金融機関のホームページをみると、カードローンの金利について「年○○％～△△％」といった表示をよく見かけます。カードローンに限らず、ローン金利はこのように〝幅〟を持った表示が一般的です。 この記事では、実際にはどのように金利が適用されているのか、カードローンを例に解説していきます。 ローンの上限金利は法律で決まっている ローンの金利は、ローンの種類や提供する金融機関によってさまざまですが、金融機関が自由に決めているわけではありません。すべてのローンの金利は、「利息制限法」という法律によって決められています。正確にいうと、ローンの金利の上限となる「上限金利」が利息制限法によって設定されているのです。 上限金利 上限金利は、融資金額に応じて設定されており、元本が10万円未満の場合は20％、10万円～100万円未満は18％、100万円以上では15％となっています。したがって、100万円以上の借り入れをする際、最高でも金利は15％になります。 そして、利息制限法では、上限金利を超える金利のローン契約が結ばれた場合、その超えた分の金利は無効となり、貸付人は行政処分の対象になる、と定められています。例えば、100万円以上の借り入れで金利が20％に設定されたとすると、15％を超えた5％分の金利は無効、つまり支払わなくてよいことになります。 なお、出資法の上限金利である20％を超える金利のローン契約が結ばれた場合、貸付人は刑事罰の対象となる、と定められています。 図：利息制限法で定められた上限金利 ※著者が作成 借入金額によって適用金利は変わる 現在、提供されているカードローンの金利を具体的にみてみましょう。あるメガバンクのホームページには、「金利 年1.8％～14.6％ 利用限度額10万円～500万円」と記載されています。適用される金利は借入金額によって変わり、借入金額は以下のように5つの価格帯に分けられています（数字はいずれも2023年12月時点のもの。以下同じ）。 利用限度額10万円以上 100万円以下 … 年13.6%～年14.6% 利用限度額100万円超 200万円以下 … 年10.6%～年13.6% 利用限度額200万円超 300万円以下 … 年7.6%～年10.6% 利用限度額300万円超 400万円以下 … 年6.1%～年7.6% 利用限度額400万円超 500万円以下 … 年1.8%～年6.1% 利用限度額ごとに適用される金利に幅があり、例えば借入金額100万円以下では「年13.6%～年14.6%」となっています。そして、実際の適用金利は、年収や勤続年数といった「信用力」や、借入実績などによって変わります。（金融機関によっては、「年○○％～△△％」という表示ではなく、一つの金利だけを表示しています）。 さらに別の例として、上記のメガバンクのグループ会社である消費者金融のカードローンの金利を見てみましょう。カードローンは「年3.0％～18.0％ 融資額最高800万円」と表記されています。借入金額は4つに分けられ、それぞれの適用金利は以下のとおり表示されています（ホームページには「利用限度額」ではなく「契約極度額」と表示されていますが意味は同じです）。 利用限度額1万円～99万円 … 年7.7%～年18.0% 利用限度額100万円～300万円 … 年7.7%～年15.0% 利用限度額301万円～500万円 … 年4.7%～年7.7% 利用限度額501万円～800万円 … 年3.0%～年4.7% すべての金利が上限金利以下に設定されており、例えば、利用限度額1万円～99万円で18％が適用されたときは、「10万円～100万円未満の上限金利18％」に合致しています。銀行も消費者金融も共通していることは、例えば「年3.0％～18.0％」と表示されている場合、最低金利は最大の利用限度額に適用され、最高金利（＝18.0％）は最小の利用限度額に適用されます。 無担保ローンと有担保ローンの違い 実際の適用金利は、金融機関が信用力を審査して決定することは前述しましたが、そもそも利用限度額は信用力に応じて決まります。ローンを申し込めば、誰でも最大の限度額を借りられるわけではありません。特に、初めてローンを利用するときは、最小の限度額が設定されて、高めのローン金利が適用される傾向にあります。 無担保ローンにおける信用力 ローンを遅れずに返済しているという利用実績が増えていくにしたがって、利用限度額は増額され、それとともに、同じ限度額でも低い金利が適用されるようになります。これは、カードローンのような無担保ローンでは一般的なことといえるでしょう。 有担保ローンにおける信用力 一方で、不動産担保ローンのような有担保ローンの場合、借りる人の信用力に加えて、担保不動産の価値が審査対象となります。不動産の価値が高ければ、初めてローンを申し込んだ場合でも、利用限度額は高く設定され、低金利での融資が受けられる可能性があります。 不動産担保ローンを含めた有担保ローンは、提供する金融機関がカードローンのように利用限度額ごとに金利を表示しているケースは少ないですが、それは担保評価によって利用限度額と金利が変わるという事情によるものです。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 変動型の金利はどう決まる？ ローン商品の金利タイプには、大きく分けて３種類あることはご存じでしょうか。その３種類とは「固定型」「変動型」「固定期間選択型」です。住宅ローンを利用する時など、昨今の低金利環境下では、「変動...記事を読む
