株式会社マーキュリーでは、2020年5月に「月例新築マンション動向」を発表しました。「月例新築マンション動向」では、毎月発表される新築分譲マンションの供給戸数や申込率等を発表しており、新築マンション市場の需要と供給を読み取ることが出来ます。 新型コロナウイルスの感染拡大で、不動産業界をけん引する新築マンションの流動性や価格が気になる方は多い事でしょう。 まず「月例新築マンション動向」はどういったデータなのかをお伝えした後、2020年2月度のデータ結果の内容、今後の新築マンション市場の動向について解説していきます。 「月例新築マンション動向」とは 「月例新築マンション動向」は株式会社マーキュリーが運営する不動産業界向けのニュースサイト「Realnetニュース」に掲載される新築分譲マンションの動向を集めた独自のデータです。新築分譲マンションの供給戸数や申込率を始め、着工・竣工件数等の実績データを発表しています 株式会社不動産経済研究所においても毎月新築分譲マンション市場の動向を発表していますが、「月例新築マンション動向」では関東圏と関西圏の供給戸数・初月申し込み率・平均面積や坪単価・価格のほか市区別・駅別供給トップ10の地区を詳細にまとめています。 着工・竣工件数が分かるため今後の新築マンション市場の動向を予測する事が可能で、資料もグラフと表を用い分かりやすく提供されています。 株式会社マーキュリーは不動産業界向けのマーケティングシステム「サマリネット」を始め新築・中古マンションのポータルサイト等のサービスを展開しています。 不動産業界で約30年の実績があり4万棟（220万戸）の大規模データベースを保有しているため、「月例新築マンション動向」のようなデータを提供する事が可能です。 そのため、「月例新築マンション動向」は新築分譲マンション市場の供給と需要、今後の動向の見通しを示すデータとして不動産業界で注目されています。 （株）マーキュリー （株）不動産経済研究所 データの公表 3か月後の初旬※2月度実績が5/7に公表 翌月中旬2月度実績が3/17に公表 差別化のポイント 資料にグラフや表を用いわかりやすく提供されている 速報性が強み 市区別・駅別などの独自のセグメントがされている 価格別・間取り別などの独自のセグメントがされている 出典） ・（株）不動産経済研究所：首都圏マンション・建売市場動向【PDF】 ・（株）マーキュリー：月例新築マンション動向【PDF】 首都圏の供給戸数は減少する一方で、初月申込率が前年同月より増加 改めて2020年2月の新築マンションの分譲実績データを発表した「月例新築マンション動向」5月号の首都圏データを見ていきましょう。 供給戸数に関しては、前年の同月に比べ神奈川県下で67.9%減、埼玉県で69.3%減、首都圏全体でも37.3%減と減少しています。一方、初月申込率に関しては、神奈川県下で87.0%、埼玉県で86.0%、全体でも74.0%と高い申込率を維持し、いずれも前年同月比でプラスとなっています。 供給戸数が減少し、申込率が増加している背景には2018年以降の新築分譲マンション市場に関して、以下の動向が考えられます。 2013年に東京五輪が決定→東京都心では新規の宿泊施設が増加 宿泊施設の増加で建設用地がひっ迫、東京都心の住宅用の地価が大幅に上昇 神奈川・埼玉県等に分譲マンションの割安感が増加 東京都心に加え、周辺エリアの地価上昇、建築コストの高さにより供給戸数は減少 なお平均坪単価に関しては、全体で前年の同月と比べ10.6%上昇し、平均価格も6.6%上昇しています。 東京23区内での初月申込率が減少していますが、低金利により住宅ローンが組みやすいことや、首都圏の新築マンション購入時には仕事や子育てにおける利便性の高さを求める世帯が増加しているという国土交通省の調査結果もありますので、今後も都心の新築マンションの需要と価格が極端に下がる事はないでしょう。 今後の新築分譲マンション市場の動向は？ 今回の調査により2020年2月の新築分譲マンション市場は初月申込率が増え、都心を含め近辺の需要が高く安定していることが分かりました。 一方で、マンションを建て始めた（着工）件数は東京23区が昨年の2月の64件から4件と大幅に減少、横浜・川崎も19件から5件と減少していますが、建築の終了した（竣工）件数が東京23区で74件、横浜・川崎で16件と多いことがわかりました。 これらのことから、コロナウイルスの与える影響として、マンション購入をする消費者サイドでは大きく変化がないものの、ディベロッパーサイドでは、すでに着手しているプロジェクトは進めているが、新規のプロジェクトに対する姿勢は消極的になっていることが考えられます。 今回竣工したマンションの申込率は2020年6月号の「月例新築マンション動向」3月分実績で明らかになります。 3月は新型コロナウイルスの感染拡大により全国で小・中学校が休校になり感染者数が増加し続けた時期です。上場企業の半数以上の企業が減益となりました。 3月には首都圏の平均価格が低下したというニュースも見られますので、今後も新築マンション市場の動向を注視していきましょう。 出典） ・みずほ総合研究所 「首都圏マンション価格は急落するのか 」【PDF】 ・国土交通省 「我が国の住宅ストックをめぐる状況について 」【PDF】 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産評価の方法と不動産価値の考え方 不動産は用いられる指標や利用状況などによって、算出される価値が異なるという特徴を持ちます。また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。 この記事では、不動産評価におけ... 次に読むべき記事 【分析】コロナウイルスが東京の不動産に与える影響と今後の動向 グローバル都市不動産研究所は、2020年4月に緊急企画として「コロナショックが東京の不動産に与える影響」というレポートを公表しました。不動産の売買や不動産担保ローンの利用を検討している方は、...
グローバル都市不動産研究所は、2020年4月に緊急企画として「コロナショックが東京の不動産に与える影響」というレポートを公表しました。不動産の売買や不動産担保ローンの利用を検討している方は、コロナショックが東京の不動産にどのような影響を与えるか気になるのではないでしょうか。将来の不動産価格を正確に予測することはできませんが、レポートの内容を確認することで、ある程度の見通しを立てることは可能です。そこでこの記事では、グローバル都市不動産研究所の概要やレポートの内容、東京の不動産価格の動向について解説します。 グローバル都市不動産研究所とは グローバル都市不動産研究所とは、株式会社グローバル・リンク・マネジメントが2019年1月1日に設立した研究所です。「東京の魅力を世界に発信すること」「不動産を核とした新しいサービスの開発」を目的として、東京の都市開発や人の動き、消費性向、不動産価値などの調査・研究を行っています。 グローバル都市不動産研究所は、2020年4月14日に「コロナショックが東京の不動産に与える影響」という緊急レポートを公表しました。本レポートでは、リーマンショック時の不動産価格の動向を振り返り、今後の不動産価格を左右するポイントについて解説されています。レポートの内容を確認することで、東京の不動産価格の動向をある程度予測できます。 リーマンショック時の不動産価格の動向はどうだったのか 今回のレポートでは、コロナショックが東京の不動産に与える影響を予測する際の参考事例として、2008年のリーマンショックを挙げています。リーマンショックでは世界規模の金融危機が発生し、2009年の先進国経済の成長率は▲3.4%、世界経済は▲0.5%と過去60年間で初のマイナス成長となりました。 リーマンショック時の不動産価格の動向ですが、東京圏の公示地価の変動率は、住宅地が「2009年▲4.4%、2010年▲4.9%」であったのに対し、商業地は「2009年▲6.1%、2010年▲7.3%」でした。いずれも2009年より2010年のほうがマイナス幅は大きく、不動産価格への影響は経済状況に遅れて現れています。また、住宅地に比べて商業地の下落率が大きくなっています。また、新築マンションの分譲価格については、2009年が「東京圏▲1.2%、東京都区部▲6.4%」でしたが、2010年にはプラスに転じています。 （引用：グローバル都市不動産研究所「コロナショックが東京の不動産に与える影響」P3） （引用：グローバル都市不動産研究所「コロナショックが東京の不動産に与える影響」P4） これらの結果から、本レポートでは、リーマンショック時の東京の不動産価格の動向を以下のようにまとめています。 商業地価格に対する影響が出た 住宅地価格は商業地と比べて大きく下がらなかった 東京都内のマンション価格は6%程度の下落にとどまり、1年程度で回復した コロナショックが東京の不動産に与える影響は？ リーマンショック時の不動産価格の動向を確認しましたが、今回のコロナショックは東京の不動産にどのような影響を与えるのでしょうか。本レポートにおける、コロナショックの影響についての見解をまとめました。 