、「あそこに紹介した方がいいかもしれない」と思ってもらえるような付加価値をいかにつけるか、という部分を見つけ出すことが大事になるのではないでしょうか。 仮審査( 不動産事業者専用 ) ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 ノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とはーー不動産事業者インタビューvol.１（２） 前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。今回は、引き続き、資金調達についてお伺いしていきま...記事を読む
住宅ローンを借りるとき、「金利が低いかどうか」が気になる人は多いと思います。一方で、その金利を用いてどのように住宅ローンの返済額が決まるのかまで正しく理解できている人は、意外に少ないかもしれません。この記事では、住宅ローンを組む前に知っておきたい金利と利子の関係と、住宅ローンの返済額を計算する方法について解説します。 住宅ローンの返済額を計算する方法 住宅ローンの返済額を計算する際、返済の方式によって計算方法が変わります。 住宅ローンの返済方法は「分割返済」と「一括返済」の2種類に分かれます。分割返済は、元金と利子を複数回に分けて返済する方法です。対して一括返済は、残元金を前倒しで一度に返済する方法です。 住宅ローンの返済方式で主流になっているのは、「元利均等返済」と「元金均等返済」です。どちらも分割返済の一種ですが、両者の返済額の計算方法も異なります。 「金利」と「利子」の違い 住宅ローンの返済額を計算するうえで重要な用語が、「金利」と「利子」です。住宅ローンの返済額の計算方法を解説する前に、金利と利子の違いを正確に把握しておきましょう。 金利と利子は同じものとして扱われがちですが、別物です。「金利」とは利子を算出するときの基本となるもので、通常は元金に対する「1年間の利子の割合」を示し、「％」で表します。一方で、「利子」は金利から算出された「実際に支払う額」を表します。 元利均等返済における住宅ローンの返済額 まずは元利均等返済における住宅ローンの返済額の計算について解説します。 元利均等返済の特徴と毎月の返済額 元利均等返済は、毎月の返済額が一定であるという特徴があり、毎月の返済額を算出する計算は以下のとおりです。 難解な計算式に見えるかもしれませんが、覚える必要はありません。実際に毎月の返済額を調べたい時は、金融機関のホームページで用意されている返済シミュレーションを利用すれば、すぐに算出できます。 ＞SBIエステートファイナンス「返済シミュレーション」 元利均等返済における利子の計算事例 ここでは、120万円を金利6％、1年間で借りた場合の、利子の変化を見ていきましょう。まず、毎月の返済額を計算すると、103,280円と算出できます。元利均等返済では、返済期間中の毎月の返済額は変わりませんが、元金と利子の内訳は変化します。その変化を表したものが下図となります。 最初の1か月目の内訳をみると、元金分の支払いは97,280円、利子分の支払いは6,000円です。これは、金利6％の1か月分の金利を120万円に適用したときの利子です。 次に2か月目の内訳をみると、元金分の支払いは97,766円、利子分の支払いは5,514円です。1か月目の内訳と比較して、元金の支払いが増え、利子の支払いが減っていることに気づくでしょう。 これは2か月目の金利の対象となる借入残高が減ったことが理由です。元利均等返済は、返済が進むにつれて借入残高と毎月支払う利子が減り、返済額を一定にするために毎月支払う元金が増える仕組みです。 元金均等返済における住宅ローンの返済額 続いて、元金均等返済における住宅ローンの返済額の計算について解説します。 元金均等返済の特徴と毎月の返済額 元金均等返済は、毎月の返済額のうち、元金分のみが一定であるという特徴があります。毎月支払う元金は「借入金額/返済回数」で簡単に計算できます。対して毎月支払う利子は、「借入残高×月利」で計算できます。元金均等返済は、毎月一定の元金を支払うため、毎月の借入残高の減少に伴って、毎月の支払い利子も少しずつ減少していくことになります。 元金均等返済における利子の計算事例 ここでは、元利均等返済の時と同じ、120万円を金利6％、1年間で借りた場合の、利子の変化を見ていきましょう。まずは毎月の返済額を調べます。計算すると、毎月の返済額は100,000円と算出できます。元金均等返済では、返済期間中に支払う元金は変わりませんが、支払う利子は減少していきます。