不動産担保ローンを利用して資金調達するには、金融機関の審査に通過する必要があります。しかし、不動産担保ローンの利用経験がないと、審査がどのように行われ、どうしたら審査を通過できるかわからないかもしれません。 この記事では、不動産担保ローンの審査基準と審査通過のためのポイントを解説します。 不動産担保ローンの審査基準とは？ 不動産担保ローンを申し込むと、金融機関は融資を受ける人の審査をします。その審査結果によって、「お金を貸してもよいか？」「融資できる金額はどのくらいか？」といった判断をします。 不動産担保ローンの場合、審査の対象は融資をする相手の「信用力」と、担保となる「不動産の価値」の大きく二つに分かれます。審査のポイントを理解し、必要書類などを不備なく準備して面談に臨むことで審査に通りやすくなります。 審査を受けるための準備 不動産担保ローンの審査に進むためには、まず金融機関のホームページから仮審査に申し込みます。仮審査の結果をもとに担当者と面談をした後、本申込を行うと担保不動産の実地調査や信用力の審査が行われ、審査に通過すれば契約をし、融資実行という流れになります。本申込の際は、主に以下の書類が必要です。 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど） 実印 印鑑証明書 納税証明書、固定資産税納付書 収入証明書 不動産登記簿謄本 借入残高証明書 商業登記謄本、決算書類、事業計画書など（法人の場合） 印鑑証明書、納税証明書、収入証明書は、自治体の窓口で即日発行が可能です。また、印鑑証明書は、マイナンバーカードがあれば全国のコンビニでも発行できます。固定資産税納付書は手元に保管しているかを確認し、見つからない場合は自治体の窓口で相談しましょう。 関連記事はこちら納税証明書とは？種類ごとの記載事項や取得方法などを解説 不動産登記簿謄本は法務局の窓口のほか、郵送やオンラインによる交付請求も可能です。ローンが残っている不動産を担保にする場合は、ローンを組んでいる金融機関に借入残高証明書の発行を依頼します。法人の場合は商業登記謄本や決算書類、事業計画書なども提出しなくてはなりません。 すべての必要書類を準備するには時間がかかるので、余裕を持って対応することが大切です。金融機関や条件によって、上記以外の必要書類もあるので、担当者に必ず確認しましょう。 「信用力」の審査基準とは？ 審査対象の１つ目は融資をする相手の信用力です。これはあらゆるローン商品において必ず審査をされる対象で、担保となる不動産がある不動産担保ローンであっても、その重要性は変わりません。その信用力を計る条件としては、まず収入が挙げられます。収入とは個人であれば年収、企業であれば利益のことです。 収入 当然、収入は多ければ多いほど信用力はアップしますが、金額だけで評価されるわけではありません。毎月の収入に対するローンの返済額の割合を表す「返済負担率」がポイントとなります。例えば、毎月の収入が50万円で、返済額が15万円の場合は、返済負担率は30％になります。返済負担率が高いほど評価は悪くなり、審査に通過する可能性も低くなります。 過去の返済履歴 過去にローンを借り入れたことがあれば、その返済状況が審査されます。そして、ローンの返済が滞ったことがあると信用力は低くなります。短期間かつ1、2回程度の返済の遅れであれば、「不注意による引き落とし口座の残高不足」と見なされ、審査に通過することはありますが、それ以上の延滞が重なると審査は厳しくなります。 勤続年数 個人の信用力では勤続年数も重要です。勤続年数が長くなるほど、安定した収入が継続的に得られている、とみなされるからです。法人の場合は、事業年数ということになります。設立したばかり、あるいは事業年数が短い法人は、信用力がないと判断はされやすくなります。 年齢 不動産担保ローンの返済期間は、10年、20年と長期にわたることもあるため、年齢も審査項目になります。ローンを完済したときに何歳になっているかという「完済時年齢」がポイントで、完済時年齢は、高齢になるほど収入が不安定になるとみなされてしまいます。 他の金融機関からの借入状況 また、他の金融機関からの借り入れの有無と、その借入金額、何社からの借り入れがあるのかという点も信用力の判断基準になります。借入金額の大きさや、借り入れている金融機関の数の多さで審査の通過しやすさが変わります。 「不動産の価値」の審査基準とは？ 審査対象の２つ目は不動産の価値です。借り入れの担保不動産の価値が高い、すなわち、不動産の価格が高いほど審査に通りやすく、大きな金額のローンが組めることになります。では、不動産の価格はどうやって測定するのでしょうか。 土地の評価方法 不動産は土地と建物の2つの軸で評価がされます。土地価格はいくつかの基準があり、国土交通省が発表している「公示地価」、都道府県による「基準地価」、国税庁の「路線価」、市町村の「固定資産税評価額」、の4つです。したがって、同じ土地であっても4種類の価格が存在することになります。 関連記事はこちら公示価格とは？実勢価格との違いと活用法をわかりやすく解説 金融機関によって評価の手法はさまざまで、重視する基準も異なりますが、比較的よく用いられるのは国税庁の路線価のようです。路線価の正式名称は「相続税路線価」といい、相続税を算定するときに使う地価のことです。 一般的な不動産の売買価格は公示地価や基準地価に基づいて行われており、路線価は公示地価、基準地価よりも低く、その8割程度とされています。つまり、路線価は、公示地価、基準地価より2割程度は割安に評価されているわけです。 実態よりも低い路線価が採用されている理由は、金融機関のリスクヘッジのためです。不動産担保ローンでは、融資金の回収が不可能となった場合に、担保不動産を売却することで融資金を回収します。しかし、地価が値下がりすると、担保不動産を売却しても融資金を全額回収できない恐れがあります。そこで、より保守的な価格である路線価を採用することで、将来的に地価が値下がりをしていても、融資金を回収できる可能性が高まります。 建物の評価方法 土地に比べて建物の評価の方法は少し複雑です。まず、建物の「再調達価格」を算定するところから始まります。再調達価格とは、その建物を新たに建築、購入した場合に必要となる金額のことです。そして、建物の「延べ床面積」や「法定耐用年数」などを用いて、建物の評価額を決定します。 ただし、建物の築年月が法定耐用年数を超えていると、建物の価格は0円になってしまう点には注意が必要です。例えば、住宅用の木造戸建ての場合、国税庁が定める法定耐用年数は22年です。すると、築22年を超えた戸建ての建物価格は0円になってしまいます。したがって、不動産価格は土地だけを評価すればいいことになります。 