直接的な影響を受けるのは商業地価格 住宅地価格は商業地に比べてそれほど大きくは下がらない 東京のマンション価格は1～2年で回復する可能性あり 本レポートによると、今回のコロナショックはヒト・モノの移動制限により、観光業や飲食業、小売業などのサービス業が大きな痛手を受けているため、商業地の不動産価格は大きく下落する可能性があります。住宅地は居住という安定した実需があることから、商業地に比べて価格は大きくは下がらないと予測しています。また、コロナショックの影響がリーマンショック級に収まれば、東京のマンション価格は1～2年で回復する可能性があることも示しています。 一方で、コロナショックはリーマンショックとは質が違うことから、深刻な不況に陥って家計所得が大幅に低下すれば、住宅地価格への影響も避けられないとも言及しており、多くを見通せない状況です。 経済対策と東京オリンピック効果がポイントになる 本レポートでは、東京の不動産価格が今後どうなるかは、「経済対策」と「東京オリンピック効果」の2つがポイントになるとの見解を示しています。コロナショックは商業地価格に影響を与えると予測していますが、深刻な不況になれば住宅地への影響も避けられないため、政府の経済対策によって日本経済の腰折れを防ぐことが重要であることを強調しています。 また、東京オリンピックが延期になったことで、見込まれていた経済効果がどうなるかも気になるところです。本レポートでは、東京オリンピック延期に伴う経済効果について、以下のようにまとめています。 「東京五輪の延期に伴い、今年度に見込んでいた経済効果が失われると指摘するエコノミストがいます。例えばニッセイ基礎研究所は、今年度見込んでいた経済押上げ効果“2兆円程度”が剥離、第一生命経済研究所は開催年に期待される経済波及効果3.2兆円が失われると予測しています。 一方、永濱利廣・第一生命経済研究所首席エコノミストの見解では、「中止でなく延期であれば、五輪開催年の経済効果は先送りされ、失われることはない」、「当初予定された開催年の経済効果は、先送りされた“1年程度後”に出現することになる」としています。つまり、日本においては、1年延期となった東京五輪の経済効果によって、コロナショックで冷え込んだ経済をふたたび押し上げてくれる可能性も期待されます。」 （引用：グローバル都市不動産研究所「コロナショックが東京の不動産に与える影響」P5） これらのことから東京の不動産価格の動向は、政府による経済対策と延期された東京オリンピックの経済効果に左右されると考えられます。 まとめ ここまで確認してきたように、今回のコロナショックでは、商業地の不動産価格に大きな影響を与えると予測されています。コロナショックの影響がリーマンショック級に収まれば、不動産価格は数年で回復が期待できる一方で、深刻な不況に陥ると、商業地だけでなく住宅地の価格も低迷が続くかもしれません。今後の不動産価格の動向は、新型コロナウイルスの感染状況はもちろん、政府の経済対策や東京オリンピック効果にも左右されます。東京の不動産の売買や不動産担保ローンの利用を検討している方は、これらのポイントに注目しながら、不動産価格の動向を見極める必要があるでしょう。 出典） ・株式会社グローバル・リンク・マネジメント「グローバル都市不動産研究所」 ・グローバル都市不動産研究所「コロナショックが東京の不動産に与える影響」【PDF】 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産評価の方法と不動産価値の考え方 不動産は用いられる指標や利用状況などによって、算出される価値が異なるという特徴を持ちます。また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。 この記事では、不動産評価におけ...
離職や廃業によって、家賃の支払いに困ったとき、自治体に申請すると住居確保給付金を受給できる可能性があります。住居確保給付金は失業者向けの制度でしたが、2020年4月20日から受給資格が緩和されました。これまでは受給資格を満たさなかった人でも、やむを得ない休業等が理由で、家賃が払えない場合は、住居確保給付金を受給できるかもしれません。 この記事では、住居確保給付金の概要や支給対象拡大のポイント、手続きの流れについて解説します。 住居確保給付金とは 住居確保給付金とは、離職や廃業などにより住居を失った、または住居を失う恐れがある人に対して、一定期間支給される給付金のことです。仕事を失って家賃が払えない状態になっても、住居確保給付金を受給できれば、家賃の補填ができます。 従来は失業者支援が目的の制度でしたが、新型コロナウイルス感染拡大の影響で、受給資格が緩和されました。住居確保給付金の主な支給要件（受給資格緩和後）は以下のとおりです。 離職・廃業をした日から2年以内、またはやむを得ない休業等により、収入が減少していること 収入が基準額を超えていないこと 資産が一定額以下（100万円を超えない額）であること 上記の状態になる前に世帯の生計を主として維持していたこと ハローワークに求職の申し込みをすること※ ※追記 2020年4月30日の支給要件緩和に伴い、これまで必要だったハローワークへの求職申し込みの条件が撤廃されました。 「やむを得ない休業等により収入が減少していること」という要件があるため、新型コロナウイルス感染拡大が理由の失業・収入減少で家賃が払えない場合も、住居確保給付金を受給できる可能性があります。受給するには、各自治体が定めている収入・資産の基準額を下回ることが条件になります。たとえば、東京都23区の収入基準額（月額）、資産基準額、支給家賃額（上限額）は下表のとおりです。 単身世帯 2人世帯 3人世帯 収入基準額（月額） 138,000円 194,000円 241,000円 資産基準額 504,000円 780,000円 1,000,000円 支給家賃額（上限額） 53,700円 64,000円 69,800円 収入・資産基準額や支給家賃額の上限は自治体によって異なるため、住居確保給付金の受給を希望する場合は申請予定の自治体に確認しましょう。支給期間は原則3か月間ですが、一定の要件を満たす場合は最長9か月間まで延長される可能性があります。 住居確保給付金の対象におけるポイント 厚生労働省が住居確保給付金の受給対象を拡大した点について、以下のようなポイントがあります。 年齢制限が撤廃された 離職と同程度の状況にある人も受給対象になった 求職活動の要件も緩和された これまでは「65歳未満」という年齢制限がありましたが、今回の緩和で年齢制限が撤廃されました。また、離職・廃業から2年内の人のみが対象でしたが、やむを得ない休業などで、離職と同程度の状況にある人（自営業者・フリーランスなど）も対象に追加されています。 さらに、「ハローワークで月2回以上の職業相談」「自治体で月4回以上の面接支援」といった求職活動の要件も緩和されました。申請時にハローワークへの仮登録を行う必要はありますが、フリーランスや自営業者は現在の就業形態を維持しつつ、アルバイトなどで当面の生活費をまかなうことも可能です。 住居確保給付金の手続きの流れ 住居確保給付金の受給を希望する場合は、必要書類を用意したうえで、各自治体の担当窓口に相談しましょう。申請に必要な書類の一例（世田谷区）は以下のとおりです。 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、住民票・戸籍謄本など） 離職関係書類（離職票など、2年以内に離職したことが確認できる書類） 収入関係書類（申請者および同居親族の給与明細、年金の通知など） 金融資産関係書類（申請者および同居親族の預金通帳） 求職受付票（ハローワークで発行されるもの）※ ※追記 2020年4月30日の支給要件緩和に伴い、これまで必要だったハローワークへの求職申し込みが不要となったことで、求職受付表が不要となりました。 自営業者やフリーランスなどやむを得ない休業等で収入が減少した人は、「離職と同程度の状況にあること」の証明として、以下のような書類が必要になります。 労働条件が確認できる労働契約書類 勤務日数や勤務時間の縮減が確認できるシフト表 店舗の営業日や営業時間の減少が確認できる書類 注文主からの発注取り消し・減少が確認できる書類 社会福祉協議会の特例貸付が行われたことがわかる書類 状況によって必要書類は異なるため、手続きをする前に、まずは自治体の担当窓口に確認してみましょう。 まとめ 厚生労働省が受給資格を緩和したことで、これまでは支給対象外だった人も住居確保給付金を受給できるようになりました。新型コロナウイルス感染拡大の影響で収入が減少し、自宅の家賃が払えなくて困っている場合は、自治体の窓口に相談してみましょう。 出典） ・厚生労働省「くらしや仕事の情報」【PDF】 ・世田谷区社会福祉協議会「住居確保給付金」【PDF】 ・厚生労働省「住居確保給付金 今回の改正に関する QA vol 4」【PDF】 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 コロナウイルスの影響で生活資金不足に！公的支援で足りないときは 新型コロナウイルスの影響で、家計に大きなダメージを受けた人も少なくないでしょう。国からの給付金や貸付制度などもあるものの、それでも足りない時はどうすればいいでしょうか。家計が立ち直るまでの資...