その変化を表したものが下図となります。 最初の1か月目の内訳をみると、元金分の支払いは100,000円、利子分の支払いは6,000円です。これは、金利6％の1か月分の金利を120万円に適用したときの利子です。 次に2か月目の内訳をみると、元金分の支払いは100,000円、利子分の支払いは5,500円です。1か月目の内訳と比較して、利子の支払いだけが減っていることに気づくでしょう。 これは、元利均等返済と同様に、2か月目の金利の対象となる借入残高が減ったことが理由です。一方で、元利均等返済と異なるのは、返済が進んでも毎月支払う元金は変わらない点です。元金均等返済は、借入残高と毎月支払う利子が減ることで、毎月の返済額が減少していく仕組みです。 一括返済における住宅ローンの返済額 最後に、一括返済における住宅ローンの返済額についても紹介します。決められた返済期日より前に住宅ローンを繰上げ返済する場合、前回の利払い日から繰上げ返済日までの経過日数に対する利子を支払うことになります。 一括返済における利子の計算事例 これまでと同様に、120万円を金利6％で借りた事例を見ていきましょう。なお、今回の事例では、経過日数を10日として計算します。支払い利子を計算するにあたり、まず金利の単位を揃えなければなりません。金利は「1年間の利子の割合」、すなわち「365日間の利子の割合」ということなので、今回の事例では、6％の10日/365日に120万円を掛け合わせて計算できます。ちなみに計算すると約1,973円となります。 利子のみ毎月支払う場合の計算事例 住宅ローンの中には、リ・バース60などの毎月の返済が利子のみである商品が存在します。この場合も、繰上げ返済と同様の方法で計算することができます。120万円を金利6％で借りている場合、1か月を30日とすると、6％の30日/365日に120万円を掛け合わせて計算できます。ちなみに計算すると約5,918円となります。 まとめ 「120万円を金利6％で借りる」、そのような時、多くの人は利子が72,000円と考えるかもしれません。しかし、返済方法や返済期間によって、実際に発生する利子が異なることをこの記事で理解できたと思います。住宅ローンの返済額を正しく計算するには、この金利と利子の関係を理解しておくことが大切です。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 ローンの適用金利はどうやって決まる？ 金融機関のホームページをみると、カードローンの金利について「年○○％～△△％」といった表示をよく見かけます。カードローンに限らず、ローン金利はこのように〝幅〟を持った表示が一般的です。 この...記事を読む
ローン商品の金利タイプには、大きく分けて３種類あることはご存じでしょうか。その３種類とは「固定型」「変動型」「固定期間選択型」です。住宅ローンを利用する時など、昨今の低金利環境下では、「変動型」を選択する人も多いでしょう。一方で、「変動型」の金利がどのように決定されるのか、正確に理解している人は少ないかもしれません。 この記事では、「変動型」の金利がどう決まるのか解説します。 ローン商品の金利タイプ まずは、ローン商品の金利タイプを簡単に紹介します。前述のとおり、ローン商品の金利タイプは、「固定型」「変動型」「固定期間選択型」の３種類に大別されます。固定型は、ローンの返済が終了するまで、当初の金利が変わらない商品です。変動型は、一定期間ごとに、金利が見直される商品です。固定期間選択型は、一定期間の固定金利を経た後に、変動金利に移行する商品です。 金利タイプは金融機関によって異なる メガバンクが提供する住宅ローンの場合など、前述の金利タイプがすべて用意されていることが一般的と感じるかもしれません。しかし、提供している金融機関や、ローン商品によっては、必ずしもそうとは限りません。 たとえば、ローン商品が不動産担保ローンの場合、「固定型」あるいは「変動型」のどちらか、ということもあります。また、短期ローンの場合は固定型、長期ローンの場合は変動型、というように返済期間によって、金利タイプが変わることもあります。 変動型の金利は短期プライムレートが基準 ローン商品や金利タイプにかかわらず、金利は審査により決定されます。一方で、固定型と変動型には違いがあります。それが「短期プライムレート」です。この短期プライムレートは変動型の金利における基準となります。 短期プライムレートとは、「最も信用力が高い企業向けの短期貸出に適用する最優遇金利」のことで、銀行が企業に対して融資をするときの基準となる金利です。なお、「長期プライムレート」も存在します。