審査通過のためのポイント 不動産担保ローンの審査に通過するために、必要書類を早く集め、担当者からの質問には正確に回答して、なるべく多くの情報を提供することを心掛けましょう。担保不動産の評価や信用力も大切ですが、担当者への対応も審査結果に影響を与えます。 金融機関の担当者は日々多くのローン相談を受けており、担保不動産や信用力の調査を徹底的に行うため、虚偽の情報は逆効果です。仮に審査に通過したとしても、融資実行後に嘘が発覚した場合は一括返済を求められる恐れもあります。不利になることも正直に伝えるなど真摯に対応することで、金融機関から信頼を得ることができ、結果として審査に通りやすくなるでしょう。 また、個人事業主の方や法人の場合は、事業計画書の内容も非常に重要です。金融機関の信頼を得られるように、客観的な事業計画を作成することも審査通過のポイントです。内容がわかりやすく、根拠をもとに作られた事業計画であれば、金融機関は審査しやすくなります。 事業計画書を提出する前に、税理士などの専門家に確認してもらうといいでしょう。自分ひとりで事業計画書を作成すると、金融機関の印象を少しでも良くしたいという思いから、売上などの見通しが甘くなることも考えられます。専門家の視点を取り入れることで、実現可能性が高い、説得力のある事業計画を作成できます。 まとめ 不動産担保ローンの審査の対象は、融資をする相手の「信用力」と、担保となる「不動産の価値」であることを説明しました。しかし、審査通過のためには正確な情報を真摯に担当者に伝え、金融機関からの信頼を得ることが大切です。これらのポイントを踏まえたうえで不動産担保ローンの審査に進むといいでしょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産担保ローン金利の基礎知識と低金利で借りるコツ ローン金利は、一般的に「○％～○％」というように上限と下限が表示されることがほとんどです。このような表示は、個別のローンごとに適用される金利が変わることを表しています。当然、ローンを借り入れ...記事を読む
不動産担保ローンとは、不動産を担保として、お金を借り入れる商品のことです。不動産を担保にすることで、まとまった金額を比較的低金利で借り入れることが可能です。一方で、万が一返済不能になった場合、担保不動産が売却されてしまう恐れがあるため、仕組みを理解しておくことが大切です。 この記事では、不動産担保ローンの仕組みやメリット・デメリットについて解説します。 不動産担保ローンとは 不動産担保ローンとは、土地や建物、マンションなどの不動産を担保にして、お金を借り入れることができる商品です。金融機関によっては、本人が所有している不動産だけでなく、家族や法人名義の不動産を担保にすることもできます。 不動産担保ローンの審査では、信用力と担保不動産の価値を総合的に判断されます。そのため、一般的な無担保ローンに比べて、まとまった金額を低金利で借り入れることができます。また、資金使途は原則自由であるため、さまざまな目的で利用できます。 このような特徴から不動産担保ローンは、以下のような悩みを持っている人に利用されています。 まとまった資金が必要な人 金融機関への月々の返済額を低く抑えたい人 複数借り入れしているローンをまとめたい人 高齢であることを理由に金融機関からの借り入れが難しい人 不動産担保ローンのメリット 不動産担保ローンは、以下のようなメリットがあります。 借入金利が低金利である 不動産を担保とするため、無担保の個人向け「カードローン」や法人向け「ビジネスローン」よりも、低金利で借り入れられます。この情報は、日本貸金業協会が公表している月次統計資料*に記載されており、消費者向けの無担保貸付の借入金利である約15％に対して、有担保貸付の借入金利は約4％です。 出典）日本貸金業協会「月次統計資料」 借入限度額が大きい カードローンやビジネスローンは、収入や他社からの借入状況などの条件によって、借入可能額が決まりますが、一般的に1,000万円程度が借入限度額です。一方で、不動産担保ローンは、1億円以上の借入限度額とされていることも珍しくありません。 長期間借り入れられる 不動産担保ローンは、返済期間を長く設定することができ、最長35年のローンを提供しているところもあります。返済期間を長期にすれば、月々の返済額を抑えることが可能です。ただし、返済期間が長くなるほど、利息の負担額は大きくなる点には注意が必要です。 不動産担保ローンのデメリット 一方で、不動産担保ローンは、以下のようなデメリットもあります。 融資を受けるまでに時間がかかる 不動産担保ローンは、無担保のキャッシングやカードローンのように、数分で審査が終了し、即日融資を受けられる商品ではありません。審査の過程で、担保不動産を評価する必要があるため、スピードを重視する金融機関であったとしても、審査には数日、実際に融資が実行されるまでには1週間程度の期間が必要です。 手数料がかかる カードローンの場合、借り入れする人が負担する費用は利息のみで、別途手数料などはありません。一方で、不動産担保ローンは、不動産を担保とするにあたって、「事務手数料」、「不動産鑑定費用」、「印紙代」、「登記費用」などの費用がかかります。 これらの費用は、借入金額が300万円の場合でも、10万円以上かかることもあります。そのため、借入金額が少額の場合は、低金利の借り入れができても費用負担が大きく、結果的にカードローンよりも、支払総額が大きくなることも考えられます。 返済不能になると不動産が売却される 金融機関は融資時に、担保不動産へ抵当権の設定登記をします。抵当権とは、債務者がお金を返せなくなったときに、債権者が担保不動産を売却し、その売却代金から貸付金と利息を回収する権利のことです。つまり、返済が不能であると判断されると、担保不動産が売却されてしまう恐れがあります。 不動産担保ローン利用の流れ 不動産担保ローン利用の流れは以下のとおりです。 仮審査 面談・本申込 不動産調査 審査 契約 融資実行 まずは、金融機関のホームページから仮審査を申し込み、審査結果をもとに担当者と面談を行います。面談の結果、不動産担保ローンの利用することに決めたら、本申込み手続きに進みます。