野村不動産アーバンネット株式会社は、2020年4月に「第126回野村不動産アーバンネット実勢調査」の結果を公表しました。本調査では、首都圏をはじめとする主要都市の住宅地価格の動向がわかります。コロナウイルスの感染拡大に伴い、住宅地価格にどのような影響が出ているか、気になる方は多いのではないでしょうか。住宅地価格は、住宅販売価格はもちろん、不動産の担保評価にも影響を与えます。そのため、マイホームの購入や売却、不動産を活用した資金調達をする予定がある場合は、住宅地価格の動向を確認しておくことが大切です。この記事では、野村アーバンネット実勢調査の概要や最新の調査結果の内容、住宅地価格の今後の動向について解説します。 野村不動産アーバンネット実勢調査とは 野村不動産アーバンネット実勢調査とは、野村不動産アーバンネット株式会社が独自に実施している価格動向調査です。1989年7月にスタートし、調査は毎年1月、4月、7月、10月の年4回実施されています。本調査は通常取引を想定して実勢価格を査定しており、実際の取引価格（時価）により近い数字が示されているのが特徴です。公示地価や路線価といった公的な地価調査に比べてタイムリーな価格動向を確認できるため、地価動向の先行指標として注目されています。 出典）ノムコム「各種価格等（実勢価格、地価公示、路線価格）や調査方法について」 第126回（2020年4月1日時点）の調査結果 2020年4月に公表された、第126回野村不動産アーバンネット実勢調査（2020年4月1日時点）の調査結果は以下のとおりです。 出典）「野村不動産アーバンネット実勢調査による2020.4.1時点の首都圏「住宅地価格」の動向」 首都圏エリア平均の変動率は一年ぶりのマイナス 2020年1-3月期の住宅価格変動率は、首都圏エリア平均では▲0.0%で一年ぶりのマイナスとなりました。エリア別では東京都下（0.1%）、埼玉（0.0%）、千葉（0.0%）はプラスを維持していますが、東京都区部と神奈川は前回（2019年10-12月期）に引き続きマイナスとなっています。 年間ベースの変動率は、首都圏エリア平均で0.3%とプラスを維持しています。エリア別では東京都区部（0.3%）、東京都下（1.3%）、埼玉（0.0%）、千葉（0.5%）がプラスで、中でも東京都下の住宅地価格が上昇しているのがわかります。一方で、神奈川は▲0.6%と首都圏エリアでは唯一マイナスになりました。 2020年3月に入ってから、首都圏ではコロナウイルス感染拡大のペースが増加し、東京オリンピック延期についても言及されましたが（2020年4月に延期決定）、調査結果では住宅地価格に大きな影響は見られません。 住宅地点別の住宅地価格の動向 次に、首都圏における、住宅地点別の住宅地価格の動向を確認していきましょう。調査対象の住宅地点の変動率について、「値上がり」「横ばい」「値下がり」の割合をまとめました。 「値上がり」を示した地点：3.6%（前回7.7%） 「横ばい」を示した時点：91.7%（前回87.5%） 「値下がり」を示した時点：4.8%（前回4.8%） 値下がり地点は前回と同じですが、値上がり地点は減少し、横ばい地点は増加しています。東京都の住宅地で、2020年1-3月期の住宅価格変動率が高い地点をピックアップしました。 東京都区部エリアは以下のとおりです。 中央区明石町（新富町駅）：2.4%（年間5.0%） 目黒区鷹番1丁目 （学芸大学駅）：1.5%（年間6.2%） 世田谷区太子堂2丁目（三軒茶屋駅）：2.1%（年間2.1%） 世田谷区上野毛3丁目 （上野毛駅）：▲2.2%（年間0.0%） 練馬区高野台3丁目 （石神井公園駅）：▲2.2%（年間0.0%） 練馬区大泉学園町4丁目 （大泉学園駅）：▲3.5%（年間▲3.5%） また、東京都下エリアは以下のとおりです。 武蔵野市西久保2丁目 （三鷹駅）：2.9%（年間12.2%） 三鷹市上連雀1丁目 （三鷹駅）：2.7%（年間11.8%） 西東京市東町1丁目 （保谷駅）：▲3.2%（年間▲3.2%） 西東京市南町5丁目 （田無駅）：▲1.0%（年間0.0%） これらの住宅地の中でも、武蔵野市西久保2丁目と三鷹市上連雀1丁目 の三鷹駅北口エリアは、年間ベースの変動率が大きく上昇しています。武蔵野市は「三鷹駅北口街づくりビジョン」を策定しており、補助幹線道路の整備などの再開発が進む予定であることが、住宅地価格の上昇要因だと考えられます。このように、一部の住宅地では高い変動率が見られるものの、全体的には横ばい地点が大半を占めています。 出典） ・ノムコム「野村不動産アーバンネット価格動向調査（実勢調査）について」 ・武蔵野市「三鷹駅北口街づくりビジョン」 住宅地価格の今後の動向は？ 今回の調査結果で、2020年1-3月期の住宅地価格に大きな変動は見られないことが明らかになりました。しかし、コロナウイルス感染拡大に伴う経済活動の影響、東京オリンピック延期などの要因があるため、住宅地価格の今後の動向は不透明です。コロナウイルス感染拡大が長引けば、経済活動の停滞は避けられず、住宅地価格が大きく下落する可能性もあります。住宅の購入や売却、不動産を活用した資金調達などを検討している場合は、住宅地価格の動向を注視しておきましょう。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産評価の方法と不動産価値の考え方 不動産は用いられる指標や利用状況などによって、算出される価値が異なるという特徴を持ちます。また、戸建てとマンションでも資産価値の考え方は異なる場合があります。 この記事では、不動産評価におけ... 次に読むべき記事 不動産のプロが選ぶ30年後に価値の落ちない物件とは？ 不動産価値に関する調査を実施 東京近郊の30年後に価値が下がらない物件は? ～ 不動産価値に関してアンケート調査を実施 ～ 2020年を境に不動産価値が下がるという話題を耳にすることが多くな...
住まいにこだわりを持って暮らす方はとても多いですよね。特に最近、働き方の多様化で増えているフリーランスなど自営業の中で、自宅や離れにアトリエなど仕事場を持ちたいと思っている方もよく見かけます。そのような想いが強い一方で、自営業者はいざ住宅を購入しようとすると、収入面の審査などで、住宅ローンの借入が希望どおり進まないケースが多いのも事実です。 この記事では、そうした状況に不安をもつ自営業者の方の例をご紹介します。 ＜ご相談者 Sさん＞ 46歳男性。絵画やデザインの仕事をしている自営業。 妻（39歳）は輸入雑貨のECショップを始めたところ。 今まで賃貸だったが、どうしても部屋が手狭になり、夫婦とも仕事場をアレンジしたくなってきた。 夫婦とも収入に波があり、かつ夫はリウマチの薬を飲んでいるため、住宅ローンが組めず、住宅購入をあきらめていた。 （1）仕事場のアレンジなど、住宅購入が魅力だが、住宅ローンがネック Sさん：絵画やデザインの仕事をしていると、年数が経つにつれて、やはりアトリエが欲しくなりますよね。妻とも冗談っぽく、今の賃貸を卒業して購入できたらいいねとよく話しています。 FP吹田：なるほど。ご夫婦で夢について話せるのはとてもいいですね。 Sさん：いやいや、それが叶わぬ夢のようなかんじになってしまうのですよ。私たちの収入は自営なので波があるし、何といっても自分がリウマチの薬を飲んでいるので、住宅ローンは無理だろうと思っています。 FP吹田：そうなのですか。確かに住宅ローンは、団体信用生命保険という生命保険がセットされるのが通常で、その審査を壁に感じる人も多くいます。団信の中でも、健康状態の告知がゆるいワイド団信というものもありますが…。 Sさん：実は、2年ほど前に、住宅展示場に行って試しに審査が通るのかどうか仮申請したことがあったのですが、審査がゆるいところでも通らなかったのですよ。また、仮に通ったとしても、収入面からも、なかなか希望の借入金額は無理だろうとのことでした。 FP吹田：そうだったのですね。ご希望の借入金額はどれくらいを考えていらしたのですか？ Sさん：借入希望は3500万円ほどですかね。自分の確定申告の所得があまり多くなくて。 FP吹田：自営業の方は、会社員のような給与支給額ではなく、実際の経費や社会保険料控除などを差し引いた課税対象所得で審査されますから、会社員より借入金額が少なめになる傾向があるのですよね。 Sさん：はい。妻はECサイトの仕事をやり始めて間もないので、ローンは難しいでしょうし、やっぱり打つ手はないでしょうか？ （2）住宅ローンが厳しい場合は不動産担保ローンという方法も FP吹田：住宅購入時に組むローンは、もともと不動産を担保にした借り入れですよね。呼び名は違いますが、購入したい住宅を担保に不動産担保ローンを活用するという方法はいかがでしょうか？ Sさん：これから購入する住宅を担保に、住宅ローン以外でも不動産担保ローンというものがあるのですね。なるほど、住宅ローンとどう違うのですか？ FP吹田：不動産を担保にすることは同じでも、実は結構、利用者の条件や内容の特徴などが異なるのですよ。例えば、借入対象者について、不動産担保ローンは、住宅ローンのように安定収入をメインに審査されるのではなく、不動産の担保評価を反映させた上で、毎月の収支などを総合的に見るので、自営業者にとっては、門戸が広いと言えます。