長期プライムレートも短期プライムレートと同様に、最優遇金利を指しますが、「期間」の点で異なります。１年未満の期間の貸出が短期、１年以上の期間の貸出が長期プライムレートと呼ばれます。 通常、銀行は企業向けの融資を行う際、短期プライムレートを基準として、融資先企業の信用力に応じて金利を上乗せします。この方式は銀行だけでなく、その他の金融機関でも広く用いられており、個人の変動型の住宅ローンにも使われています。 短期プライムレートはどう決まる？ 短期プライムレートは、2023年8月時点では年1.475％に設定されています。これは、メガバンクが公表しているもので、三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行のいずれも同率です。実際の融資では、この短期プライムレートに、企業の信用力に応じた金利が上乗せされることとなります。 短期プライムレートの設定と背景 本来、短期プライムレートは金融市場の動向によって、毎月変動します。そして、短期プライムレートに連動する変動型のローンでは、あらかじめ決められたタイミングで金利の見直しが行われます。見直し時点での、短期プライムレートの水準によって、それ以降の金利が決まる仕組みです。一般的には、見直しのタイミングは「半年ごとの年２回」となっています。 しかし、実は短期プライムレートは2009年1月から変更されていません。その最大の理由は、日本銀行の政策金利が極めて低い水準に維持されていることにあります。日本銀行の政策金利は、2008年12月から、年0.1%以下に設定されたままになっています。そして、2023年8月現在は、2016年1月に設定された年▲0.1％のままです。そのため、金融市場では多少の金利変動はありますが、短期金利から長期金利まで低位安定が続いています。 短期プライムレートの今後の見通し 金融市場では、当面、日本銀行の金融政策に変更はなく、国内金利の水準は現状維持が続くという見方が優勢です。したがって、しばらくは短期プライムレートも現在の低金利が続くと見て良さそうです。一方で、将来的に金利が上昇することも十分あり得るので、金利上昇の可能性は必ず念頭におきましょう。 まとめ 変動型の金利は、短期プライムレートと金融機関の審査による上乗せ金利によって決定されます。また、短期プライムレートは、現在は低位安定しているものの、いずれは上昇する可能性もあります。変動型のローン商品を検討する際は、金利上昇の可能性も考慮したうえで、決定するようにしましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 住宅ローンの返済額を計算する方法とは？金利と利子の違いを解説 住宅ローンを借りるとき、「金利が低いかどうか」が気になる人は多いと思います。一方で、その金利を用いてどのように住宅ローンの返済額が決まるのかまで正しく理解できている人は、意外に少ないかもしれ...記事を読む
金融機関のホームページをみると、カードローンの金利について「年○○％～△△％」といった表示をよく見かけます。カードローンに限らず、ローン金利はこのように〝幅〟を持った表示が一般的です。 この記事では、実際にはどのように金利が適用されているのか、カードローンを例に解説していきます。 ローンの上限金利は法律で決まっている ローンの金利は、ローンの種類や提供する金融機関によってさまざまですが、金融機関が自由に決めているわけではありません。すべてのローンの金利は、「利息制限法」という法律によって決められています。正確にいうと、ローンの金利の上限となる「上限金利」が利息制限法によって設定されているのです。 上限金利 上限金利は、融資金額に応じて設定されており、元本が10万円未満の場合は20％、10万円～100万円未満は18％、100万円以上では15％となっています。したがって、100万円以上の借り入れをする際、最高でも金利は15％になります。 そして、利息制限法では、上限金利を超える金利のローン契約が結ばれた場合、その超えた分の金利は無効となり、貸付人は行政処分の対象になる、と定められています。例えば、100万円以上の借り入れで金利が20％に設定されたとすると、15％を超えた5％分の金利は無効、つまり支払わなくてよいことになります。 なお、出資法の上限金利である20％を超える金利のローン契約が結ばれた場合、貸付人は刑事罰の対象となる、と定められています。 図：利息制限法で定められた上限金利 ※著者が作成 借入金額によって適用金利は変わる 現在、提供されているカードローンの金利を具体的にみてみましょう。