なお、面談したからといって、必ずしも本申込みをする必要はありません。説明された内容に不明点や疑問点があれば、必ずその都度確認しましょう。 関連記事はこちら不動産担保ローンの「仮審査」とは？ 本申込みを行うと、担保不動産の現地調査が行われます。物件や与信に問題がないと判断されれば、金銭消費貸借契約や抵当権設定登記の手続きを行い、融資実行日に資金が振り込まれます。借り入れにかかる手数料は、融資金から清算されるので、手数料分のお金を別途用意する必要はありません。 なお、登記を行う司法書士は基本的に金融機関が指定します。これら一連の手続きは、金融機関の店舗で行うのが通常ですが、店舗に行くのが難しい場合は、担当者が自宅や事務所まで来てくれることもあるので、相談してみるといいでしょう。 不動産担保ローンの必要書類 不動産担保ローンを利用する際、以下のような書類が必要となります。 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど） 実印 印鑑証明書 納税証明書、固定資産税納付書 収入証明書（源泉徴収票など） 不動産登記簿謄本 借入残高証明書 商業登記謄本、決算書類、事業計画書など ※法人の場合 本申込みの際には、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類、契約の際には、印鑑証明書と実印が必要です。そのほか審査の過程で、与信を判断するために、納税証明書や固定資産税納付書、収入証明書などを用意します。 また、担保不動産の状況を確認するために、不動産登記簿謄本や借入残高証明書も必要です。不動産担保ローンの必要書類は金融機関によって異なるため、手続きを円滑に進められるように、事前に担当者に確認して必要書類を用意しておきましょう。 不動産担保ローンの審査 不動産担保ローンの審査では、融資をする相手の「信用力」と、担保となる「不動産の価値」を総合的に判断されます。「信用力」の審査では、収入や利益をはじめとして、過去の返済状況や年齢、ほかの金融機関からの借入状況などの審査を行います。 「不動産の価値」の審査では、担保不動産の評価を行い、担保評価額を算出します。不動産の価値が高ければ高いほど審査に通りやすく、大きな金額を借り入れることが可能です。不動産担保ローンの審査を受けるにあたっては、次のようなポイントに注意をしましょう。 必要書類を早く集め、担当者からの質問には正直に答える 個人事業主や法人の場合は、客観的な事業計画書を作成する 無理のない返済計画を立て、返済負担率を下げる 関連記事はこちら不動産担保ローンの審査基準と審査通過のためのポイント 不動産担保ローンの活用事例 不動産担保ローンの代表的な活用事例を紹介します。 まとまった資金を確保して、資金繰りを改善 銀行等から借り入れたローンの返済が厳しくなったとき、不動産担保ローンを利用することで、資金繰りを改善できる可能性があります。不動産担保ローンは、まとまった金額を長期間借り入れることができるため、月々の返済額を抑えながら資金調達ができます。 赤字決算の法人が、事業資金を確保 赤字決算の法人が資金調達をしようとしても、銀行などでは融資を断られる恐れがあります。しかし、不動産担保ローンは、信用力だけでなく担保不動産の価値を加味して審査を行うため、融資を受けられる可能性があります。また、赤字決算の法人だけでなく、開業したばかりで実績がない法人でも、融資を受けられる可能性もあります。 相続不動産を活用して、相続費用を確保 相続時には、相続税をはじめとして、代償分割や遺留分減殺請求によって多額の支払いが発生する場合があります。相続財産に不動産があれば、その不動産を担保にすることで、融資を受けられる可能性があります。 銀行等の金融機関からのローンの借り換え 不動産担保ローンは銀行等の金融機関から複数借り入れしているローンの借り換えとしても利用することができます。不動産担保ローンは、低金利で長期間の借り入れができるため、月々の返済額を減らすことができる可能性があります。 不動産担保ローンのよくある質問 不動産担保ローンでは、以下のような質問が寄せられます。 住宅ローンを借りていても融資を受けることはできますか？ 担保不動産に第二順位の抵当権を設定することで、融資を受けられる可能性があります。ただし、ローン残高によっては、融資を受けられません。 関連記事はこちら住宅ローン返済中でも、不動産担保ローンで借り入れできる人とは？ 本人以外が所有する不動産を担保にして融資を受けることはできますか？ 金融機関によっては、不動産の所有者が親族、法人の場合は融資を受ける会社の役員であれば、その人が物上保証人になることで、融資を受けられる可能性があります。 共有名義の不動産を担保にして融資を受けることはできますか？ 金融機関によっては、不動産を共有する人全員が連帯保証人になることで融資を受けられる可能性があります。 信用情報に不安がありますが、融資を受けることはできますか？ 信用情報に問題がある債務者へ融資をするかしないかは金融機関によって異なります。特定の金融機関で融資を断られたとしても、他の金融機関ならば融資を受けられる可能性があります。 融資限度額はいくらですか？ 融資限度額は金融機関によって異なるので、各金融機関の商品概要を確認しましょう。融資限度額は億単位で設定されていることもありますが、実際の借入金額は個人の信用力や担保不動産の価値に左右されます。 関連記事はこちら不動産担保ローンのよくあるご相談５選 まとめ 不動産担保ローンには、一般的な無担保ローンと比較して大きな資金を、低金利かつ長期間にわたって借り入れることができます。一方で、融資までには時間と費用がかかるほか、万が一返済不能となったときには不動産を失う恐れがあります。こうしたメリットとデメリットを踏まえて、不動産担保ローンの利用を検討しましょう。。 { "@context": "https://schema.org", "@type": "FAQPage", "mainEntity": [{ "@type": "Question", "name": "住宅ローンを借りていても融資を受けることはできますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text": "担保不動産に第二順位の抵当権を設定することで、融資を受けられる可能性があります。