主な違いを表にまとめてみたので、ご参考ください。 【表】不動産担保ローンと住宅ローンの主な違い 不動産担保ローン 住宅ローン 担保 不動産 不動産 審査方法 不動産担保評価と返済者の毎月の収支など総合判断 購入・所有者本人で過去3年の安定収入など信用重視 団信（団体信用生命保険） 不要・選べるところもある 必要（健康チェック有） 保証会社の保証 原則不要 必要 金利 変動金利・固定金利など、住宅ローンより高め 変動金利・固定金利など、比較的低い 必要な頭金 3割～4割程度 1割～2割程度 住宅ローン控除 適用なし 適用あり Sさん：なるほど。自分のような健康面で不安な人間でもチャンスありでしょうか？ FP吹田：はい、不動産担保ローンは、団信も不要のところが多いので、Sさんでも利用できる選択肢は多いと思います。ちなみに、Sさんは、今はリウマチで投薬を受けていらっしゃいますが、既に加入された生命保険などはありますでしょうか？ Sさん：はい、生命保険は昔、元気なうちに加入したものがあります。うちは子供もいないし、妻もある程度は稼げるようになりつつあるので、万一の際は、生命保険を補うなどで、何とかなるかと思います。 FP吹田：それをお伺いできてほっとしました。なお、不動産担保ローンは金利面では、住宅ローンよりは比較的高めになることや、住宅ローンに比べて必要な頭金が多く必要になってしまうのは否めません。 Sさん：それはしょうがないかなと思います。むしろ、自分のようなものが借りる民間のビジネスローンは二桁金利だったりするので、それより低いなら御の字です。また、頭金についても現在の貯蓄から取り崩しても生活に支障のない範囲になるので大丈夫だと思います。 FP吹田：それは、不動産が担保だからですよね。ローンの仕組みを考えると、無担保よりは担保があることの強みは大きいと言えます。 Sさん：はい、これから購入する不動産を担保に使えるローンがあるのを知って、ちょっと希望が見えてきました。物件は郊外でも、庭のある土地付きを考えているので、不動産担保を意識しながら探してみます。 FP吹田：はい、自営業の方は、ご自身の力で今後の収入を増やす工夫もできるのが醍醐味ですが、まずは返済プランを無理のないように組むことも忘れないでくださいね。 まとめ 自営業や持病がある方にとって住宅購入で使える手段は？ 住宅ローンの可能性は？ 団体信用生命保険とセットなのが原則なので、選択肢が非常に狭い。 借入可能額は、自営業の課税所得が基準なので、会社員より低めになりがち。 不動産担保ローンの可能性は？ 団信がない商品も多い。既に生命保険契約があるなら持病がある方も利用価値大。 不動産の担保評価と返済者の収支を総合的に審査されるので、自営業者も可能性大。 金利は、住宅ローンより高めだが、事業用ローンなどよりは低め。頭金の金額を考慮した上で返済プランをしっかりたてれば利用価値大。 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス SBIシニアの住まいとお金に相談してみる お問い合わせは最短即日回答。ご相談は何度でも無料でご利用いただけます。 SBIシニアの住まいとお金に相談してみる お問い合わせは最短即日回答。ご相談は何度でも無料でご利用いただけます。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など 次に読むべき記事 不動産担保ローンと住宅ローンの違いとは 自宅を購入するとき、住宅ローンを利用する人が多いでしょう。しかし、外国人や自営業の人など、民間の金融機関の住宅ローンを申し込んだものの、審査に落ちた人もいるかもしれません。そのような時に、不...
住宅ローンを借りて自宅を購入した後、急な転勤などで、住み替えが必要になった場合、いずれは元の自宅に戻りたいと考え、自宅を賃貸に出せないか検討することもあるかもしれません。この記事では、住宅ローンの残債がある自宅を賃貸に出したい時、どのように対処すればいいかについて解説します。 住宅ローンが残っている自宅は原則賃貸に出せない 結論から言うと、住宅ローンを借りたまま自宅を賃貸に出すことは原則できません。なぜなら、住宅ローンの資金使途は「自己居住用の不動産」の購入に限定されており、賃貸に出した時点で「自己居住用」ではなくなってしまうためです。 仮に、住宅ローンを借りている金融機関に無断で自宅を賃貸に出し、それが発覚した場合、住宅ローンの一括返済を求められる恐れがあります。 まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談しよう 住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出したい場合には、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。金融機関がやむを得ないと判断すれば、自宅を賃貸に出すことを許可してくれる可能性もあります。 もちろん、賃貸に出すことを認められないことも往々にしてあるので、その時には、不動産投資ローンへの借り換えを検討するといいでしょう。 不動産投資ローンへの借り換えは慎重に 上述のとおり、住宅ローンの資金使途は、自己居住用の不動産の購入に限定されています。そのため、「不動産投資ローン」に借り換えることで、自宅を賃貸に出せるようになります。一方で、不動産投資ローンへの借り換えは、金利の上昇や総返済額の増加などのデメリットもあります。 一般的に、住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が低いので、借り換えによって金利は上昇し、総返済額が増加します。一方で、自宅を賃貸に出すと家賃収入が得られるため、安定した家賃収入が見込める物件であれば、家賃収入だけでローンを返済できるかもしれません。また、借り換えに際して、返済期間を延ばせば、毎月の返済額を減らすことができる可能性もあります。 なお、不動産投資ローンを取り扱う金融機関に借り換えの相談をすると、キャッシュフローの改善を含めた提案をしてもらえるかもしれません。まずは、不動産投資ローンを取り扱う金融機関に相談して、提示された条件をもとに、借り換えをするかどうか判断するといいでしょう。 住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えイメージ ここでは、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えイメージを紹介します。サラリーマンのCさんは、勤務している会社から海外赴任の内示を受け取りました。住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出し、海外赴任が終わったタイミングで、住み慣れた自宅に戻ることを考えていました。 Cさんはまず、住宅ローンを借りている金融機関に相談をしましたが、賃貸に出すことを認められませんでした。そのため、住宅ローンが残っている自宅を担保にして、不動産投資ローンへの借り換えを行いました。その結果、借り換え前と借り換え後の状況は下表のようになりました。 借り換え前 借り換え後 ローン残高 2,500万円 2,560万円* 返済期間 20年 20年 金利 1.50% 6.00% 月々の返済額 12万円 18.3万円 家賃収入 0万円 18.7万円 ※借り換えに際して、2,500万円に諸費用として2.20%を上乗せしています。 借り換えによって金利は1.5％から6.0％に上がり、月々の返済額が6.3万円増加しました。一方で、自宅を賃貸に出すことで、月々18.7万円の収入が得られるようになりました。そのため、月々の負担なく不動産投資ローンの残債を減らしていくことに成功しました。 実際に借り換えを行う場合は、不動産投資ローンを取り扱う金融機関に申し込みを行いましょう。審査に通過したら、住宅ローンを借りている金融機関に、返済可能日などを確認のうえ、契約手続きを進めます。手続きの流れの詳細は、以下の記事で詳しく紹介しています。 関連記事はこちら不動産担保ローンへの借り換えを分かりやすく解説 まとめ 住宅ローンのある自宅を賃貸に出したい場合は、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談してみましょう。そして、賃貸に出すことが認められなければ、不動産投資ローンへの借り換えを検討するといいでしょう。ただし、不動産投資ローンへ借り換えるためには、審査に通過する必要があるため、自身の希望だけでなく、借り換えがそもそもできるのかなどを確認してみましょう。 無料相談してみる 不動産担保ローンの疑問にお答えします。 無料相談をしてみる 不動産担保ローンの疑問にお答えします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 自宅売却の流れや損をしないためのポイントを解説 持ち家に住んでいても、住み替えなどを理由に自宅の売却を検討することがあるでしょう。不動産を売却したことがないと、どのように手続きを進めればよいかわからないかもしれません。また、どうせ自宅を売...