あるメガバンクのホームページには、「金利 年1.8％～14.6％ 利用限度額10万円～500万円」と記載されています。適用される金利は借入金額によって変わり、借入金額は以下のように5つの価格帯に分けられています（数字はいずれも2023年12月時点のもの。以下同じ）。 利用限度額10万円以上 100万円以下 … 年13.6%～年14.6% 利用限度額100万円超 200万円以下 … 年10.6%～年13.6% 利用限度額200万円超 300万円以下 … 年7.6%～年10.6% 利用限度額300万円超 400万円以下 … 年6.1%～年7.6% 利用限度額400万円超 500万円以下 … 年1.8%～年6.1% 利用限度額ごとに適用される金利に幅があり、例えば借入金額100万円以下では「年13.6%～年14.6%」となっています。そして、実際の適用金利は、年収や勤続年数といった「信用力」や、借入実績などによって変わります。（金融機関によっては、「年○○％～△△％」という表示ではなく、一つの金利だけを表示しています）。 さらに別の例として、上記のメガバンクのグループ会社である消費者金融のカードローンの金利を見てみましょう。カードローンは「年3.0％～18.0％ 融資額最高800万円」と表記されています。借入金額は4つに分けられ、それぞれの適用金利は以下のとおり表示されています（ホームページには「利用限度額」ではなく「契約極度額」と表示されていますが意味は同じです）。 利用限度額1万円～99万円 … 年7.7%～年18.0% 利用限度額100万円～300万円 … 年7.7%～年15.0% 利用限度額301万円～500万円 … 年4.7%～年7.7% 利用限度額501万円～800万円 … 年3.0%～年4.7% すべての金利が上限金利以下に設定されており、例えば、利用限度額1万円～99万円で18％が適用されたときは、「10万円～100万円未満の上限金利18％」に合致しています。銀行も消費者金融も共通していることは、例えば「年3.0％～18.0％」と表示されている場合、最低金利は最大の利用限度額に適用され、最高金利（＝18.0％）は最小の利用限度額に適用されます。 無担保ローンと有担保ローンの違い 実際の適用金利は、金融機関が信用力を審査して決定することは前述しましたが、そもそも利用限度額は信用力に応じて決まります。ローンを申し込めば、誰でも最大の限度額を借りられるわけではありません。特に、初めてローンを利用するときは、最小の限度額が設定されて、高めのローン金利が適用される傾向にあります。 無担保ローンにおける信用力 ローンを遅れずに返済しているという利用実績が増えていくにしたがって、利用限度額は増額され、それとともに、同じ限度額でも低い金利が適用されるようになります。これは、カードローンのような無担保ローンでは一般的なことといえるでしょう。 有担保ローンにおける信用力 一方で、不動産担保ローンのような有担保ローンの場合、借りる人の信用力に加えて、担保不動産の価値が審査対象となります。不動産の価値が高ければ、初めてローンを申し込んだ場合でも、利用限度額は高く設定され、低金利での融資が受けられる可能性があります。 不動産担保ローンを含めた有担保ローンは、提供する金融機関がカードローンのように利用限度額ごとに金利を表示しているケースは少ないですが、それは担保評価によって利用限度額と金利が変わるという事情によるものです。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 変動型の金利はどう決まる？ ローン商品の金利タイプには、大きく分けて３種類あることはご存じでしょうか。その３種類とは「固定型」「変動型」「固定期間選択型」です。住宅ローンを利用する時など、昨今の低金利環境下では、「変動...記事を読む
人生には、多額の出費を迫られるケースがたびたび起こります。必要な金額が、手持ちの現金や貯金を上回るようであれば、お金を借りる＝「ローンを組む」ことになります。その際、重要なことは、使いみちに合ったローンを借りること。そのために、どんなローンがあるのかを知っておくことがポイントになります。 １．一般的な「目的別ローン」とは？ ローンの種類には、いろいろなものがありますが、一般的なものは使う目的別に分けたものでしょう。全国銀行協会のホームページを見ると、目的別ローンとして以下のようなものが挙げられています。 目的別ローン マンションや一戸建てを購入する資金を金融機関から借りる「住宅ローン」、自動車を購入する資金を借りる「マイカーローン」、子供の進学に伴う教育資金を補うための「教育ローン」、事業を行っている人が事業に必要な資金を借りる「事業ローン」などです。 