ただし、ローン残高によっては、融資を受けられません。" } }, { "@type": "Question", "name": "本人以外が所有する不動産を担保にして融資を受けることはできますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"金融機関によっては、不動産の所有者が親族、法人の場合は融資を受ける会社の役員であれば、その人が物上保証人になることで、融資を受けられる可能性があります。" } }, { "@type": "Question", "name": "共有名義の不動産を担保にして融資を受けることはできますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"金融機関によっては、不動産を共有する人全員が連帯保証人になることで融資を受けられる可能性があります。" } }, { "@type": "Question", "name": "信用情報に不安がありますが、融資を受けることはできますか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"信用情報に問題がある債務者へ融資をするかしないかは金融機関によって異なります。特定の金融機関で融資を断られたとしても、他の金融機関ならば融資を受けられる可能性があります。" } }, { "@type": "Question", "name": "融資限度額はいくらですか？", "acceptedAnswer": { "@type": "Answer", "text":"融資限度額は金融機関によって異なるので、各金融機関の商品概要を確認しましょう。融資限度額は億単位で設定されていることもありますが、実際の借入金額は個人の信用力や担保不動産の価値に左右されます。" }} ] } 無料相談してみる SBIエステートファイナンスが不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産担保ローン金利の基礎知識と低金利で借りるコツ ローン金利は、一般的に「○％～○％」というように上限と下限が表示されることがほとんどです。このような表示は、個別のローンごとに適用される金利が変わることを表しています。当然、ローンを借り入れ...記事を読む
人生には、多額の出費を迫られるケースがたびたび起こります。必要な金額が、手持ちの現金や貯金を上回るようであれば、お金を借りる＝「ローンを組む」ことになります。その際、重要なことは、使いみちに合ったローンを借りること。そのために、どんなローンがあるのかを知っておくことがポイントになります。 １．一般的な「目的別ローン」とは？ ローンの種類には、いろいろなものがありますが、一般的なものは使う目的別に分けたものでしょう。全国銀行協会のホームページを見ると、目的別ローンとして以下のようなものが挙げられています。 目的別ローン マンションや一戸建てを購入する資金を金融機関から借りる「住宅ローン」、自動車を購入する資金を借りる「マイカーローン」、子供の進学に伴う教育資金を補うための「教育ローン」、事業を行っている人が事業に必要な資金を借りる「事業ローン」などです。 目的が限定されていないローン また、目的が限定されていないローンもあり、「カードローン」や「フリーローン」といったものは、お金を借りた人が自由に使えるローンです。カードローンは金融機関のATMやCD（キャッシュディスペンサー）などでの即時の借り入れが可能で、生活費などに充てられることが多いようです。それに対して、フリーローンは旅行や結婚、入院や手術といった比較的大きな出費に対応するローンと言えるでしょう。いずれも、お金の使いみちは限定されません。 ２．「担保」の有無でも分けられる こうした目的別の種類のほかに、〝ローンを組む際に担保が必要かどうか〟で分ける方法もあります。文字どおり、担保が必要なものが「有担保ローン」で、必要がないのが「無担保ローン」になります。 有担保ローンとは 少し難しくなりますが、担保とは、万が一ローンを借りた人が借入金の返済ができなくなった場合に備えて、借りた金額と同じ程度の価値を有する物を借入先に提供し、返済を行なうというものです。 例えば、「住宅ローン」は購入するマンションや一戸建てを担保とし、不動産購入のためにお金を借りることです。一方、「不動産担保フリーローン」は既に所有している不動産を担保とするもので、資金使途は自由です。どちらも、何らかの理由で借入金の返済ができなくなった場合、お金を貸した金融機関は担保物件であるマンションや一戸建てを売却して、その代金で貸出金を回収することになります。また、「マイカーローン」も有担保で組むのが一般的です。返済ができなくなったときは、担保として提供している自動車を金融機関が売却することになります。 無担保ローンとは 無担保ローンはこうした担保が必要ではありません。目的別ローンで挙げた、教育ローンやカードローン、フリーローンなどが無担保ローンに該当します。 また、有担保ローンであり、かつ、資金の使途が自由というものもあります。それが「不動産担保フリーローン」です。既に所有している不動産を担保として提供し、借入金の返済ができなくなった場合、住宅ローン同様、金融機関は担保である土地や建物を売却します。 ３．「有担保ローン」と「無担保ローン」のメリット、デメリット 無担保ローンは、担保が要らないので、借りる人の身分証明書などを用意すればすぐに借りることが可能です。特にカードローン（キャッシング含む）などでは、最近、新規であっても金融機関の店頭に行くことはなく、ATMやCDで身分証明書を登録すれば、その場で借り入れることができるほど手軽になっています。ただし、その分、借りる際の金利は高めに設定されており、借り入れの限度額は低く、長期間の借り入れはできないようになっています。 