不動産担保ローンを提供している金融機関の中には、即日融資に対応しているところもあります。持ち家の人で至急まとまった資金が必要になれば、不動産担保ローンで即日融資を受けることを考えるかもしれません。しかし、不動産担保ローンは即日融資を受けるのがそもそも難しく、利用する場合にも注意すべき点があります。 この記事では、不動産担保ローンの即日融資について解説します。 不動産担保ローンの即日融資は難しい そもそも不動産担保ローンは即日融資を受けるのが難しい商品です。なぜなら、無担保ローンでは与信のみに審査が行われるのに対して、不動産担保ローンでは不動産を評価するための時間が必要となるからです。 土地の広さや権利関係、建物の築年数や周辺道路の状態など、担保不動産の価値を正確に評価するために必要な情報はたくさんあります。特に戸建てなどの個別要因の高い担保不動産の場合、現地調査や役所調査なども行う必要が生じるため、審査に数日かかる場合がほとんどです。 加えて、物件や与信の審査にあたって様々な書類を準備しなければならないため、書類に少しでも不備があると即日融資が難しくなります。 なお、不動産担保ローンの審査基準や審査に必要となる書類などについては以下の記事で詳しく解説しています。初めて不動産担保ローンの利用を検討されている方は、あらかじめ概要を理解しておきましょう。 関連記事はこちら不動産担保ローンの審査基準と審査通過のためのポイント 不動産担保ローンで即日融資を受ける前に知っておくべき特徴 担保不動産の価値が過小評価される場合がある 上述のとおり、担保不動産の価値を正確に審査するには、時間を要します。そのため、即日融資に対応するには、担保不動産を保守的に評価せざるを得なくなり、金利や融資可能額などの条件面で不利になる恐れがあります。 対応金融機関が少ない 不動産担保ローンで即日融資に対応している金融機関の数は多くありません。本来、不動産担保ローンで資金調達をする場合、複数の金融機関に相談して提案された内容を比較検討したうえで、経済条件や信頼できる金融機関でローンを借りることが大切です。しかし、対応できる金融機関が少ないうえ、検討期間も短いため比較すること自体が困難です。 不動産担保ローンで即日融資を受ける際の注意点 不動産担保ローンで即日融資を受ける場合は、以下の点に注意しておきましょう。 信頼できる金融機関かどうかを確かめる 即日融資に対応している金融機関は、基本的にノンバンク系の金融機関が中心となります。ノンバンク系の金融機関の場合、貸金業者として行政に登録されている金融機関であるかを確認することが大切です。 行政に登録されていない、いわゆるヤミ金からは絶対に融資を受けてはいけません。行政に登録されているかどうかは、金融庁が提供している「登録貸金業者情報検索入力ページ」から確認できます。 融資条件を冷静に判断する たとえ至急まとまった資金が必要な状況だとしても、金融機関から提示された金利や手数料の条件をすぐ鵜呑みにして、そのまま融資を受けないようにしましょう。 無理なく返済を続けるのが難しいにもかかわらず融資を受けてしまうと、後々生活が苦しくなってしまいます。不動産担保ローンの返済が滞ってしまうと、最悪の場合担保不動産を手放さなければならなくなります。 そうならないためにも、提示された金利や手数料と自分の収入を比較し、無理なく返済を続けられることを確認のうえ、即日融資を受けるようにしましょう。 不動産担保ローンの即日融資を利用せずに資金調達を行う方法 もし不動産担保ローンの即日融資が必要なほど至急まとまった資金が必要である場合、カードローンをつなぎとして利用し、後から不動産担保ローンに借り換えるという方法があります。 まずはカードローンを借りた方がいい3つの理由 ここでは、不動産担保ローンで即日融資を狙うときに、まずはつなぎとしてカードローンを借りた方がいい理由を3つ紹介します。 カードローンであれば、即日融資を受けられる 上述のとおり、不動産担保ローンは、担保不動産を評価するための時間が必要です。一方で、無担保で借りられるカードローンなら審査は早く、即日融資も可能です。カードローンを利用すれば、不動産担保ローンの融資実行までに必要な資金をすぐに準備できます。 カードローンは融資事務手数料・繰上返済手数料がかからない カードローンは金利が高く、返済額に占める利息の割合が大きいため、長期の借り入れには向きません。しかし、カードローンは融資事務手数料や繰り上げ返済手数料がかからないので、短期間の利用には適しています。 不動産担保ローンを検討する猶予がうまれる 即日融資可能な不動産担保ローンだと、提供している金融機関も少なく、検討期間が限られます。ひとまず、カードローンを利用することで、即日融資に対応していなくとも、良い条件を提示してくれる金融機関が見つかるかもしれません。 カードローンを借りると審査が不利になる？ カードローンを借りると、不動産担保ローンの審査が不利になるか気になるかもしれません。しかし、カードローンを借りているという理由だけで、審査が不利になることはほとんどありません。 ただし、カードローンを利用した理由について、金融機関にしっかりと説明する必要があります。不動産担保ローンの相談をするときに、カードローンを借りた経緯や必要性について説明できるように準備しておきましょう。また、基本的には不動産担保ローンの借り入れと同時にカードローンの返済を求められます。 カードローンをつなぎとして利用する場合の注意点 カードローンをつなぎとして利用する場合は、融資額に注意しましょう。不動産担保ローンの融資限度額以上をカードローンで借りると、カードローンから不動産担保ローンへの借り換えができなくなるからです。 不動産担保ローンでは、担保不動産の市場販売価格の6割～8割程度が、融資上限額の目途になります。たとえば、担保不動産の市場販売価格が2,000万円であれば、1,200万円～1,600万円が融資額の上限です。 ただし、実際の融資額は担保不動産だけでなく、債務者の属性も含めて総合的に審査したうえで決定されます。そのため、カードローンの借り入れは、保守的にみて不動産の市場販売価格の5割ぐらいまで（先程の例なら1,000万円まで）に抑えた方がよいでしょう。 まとめ 不動産担保ローンは不動産の担保評価に時間がかかるため、基本的に即日融資は難しいです。無理をして即日融資を受けようとすると、思わぬリスクを抱えることもあります。まとまった資金が急に必要になった場合、まずはつなぎとしてカードローンを利用し、その後に不動産担保ローンへ借り換えるといった資金調達も検討してみましょう。 無料の仮審査を申込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 無料の仮審査を申し込む ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 不動産担保ローンへの借り換えを分かりやすく解説 現在、銀行などの金融機関から借りているローンについて、「毎月の返済額を減らしたい」「資金繰りが厳しい」といった悩みをかかえていないでしょうか。このような悩みがある場合、不動産担保ローンへの借...