目的が限定されていないローン また、目的が限定されていないローンもあり、「カードローン」や「フリーローン」といったものは、お金を借りた人が自由に使えるローンです。カードローンは金融機関のATMやCD（キャッシュディスペンサー）などでの即時の借り入れが可能で、生活費などに充てられることが多いようです。それに対して、フリーローンは旅行や結婚、入院や手術といった比較的大きな出費に対応するローンと言えるでしょう。いずれも、お金の使いみちは限定されません。 ２．「担保」の有無でも分けられる こうした目的別の種類のほかに、〝ローンを組む際に担保が必要かどうか〟で分ける方法もあります。文字どおり、担保が必要なものが「有担保ローン」で、必要がないのが「無担保ローン」になります。 有担保ローンとは 少し難しくなりますが、担保とは、万が一ローンを借りた人が借入金の返済ができなくなった場合に備えて、借りた金額と同じ程度の価値を有する物を借入先に提供し、返済を行なうというものです。 例えば、「住宅ローン」は購入するマンションや一戸建てを担保とし、不動産購入のためにお金を借りることです。一方、「不動産担保フリーローン」は既に所有している不動産を担保とするもので、資金使途は自由です。どちらも、何らかの理由で借入金の返済ができなくなった場合、お金を貸した金融機関は担保物件であるマンションや一戸建てを売却して、その代金で貸出金を回収することになります。また、「マイカーローン」も有担保で組むのが一般的です。返済ができなくなったときは、担保として提供している自動車を金融機関が売却することになります。 無担保ローンとは 無担保ローンはこうした担保が必要ではありません。目的別ローンで挙げた、教育ローンやカードローン、フリーローンなどが無担保ローンに該当します。 また、有担保ローンであり、かつ、資金の使途が自由というものもあります。それが「不動産担保フリーローン」です。既に所有している不動産を担保として提供し、借入金の返済ができなくなった場合、住宅ローン同様、金融機関は担保である土地や建物を売却します。 ３．「有担保ローン」と「無担保ローン」のメリット、デメリット 無担保ローンは、担保が要らないので、借りる人の身分証明書などを用意すればすぐに借りることが可能です。特にカードローン（キャッシング含む）などでは、最近、新規であっても金融機関の店頭に行くことはなく、ATMやCDで身分証明書を登録すれば、その場で借り入れることができるほど手軽になっています。ただし、その分、借りる際の金利は高めに設定されており、借り入れの限度額は低く、長期間の借り入れはできないようになっています。 一方、有担保ローンは担保が必要になるので、すぐに借りるということはできません。その理由は、借りる金額にその担保の価値が見合っているかどうかを、金融機関が判断しなければならないからです。つまり、お金を貸すかどうかを金融機関が判断する「審査」の期間が必要になるわけです。 しかし、担保があることで、無担保ローンに比べると借り入れの金利はグッと低くなります。さらに、借り入れの限度額も大きくなり、また、長期間にわたって借りることができるようになります。住宅ローンでは、数千万円の資金を1％台の金利で30年間借りる、といったことも普通に行われています。金融機関は担保を確保することで、安心してお金を貸すことができるのです。 担保の有無による借入金利の差 担保の有無による借入金利の差は、フリーローンの方が分かりやすいでしょう。例えば、借り入れる金額にもよりますが、一般的な無担保のフリーローンの金利は4.0～15.0％であるのに対して、不動産担保フリーローンは2.9～9.5％となっています。 ４．まとめ このように、ひと口にローンと言ってもさまざまな種類があることがわかります。ローンの3大条件といえる、借入金額・金利・借入期間は、お金の使いみちや担保の有無によって大きく変わってきます。借りる目的に合ったローンを組むようにして、お金は賢く借りるべきです。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産担保ローン金利の基礎知識と低金利で借りるコツ ローン金利は、一般的に「○％～○％」というように上限と下限が表示されることがほとんどです。このような表示は、個別のローンごとに適用される金利が変わることを表しています。当然、ローンを借り入れ...記事を読む
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