一方、有担保ローンは担保が必要になるので、すぐに借りるということはできません。その理由は、借りる金額にその担保の価値が見合っているかどうかを、金融機関が判断しなければならないからです。つまり、お金を貸すかどうかを金融機関が判断する「審査」の期間が必要になるわけです。 しかし、担保があることで、無担保ローンに比べると借り入れの金利はグッと低くなります。さらに、借り入れの限度額も大きくなり、また、長期間にわたって借りることができるようになります。住宅ローンでは、数千万円の資金を1％台の金利で30年間借りる、といったことも普通に行われています。金融機関は担保を確保することで、安心してお金を貸すことができるのです。 担保の有無による借入金利の差 担保の有無による借入金利の差は、フリーローンの方が分かりやすいでしょう。例えば、借り入れる金額にもよりますが、一般的な無担保のフリーローンの金利は4.0～15.0％であるのに対して、不動産担保フリーローンは2.9～9.5％となっています。 ４．まとめ このように、ひと口にローンと言ってもさまざまな種類があることがわかります。ローンの3大条件といえる、借入金額・金利・借入期間は、お金の使いみちや担保の有無によって大きく変わってきます。借りる目的に合ったローンを組むようにして、お金は賢く借りるべきです。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産担保ローン金利の基礎知識と低金利で借りるコツ ローン金利は、一般的に「○％～○％」というように上限と下限が表示されることがほとんどです。このような表示は、個別のローンごとに適用される金利が変わることを表しています。当然、ローンを借り入れ...記事を読む
不動産の価格は価値と連動するため、高く売るためには価値を高めることが大切です。 それでは、所有する不動産をできるだけ高く売るために、オーナーは何を行えば良いのでしょうか。 不動産価値を高めるための方法や高く売れるための条件などを、弊社内で実施したアンケート結果を基にご紹介していきます。 １．不動産価値を高める方法 一般的に、不動産の価値は年数が経過していくにつれ、少しずつ低下してしまいます。 ただ、リフォームなどをして手を加えることで、能動的に資産価値を高めることも可能ですし、駅から近い、環境が良いなどの利便性が高いエリアの場合、基本的に不動産価値は高くなります。 次の章から、不動産価値の高め方について具体的に説明していきます。 ２．不動産価値を短期的に高める方法 まずは、短期的（1年以内）に不動産価値を高める方法をご紹介していきます。 「仮にあなたが持っている不動産を短期間(1年以内)で売却しようと考えた場合、より不動産価値を高めるためにどんなことをしますか。具体的に教えてください。」という内容でアンケートを実施しました。 自由回答で実施したのですが、「リフォーム」「掃除・クリーニング」「立地条件・周辺環境をアピール」という3つが意見として多く寄せられました。 実際の回答も含めながら、なぜそれらが重要なのかを詳しくお話していきます。 リフォーム 築年数が経った不動産に長期間住んでいるとどうしても古い印象を受けてしまうため、リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図ることで、不動産価値を高めることが可能です。 短期的に価値を高める場合は、リフォームで部屋や外壁をきれいにするという回答が目立ちました。 特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェックポイントですので、掃除できれいにするのが難しい場合は、リフォームをすることをおすすめします。 以下、アンケートの回答になります。 ・外観をリフォームする。 第一印象をよくする。 ・フルリフォームにより他の不動産と差別化を図る。 ・ここに住みたいと思わせるような第一印象が大事である為、リフォーム等で見栄えを良くする。 ・内装、外装の手入れと水周り等の注目ポイントの精査。 掃除・クリーニング リフォームまではいかなくても、掃除・クリーニングを定期的に行い、部屋をきれいにしておくことは重要です。 リフォーム分の費用を不動産に反映させるのが難しい場合は、買い手の気持ちを考えると、やはりきれいな部屋の方が購買意欲がわき、印象も良くなります。 不動産に合わせ、部屋の掃除や定期的な除草、防草シートの設置、外構や庭木の手入れなどを行いましょう。 以下、アンケートの回答になります。 ・土地であれば、定期的な除草、防草シートの設置などにより見栄えを良くする。建物付（マンション含）であれば建物内外のクリーニング。 ・ハウスクリーニングなどを行い、建物の見栄えを良くする。 ・不動産は見た目が大切だと思います。外構や庭木の手入れをする事で、購入者の印象が良くなると思います。 ・建物内のクリーニングを行い見栄え等良くする。 立地条件・周辺環境をアピール 立地や周辺環境も不動産価値に大きく影響します。 立地や周辺環境を変更することはできませんが、同じ条件であってもアピールの方法で不動産価値に大きく影響します。 駅から徒歩数分や不動産周辺に大型商業施設、学校、病院、スーパー、コンビニ、ドラッグストアがあるなど、立地条件の良さ、利便性のプラス面を積極的にアピールしましょう。 以下、アンケートの回答になります。 ・周辺環境や同エリアの売買事例を把握し、価格設定を不動産事業者に頼りきらない。 ・不動産のモノにもよるが、売却したい不動産のアプローチブックを作成し、駅アクセスや周辺環境、不動産の将来性、住宅ローンシュミレーション等用意しアピールに努める。 ・立地条件及び住宅設備のアピール。 仮に戸建てで長期優良住宅に認定されている場合であれば、税金の減税等をアピールする。 ・利便性や周辺環境、今後の市場相場のアピール。 ３．不動産価値を長期的に高める方法 次に、長期的（1年超）に不動産価値を高める方法をご紹介していきます。 「仮にあなたが持っている不動産を長期間(1年超)で売却しようと考えた場合、より不動産価値を高めるためにどんなことをしますか。具体的に教えてください。」という内容でアンケートを実施しました。 