親の医療費や介護費用が、ご自身の家族の教育費などと重なって、ダブルパンチになる世代が増えています。高齢の親の入院など急な連絡をもらっても慌てずに対処できるよう、お金の調達の選択肢を増やしておくことはとても重要でしょう。 この記事では、急な入院や介護費用を心配するアラフィフ世代からみた、親の医療費や介護費用、その長期化を視野にいれた資金調達の手段についてご紹介します。 [ご相談者 Kさん] 51歳 男性。妻と子供3人。子は大学2年生、高校3年生、高校1年生 父は既に他界していて、82歳の母が地方の実家で一人暮らし。 母が転んで骨折し、入院。どうやら介護も必要な様子。 自分はこれから教育費がピークを控えているので、母の医療費や介護の費用などは、母の財産で捻出できたらと思っている。 （1）母入院の急な連絡、医療費や介護費用含めたお金が心配 Kさん：先日、母が入院したと連絡があり、ビックリしました。転んで骨折したらしいのですが、歳も歳なので、介護が必要になりそうで、お金もどうなるかとても不安です。 FP吹田：それはお母様も、付き添う人も大変ですね。入院期間はどのくらいかかりそうなのですか？ Kさん：3～4カ月はかかるらしいです。まず医療費が気になりますね。自分も姉も、ちょうど子供の大学などお金がかかるピークなんですよ。 FP吹田：皆さんお子さんの教育費とダブルで気がかりなのですね。お母様の医療費は、後期高齢者医療制度で、健康保険の適用範囲内なら高額療養費制度を利用することで1カ月一定額までの負担になるようになっています。お母様が年金収入のみとして、課税所得145万円未満の一般世帯なら、入院と外来で1カ月に57,600円が上限と言われています。 Kさん：1か月に約6万円ですか。介護の費用がかかり始めたら、更にですよね。 FP吹田：はい、医療と介護と両方お金がかかることに対しては、高額介護合算療養費という制度で上限が設定されています。詳細は自治体に確認していただくことになりますが、東京都の場合、後期高齢者医療制度＋介護保険制度を合わせて、所得が一般世帯なら自己負担も年額56万円までとなっています。 Kさん：なるほど。医療と介護を合わせた上限ですね。母の住む市町村に問い合わせてみます。ただ、実際には、移動や付き添う交通費もかかるし、母のことがいつまで続くのか、先が見えないんですよね。公的な貸付制度ってなかったでしょうか？ FP吹田：はい、先ほどの高額療養費の範囲内で貸付を受けられる高額医療費貸付というのものもあるのですが、これは「貸付」といっても、実際は、借りるお金が高額療養費の申請後に還付されるだけで、戻ってくる分の先払いにすぎません。自己負担上限までの負担は実際、変わらないのですよ。お母様ご自身の預貯金などは、おありなのでしょうか？ Kさん：それが、不動産はあっても、年金が少なくて、預貯金はあまりないのです。母のリハビリとかが長びいても安心できるような資金調達とか何かないでしょうか？ （2）自宅を相続後、売却するつもりならリースバックを考えて FP吹田：そうでしたか。不動産はおありなのですね。 Kさん：はい、父からの相続で不動産はみな母が引き継いだのです。地方なので、自分も姉も、その土地があっても今の子育て環境では活かせないと話しまして。 FP吹田：お子さんの受験などを考えると、実家に戻ることもないということですね。 Kさん：はい、おそらく、自分も姉も、実家に戻ることはなく、いずれ母が亡くなったら、売却を考えることになるかと思います。 FP吹田：なるほど、亡くなられた後に売却されることをお考えでしたら、ご自宅などの不動産のリースバックという方法を検討されてはいかがでしょうか？ Kさん：リースバックですか？ FP吹田：はい。不動産業者に不動産を売却するけれども、そのまま借りるという仕組みで、ご自宅などお母様の住む環境は全く変えずに、不動産を活用して資金を捻出できる方法の一つです。 Kさん：なるほど。名義は変わるけれども、実態は変わらないから、母に負担はかからないのですね。いずれ売却する不動産なら、時期が早まるだけだから、問題なさそうですね。 FP吹田：はい。所有権を手放すので、中には淋しく感じる方もいらっしゃいますが、相続後に売却すると思っていらっしゃるなら、逆に、今後の固定資産税などの納税義務や地震や災害での修復などの重荷から早めに解放されるとも言えます。念のため、メリット・デメリットを以下の表にまとめてみました。 （3）リースバックのメリット・デメリットとは 【表】リースバックや高額医療費貸付のメリット・デメリット リースバック 高額医療費貸付（国保） 仕組み 不動産の売却と賃貸の組み合わせ 高額療養費支給見込み額の9割相当額の貸付 メリット ・買主を探す必要がなく、現金化までの期間が比較的に短い ・引越す必要がなく、環境が変わらない ・資金使途が自由 ・高額療養費制度の申請後に清算され、長期の借金ではない ・無利子 ・保証人不要 デメリット ・売却価格が周辺相場よりも安くなりがち ・毎月のリース料（家賃）が発生する ・資金使途が医療費のみ ・貸付限度額がある Kさん：なるほど。資金使途が自由なら、医療費や介護費用と、万一の葬儀関係費用も含めて賄えたら、一気に不安が消えるような気がします。 FP吹田：そうですね。特に介護費用については、介護保険適用外の出費もありうるので、予算が大きく変わる可能性があります。その意味で、自由に使えるお金があるというのは安心感につながるでしょう。リースバックは、通常の不動産売却に比べると、買主とのやりとりなどの時間がかからなくて迅速な一方、売却価格が低めになりがちなど一長一短ですが…。 Kさん：それはやむを得ないですね。こちらも急いで資金を確保したいので。 FP吹田：それをご理解の上なら、問題ないでしょう。仮に亡くなられてからでは、お母様の資産を動かすのは、遺産分割協議を終えてからでないとできません。ですから、意思決定できるお元気なうちにお母様にも相談をされたほうが良さそうですね。 Kさん：幸い、母はまだ認知症の症状は出ていませんし、お金のことは心配しているはずなので、姉とともに相談してみます。特に、子供の教育費にしわ寄せがいかないように対策がとれるのなら、前向きに検討できると思います。 FP吹田：お母様やお姉様、皆さんにとって、一番不安や負担がない方法として、ご相談してみてくださいね。 関連記事はこちらリースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説 まとめ 医療・介護費用を捻出したい場合の選択肢は以下のとおりです。 国保の高額医療費貸付 無利子だが、高額療養費支給見込み額の9割相当以内で、還付される分の先払いにすぎない。高額療養費制度の自己負担額そのものは払うことには変わらない。 リースバックの可能性は？ 不動産業者に売却するので、比較的短期間で資金を捻出できる。 資金使途も制限がないので、介護費用などの予算変動にも対応できる。 所有権は手放すが、実質的な環境は変わらないので、家族で協力しやすい。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。※SBIスマイルのHPに遷移します。 さっそく仮査定を申し込む SBIスマイルのリースバックをご紹介します。仮査定は無料で受け付けています。 ※SBIスマイルのHPに遷移します。 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など 次に読むべき記事 リースバックの5つの活用事例 リースバックは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられるサービスです。自宅を活用した資金調達方法として注目されており、老後資金...
50代になると、子どもの教育費もピークを迎えます。また、親も70代を超え、入院したり、介護が必要になったりすることも。あるいは、不動産投資や事業を始める資金が必要になるケースもあるかもしれません。何らかの理由でまとまった資金が必要になったとき、持ち家があれば資金を工面できる場合があります。どのような活用法が可能か、考えてみましょう。 仲介会社を利用して売却する 持ち家がある世帯で、資金を作り出す方法としてまず考えられるのは、持ち家を売却して現金化する方法でしょう。ご主人に先立たれ、広すぎる家を売却してUR賃貸住宅など入り、売却資金はいずれ介護が必要になったときの資金として温存する、といった方もいました。 住宅の売却で動きが出やすいのは、通常だと、転勤などの節目となる春（1～3月頃）、秋（9～11月頃）ではないでしょうか。買い手が見つかって売買が終了するまでは、通常だと2カ月～6カ月程度かかりますが、売り出すタイミングによっては時間がかかることも知っておきましょう。実勢価格（時価）が5,000万円程度の物件の場合、5,000万円程度の資金を取り出すことができます。ニーズさえあれば、物件の場所は問われません。 実際に住宅を売却する際には、売却を依頼した不動産会社が物件情報を「レインズ（不動産情報ネットワーク）」と呼ばれる専用サイトに登録します。そのため、依頼する不動産会社の規模による優劣は特にないといわれます。査定を依頼して、高額査定を出してきても、それで売れるとは限りません。最後は担当者の人柄や経験、仕事ぶりで満足度が変わるように思います。 売却時には、次のようなコストがかかります。 仲介手数料：不動産売却価格の3％+6万円＋消費税 印紙税：不動産売買契約書に収入印紙を貼り、割印。1,000万円超5,000万円以下で1万円など。 登記費用：住宅ローンが残っていて「抵当権抹消登記」を行う場合は登記費用がかかります（登録免許税と司法書士の報酬） ハウスクリーニング費：広さや依頼する人数により5万～15万円程度。自分で行えば無料。 引越費用：業者や荷物の量、移動距離、サービス内容で異なります。数万円～数十万円まであります。 なお、売却後は家がなくなりますが50代であれば新たに住宅ローンを借りて今後の生活に合わせた家を購入する、賃貸住宅を借りるなどの選択を取ることが可能となりますので、売却する際には併せて考えておく必要があります。 ＜持ち家を売却（仲介）＞のポイント 仲介で個人に売却して現金化 物件の場所は問わない 入手できる金額は5,000万円程度（時価5,000万円の物件の場合） 売却のためのコストがかかるほか、住み替える住宅も必要 納得できる価格で売却しようと考える場合、時間がかかる 不動産会社へ売却する 持ち家を売却して現金化する際、仲介で個人間の売買を行うには時間がかかりすぎる場合には、不動産会社に買い取りを依頼する方法もあります。