自由回答で実施したのですが、「リフォーム・リノベーション」「収益不動産としての価値を高める」という2つに意見が集中しました。 先ほどと同様に、実際の回答も含めながら、なぜそれらが重要なのかを確認していきましょう。 リフォーム・リノベーション 長期的に不動産の価値を高めようとしたとき、リフォームやリノベーションが有効な手段となります。 リフォームは老朽化した不動産を新築のようにするものですが、リノベーションでは、建物の価値をより高めるため、設備をより現代的なものにしたり、耐久性を高めたりします。 短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームすると答えた方が多かったですが、長期的に高めていく場合は、全体的にリフォームやリノベーションを実施して、価値を高めていくと答えた方が多かったです。 以下、アンケートの回答になります。 ・外観及び室内設備のフルリフォーム実施。 ・特定の層に対し響くリフォーム（音楽可など）の実施とそれに伴う家賃の向上。 ・外観及び室内設備のフルリフォーム実施。 ・リノベーションによる資産価値の向上。 収益不動産としての価値を高める 収益不動産として価値を高めていくことも選択肢の一つと言えます。 需要の大きいエリア（立地）であれば、入居者の入れ替え時や更新時に家賃の値上げを行い、不動産価値を上げることも有効です。 以下、アンケートの回答になります。 ・エリア特性も、考慮しリノベ後のリロケーション計画（企業単身赴任者用収益）優良企業を借り主とした収益不動産として、その時の為替レートにより有利な海外投資家へ販売。 ・賃貸需要が旺盛な地域であれば、収益不動産の建設やリフォーム。 ・特定の層に対し響くリフォーム（音楽可など）の実施とそれに伴う家賃の向上。 ・収益不動産であれば、属性の悪いテナントの入れ替えや不動産の大規模修繕を行って不動産価値の維持を図ります。 実需であれば、室内のクリーニングや水周りの更新、外壁の補修等を実施して不動産の価値の維持を図ります。 ４．立地条件と不動産価値の関係 立地条件は良いほど不動産価値は上がるのが一般的です。 ただ、状況によっては立地条件が良くても相場以下の評価になることもありますし、立地条件はそれほど良くなくても、相場以上の評価になることもあるのです。 このような場合、一体どんなケースが考えられるのでしょうか。 そこで、「立地条件がそれほど良くない不動産でも相場以上の価値を評価した経験があれば、その理由や背景などを詳しく教えてください。」「立地条件が良い不動産でも相場以下の価値を評価した経験があれば、その理由や背景などを詳しく教えてください。」とそれぞれの状況について、実例を調査してみました。 立地条件が影響しないケースは少ない どちらも「特にない」という回答が4割前後を占めており、立地条件は非常に大きな要因の1つであるということが、再認識できる結果となりました。 ただその中でも、道路付けや嫌悪施設（墓地など）の状況によっては、相場より高い（もしくは低い）評価をしたことがあるという経験をした人も少なくありませんでした。 また、戦略的にあえて相場より高く（もしくは低く）評価したという経験をしている人も一部いました。 最後に、それぞれの主な回答をご紹介していきます。 立地条件がそれほど良くない不動産でも相場以上の価値を評価した理由 ・室内・エクステリア設備と建物のグレード、大型分譲地などの生活環境、道路付け・地形・高低差といった要因が良好だったため。 ・建物の仕様や大手建築メーカーの建築など、残存価値を最大化して評価したため。 ・再開発事業などで今後の発展が見込まれたため。 ・個別要因に優れていたため（注文建築の築浅不動産・前面接道が南で向かいに公園等の公共施設空地が有る・エリア人気により潜在需要が高く不動産化後の販売期間が短期な不動産(一般公開しなくても売買が可能なエリア)）etc。 ・容積率の緩和が適用されたため。 立地条件が良い不動産でも相場以下の価値を評価した理由 ・立地条件は最寄り駅からの距離だけではなく、道路付け、地形、高低差は当然評価に影響する。その他嫌悪施設、騒音なども評価にマイナスに影響を与える。 ・近隣に嫌悪施設がある場合は、立地が良くても総売価の評価をつけざるを得ないため。。 ・個別要因比較において、条件（地形、道路条件等）が劣ると判断される場合、価格面で競争力を付けるため。 ・路地状敷地、三角地など地形が不正形なため。。 ・道路付けや地形、高低差等に加えて、境界確定が出来ないことが明らかなため。 ５．まとめ 不動産価値は、立地条件や道路付けなどで大きく価値は変動しますが、購入後もリフォームやリノベーション、清掃などで高めることが可能です。 できるだけ価値を高めるためにも、定期的な掃除などできる部分から始めていきましょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産評価の方法と不動産価値の考え方 不動産はさまざまなポイントで評価されるのが特徴です。 また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。 この記事では、不動産評価のプラス面およびマイナス面で重要なポイント...記事を読む