仲介で売却する場合と異なり、時期などに関係なく、しかもスピーディに売却することができます。ニーズさえあれば、物件の場所は問われません。 ただし、不動産会社が買い取る際には、市場価格の6～8割程度になります。時価5,000万円の物件の場合、3,500万円前後の売却額となる可能性が高いでしょう。不動産会社は、買い取った物件をリフォームやリノベーションをして付加価値をつけて再販して利益を得ているためです。 一方で、相手が不動産会社のため、売却時にかかるコストのうち、仲介ではないため仲介手数料がかからず、不動産取得税や登録免許税は不動産会社の負担になり、登記費用も不動産会社の負担になります。また、リフォームなどを行うことから、ハウスクリーニングもせずに売却できるといったメリットもあります。 仲介で売却する際と同じく、売却後は家がなくなりますので新たな家を購入する、賃貸住宅を借りるなど考えておく必要があります。 ＜持ち家を売却（不動産会社）＞のポイント 不動産会社の買い取りで現金化 物件の場所は問わない 入手できる金額は3,500万円程度（時価5,000万円の物件の場合） 売却のためのコストがかかるほか、住み替える住宅も必要 スピーディな売却が可能 賃貸に出し、毎月一定の収入を得る 自宅を賃貸に出すことで、収入を得ることもできます。全国どこでも可能ではありますが、立地や不動産のタイプなどが、賃貸ニーズに合っていることが大前提です。 入手できる資金は、表面利回り4～5％と仮定した場合、年200万円～250万円。仮に同条件で20年借り手がついたとすると、4,000万円～5,000万円になり、しかもその時点の住宅の評価額分の価値が残ります。 自宅を賃貸に出すには、まずは自分たちが住む場所を確保して引越さなくてはなりません。また、貸出しができるようにリフォームをしたり、ハウスクリーニングを行ったりする必要があり、実際に家賃収入が発生するまでには、最低でも1カ月～3カ月以上（賃借人が見つからないと長期化する場合も）はかかります。そのため、ある程度の資金的ゆとりや時間的ゆとりが必要です。 ＜賃貸に出す＞場合のポイント 自宅を賃貸に出すことで資金を作る 場所は限定されないものの、賃貸ニーズがあることが大前提 入手できる資金は表面利回り4～5％と仮定した場合、年200万円～250万円 賃貸に出すためのコストがかかるほか、住み替える住宅も必要 家賃収入が発生するまでには、最低でも1カ月～3カ月以上かかる（賃借人が見つからないと長期化する場合も） 不動産担保ローンでまとまったお金を借りる 不動産担保ローンとは、不動産を担保にして借りるローンのことです。実際には、担保となる不動産に抵当権を設定して借り入れをします。土地や一戸建て、マンション等が対象ですが、物件の立地は流動性の高い主要都市に限られる金融機関が多いようです。。 通常は本人名義の不動産が対象ですが、金融機関によっては配偶者や親名義の不動産でも担保にできるところもあります。使途が限定されないフリーローンですが、事業資金としては使えないことが多いようです。 不動産担保ローンの特徴としては、次のような点が挙げられます。 無担保のカードローンに比べ低金利で利用できる 借入限度額が大きい（時価5,000万円の場合、約3,500万円の借入が可能） 最長35年など長期で借りることもできる 一方で、次のような点に注意が必要なことも押さえておきましょう。 不動産の評価や審査に時間がかかり、融資実行まで1週間～１カ月程度かかる 不動産を担保とするため、事務手数料や不動産鑑定費用、印紙代、抵当権・根抵当権の登記費用などがかかる 返済不能になると担保不動産が処分される 完済時の年齢が70歳までなどと上限を設けている金融機関もある ＜不動産担保ローン＞のポイント 所有する不動産を担保にお金を借りる 物件の場所は主要都市に限られる 入手できる金額は3,500万円程度（時価5,000万円の物件の場合） 融資実行まで1週間～１カ月程度かかる 完済時の年齢が70歳までなどと上限を設けている金融機関もある リースバックで持ち家を売却し、賃貸する 「リースバック」とは、自宅をリースバック専門の不動産会社へ売却し、売却代金を受け取る一方で、買主にリース料（家賃）を支払って元の自宅に住み続ける仕組みです。売却代金は一時金で受け取ることができ、使途に制限はありません。物件の立地は流動性の高い主要都市に限られ、リースバック会社によっては、最低物件価額が設定されている場合もあります。借地は対象外の不動産会社もありますので注意が必要です。 売却代金を受取るのは、2週間～1カ月程度と早めです。しかも、引越さずにこれまでの住まいに住み続けられる点は、突発的な事態に見舞われている状況下では大きなメリットと言えそうです。ただし、リースバックでは自宅を売却するため、所有権はなくなります。 売却価額は相場よりも低めで、時価5,000万円の物件の場合で最高3,500万円程度です。物件は買い戻すこともできますが、その際は通常、売却価額よりも高めになります。また、毎月の家賃（リース料）には、固定資産税や火災保険・地震保険料、マンションなら管理費・修繕積立金も含まれ、やや高めの水準になる場合も。 対象となる人の年齢条件が「50歳以上」などと設定されていたり、全く設定がなかったりと、リースバック会社によって細部が異なりますので、確認して利用しましょう。職業や年収などの条件は厳しくなく、年金収入のみの人でも利用できます。 ＜リースバック＞のポイント 自宅をリースバック会社へ売却し、売却代金を受け取る一方で、買主にリース料（家賃）を支払って元の自宅に住み続ける仕組み 物件の場所は主要都市に限られる 入手できる金額は最高3,500万円程度（時価5,000万円の物件の場合） 売却代金を受取るのは２週間～１カ月程度かかる リバースモーゲージでお金を借りる 自宅に住み続けながら、自宅を担保にして一時金や月々の生活費を借りる仕組みが「リバースモーゲージ」です。一部の金融機関で扱っています。利用できる年齢は55～65歳以上などと高めです。何かの事情で資金不足になった人のほか、住宅ローン残債の返済から解放されたい人、夫婦の一方が入院したときに入院費用や生活費の不足分などを補うといったときにも利用できます。 借り入れには、毎月（または毎年）一定額の融資を受ける「年金型」、一時金としてまとまった金額を一括で借りる「一括融資型」、必要なタイミングで借りる「枠内自由引出型」があり、金融機関によって異なります。 リバースモーゲージは、金融機関によって、エリアや不動産の種類、最低評価額が決められていることがあります。エリアは首都圏中心と限定されていることが多く、不動産の種類も一定評価額以上の戸建てが中心であることが多くなっています。他にも、相続人全員の同意がないと利用できないなど、借入要件が厳しめです。 なお、リバースモーゲージを利用するには、1週間～１カ月程度かかります。時価5,000万円の不動産だった場合で、最高3,000万円程度までの借入ができます。実際には、「年100万円」「毎月8万円」などといった借り方もあります。利息だけを毎月返済するのか、借入期間は全く返済せずに満期や亡くなったときに住宅を売却して返済するのかなど、契約で異なります。 また、相続人全員の同意が必要であったり、連帯保証人を求められたりすることもあります。「55歳以上」など年齢制限があり、それより低いと利用できません。 あらかじめ設定した契約期間が満了したり、利用者が亡くなったりしたときに、自宅を売却して返済します。返済後に残金があれば遺族に支払われますが、逆に、売却しても残債が残る場合は遺族に請求がいく場合があります（リコースタイプ）。最近は、残債があっても請求されないノンリコースタイプも増えています。 ＜リバースモーゲージ＞のポイント 自宅に住み続けながら、自宅を担保に一時金や月々の生活費を借りる仕組み 物件の場所は首都圏等に限られる 入手できる金額は合計で最高3,000万円程度（時価5,000万円の物件の場合） リバースモーゲージで資金を入手するには１週間～1カ月程度かかる 利息だけを毎月返済するタイプもある 設定した満期や亡くなったときに住宅を売却して返済する まとめ 以上、自宅を活用して資金を生み出す方法と目安額、それぞれの概要などを見てきましたが、それを整理したのが下表です。 どの方法が自分に合っているのかは、どれくらいの資金が必要で、どれくらい急いでいるのかなどによっても異なります。また、物件の状況（築年数、所在地、戸建てなのかマンションなのか）によって、一部の方法に利用が限られる場合もあります。 さらに、借り入れの場合は、実際に適用される金利も1つの判断材料となるかもしれませんし、自身の収入状況によっては利用できない場合もあります。 まずは各サービスを提供する会社に問い合わせをした上で、希望する方法が選択肢として選べるのか、手にできる資金の金額はいくらなのか、下記のような比較表を作成し、どの方法がご自身の状況に最適なのかを見極めることをお勧めいたします。 表 自宅を活用して資金を生み出す方法 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス リースバックならSBIスマイル SBIシニアの住まいとお金に相談してみる お問い合わせは最短即日回答。ご相談は何度でも無料でご利用いただけます。 SBIシニアの住まいとお金に相談してみる お問い合わせは最短即日回答。ご相談は何度でも無料でご利用いただけます。 執筆者紹介 「住まいとお金の知恵袋」編集部 金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。 次に読むべき記事 リースバックと不動産担保ローンの違いとは リースバックと不動産担保ローンは、不動産を活用して資金調達するところは同じですが、特徴や仕組みには違いがあります。両者の違いを理解しておくことで、ご自身のライフスタイルや考え方に合わせて最適... 次に読むべき記事 【FP解説】不動産担保ローンとリバースモーゲージの違いとは？ 「預貯金が十分にはなく、まとまったお金が用意できない」といった悩みを持つことがあるかもしれません。そんな時、持ち家であれば、不動産を活かしてお金を捻出できないか？と思う人もいるのではないでし...