不動産はさまざまなポイントで評価されるのが特徴です。 また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。 この記事では、不動産評価のプラス面およびマイナス面で重要なポイント、戸建てとマンションで異なる資産価値の考え方などをご紹介していきます。 １．不動産評価の方法 不動産投資を始める前に、まず不動産評価の方法を把握することが重要なポイントです。 不動産評価の方法は、1つの土地に対して4つの種類があります。 ・時価（不動産業者による評価など） ・相続税路線価 ・固定資産税評価額 ・公示価格（国土交通省の地価公示や都道府県地価調査） このうちどれを適用するかによっても計算結果（金額）は異なりますが、どの評価方法でも重要なポイントは同じです。 ただ、不動産や市況によって異なるため、実際に計算される際の重要度順が明確に決まっているわけではありません。 そこで、プラス面・マイナス面の重要なポイントを、弊社内で実施したアンケート結果を基にご紹介していきます。 関連記事はこちら相続時の不動産評価方法は？評価に関する特例も併せて解説 ２．不動産評価のプラス面で重要なポイント まずは、プラス面からご紹介していきます。 「不動産を評価する際に最も重要なポイントを重要度合いの高いものから3つまで選んでください。」という質問をしたところ、「最寄り駅からの距離や公共交通機関の利便性」「築年数や建物のグレード」「不動産の階数、方位、位置」という3つが、最も多くの支持を集めました。 それでは、詳しく見ていきましょう。 最寄り駅からの距離や公共交通機関の利便性 基本的には駅に近い方が不動産評価は高くなります。 公共交通機関の利便性が高い都市部では、駅からの距離が重要な評価ポイントであり、公共交通機関が揃っているエリアでは土地そのものも高くなります。 逆に地方部では車での移動が中心であることから、都市部ほど最寄り駅からの距離が評価に影響しないこともあります。 築年数や建物のグレード 築年数は、建物の状態や地域の人気度と異なり、誰でも確認できる客観的なデータであり、評価において重要な情報となります。 一般的に古いものほど資産価値は下がりますが、エリアや不動産の種類、室内の状況によって変化します。例えば、築年数が古い不動産であっても、人気エリアや利便性の高いエリアであれば資産価値は下がりにくい傾向にあるといえます。 また、建物の耐用年数は木造が22年、鉄筋コンクリート造が47年と国によって定められおり、耐用年数が長い鉄筋コンクリート造の方が、不動産評価は高くなる傾向にあります。 不動産の階数、方位、位置 不動産の階数や方位、位置なども気にする方が多いため、評価に影響してきます。 特にマンションでは、階層や部屋向きが重要です。低層階と高層階では、眺望の良い高層階が人気のため、価格が高くなる傾向にあります。 方位はそれぞれにメリット・デメリットがありますが、「南→東→西→北」の順に人気です。 やはり日当たりの良い南向きを好む方が多く、日照が悪い北向きなどよりも価格は高くなる傾向です。 ただし、この傾向もエリアや立地によって変わる場合があるため、必ずではないということを念頭においておきましょう。 ３．不動産評価のマイナス面で重要なポイント 次に、マイナス面を見ていきましょう。 「不動産価値が下落する要因として最も影響度が高いと思うものを3つまで選んでください。」という質問をしたところ、「エリア周辺の過疎化」「日銀の金融政策の「金融の引き締め」」「近隣に嫌悪施設（高速道路、火葬場、刑務所等）の建設が予定」という3つが、最も多くの支持を集めました。 それでは、詳しく見ていきましょう。 エリア周辺の過疎化 過疎化や少子化が進んでいる地域は土地の需要がなく、時価が低くなるケースも見られます。 評価額もある程度は地域の情勢を取り込んで決定されますが、まったく人気のない土地は、想像以上に価格が下がってしまうこともあります。 今後そのエリアが発展するのか衰退するのかは、不動産評価に大きな影響を及ぼす可能性があります。 日銀の金融政策の「金融の引き締め」 日銀によって融資が引き締められると、不動産の需要が減少し、早期に利益確定をしたい売り手が徐々に価格を下げ、不動産価格が全体的に下落する可能性があります。 近隣に嫌悪施設（高速道路、火葬場、刑務所等）の建設が予定 嫌悪施設は周辺の土地の地価に影響を及ぼすマイナス要因となる場合があります。 嫌悪施設とは火葬場や刑務所、高速道路など生活をしていく上で不快に感じる可能性のある施設のことです。 たとえば、準住居地域で、路線価が同じ2つの土地があるとします。 一方の土地は隣にカラオケスナックがあり、深夜まで大音量の音楽が聞こえてきます。もう一方の土地の隣にあるのは美容院で18時には閉店するため、日中、多少客の出入りはあるものの夜はいたって静かです。 この場合、評価価格は当然後者のほうが高くなります。 また相続税の評価額や売却のしやすさなどにも悪影響を及ぼす可能性があります。 ４．戸建てとマンションで違う資産価値の考え方 ここからは、戸建てとマンションの資産価値の違いを見ていきましょう。 「仮に最寄り駅から都心までの距離が同じ不動産の場合、資産価値が最も下がらないと思う立地条件」という質問を、戸建てとマンションそれぞれで行ってみました。 戸建て 戸建ての場合、利便性の高いエリアが人気です。 以下の条件を満たすエリアが上位を占めており、交通の利便性と日常生活のしやすさを重要視する傾向にあります。 ・駅から徒歩5分以内 ・複数の路線が使える最寄り駅 ・駅前が賑やかでショッピングモールやスーパーなどがある 特に東京都の場合は、公共交通機関での移動が主なため、最寄り駅などが重要視されることが多いです。 ※アンケート結果 マンション マンションの場合もやはり駅から近いエリアが人気です。 以下が条件の上位を占め、戸建て同様に交通の利便性が資産価値を下げない条件であることが窺えます。 ・駅から徒歩5分以内 ・複数の路線が使える最寄り駅（快速特急や通勤特急が止まる最寄り駅） 特にマンションの場合は駅から離れても部屋の平均面積に大きな変化はありません。 そのため、戸建てよりも駅に近い場所の方が、資産価値が高い傾向にあります。 ※アンケート結果 ５．まとめ 不動産の評価方法についてご紹介しました。 都市部では、駅に近い、商業施設が近くにあるなど利便性の高いエリアが人気です。 不動産の評価ポイントとしてエリアが一番重要視されることを覚えておきましょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 不動産価値の高め方とは？立地条件と不動産価値の関係 不動産の価格は価値と連動するため、高く売るためには価値を高めることが大切です。 それでは、所有する不動産をできるだけ高く売るために、オーナーは何を行えば良いのでしょうか。 不動産価値を高める...記事を読む
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