急に親の体調が悪化して、いろいろな準備もままならないままに葬儀に突入する話はよく聞きます。そんな折、葬儀費用を捻出するのにいくつかの方法がありますが、それらを知らずに慌てて行動してしまうと、後で悔やまれることになりかねません。 この記事では、急な葬儀費用でも対処できる方法と、ローンを利用する場合の選択肢についてご紹介します。 [ご相談者 Aさん] 52歳男性。離婚して一人で生活。子供はいない。 親の体調が思わしくなく、2年前より地元にUターンをし、副業として家業の手伝いをすることになった。 その際、一人っ子なので、実家と貸家を生前贈与してもらって、相続時精算課税制度を適用した。 （１）喪主として、葬儀準備で200万円程度が必要に Aさん：一昨年から地元にUターンして暮らし始め、家業の手伝いをしてきましたが、先日、父が他界しまして・・・。 FP吹田：それはご愁傷様です。Uターンされた際は、ご実家には、お父様の他、お母様もいらっしゃったのですか？ Aさん：いえ、母は3年前に亡くなりまして、それで父も一気に体力が低下したようでした。一人っ子の自分が喪主になるのですが、葬儀費用を調べたら、どうやら200万円程度はかかりそうです。 FP吹田：喪主として、悲しみも大きい一方で、ご葬儀の準備も、資金面含めて大変ですよね。ご葬儀はいつ頃の予定ですか？ Aさん：火葬場が混んでいるらしく、10日後になります。多少は香典があるとはいえ、それまでに葬儀費用をどうやって揃えたらいいか、それが気がかりです。実は、父の銀行預金口座が凍結されてしまいました。 FP吹田：なるほど。ご葬儀は10日後なのですね。銀行口座が凍結されているとのことですが、本来、亡くなられた方の銀行口座のお金を引き出すのは、遺産分割協議が成立して相続手続をしてからになってしまいます。ただ、2019年7月以降、遺産分割協議が成立する前でも、仮払いができるようになりましたが…。 Aさん：仮払いですか。うちはやったほうがいいでしょうか？ FP吹田：まず、仮払いには3つの方法があり、次の（２）が比較的取り組みやすいと言われています。 （１）相続人全員の同意書を金融機関の窓口に提出して申請する （２）他の相続人の同意なく金融機関の窓口で申請する （３）家庭裁判所に申し立てる Aさん：なるほど。残高は全額を仮払いできるのですか？ FP吹田：（１）のように同意書があれば、全額引き出せますが、（２）で同意書がない場合は、一定の上限額が設けられています。その上限は、法務省令で、一つの金融機関から仮払いを受けられる金額の上限150万円の範囲内で計算された額になっています。なので、一つの銀行では、おっしゃる葬儀費用全額を賄いきれるとは言えないようですね。 Aさん：上限額があるのですね。うちは、一つの金融機関しかないし、半年前からの医療費でかなり使ってしまって残高が少なく、実は入院費の支払いも残っています。やはり仮払い手続きをしても解決しないような気がしてきました。それに、恥ずかしながら、自分の生活で精一杯で、手元資金があまりないので、あとは、カードローンとかくらいしかないでしょうか？ （２）ローンという選択肢でも、しっかり情報の比較を FP吹田：そうですか。カードローンは確かに即日融資されるなど、手っ取り早いかもしれません。しかし、何より金利が高いのと、毎月返済額と返済日の設定のみで、具体的な返済期限が設定されていないので、計画的にしないとずるずると延びてしまい、今後の負担が心配です。何か不動産はお持ちでしょうか？ Aさん：えっと、父から生前贈与された実家と貸家があります。 FP吹田：なるほど、亡くなられたお父様の財産を相続されていてよかったですね。生前贈与されたAさんご自身の不動産を担保に借入をされる方法があるかと思います。不動産担保ローンと一般的なカードローンの特徴をこちらに一覧にしてみましたので、ご参考ください。 【表】不動産担保ローンとカードローンの違い 不動産担保ローン カードローン（無担保型） 担保不動産なし 金利低め（1ケタ台が多い）高め（2ケタ台も多い） 借入期間長期可能設定なし※1 融資までの時間1週間程度即日可能 対象者所有者本人のほか、家族でも可能本人 保証原則不要※2不要 ※1 基本的に毎月返済額と返済日のみ設定します。 ※2 担保提供者など保証人を必要とする場合もあります。 Aさん：そうか、自分の名義になった不動産なら、不動産担保ローンがいけるかも。金利が低めになることが何よりホッとします。 （３）手続きなど余裕をもって、複数を使い分けする方法も FP吹田：気になるのはスケジュールですね。不動産担保ローンは、審査があるので、融資されるまで数日から1週間程度の時間がかかります。なので、早めに行動されるのがよいかと思います。 Aさん：確かにギリギリだと不安ですね。 FP吹田：間に合うか気になるようでしたら、例えばですが、つなぎ的にカードローンを使う方法もありかと思います。その場合は、不動産担保ローンがOKになったら、すぐにカードローンから借り換えをすれば、カードローンの金利負担も抑えられ、ずるずると完済が延びるリスクも避けられるでしょう。 Aさん：なるほど。その手がありましたか。では、自分名義の不動産を担保にして、不動産担保ローンに申し込んで、状況に応じて、いざというときにカードローンをつなぎに使うというプランで進めてみます。 FP吹田：そうですね。なお、不動産担保ローンを組む際は、必要な借入金額をどのくらいの期間で返済していくか、将来の暮らし方を踏まえて考えていくことが大事です。 Aさん：といいますと？ FP吹田：Aさんは、一人っ子でいらっしゃるとのことですが、今後も、思い出のご実家でずっと暮らすご予定でしょうか？それとも、遺産相続手続きがすべて終わって、落ち着かれたら、別のエリアなどに拠点を移す可能性もあるのでしょうか？それによって、不動産を売却される選択肢も出てくるかもしれないと思いまして。 Aさん：確かに、落ち着いたら、不動産を売却するかもしれません。自分ひとりでは、この広い土地のメンテや家業を全部できませんから。もし、売却するのなら、その代金で不動産担保ローンもすぐに清算できそうですが、不動産担保ローンは、どのくらいの期間で考えておいたらよいでしょうか？ FP吹田：例えばですが、このようなシミュレーションページがあります（シミュレーションページはこちら）。ここで、借入300万円、金利年率6.5％、返済期間を10年として試算すると、毎月返済額が34,065円ほどになりです。Aさんは今52歳でいらっしゃるので、10年以内には何らかの方向性がみえてくるのではないでしょうか？5年経過時点でも、方向性がわかれば、不動産の売却などで繰上返済をしてもよいと思いますし、月3万円程度であれば、無理なく、今後の生活設計の変更にも対応できるのではないでしょうか？ Aさん：なるほど。とってもイメージしやすくなりました。5年はあっという間かもしれず、期間10年くらいまでなら、自分も何かを決断できるかと思います。 まとめ 葬儀費用を捻出したい場合の選択肢 〇親の金融機関口座からの仮払い ・相続人全員の同意書がなくても、金融機関の窓口申請で仮払いできるが、150万円の範囲内で一定の計算額が上限。 ○カードローンの可能性は？ ・即日融資されるが、金利が高い。 〇不動産担保ローンの可能性は？ ・不動産を担保にするので金利が低め。 ・審査に時間がかかるので、カードローンをつなぎ的に活用して不動産担保ローンに借り換える方法もある。 不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス 執筆者紹介 吹田 朝子（ Tomoko Suita ） 人とお金の理想的な関係を追求するお金のメンタリスト®・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・キャリアコンサルタント （社）円流塾代表理事、ぜにわらい協会会長、ＳＴコンサルティング（有）代表取締役社長 一橋大学卒業後、金融機関の主計部を経て1994年より独立。中小企業経営者から個人まで相談実績は3,300件以上。自己実現のためのお金の使い方や増やし方のサポートに力を入れている。 ＜主な著書＞ 「お金の流れをきれいにすれば100年人生は楽しめる！」スタンダーズ社・「小学生でもわかる！お金にまつわるそもそも事典」C&R研究所・「お金オンチの私が株式投資を楽しめるようになった理由」C&R研究所 など 次に読むべき記事 社会人の留学費用調達に教育ローンと不動産担保ローンを比較 大学を卒業して社会人になった後で、もう一度学ぶために留学を考える人もいるかもしれません。教育資金を捻出するために、学生であれば、日本政策金融公庫の国の教育ローンや奨学金を候補にすることもでき... 次に読むべき記事 【FP相談事例】国際結婚の婚活・結婚・住まいの費用に困ったら まじめに仕事に専念してきて、結婚のタイミングを逃してしまった男性も多いのではないでしょうか？いざ落ち着いて、結婚を考えようと思ったら、女性とはなかなかご縁がなく、子供などは絶望的と悩む声も実...
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